Actualmente, la prensa espa\u00f1ola est\u00e1 informando mucho sobre las recientes decisiones judiciales seg\u00fan las cuales los bancos tienen que reembolsar a sus clientes al menos parte de los gastos incidentales de la orden de hipoteca. Hasta hace poco, las condiciones generales de los pr\u00e9stamos hipotecarios sol\u00edan contener una cl\u00e1usula que establec\u00eda que el cliente, como prestatario, deb\u00eda asumir todos los gastos accesorios. Entre ellos se incluyen, en particular, los gastos de notario, registro de la propiedad, \u00abgestor\u00eda\u00bb y el denominado impuesto sobre el timbre (\u00abactos jur\u00eddicos documentados\u00bb, abreviado \u00abAJD\u00bb).<\/p>\n
El Tribunal Supremo espa\u00f1ol ya ha determinado a finales de 2015 que la ley espa\u00f1ola de protecci\u00f3n del consumidor proh\u00edbe que un banco imponga al cliente costes adicionales que, por su naturaleza jur\u00eddica, son realmente soportados por el banco. Sin embargo, en la pr\u00e1ctica, esta decisi\u00f3n no significa autom\u00e1ticamente que se ordene a los bancos pagar las costas. El tribunal se limita a concluir en la decisi\u00f3n que los bancos podr\u00edan adeudar los costos incidentales. Por lo tanto, la cl\u00e1usula contractual pertinente debe examinarse en cada caso concreto. S\u00f3lo son inadmisibles y, por tanto, nulas, las cl\u00e1usulas que trasladan los gastos accesorios al prestatario de forma indiferenciada.<\/p>\n
Desde entonces, los bancos se han contentado con argumentar que la cl\u00e1usula de su contrato espec\u00edfico es transparente e inequ\u00edvoca y por lo tanto v\u00e1lida. Sin embargo, es cierto que la hipoteca s\u00f3lo se registra en el inter\u00e9s directo del banco y que el prestatario s\u00f3lo tiene un inter\u00e9s indirecto. El Tribunal Supremo espa\u00f1ol justifica expresamente el inter\u00e9s de los bancos en registrar la hipoteca al afirmar que esto les dar\u00eda una orden de ejecuci\u00f3n, una garant\u00eda real y opciones especiales de ejecuci\u00f3n. De ello se deduce literalmente que \u00abla persona que tiene el inter\u00e9s principal en la documentaci\u00f3n y el registro de la escritura p\u00fablica del pr\u00e9stamo hipotecario es sin duda el prestamista\u00bb (es decir, el banco).<\/p>\n
Mientras que los gastos notariales y catastrales, as\u00ed como el coste de la \u00abgestor\u00eda\u00bb de una hipoteca est\u00e1ndar son de unos 1.000 euros, el impuesto \u00abAJD\u00bb, que es el 1,2% del importe de la hipoteca en las Islas Baleares, asciende r\u00e1pidamente a varios miles de euros. Por lo tanto, es de particular inter\u00e9s econ\u00f3mico para el cliente del banco que se le devuelva el impuesto de timbre. Los bancos argumentan en este contexto que, seg\u00fan la ley, el prestatario es el deudor fiscal (\u00absujeto pasivo\u00bb). En octubre de 2018, el Tribunal Supremo espa\u00f1ol dictamin\u00f3 que los bancos deben pagar este impuesto de timbre. Esta opini\u00f3n parec\u00eda ser apoyada por la mayor\u00eda de los jueces del tribunal. Sin embargo, otra controvertida decisi\u00f3n del Tribunal Supremo del 6 de noviembre de 2018 establece que el prestatario debe pagar el impuesto de timbre para el registro de la hipoteca. Pocos d\u00edas despu\u00e9s de este fallo judicial, el gobierno espa\u00f1ol ha anunciado una ley seg\u00fan la cual, en el futuro, ser\u00e1n los bancos y no los clientes los que pagar\u00e1n el impuesto de timbre al pedir una hipoteca.<\/p>\n
Cada prestatario debe leer su cl\u00e1usula de costos cuidadosamente antes de que sea demasiado pronto para estar contento con el reembolso de parte de los costos adicionales. Las cl\u00e1usulas que transfieren los costos del banco al cliente privado son inadmisibles y por lo tanto nulas. Pero probablemente tambi\u00e9n hay cl\u00e1usulas que diferencian suficientemente los costos de los bancos y los clientes. Como primer paso, el consumidor puede exigir a su banco el reembolso extrajudicial de todos los gastos adicionales, incluidos los derechos de timbre. No obstante, habida cuenta de la \u00faltima jurisprudencia de noviembre de 2018, el cliente del banco debe mostrar una mayor disposici\u00f3n a transigir en lo que respecta al impuesto sobre el timbre si no ha prescrito ya de todos modos (plazo de prescripci\u00f3n de 4 a\u00f1os).<\/p>\n
Como resultado, reclamar los gastos incidentales de una hipoteca es m\u00e1s complejo de lo que parece a primera vista. A los bancos les gusta jugar por el tiempo y los casos judiciales son un c\u00e1lculo mixto para ellos. En particular, los bancos no eximir\u00e1n al cliente del trabajo de procesar adecuadamente los hechos del caso. Es aconsejable contratar a un abogado para la afirmaci\u00f3n extrajudicial de las reclamaciones contra el banco, a fin de hacer exactamente este trabajo preparatorio.<\/p>\n<\/div>
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