En el curso de una transacción inmobiliaria, el comprador de una propiedad se enfrenta a muchas preguntas diferentes:
- ¿La propiedad es legalmente sólida?
- ¿Cumple la urbanización con el permiso de construcción expedido en su momento?
- ¿Se han pagado todos los impuestos?
- ¿La calidad de la casa es correcta o hay algún defecto?
Esta presentación sirve como información inicial para el anunciante inmobiliario interesado en las Islas Baleares.
El comprador debe solicitar un número de impuestos español antes de comprar una propiedad.
En el caso de las personas físicas extranjeras se denomina número NIE (abreviatura de «Número de Identificación de Extranjeros»).
Todo extranjero que haga negocios en España necesita este número NIE. Desde hace algún tiempo, los abogados han podido solicitar el número de identificación fiscal de sus clientes de forma rápida y sencilla a través del Colegio de Abogados.
Además, tiene sentido abrir una cuenta bancaria española a tiempo visitando personalmente una sucursal bancaria en las Islas Baleares.
Se recomienda precaución con las tarifas de los bancos españoles para aceptar una transferencia bancaria desde el extranjero. Aquí hay que informarse a tiempo, especialmente sobre los costes de la transferencia del precio de compra.
Cuando se haya encontrado la propiedad correcta, un especialista debe realizar la llamada «Diligencia debida», es decir, el examen jurídico y fiscal de la propiedad.
En casos individuales, un arquitecto o ingeniero técnico puede también comprobar si la casa es estructuralmente sólida y todas las instalaciones están libres de defectos.
El comprador debe solicitar al vendedor los siguientes documentos, aunque esta lista no es exhaustiva
- el contrato de compraventa notarial («escritura de compraventa»)
- extracto del registro de la propiedad («nota simple Registro»)
- Extracto del registro de tierras («Extracto del catastro»)
- Impuesto sobre la propiedad y recogida de residuos («Recibo de IBI y basuras»)
- Certificado de eficiencia energética
- Cédula de habitabilidad vigente
- Certificado de no-infracción urbanística
- última factura de servicios públicos (‘ultimas facturas de luz, agua y gas’)
- Cálculo del impuesto municipal sobre las ganancias de capital («calculo plusvalia municipal»)
- Declaración de obra nueva
- Permisos de construcción (licencia de obra nueva).
La lista de verificación debe ampliarse en función de cada caso, por ejemplo, si la propiedad está situada en primera línea de mar y se requiere un certificado de la autoridad costera.
En España, los contratos privados escritos sobre bienes inmuebles tienen una eficacia jurídica diferente a la del sistema jurídico alemán, por ejemplo.
En la práctica, suele ser habitual y aconsejable que las partes celebren primero un contrato de escritura privada, porque en el contexto de los acuerdos de escritura privada se marca el rumbo, no sólo en la notarización.
Si las partes ya están sentadas en la notaría, hay poco espacio para la negociación. En el contrato privado, el vendedor se compromete durante un cierto período de tiempo y recibe un anticipo del comprador, que se abona contra el precio de compra.
En el acuerdo, la parte vendedora asegura, entre otras cosas, que la propiedad está libre de defectos, tiene todos los permisos legales y está al día con todos los impuestos y obligaciones.
El vendedor debe proporcionar todas las pruebas necesarias para ello. Si el vendedor vende a un tercero en el plazo especificado, debe devolver el doble del depósito al comprador.
Si, por el contrario, el comprador no paga el precio de compra restante después del plazo, el depósito se pierde y el vendedor puede conservarlo.
El pago inicial, normalmente el 10% del precio de compra, se paga en la práctica directamente al vendedor, pero esto conlleva riesgos considerables para el comprador.
Por lo tanto, es aconsejable depositar el depósito en fideicomiso con un notario o abogado. El fideicomisario recibe instrucciones de las partes, de conformidad con el acuerdo privado por escrito, de pagar el depósito sólo si se han cumplido todas las condiciones mencionadas en el contrato.
El posterior contrato de compraventa notarial es un requisito obligatorio para que el comprador de la propiedad se inscriba en el registro de la propiedad. Con la inscripción notarial, el notario registra la transferencia de la propiedad y la posesión sin gravámenes:
El comprador recibe las llaves de la casa paso a paso contra el pago del precio de compra.
El precio de compra suele pagarse con un cheque certificado de un banco español.
La transferencia del resto del precio de compra como medio de pago sigue siendo la excepción en España.
El comprador debe tener en cuenta que el objeto del contrato de compraventa notarial es exclusivamente la descripción de la propiedad y de la casa, exactamente como está inscrita en el registro de la propiedad.
Los bienes inmuebles se compran normalmente «como se ve» ( Traducido con la versión gratuita del Traductor de DeepL.
Quellenangabe:
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