Frais de service et taxes lors de l’achat d’un bien immobilier aux Baléares

Dans le cadre d’une acquisition immobilière, le vendeur et l’acheteur accordent souvent trop peu d’attention aux frais accessoires encourus.

Il convient donc de donner ici un aperçu des principaux impôts.

Lors de l’achat d’un bien immobilier à Ibiza, il faut payer soit un droit de mutation immobilière ( ITP ), soit une taxe sur la valeur ajoutée ( IVA ) espagnole. Si le vendeur d’un bien immobilier d’occasion est un particulier, l’acheteur doit payer un droit de mutation immobilière (« ITP »). Depuis quelques années, les taux d’imposition progressifs suivants sont en vigueur à Ibiza : Jusqu’à un prix d’achat de 400 000 euros, la taxe est de 8 %, de 400 000 à 600 000 euros de 9 %, de 600 000 à 1 million d’euros de 10 % et à partir de 1 000 000 d’euros de 11 %.

Si le vendeur est non-résident en Espagne, l’acheteur est tenu de retenir 3 % du prix d’achat convenu (ce qu’on appelle la « retención ») et de les verser au bureau des impôts à titre d’avance d’impôt du vendeur dans les 30 jours suivant l’acte notarié. La rétention est payée avec le modèle d’imposition 211 (« modelo 211 »), qui à son tour sert au vendeur qui n’est pas résident fiscal en Espagne à déclarer la plus-value avec le modèle 210 (« modelo 210 ») dans les 4 mois suivant l’authentification du contrat d’achat. A ne pas confondre avec le modèle 210 de la déclaration annuelle d’impôt sur le revenu pour les non-résidents !

Si un étranger est résident fiscal à Ibiza, il doit le prouver au moyen d’un certificat de résidence fiscale ( certificado de residencia fiscal) en cours de validité délivré par le bureau des impôts espagnol. Le notaire est tenu d’indiquer dans le certificat la retenue à la source ( retención ) et la résidence fiscale de l’étranger.

La taxe sur la valeur ajoutée (« TVA ») n’est généralement due sur la vente d’un bien immobilier que si le vendeur est un entrepreneur. Les taux d’imposition suivants s’appliquent : Lors de l’achat de terrains non bâtis, 21 % de la valeur ajoutée est engagée, et 10 % de la valeur ajoutée lors de l’achat de nouveaux bâtiments. Outre la taxe sur la valeur ajoutée, un droit de timbre (« AJD ») de 1,5 % (contre 1,2 % auparavant) s’applique également. C’est également la seule véritable innovation en matière de droit fiscal qui mérite d’être mentionnée aux Baléares pour l’année 2020. L' »impôt AJD » est prélevé lors de l’enregistrement des actes notariés les plus divers. Pour ne citer que trois exemples : Dans le cas de la déclaration d’un nouvel immeuble, de la dissolution d’un bien commun ou de la constitution d’une hypothèque.

La taxe municipale sur la valeur ajoutée (« plusvalia municipal ») taxe l’augmentation de la valeur du terrain, c’est-à-dire non des superstructures, depuis le dernier transfert. Ne confondez pas la plusvalue avec l’impôt sur les bénéfices payable par le vendeur. En vertu de la loi, la plusvalue municipale est également à la charge du vendeur. Toutefois, pour éviter tout malentendu entre les parties, une disposition explicite concernant la charge de la plusvalue doit être incluse dans le contrat. Le montant de la taxe est déterminé par les statuts municipaux et varie donc d’une municipalité à l’autre. Il est conseillé de faire calculer le montant des plusvalues par la municipalité responsable avant de signer le contrat. Si le vendeur est non-résident, il est conseillé de retenir le montant à payer sur le prix d’achat, car en cas de non-paiement, le bien, et donc en définitive l’acheteur, est responsable.

Un dernier conseil : le bureau des impôts des îles Baléares (« atib ») met à la disposition de tous les garants en ligne un programme permettant de déterminer la valeur fiscale d’un bien immobilier pour le calcul ultérieur du droit de mutation. Il suffit de fournir les données de base du bien en ligne (mètres carrés de surface habitable, valeur cadastrale, etc.) pour obtenir une valeur.

Vous trouverez ici le lien vers cet outil : https://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx