Lebenslanges Nießbrauchsrecht – die Grundlagen

Die Eintragung eines lebenslangen Niessbrauchsrechts im Grundbuchamt ist eine in der Praxis recht häufig gewählte Kapitalschutz-Strategie von Immobilieneigentümern auf Ibiza, um die hohe Steuerbelastung zu mindern.

Ein klassisches Fallbeispiel sieht vor, dass die Eltern die Immobilie direkt auf den Namen ihrer Kinder erwerben oder die Immobilie an diese übertragen und sich selber ein lebenslanges Nießbrauchsrecht einräumen.

Ob die Bestellung eins Nießbrauchsrechts sinnvoll ist, muss in jedem Einzelfall geprüft werden. Hier sollen die Grundlagen des lebenslangen Nießbrauchsrechts in Spanien erläutert werden.

Das lebenslange Niessbrauchsrecht heisst auf Spanisch „usufructo vitalicio“ und es handelt sich dabei um ein dingliches Nutzungsrecht, das im spanischen Código Civil geregelt ist. Der Nießbrauch verkörpert das im Grundbuch abgesicherte Recht, eine fremde Sache dauerhaft nutzen zu können. Auch wenn der usufructo zeitlich beschränkt werden kann, liegt die praktische Bedeutung im lebenslangen Nießbrauch. Durch ordnungsgemäße Bestellung  werden die Kinder „nackte oder bloße Eigentümer“ („nuda propiedad“) der Immobilie. Die Eltern sind die Niessbrauchsberechtigten („usufructuario“) und erhalten den lebenslangen Besitz und die Nutzung der Immobilie.

Aus diesem Grund macht das lebenslange Nießbrauchsrecht vor allem im familiären Rahmen Sinn, wo zwischen dem „nackten“ Eigentümer und dem Nießbrauchberechtigten ein deutlicher Altersunterschied  vorhanden ist.  Die Eltern als Nießbrauchberechtigte wissen, dass sie bis zu ihrem Lebensende nutzen können. Zugleich haben aber die Kinder bereits jetzt das Eigentum und werden erst nach dem Tod der Eltern selber die Nutzung der Immobilie übernehmen. Beim Tod der Eltern fällt damit das Eigentum nicht in de Erbmasse und eine notarielle Erbschaftsannahme in Spanien wird dann in der Regel nicht notwendig sein (es sei denn, es gibt weitere Vermögenswerte). Wissen sollte man jedoch, dass selbst ein Nießbrauchsrecht pfändbar ist (das Wohnrecht, „derecho de habitación“, hingegen nicht) und die nießbrauchsberechtigten Eltern, die das „nackte Eigentum“ vorher an ihre Kinder übertragen haben,  können nicht mehr frei verkaufen, und sie sind also insofern abhängig von den eigenen Kindern.

Weil der Nießbrauchsberechtigte eine eigentumsähnliche Stellung innehat, wurde ihm vom Gesetzgeber die vollständige Kostentragung für die Immobilie auferlegt. Er muss die Immobilie in Schuss halten, alle laufenden Kosten (Strom, Wasser, Eigentümerumlagen) einschließlich der Steuern (Grundsteuern, Müllgebühren) zahlen, kann aber umgekehrt auch die Immobilie jederzeit vermieten und die Mieten vereinnahmen, im Gegensatz zu einem reinen Wohnrecht („derecho de habitación“), das nur zu einer Eigennutzung berechtigt. Dem „nackten“ Eigentümer („nuda propiedad“) bleibt die Pflicht, die substanzwahrenden Investitionen zu zahlen:
Beispielsweise, wenn das Dach aufgrund von Wasserdurchlässigkeit saniert werden muss.

Die Bestellung des Nießbrauchs ist steuerpflichtig, mindert aber die steuerlichen Belastungen. Das lebenslange Nießbrauchsrecht kann höchstens einen Wert von 70 % und keinen geringeren als 10 % des Eigentums haben. Den höchsten Wert von 70 % hat es bei Nießbrauchsberechtigten unter 20 Jahre und den niedrigsten von 10 % bei Nießbrauchsberechtigten über 79 Jahren. Dies bedeutet, dass der Wert des Nießbrauchsrechts ab dem Alter von 20 Jahren jedes Jahr um einen Prozentpunkt abnimmt. Es lässt sich damit mit der Formel: Nießbrauchsrecht = 89 minus Alter des Nießbrauchsberechtigten errechnen.

Der Wert des Nießbrauchs bei einem Nießbrauchsberechtigten von 64 Jahren beträgt damit beispielsweise 25 % des Gesamtwertes der Immobilie (89 – 64 = 25). Dies bedeutet folgerichtig, dass in diesem Fall das Eigentum einen Wert von 75 % hat.