Où s’arrête ma propriété ?

À Ibiza, il arrive que vous soyez le propriétaire d’un bien qui n’est pas, pour la plupart, inscrit au registre foncier ou au bureau du cadastre.

En outre, dans certains cas, il n’est malheureusement pas possible de déterminer exactement où se trouve la limite d’une propriété. Les propriétaires concernés ne remarquent le problème qu’au moment de la vente ou de l’héritage du bien. Nombre de ces affaires de délimitation et de taille de propriété imprécises aboutissent devant les tribunaux espagnols.

En Espagne, il existe d’une part le bureau du cadastre, qui est une autorité située dans les municipalités, dont la fonction principale est de déterminer tous les impôts qui affectent la propriété, en particulier la valeur cadastrale. Dans le bureau du cadastre sont déposés les plans des propriétés, qui ne donnent cependant qu’une idée approximative des surfaces des propriétés. D’autre part, il existe le registre foncier, qui vise à assurer la sécurité juridique lors de l’achat et de la vente de biens immobiliers. Dans un certain nombre de cas, cependant, les spécifications de taille dans le cadastre et le registre foncier ne correspondent pas. En outre, ni les plans ni les spécifications de taille figurant dans les plans ne sont juridiquement contraignants pour le bureau du cadastre. Dans les plans cadastraux, les bâtiments principaux sont répertoriés avec les dépendances telles que les garages et la piscine. Toutefois, l’énumération des zones existantes sert principalement à déterminer le niveau d’imposition. Plus la surface habitable construite sur la propriété est importante, plus la municipalité peut prélever de taxes foncières sur le propriétaire.

Le propriétaire ne peut pas non plus se fier au fait que les détails de son terrain sont correctement enregistrés dans le registre foncier. Bien que les actes de vente notariés soient transmis au cadastre, il peut s’écouler des semaines avant que la modification ne soit effectuée. S’il y a un changement de propriétaire dans l’année en cours, le reçu de taxe foncière (IBI), qui est généralement payable à la fin de l’été, sera toujours au nom de l’ancien propriétaire.

Il existe également des incertitudes au niveau du cadastre concernant la taille et les limites de la propriété. Les limites de la propriété sont souvent décrites avec des détails périmés sur les noms des voisins de la propriété.

Une nouvelle loi « Ley Hipotecaria y del Catastro », entrée en vigueur le 25 juin 2015, vise à remédier à cette situation. Les données saisies dans le cadastre et le registre foncier doivent être comparées. La nouvelle loi permet aux deux institutions d’échanger des données afin d’éviter à l’avenir des informations contradictoires sur un même bien. Cela devrait désormais empêcher qu’une finca enregistrée dans les deux institutions ne reste sans une identification exacte de ses limites, de sa taille et de son emplacement. Cette innovation juridique pourrait être un grand pas en avant pour la détermination légale de l’emplacement et de la taille des propriétés en Espagne.

Toutefois, l’Association espagnole des experts en matière de géomètres (AEGEX) est sceptique quant à savoir si la nouvelle loi apportera une sécurité juridique suffisante. Selon son président, la nouvelle loi conserve l’ancien schéma de séparation entre le cadastre, les différents registres fonciers, les notaires et l’administration publique. Selon le président de l’AEGEX, les différentes institutions continueraient à coopérer de manière insuffisante, ce qui créerait un degré élevé d’incertitude juridique. À titre d’exemple, il cite le fait que les plans disponibles au cadastre ne sont pas le travail de topographes professionnels. En pratique, tout plan soumis par un particulier pourrait être inclus dans la cartographie cadastrale.