Gewinnsteuern beim Immobilienverkauf

Viele Eigentümer auf Ibiza haben vor Jahren ihre Immobilien zu einem im Vergleich zu heutigen Marktwerten sehr niedrigen notariell festgelegten Kaufpreis erworben. Dementsprechend hoch fällt dann die beim Verkauf der Immobilie anfallende Gewinnsteuer aus. All diejenigen Verkäufer, die ihre Immobilie vor dem Jahr 1994 gekauft haben, können allerdings eine Reduzierung der Gewinnsteuer geltend machen.

Vorab einige steuerlich relevanten Anmerkungen zum Immobilienverkauf auf Ibiza: Bemessungsgrundlage für die staatliche Gewinnsteuer ist die Differenz zwischen dem Übertragungs- und dem Anschaffungswert der Liegenschaft. Der Anschaffungswert ergibt sich aus der letzten Notarurkunde. Hierbei kann es sich um einen notariellen Kaufvertrag, eine Erbschafts- oder Schenkungsurkunde oder einen Kauf von Gesellschaftsanteilen handeln. Der Anschaffungswert ist der Betrag, für den die Immobilie erworben wurde, zuzüglich der mit dem Erwerb einhergehenden Kosten und Steuern.

Typische Steuern sind die „Übertragungssteuern“ (auf Spanisch abgekürzt „ITP“) oder die Erbschaftssteuern, sowie die Notar- Anwalts- und Grundbuchamtskosten. Bei der Steuerart „ITP“ spricht man oft von der Grunderwerbssteuer, was aber im Grunde genommen nicht ganz korrekt ist, da das entsprechende Gesetz auch die Übertragung von Mobilien (wie zum Beispiel Autos) besteuert. Grundsätzlich können alle an der Immobilie vorgenommenen Investitionen, die die Immobilie aufwerten, in Abzug gebracht werden. Beispiel ist der Anbau eines zusätzlichen Schlaf- und Badezimmers mit gemeindlicher Baugenehmigung. Maßnahmen, die dazu dienen, die Immobilie lediglich wohnlicher zu machen (Beispiel: PVC-Fenster statt Holzfenster), werden von der Steuerbehörde steuerrechtlich nicht als Aufwertung anerkannt.

Der Übertragungswert ist derjenige Betrag, für den die Immobilie nunmehr verkauft wird, abzüglich der mit der Übertragung einhergehenden Kosten und Steuern, die vom Verkäufer getragen werden. Hierbei handelt es sich vor allem um die gemeindliche Wertzuwachssteuer (sog. „Plusvalia“), Anwaltshonorare und eine etwaig anfallende Maklerkommission.

Bis zum Jahr 2006 gab es einen Bewertungsmaßstab, welcher den erzielten Gewinn abhängig von der Anzahl der zwischen dem Erwerb und der Übertragung verstrichenen Jahre ab dem dritten Jahr um 11 % pro Jahr reduzierte. Diese steuerliche Vergünstigung besteht im Zeitraum bis 2006 für alle Immobilien fort, die vor dem Jahr 1994 erworben wurden, wobei jedoch vom Steuergesetzgeber eine Vergünstigungsgrenze von 400.000 € festgelegt wurde.

Zur Illustration ein praktischer Fall: Ein nichtresidenter Mandant verkauft seine Wohnung auf Ibiza am 2. September 2019 für 170.000 €. Er hatte die Immobilie am 10. Januar 1985 für knapp unter 6.000 €. Der Verkäufer hatte die Immobilie zwar vor 20 Jahren renovieren lassen, aber die entsprechenden Rechnungen sind nicht mehr aufzufinden. Für den Zeitraum vom 10. Januar 1985 bis zum 19.1.2006 (21 Jahre) kann die Gewinnsteuer erheblich reduziert werden. Der Zeitraum von 2006 bis zum 2. September 2019 (13 Jahre) wird mit einer Gewinnsteuer von 19 % besteuert.
Das Rechenbeispiel ergibt dann folgendes Ergebnis: Der Übertragungswert liegt bei 170.000 €. Von diesem Betrag können 6.000 € als Anschaffungswert abgezogen werden. Berechnungsgrundlage der Gewinnsteuer ist also ein Betrag von 164.000 €. Da für die Jahre von 1985 bis 2006 die Reduzierungsregel zur Anwendung kommt, beträgt die Gewinnsteuer in unserem Fall insgesamt nur rund 12.000 €, was im Vergleich zum vollen Steuersatz von 19 % (rund 31.000 €) eine erhebliche Vergünstigung (immerhin eine Differenz von 19.000 €) darstellt. Wie das Fallbeispiel anschaulich zeigt, sollten alle Eigentümer, bevor sie ihre Immobilien zum Verkauf anbieten, im Vorfeld von einem Fachmann klären lassen, wie hoch voraussichtlich die Gewinnsteuer bei einem Verkauf ausfallen wird.