Informations sur le bureau du registre foncier et du cadastre des Baléares

Lors de la préparation de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, on constate souvent que les inscriptions du registre foncier et du cadastre ne correspondent pas et que, de plus, les deux registres ne reflètent pas nécessairement l’état réel du bien.

Dans le « Registro de la Propiedad », le registre foncier espagnol, sont inscrits tous les contrats et droits liés aux biens immobiliers.

Les inscriptions au registre foncier bénéficient de la protection de la bonne foi dans leur exactitude et ont des effets juridiques à l’égard des tiers. Le responsable est toujours le bureau du registre foncier dans le district duquel se trouve la propriété.

Les documents notariés, exécutoires, judiciaires et autres documents d’État peuvent être enregistrés. Les accords conclus par écrit à titre privé ne peuvent pas être enregistrés. Il n’est pas obligatoire que le changement de propriété soit enregistré au registre foncier. Néanmoins, l’enregistrement est fortement recommandé. La protection de la bonne foi peut avoir une importance pratique, par exemple, dans le cas d’une double vente : si un vendeur vend son appartement aux Baléares avec un accord privé écrit et transfère la propriété à l’acheteur, ce dernier devient le nouveau propriétaire. Si le vendeur vend ensuite l’appartement une seconde fois, le second acheteur est protégé en tant que propriétaire si, ignorant la première vente, il obtient l’inscription de son droit au registre foncier et que le premier acheteur n’a pas été inscrit pour sa part.

La bonne foi ne s’étend pas à la description et à la taille de la propriété. Si le prix d’achat a été déterminé indépendamment de la taille de la parcelle, l’acheteur n’a aucun droit contre le vendeur en cas de divergence. Bien entendu, la situation est différente si la taille de la parcelle de terrain a été expressément faite l’objet du contrat par les parties.

Le cadastre est une administration de registre qui est sous le contrôle du ministère de l’économie et des finances ( Ministerio de Economia y Hacienda) et dans laquelle sont inscrits les descriptions et les plans des biens immobiliers. Les tâches du bureau du cadastre se situent principalement dans le domaine topographique.

Les deux registres sont indépendants l’un de l’autre et une comparaison des données n’a eu lieu que sporadiquement dans le passé, avec pour résultat que dans de nombreux cas, les données des deux registres ne correspondent pas. Depuis 1996, les notaires et les bureaux du cadastre sont pour la première fois légalement tenus d’inclure la référence cadastrale (« referencia catastral ») dans les actes et les registres fonciers. Pour ce faire, les parties au contrat présentent au notaire le dernier document fiscal foncier dont découle la désignation cadastrale. En 2002, l’Espagne a reçu une loi cadastrale moderne et les informations du registre foncier et du bureau cadastral sont maintenant de plus en plus harmonisées.

Pour des raisons historiques, les dimensions des parcelles de terrain indiquées dans les contrats d’achat notariés ne sont souvent pas correctes. La seule façon de déterminer la taille réelle de la propriété est de la faire expertiser par un géomètre topographe privé.

Dans les cas suivants, qui sont cités à titre d’exemple, il est conseillé de demander l’avis d’un spécialiste :

En cas de problèmes frontaliers avec les voisins et si aucun accord n’est conclu sur la manière dont la frontière doit être effectivement tracée, une procédure judiciaire, appelée « expediente de deslinde », doit être engagée.

Si une parcelle de terrain n’est pas enregistrée, il existe une procédure judiciaire, appelée « expediente de dominio », pour déterminer le propriétaire légitime.

Une autre possibilité est de procéder à une constatation notariée pour déterminer la position du propriétaire. Si l’on souhaite corriger la taille de la parcelle inscrite au registre foncier, cette correction peut être effectuée par un acte notarié et sur la base de la description du registre foncier.