Difficultés de construction dans les zones rurales

Ceux qui aiment la beauté des îles Baléares ont intérêt à ce qu’elles ne soient pas urbanisées. Apparemment, le législateur des Baléares et l’administration de l’île voient les choses de la même façon. Il est donc de plus en plus difficile de construire une propriété dans les zones rurales (« suelo rustico ») des Baléares.

Alors que le prix du mètre carré pour les terrains à bâtir (« suelo urbano ») est élevé, le prix du mètre carré pour les terrains non bâtis dans les zones rurales est plus abordable. Toutefois, pour obtenir un permis de construire, il faut surmonter un certain nombre d’obstacles juridiques et officiels. La loi sur la construction des îles Baléares de 2018 et la loi agricole des Baléares de 2019 ont toutes deux contribué au fait que la construction dans les zones rurales est devenue beaucoup plus difficile.

Sous le terme générique de « suelo rustico », on trouve un certain nombre de zones définies différemment. Le PTI (Plan Territorial Insulaire) du Conseil insulaire énumère déjà un certain nombre de zones de protection de la nature dans lesquelles l’aménagement de bâtiments est exclu dès le départ. Dans certaines zones, une taille de parcelle minimale de 50 000 m2 est requise. Dans les zones rurales ordinaires, la taille minimale des parcelles est de 15 000 m2. Une seule maison familiale peut être construite par parcelle et il existe des restrictions quant au type et à la nature de la propriété. Une méthode de construction typique pour Ibiza est obligatoire.

Selon la deuxième disposition transitoire de la loi agricole des Baléares (Ley 3/2019), la zone dite ZAVA (« Zonas de alto valor argrario ») doit d’abord être définie et limitée (« delimitación »). Cependant, une telle délimitation dans les zones rurales n’a pas encore eu lieu à Ibiza, contrairement à l’île voisine de Majorque. Si l’on interprète la disposition de la loi agricole, aucun nouveau permis de construire ne peut être délivré dans la zone rurale d’Ibiza tant que la limitation de la zone ZAVA mentionnée dans la loi n’a pas été effectuée par les autorités.

Dans le cas d’un bâtiment ancien en ruine, la première chose à clarifier est de savoir s’il s’agit d’une maison habitable. Une grange ou une étable ne peut pas être simplement transformée en maison d’habitation. Dans le cas de bâtiments anciens, qui souvent ne sont même pas inscrits au cadastre, la municipalité responsable doit d’abord prendre position sur l’âge et le type d’utilisation du bien. Idéalement, on reçoit un certificat d’âge municipal dans lequel le bâtiment est décrit comme habitable (« vivienda »). Cependant, si la vieille maison délabrée ne respecte pas les règles de construction en vigueur (« fuera de ordenación »), un projet de reconstruction échouera. Dans le passé, dans les zones rurales, les bâtiments étaient souvent construits sans permis de construire et on espérait que toutes les infractions en matière de construction seraient prescrites après 8 ans. Toutefois, depuis la nouvelle loi, les péchés de construction dans les zones rurales ne sont plus soumis à la prescription et, en outre, le propriétaire est menacé de lourdes amendes.

Il existe également deux autorités compétentes pour une demande de construction concernant un terrain dans les zones rurales : L’un est l’autorité de construction de la municipalité où se trouve la propriété et l’autre est une commission de construction du Conseil de l’île d’Ibiza (Consell Insular). Le fait que deux autorités vérifient la demande de construction signifie que la procédure d’approbation peut parfois être longue.

Il convient donc de faire preuve d’une extrême prudence lors de l’achat d’une propriété rurale à des fins de construction. Sur la voie de l’obtention d’un permis de construire, il faut franchir un certain nombre d’obstacles juridiques et officiels. Avant l’achat prévu, il est fortement recommandé de consulter un spécialiste.