Verschärfte Auflagen für Bauvorhaben auf Ibiza

Der Inselrat von Ibiza hat die Auflagen für Bauvorhaben im ländlichen Gebiert im aktuellen Bebauungsplan („PTI“) per Gesetzesänderung Ende des Jahres 2016 weiter verschärft, nachdem bereits Anfang 2016 das Gesetzesdekret 1/2016 der Balearen-Regierung in Palma der Mallorca in Kraft getreten war, mit dem u.a. das Bodengesetz der Balearen geändert wurde.

Dieses Gesetzesdekret („decreto ley“) aus Palma setzt die Anwendungen der vorhandenen Vorschriften lediglich aus.

Begründet wird das mit besonderer Dringlichkeit, um irreversible Zustände zu verhindern. Das Aussetzen der Anwendung bestimmter Vorschriften ist nur provisorisch, bis entsprechende endgültige Vorschriften erlassen werden.  Die Regierung hat sich hierfür eine Frist bis Ende 2017 gesetzt.

Die für sogenannte Schwarzbauten auf ländlichen Grund und Boden (suelo rustico) seit März 2014 bestehende Amnestie wurde damit im Januar 2016 auch für Ibiza außer Kraft gesetzt. Vorher eingereichte Unterlagen wurden seitdem weiter bearbeitet, sofern alle notwendigen Unterlagen der zuständigen Gemeinde rechtzeitig vorlagen. Etwas anderes gilt hingegen bei Bauanträgen im Schutzgebiet von besonderem Interesse, sog. zona ANEI (Areas naturales de especial interes), wo das Gesetzesdekret eine retroaktive Wirkung von 3 Monaten hat. Das bedeutet, ein Bauantrag für ein Immobilienprojekt in der ANEI-Zone wurde nur von der Gemeinde bearbeitet, wenn dieser drei Monate vor Inkrafttreten des Gesetzesdekrets eingereicht worden war.

Seit Anfang 2016 gilt damit auf Ibiza wieder der alte Status quo: Gegen illegal errichtete Bauten kann wegen der verstrichenen Zeit nicht mehr vorgegangen werden, sie werden aber dadurch nicht legal. Liegen die Immobilien hingegen im Naturschutzgebiet und wurden die Bauten nach Februar 1991 errichtet, kann die Behörde jederzeit einschreiten und im Einzelfall den Abriss verfügen.

Am 30. November 2016 hat der Inselrat von Ibiza wie eingangs erläutert die Voraussetzung für die  Bebauung in ländlichen Gebieten mit Veränderungen des Bebauungsplanes („PTI“) weiter verschärft. Ziel ist es laut der im Amtsblatt veröffentlichten Gesetzesveränderung, der Immobilien-Spekulation im ländlichen Bereich auf Ibiza ein Ende zu bereiten und besonders geschützte Zonen vor massiven Bebauungen zu bewahren.

Folgende Eckpunkte der Gesetzesänderung de Bebauungsplans auf Ibiza gilt es hervorzuheben:

– Das Bauvolumen auf normalen ländlichen Boden („suelo rustico comun“) für Einfamilienhäuser wird verringert. Die Obergrenze liegt nunmehr bei 320 Quadratmetern, was die Anbauten einschließt. Pro Einfamilienhaus darf nur ein Swimmingpool gebaut werden; die Wasserspiegel-Grösse darf nicht 35 Quadratmeter übersteigen.

– Genereller Baustopp in den Naturschutzgebieten Red Natura 2000, SRP-ARIP (Naturschutzgebiete in einzigartiger Lage), SRP-APR (feuergefährdete Zonen) und SRC-F (bewaldete Zonen).

– Auf Grundstücken, die nach dem 1. November 2016 aufgeteilt wurden, dürfen keine Einfamilienhäuser gebaut werden, es sei denn die Parzellierung erfolgte aufgrund einer Schenkung zwischen Eltern und Kinder oder einer Erbschaft unter Familienangehörigen. Damit soll eine exzessive Parzellierung und Bebauung auf dem Land verhindert werden.

– Alle Umzäunungen müssen der Natur angepasst werden und dürfen nicht höher als ein Meter sein.

– Alle Bauprojekte von Bauten in ländlichen Gebieten müssen ein Regenwasserauffangbecken von mindestens 15.000 Litern vorsehen.

Ungeklärt ist die Frage, ob die Veränderung des Bebauungsplans auch auf bereits eingereichte Bauanträge angewendet werden soll. So heisst es in der Übergangsvorschrift („Disposicion transitoria“) des Gesetzes, dass die Veränderungen nicht auf Bauanträge Anwendung findet, bei denen bereits die vollständige Dokumentation vorliegt („documentacion completa“). Ist mit der „vollständigen Dokumentation“ gemeint, dass diese vorhanden sein muss, wenn die Gemeinde die Bauakte dem Inselrat weiterleitet? Oder kann der Inselrat bis zum Erlass seines abschließenden Gutachtens („informe favorable del Consell“)  darüber entscheiden, ob eine Bauakte die komplette Dokumentation aufweist? In Rahmen der Anwendung dieser Norm wird es  immer wieder zu Fragen kommen, die nur durch die Auslegung der gesetzlichen Regelung zu lösen sind.