Einkommenssteuer

Einkommensteuer und Baudenkmäler: Wichtige Informationen zur steuerlichen Absetzung

Beim Erwerb eines Baudenkmals sind die Anschaffungskosten nicht sofort in voller Höhe steuermindernd abziehbar. Stattdessen können Eigentümer den jährlichen Wertverlust des Gebäudes über die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen. Voraussetzung für den Abzug der AfA ist, dass das Baudenkmal der Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte dient.

Arten der AfA

Die AfA richtet sich nach den Anschaffungskosten des Gebäudes, jedoch nicht nach den Kosten für Grund und Boden. Die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG kommt bei älteren Gebäuden, wie Baudenkmälern, zum Einsatz:

• 2 % jährlich für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden.
• 2,5 % jährlich für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden.

Die nachträglichen Anschaffungskosten können bei Baudenkmälern nicht nach § 7i EStG erhöht abgeschrieben werden.

Erhaltungsaufwand

Kosten für die Erhaltung eines Baudenkmals (Erhaltungsaufwand) können in der Regel im Jahr der Zahlung steuerlich geltend gemacht werden. Dank § 11b EStG ist es jedoch möglich, den Erhaltungsaufwand bei Baudenkmälern auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen, was in manchen Fällen zu einem höheren Steuervorteil führen kann.

Sonderregelungen für Erhaltungsaufwand und Anschaffungskosten

Erhaltungsaufwendungen: Diese umfassen z. B. die Reparatur des Daches, der sanitären Anlagen oder des Außenputzes. Sie können im Jahr der Verausgabung abgezogen oder über zwei bis fünf Jahre verteilt werden.

Nachträgliche Anschaffungskosten: Diese liegen vor, wenn das Gebäude nach dem Erwerb in einen betriebsbereiten Zustand versetzt oder wesentlich verbessert wird. Solche Kosten können nur verteilt über einen längeren Zeitraum steuerlich berücksichtigt werden.

Abzug von Aufwendungen bei eigengenutzten oder nicht einkünfteerzielenden Denkmälern

Für Denkmäler, die nicht der Einkünfteerzielung oder den eigenen Wohnzwecken dienen, können Aufwendungen gemäß § 10g EStG über einen Zeitraum von 12 Jahren abgezogen werden.

Erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG

Bei Baudenkmälern können nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die für den Denkmalschutz notwendig sind, über 10-12 Jahre abgeschrieben werden:

Besonderheiten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung

Aufwendungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung des Gebäudes anfallen und 15 % des Kaufpreises (ohne Grundstück) übersteigen, gelten als nachträgliche Herstellungskosten und sind entsprechend abzusetzen.

Zusammenfassung

Die steuerliche Behandlung von Baudenkmälern bietet zahlreiche Möglichkeiten zur Absetzung von Kosten, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung und Nachweisführung, insbesondere im Hinblick auf die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Eigentümer von Baudenkmälern sollten die spezifischen Regelungen des Einkommensteuergesetzes nutzen, um ihre Steuerlast zu optimieren.