Conseils pour l’achat d’un nouveau bâtiment

Pour tous ceux qui souhaitent acheter une propriété en Espagne et surtout aux Baléares, l’achat d’un nouvel immeuble pourrait être une option intéressante.

Dans ce qui suit, nous allons souligner les points les plus importants auxquels un acheteur doit prêter attention lorsqu’il achète un nouveau bâtiment.

Il convient déjà d’examiner la question de savoir qui est le vendeur. S’il s’agit d’un entrepreneur en bâtiment, il est conseillé de vérifier la solvabilité de l’entreprise. Si vous versez un acompte et que l’entrepreneur fait faillite avant de signer l’acte de vente notarié, vous ne pouvez faire valoir votre créance que dans le cadre de la procédure d’insolvabilité.

Dans le cas des appartements, il convient d’abord de préciser si la déclaration notariée de division (« división horizontal ») est déjà disponible. Dans le cas d’immeubles à appartements comportant plusieurs unités, l’achat d’un seul appartement n’est possible qu’après la déclaration de division. En plus de la déclaration de division, il faut également présenter les éléments suivants
la déclaration de nouvelle construction devant un notaire (« declaración de obra nueva ») et l’autorisation de construire par la municipalité (« final de obra ») sont déjà disponibles.

L’un des documents les plus importants lors de l’achat d’un nouveau bâtiment est le certificat d’habitabilité, appelé « cédula de habitabilidad ». La cédula de habitabilidad est délivrée à Ibiza par le conseil de l’île, le Consell Insular, et est valable 10 ans. Sans ce document, aucun contrat d’électricité ou d’eau ne peut être conclu avec les sociétés de services publics.

Toute personne qui achète un nouveau bâtiment peut donc demander au vendeur le certificat correspondant. Les promoteurs immobiliers ne doivent pas vendre avant que la cédula ne soit disponible. Si le certificat d’habitabilité n’est pas encore disponible au moment de la conclusion de l’acte de vente notarié, l’acheteur devrait au moins imposer au promoteur une obligation contractuelle de produire ce certificat à ses frais dans un délai à déterminer.

Pour obtenir le raccordement à l’électricité et à l’eau, il faut un certificat d’habitabilité ainsi que les certificats des installations techniques, les « boletines de instalación » pour l’électricité et l’eau. Lors de l’achat d’un nouvel immeuble, le « Seguro decenal » doit également être disponible au plus tard lors de la signature de l’acte de vente notarié.
Il s’agit d’une police d’assurance que le vendeur doit souscrire pour couvrir les défauts de l’immeuble. L’assurance est valable pendant 10 ans. Dans le contrat de vente, il convient également de noter que la taxe municipale sur la valeur ajoutée, appelée « Plusvalia », doit être supportée par l’entrepreneur du bâtiment, car elle n’est souvent pas négligeable.

Une taxe sur la valeur ajoutée de 10 % s’applique aux nouveaux bâtiments lorsqu’une personne privée est acquise auprès de l’entrepreneur. Il convient de noter qu’un droit de timbre de 1,2 % est dû en plus de la taxe sur la valeur ajoutée, de sorte qu’une taxe totale de 11,2 % est due. Le paiement de la TVA remplace le droit de mutation foncière, par ailleurs habituel, d’au moins 8 % du prix d’achat notarié.

En résumé, on peut dire que l’acheteur d’un nouveau bâtiment doit respecter les points suivants dans le contrat : Les coûts de la déclaration de nouvelle construction, ainsi que les coûts de l’obtention des certificats officiels pour les services publics, du certificat d’habitabilité et de la taxe sur la valeur ajoutée de la municipalité sont à la charge et aux frais du vendeur.