Wertgutachten – Wie viel ist meine Immobilie wirklich wert?

Diese Frage hätten gerne die meisten Eigentümer von einer Immobilie auf Ibiza und den Balearen beantwortet.

Leider ist die Antwort darauf nicht so einfach gefunden. Im Falle eines Verkaufs oder der Vererbung einer Immobilie ist die Bewertung der Immobilie von entscheidender Bedeutung, weil der in der Notarurkunde genannte Wert der Immobilie die Grundlage für die Berechnung sowohl der Grunderwerbssteuern als auch der Erbschaftssteuern darstellt.

Es gibt mehrere Ansatzpunkte, wie man den Wert einer Immobilie bestimmen kann: Ein Anhaltspunkt ist der in der damaligen Notarurkunde deklarierte Kaufpreis. Dieser ist aber oftmals nicht mehr aktuell.
Ein Blick in den aktuellen Grundsteuerbeleg der Immobilie gibt Auskunft über den Katasterwert. Im Rahmen der Besteuerung von Immobilien mit der Grundsteuer (sog. „IBI“) bewerten die Gemeindeverwaltungen jedes in ihrem Gemeindegebiet gelegene Grundstück mit dem sogenannten „Valor catastral”, dem Katasterwert. Dieser Wert dient als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer, der Festsetzung des „wahren Wertes” bei Erbschaften und für die Berechnung der gemeindlichen Plusvalia-Steuer („Gemeindliche Wertzuwachssteuer“). Dies bedingt, dass die Katasterwerte durch die Gemeinden ständig aktualisiert werden müssen. Derzeit wird der Katasterwert in allen Gemeinden in unterschiedlicher Geschwindigkeit an den Verkehrswert angepasst. Leider gibt es auf den Balearen nicht dasselbe Berechnungs-System wie in Katalonien, wo die Verwaltung über Tabellen der Grundstückswerte verfügt, die einerseits auf dem Katasterwert und anderseits auf einem für jeden Ort erarbeiteten Koeffizienten beruhen. Diese Tabellen finden bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer, bei Grundstücksverkäufen und bei der Erbschaftssteuer Anwendung, so dass der Steuerpflichtige eine genaue Auskunft über die Bewertung seiner Immobilie von Behördenseite erhält.

Welche Richtlinien gibt die balearische Steuerbehörde den Steuerpflichtigen an die Hand, um diesen zu ermöglichen, einen Wert zu ermitteln, der anschließend unbeanstandet bleibt?
Die Steuerbehörde stellt auf ihrer Webseite eine Methodik zur Verfügung, die als orientative Berechnungsgrundlage dienen kann:
http://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx
Auf der genannten Webseite kann man die Eckdaten der zu bewertenden Immobilie eingeben: Den Katasterwert, das Alter, die Lage und die Quadratmeterzahl der Immobilie. Am Ende des Vorgangs erhält man eine Bewertung der Immobilie.

Diese Berechnung ist allerdings nicht bindend für die Steuerbehörden und stellt lediglich eine Möglichkeit dar, zu einer Wertermittlung zu gelangen, die sich dem „wahren“ Wert der Immobilie annähert. Dem Steuerpflichtigen bleibt die Möglichkeit, den aktuellen Immobilienwert über ein Sachverständigengutachten ermitteln zu lassen. Solche Gutachten werde auf Grundlage von Vergleichsparametern erstellt: Es werden zum Vergleich Verkaufspreise in ähnlicher Lage und von Objekten in ähnlicher Größe und Qualität herangezogen.

Zusammenfassend kann man sagen, dass der vom Steuerpflichtigen für die Notarurkunde ermittelte Wert durch die Finanzbehörden jederzeit überprüft werden kann. Die Finanzbehörde hat jederzeit das Recht zu einer Nachprüfung und kann eine eigene Bewertung anstellen und hat somit immer das letzte Wort. In der Praxis bleiben dem Steuerpflichtigen zwei Methoden der Wertermittlung: Zum einen die Berechnung des Wertes auf Grundlage der Webseite der balearischen Steuerbehörden, und zum anderen die Beauftragung eines externen Wertgutachtens.