Immobilienbesteuerung ab 2022: Änderungen

Am 10. Juli 2021 wurde im amtlichen Amtsblatt das Gesetz 11/2021 über Maßnahmen zur Verhinderung und Bekämpfung von Steuerbetrug (Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal) verabschiedet, welches eine Reihe von wichtigen Änderungen im Bereich der Vermögenssteuer, der Grunderwerbssteuer und Erbschaftssteuer mit sich bringt.

Aber vor allem wird ein allgemeingültiger Immobilienmarkt-Referenzwert etabliert, welcher im spanischen „valor de referencia del mercado inmobiliario“ lautet.

Bisher gab es beispielsweise bei der Vermögenssteuer drei mögliche Immobilienwerte, von denen der höchste Wert zur Anwendung kam: der Katasterwert, ein von der öffentlichen Verwaltung festgestellter Wert oder der sich aus der notariellen Kaufvertragsurkunde ergebende Erwerbspreis. Die Besteuerungsgrundlage dieser Steuer war der tatsächliche Wert („valor real“) des übertragenen Vermögens. Die Ermittlung dieses tatsächlichen Wertes und der Streit um diesen unbestimmten Rechtsbegriff hat in der Vergangenheit eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten ausgelöst.

Der neue Referenzwert wird allerdings erst ab 2022 zur Anwendung kommen: Ausgangspunkt ist ein jährlicher Bericht über den Immobilienmarkt von der Generaldirektion des Katasters für ganz Spanien. Grundlage dieses Berichtes sind die regelmäßigen Informationen der Notare zu den protokollierten Kaufpreisen. Das zentrale Kataster soll dann bis zum 30. Oktober für das folgende Jahr Wertkarten („mapas de valores“) erstellen.

Im Anschluss muss die Generaldirektion des Katasters in den ersten 20 Tagen des Dezembers im Amtsblatt die Referenzwerte veröffentlichen, welche die Grundlage für die Bewertung jeder einzelnen Immobilie darstellt. Der Katasterbehörde wird hiermit die schwierige Aufgabe übertragen, für ganz Spanien objektive Immobilienwerte festzulegen, wobei man davon ausgehen kann, dass dieser steuerliche Referenzwert in der Mehrzahl der Fälle höher sein wird, als der Katasterwert und, dass dieser Referenzwert sich damit in Richtung Marktwert bewegen wird.

Die Neuregelung der Bemessungsgrundlage wird in Zukunft vor allem die Berechnungsgrundlage der Grunderwerbssteuer und die Erbschaftssteuer betreffen. Die jährliche gemeindliche Grundsteuer (IBI) und die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia) sind laut Aussagen der Steuerbehörden davon nicht betroffen, da hier weiterhin der Katasterwert maßgebliche Grundlage ist. Auch die Einkommensteuer (IRPF) wird von dem Referenzwert nur tangiert, wenn der Steuerzahler eine Immobilie verkauft und im Rahmen der Steuererklärung den Gewinn versteuern muss.

Besonders drastisch wird sich die neue Bemessungsgrundlage bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer auswirken. Die in Erbschaften angegeben Werte liegen oftmals zwischen Katasterwert und Marktwert, so dass man davon ausgehen muss, dass der Referenzwert die Bewertung nach oben schieben wird.

An dieser Stelle muss man sich fragen, ob die Maßnahme, die Werte an die Realität anzupassen, erfolgreich sein kann. Es ist zumindest zweifelhaft, ob das Kataster in der Lage sein wird, eine faire Bewertung im Monat Oktober für das gesamte Folgejahr vorherzusagen, da die Immobilienpreise im Zeitverlauf von einem Jahr stark schwanken können. Des Weiteren wird eine allgemeine Bewertung der spezifischen Situation einer übertragenen Immobilie niemals gerecht: Eine renovierte Wohnung hat beispielsweise einen höheren Wert als eine heruntergekommene Immobilie. Aber wirklich gravierend ist die vom Gesetz eingeführte Beweislastumkehr. Bisher musste die Verwaltung dem Steuerzahler beweisen, dass der in der Urkunde deklarierte Wert nicht dem wahren Wert der Immobilie entsprach. Nunmehr ist es der Steuerzahler, der nach Zahlung einer seiner Meinung nach ungerechtfertigt hohen Steuer versuchen muss, den Referenzwert zu widerlegen. Was bisher kein einfaches Unterfangen war, wird damit beinahe zum Ding der Unmöglichkeit.