Spanisches Grundbuchamt

Der Leiter des Grundbuchamtes (auf spanisch „Registrador“ genannt) gibt neben dem Notar die für den Erwerb einer Immobilie in Spanien entscheidende Rechtssicherheit. Der Notar protokolliert die Erklärungen der Parteien und der Registrador nimmt die Eintragung im Grundbuch vor.

Der Grundbuchleiter ist kein Beamter. Er ist zwar berechtigt, bestimmte Amtsfunktionen auszuführen, aber ebenso wie der Notar lebt er von den Gebühren, die er für seine Tätigkeit berechnet. In touristischen Gegenden wie den Balearischen Inseln, wo viele Immobilienübertragungen stattfinden, kann der Registrador ein sehr gutes Einkommen haben. Die Unabhängigkeit des Registradors führt dazu, dass er frei über seine Zeit verfügen kann und man kann nicht davon ausgehen, dass man ihn täglich in seinem Amt antrifft. Der wohl bekannteste Registrador ist der ehemalige spanische Regierungspräsident Mariano Rajoy, welcher nach dem Ende seiner politischen Karriere die Arbeit als Registrador im Grundbuchamt in Alicante und später in Madrid wieder aufnahm.

Es gibt auf Ibiza vier verschiedene Grundbuchämter: Das Grundbuch Nr. 1 ist für einen Großteil von Ibiza Stadt, das Grundbuchamt Nr. 2 für die Gemeinde San José, das Grundbuchamt Nr. 3 für die Gemeinden Sta. Eulalia und San Juan und das Grundbuch Nr. 4 für die Gemeinde San Antonio und Formentera zuständig. Die der Öffentlichkeit zugänglichen Büros der Grundbuchämter befinden sich allesamt in Ibiza Stadt: Nr. 1 und 3 liegen in der Ignacio Wallis Nr. 31 im 6. Stock. Das Grundbuchamt Nr. 2 liegt in der Calle Aragon Nr. 106 und das Grundbuch Nr. 4 findet man in der Calle de Baleares Nr. 8. Vor etwa 15 Jahren wurden die ursprünglich existierenden zwei Grundbuchämter in vier Grundbücher aufgeteilt, so dass Grundbuch Nr. 2 noch heute für einen Stadtteil von Ibiza (Figueretas) zuständig ist.

Obwohl die Arbeitsbereiche und Kompetenzen von Notar und Registrador klar voneinander abgegrenzt sind, gibt es zwischen beiden immer wieder Reibungspunkte. Das liegt daran, dass der Registrador nicht verpflichtet ist, jede vom Notar protokollierte Urkunde einzutragen, sondern von Gesetzes wegen gehalten ist, alle ihm zur Eintragung vorgelegten Urkunden inhaltlich und rechtlich zu überprüfen. Ist er mit einem Teil der Urkunde aus rechtlichen oder formellen Gründen nicht einverstanden, kann er eine Eintragung verweigern.

Der Registrador schreibt dann einen Vermerk („calificación negativa“, Art. 18 LH), welcher dem Antragssteller und dem beurkundenden Notar zugestellt wird. In diesem negativen Vermerk gibt der Registrador die Gründe für die Ablehnung der Eintragung an. Der Fehler in der Urkunde kann entweder einfach behoben werden (beispielsweise durch nachträgliche Einreichung einer NIE-Nummer) oder der Notar muss bei schwerwiegenden Mängeln eine zusätzliche Urkunde erstellen. Diese Urkunde kann je nach Sachlage die Form einer Ergänzungsurkunde („escritura complementaria“) oder eine Berichtigungsurkunde („escritura de rectificacion“) haben, wodurch die vom Registrador gefundenen Mängel behoben werden und die Urkunde nunmehr erfolgreich im Grundbuch eingetragen werden kann. Es gilt zu beachten, dass der negative Vermerk lediglich zu einer Unterbrechung der Vormerkung im Grundbuch führt. Sollte die Urkunde in diesem Zeitraum nicht abgeändert werden, erlischt die Vormerkung („asiento de presentación“) automatisch nach 60 Tagen im Grundbuch und ein gutgläubiger Dritter hat wieder ungehinderten Zugriff auf die unverändert im Grundbuch eingetragene Immobilie.

Da ein solcher negativer Vermerk in der Praxis häufiger vorkommt als man denkt, sollte in Zweifelsfällen der eingeschaltete Rechtsanwalt bereits vor der Beurkundung zusammen mit dem Notar klären, ob es von Seiten des Registradors Einwände gegen die Urkunde gibt, welche einer Eintragung im Grundbuch entgegenstehen könnten.