Loading...
FAQ2020-07-03T13:11:19+01:00

Frequently Asked Questions (FAQs)

Los cargos por servicios e impuestos al comprar una propiedad en las Islas Baleares2020-07-03T11:49:53+01:00

En el contexto de una adquisición de bienes raíces, el vendedor y el comprador a menudo prestan muy poca atención a los costos incidentales en que se incurre.

Por lo tanto, se debe dar aquí una visión general de los impuestos más importantes.

Cuando se compra una propiedad en Ibiza, se debe pagar el impuesto de transferencia de tierras (ITP) o el impuesto sobre el valor añadido (IVA). Si el vendedor de una propiedad de segunda mano es un particular, el comprador debe pagar un impuesto de transferencia de tierras («ITP»). Desde hace algunos años, las siguientes tasas de impuestos progresivos han estado en vigor en Ibiza: Hasta un precio de compra de 400.000 euros, se paga un 8% de impuestos, de 400.000 a 600.000 euros un 9%, de 600.000 a 1 millón de euros un 10% y de 1.000.000 en adelante un 11%.

Si el vendedor no es residente en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de compra acordado (la llamada «retención») y pagarlo como anticipo de impuestos del vendedor a la Agencia Tributaria dentro de los 30 días siguientes a la escrituración. La retención se paga con el modelo fiscal 211 («modelo 211»), que a su vez sirve para que el vendedor no residente fiscal en España declare la plusvalía con el modelo 210 («modelo 210») dentro de los 4 meses siguientes a la escrituración del contrato de compraventa. Por favor, no lo confundan con el modelo 210 de la declaración anual del impuesto sobre la renta de los no residentes.

Si un extranjero es residente fiscal en Ibiza, debe demostrarlo con un certificado de residencia fiscal vigente de la oficina de impuestos española. El notario público está obligado a indicar en el certificado tanto la retención en origen como la residencia fiscal del extranjero.

El impuesto sobre el valor añadido («IVA») normalmente sólo se paga en la venta de una propiedad si el vendedor es un empresario. Se aplican los siguientes tipos impositivos: Cuando se compra un terreno no urbanizado, se incurre en un 21% de IVA, y un 10% de IVA cuando se compran nuevas construcciones. Además del impuesto sobre el valor añadido, se aplica un impuesto de timbre («AJD») de ahora 1,5 % (antes 1,2 %). El «impuesto AJD» se incurre en el registro de las más variadas escrituras notariales. Por nombrar sólo 3 ejemplos: En el caso de la declaración de un nuevo edificio, la disolución de la propiedad común o la creación de una hipoteca.

El impuesto municipal sobre el valor añadido («plusvalía municipal») grava el aumento del valor de la tierra, es decir, no de las superestructuras, desde la última transferencia. Por favor, no confunda la plusvalía con el impuesto sobre la renta que debe pagar el vendedor. Por ley, la plusvalía municipal también es pagadera por el vendedor. Sin embargo, para evitar malentendidos entre las partes, debe incluirse en el contrato una disposición explícita sobre la carga de plusvalía. La cuantía del impuesto se determina en los estatutos municipales y, por lo tanto, varía de un municipio a otro. Es aconsejable que el municipio responsable calcule la cantidad de plusvalía antes de firmar el contrato. Si el vendedor no es residente, es aconsejable retener la cantidad a pagar del precio de compra, ya que en caso de impago la propiedad, y por lo tanto en última instancia el comprador, es responsable.

Un último consejo: La oficina de impuestos de las Islas Baleares («atib») proporciona a todos los garantes en línea un programa con el que se puede determinar el valor fiscal de una propiedad para el posterior cálculo del impuesto de transferencia de tierras. Basta con proporcionar los datos básicos de la propiedad en línea (metros cuadrados de superficie habitable, valor catastral, etc.) para obtener un valor.

Aquí encontrará el enlace a esta herramienta: https://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

Dificultades para construir en las zonas rurales2020-07-03T14:47:19+01:00

Los que aman la belleza de las Baleares están interesados en asegurarse de que no se urbanicen. Al parecer, el legislador balear y la administración de la isla lo ven de la misma manera. Esto hace que cada vez sea más difícil construir una propiedad en zonas rurales («suelo rústico») en las Islas Baleares.

Mientras que hay que pagar altos precios por metro cuadrado para el suelo urbano, los precios del suelo no urbanizado en las zonas rurales son más asequibles por metro cuadrado. Sin embargo, para obtener un permiso de construcción, hay que superar una serie de obstáculos legales y oficiales. Tanto la Ley de Construcción de las Islas Baleares de 2018 como la Ley Agraria de Baleares de 2019 han contribuido a que la construcción en las zonas rurales sea mucho más difícil.

Bajo el término genérico de «suelo rústico» se encuentran varias zonas definidas de manera diferente. El PTI (Plan Territorial Insular) del Consejo Insular ya enumera una serie de zonas de protección de la naturaleza en las que se excluye desde el principio el desarrollo de la construcción. En ciertas zonas, se requiere un tamaño mínimo de parcela de 50.000 m2. En las zonas rurales ordinarias el tamaño mínimo de la parcela es de 15.000 m2. Sólo se puede construir una casa familiar por parcela y hay restricciones sobre el tipo y la naturaleza de la propiedad. Un método de construcción típico de Ibiza es obligatorio.

De acuerdo con la disposición transitoria segunda de la ley agraria de las Islas Baleares (Ley 3/2019), la denominada zona ZAVA («Zonas de alto valor argrario») debe ser primero definida y limitada («delimitación»). Sin embargo, tal delimitación en las zonas rurales aún no se ha realizado en Ibiza, a diferencia de la vecina isla de Mallorca. Si se interpreta la disposición de la Ley Agraria, no se podrá expedir ningún nuevo permiso de construcción en la zona rural de Ibiza hasta que las autoridades no hayan llevado a cabo la limitación de la zona ZAVA mencionada en la ley.

En el caso de la ruina de un edificio antiguo, lo primero que hay que aclarar es si es realmente una casa habitable. Un granero o un establo no puede convertirse simplemente en una casa residencial. En el caso de los edificios antiguos, que a menudo ni siquiera figuran en el registro de la propiedad, el municipio responsable debe pronunciarse en primer lugar sobre la edad y el tipo de uso de la propiedad. Lo ideal es que se reciba un certificado municipal de edad en el que se describa el edificio como habitable («vivienda»). Sin embargo, si la vieja casa en ruinas no cumple con las normas de construcción actuales («fuera de ordenación»), un proyecto de reconstrucción fracasará. En el pasado, en las zonas rurales se solían construir edificios sin permiso de construcción y se esperaba que todas las infracciones de construcción prescribieran al cabo de 8 años. Sin embargo, desde la nueva ley, los pecados de construcción en las zonas rurales ya no están sujetos a prescripción y, además, el propietario está amenazado con fuertes multas.

También hay dos autoridades competentes para una solicitud de construcción relativa a un terreno en zonas rurales: Una es la autoridad de construcción del municipio donde se encuentra la propiedad y la otra es una comisión de construcción del Consejo Insular de Ibiza (Consell Insular). El hecho de que dos autoridades comprueben la solicitud de construcción significa que el procedimiento de aprobación puede ser a veces largo.

Por lo tanto, se debe tener extrema precaución cuando se compra una propiedad rural con fines de construcción. En el camino hacia la obtención de un permiso de construcción, hay que superar una serie de obstáculos legales y oficiales. Antes de la compra prevista, se recomienda encarecidamente consultar a un especialista. Traducido con la versión gratuita del Traductor de DeepL.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

Consejos legales para las nuevas construcciones2020-07-03T15:04:05+01:00

¿Qué se debe tener en cuenta en la declaración notarial de nueva construcción?

Hace sólo 30 años, sólo existían unas pocas normas legales para la declaración española de nueva construcción. Las condiciones para la inscripción de la declaración notarial de nueva construcción en el registro de la propiedad apenas se cumplían.

Una explicación se encuentra en el hecho de que existe un principio en el Código Civil español según el cual el propietario de la propiedad es también el propietario de las estructuras que están firmemente conectadas a ella. Esto asegura que cuando se vende un terreno, la propiedad de las partes individuales del edificio también se transfiere al comprador.

Como resultado, muchos propietarios que temían los costos asociados con la inscripción en el registro de tierras renunciaron voluntariamente a la inscripción de nuevos edificios en el pasado. Sin embargo, desde el decenio de 1990, la declaración de obra nueva ha sido actualizada constantemente por ley y hoy en día existe una ley independiente además de la normativa del gobierno central en las Islas Baleares. Esto significa que ahora es casi imposible usar una propiedad sin registrar la declaración de nueva construcción. Especialmente en los últimos años, los requisitos legales y administrativos para la declaración de nuevas construcciones se han vuelto aún más difíciles. Por ejemplo, la declaración de nueva construcción es un requisito obligatorio para conectar un nuevo edificio a la red pública de electricidad y agua.

En las Islas Baleares se deben presentar los siguientes documentos para la certificación de una declaración de nueva construcción: el permiso de construcción original (licencia de obra), el certificado del arquitecto con firma que atestigua que la construcción ha sido completada (certificado final de obra del arquitecto), los datos de localización GPS de la propiedad (datos georeferenciados, en este caso un arquitecto técnico debe preparar un CD-ROM que se entrega al registro de la propiedad), el certificado final de obra del Ayuntamiento, la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación, que debe solicitarse al municipio competente una vez obtenida la cédula, el libro de edificio, el seguro decenal y el certificado de eficiencia energética

Los documentos anteriores deben ser presentados en original en la notaría. La primera copia notarial de la escritura irá acompañada de copias certificadas de todos los documentos.  El llamado boletín (boletin) sólo adquiere gran importancia después de que se haya registrado la declaración de nueva construcción. Se trata de un certificado de aceptación técnica de artesanos establecidos, que a su vez es un requisito previo para la conexión de la electricidad y el agua a los servicios públicos. La certificación notarial de una declaración de nueva construcción está gravada con un impuesto de timbre del 1,2% sobre el valor especificado en el certificado de nueva construcción.

Un caso especial es la declaración de un nuevo edificio en construcción. En este caso, un arquitecto confirma que el permiso de construcción y los documentos de planificación se corresponden. La declaración de nueva construcción se inscribe entonces en el registro de la propiedad según el progreso de la construcción (ejemplo: el 30% de la construcción ya ha sido terminada y está inscrita en el registro de la propiedad). Por lo general, este tipo de declaración de nueva construcción se utiliza para la construcción de urbanizaciones.

En resumen, puede decirse que con el paso del tiempo, los requisitos para el registro de una declaración de nueva construcción se han ido ampliando constantemente. Por lo tanto, ya no se trata de una simple declaración voluntaria del propietario de un bien. Más bien, deben aportarse una serie de pruebas y condiciones y debe consultarse el asesoramiento de un experto para la preparación de la declaración notarial de nueva construcción y su inscripción en el registro de la propiedad. Traducido con la versión gratuita del Traductor de DeepL.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

El impuesto sobre las ganancias por la venta de bienes raíces2020-07-03T15:05:29+01:00

Muchos propietarios de Ibiza compraron sus propiedades hace años a un precio de compra muy bajo, determinado notarialmente, en comparación con los valores de mercado actuales. Por consiguiente, el impuesto sobre los beneficios que se paga por la venta de la propiedad es correspondientemente alto. Sin embargo, todos los vendedores que compraron su propiedad antes de 1994 pueden reclamar una reducción del impuesto sobre las ganancias.

Antes de empezar, unas observaciones sobre la venta de propiedades en Ibiza: la base imponible del impuesto estatal sobre los beneficios es la diferencia entre el valor de transferencia y el valor de compra de la propiedad. El valor de adquisición se deriva de la última escritura notarial. Puede ser una escritura de venta notarial, una escritura de herencia o donación o una compra de acciones de la empresa. El valor de adquisición es la cantidad por la que se adquirió la propiedad, más los costos e impuestos asociados a la compra.

Los impuestos típicos son los «impuestos de transferencia» (ITP) o los impuestos de sucesión, así como los gastos de notario, abogado y registro de la propiedad. El tipo de impuesto «ITP» se suele denominar impuesto de transferencia de tierras, pero en realidad no es del todo correcto, ya que la ley correspondiente también grava la transferencia de bienes muebles (como los automóviles). En principio, se pueden deducir todas las inversiones realizadas en la propiedad que aumenten el valor de la misma. Un ejemplo es la adición de un dormitorio y un baño extra con un permiso de construcción municipal. Las medidas que sólo sirven para hacer la propiedad más acogedora (por ejemplo, ventanas de PVC en lugar de ventanas de madera) no son reconocidas por las autoridades fiscales como una mejora.

El valor de la transferencia es la cantidad por la que se vende ahora la propiedad, menos los costos e impuestos asociados a la transferencia, que corren a cargo del vendedor. Se trata principalmente del impuesto municipal sobre el valor añadido (llamado «plusvalía»), de los honorarios de los abogados y de la comisión de los corredores que pueda haber.

Hasta 2006, existía una norma de valoración que reducía el beneficio obtenido en un 11% anual a partir del tercer año, en función del número de años transcurridos entre la adquisición y la transferencia. Esta concesión fiscal sigue existiendo en el período hasta 2006 para todas las propiedades adquiridas antes de 1994, aunque el legislador fiscal ha establecido un límite de concesión de 400.000 euros.

A modo de ilustración, un caso práctico: un cliente no residente vende su apartamento en Ibiza el 2 de septiembre de 2019 por 170.000 euros. Tenía la propiedad el 10 de enero de 1985 por poco menos de 6.000 euros. El vendedor había hecho renovar la propiedad hace 20 años, pero ya no se pueden encontrar las facturas correspondientes. En el período comprendido entre el 10 de enero de 1985 y el 19 de enero de 2006 (21 años) el impuesto sobre los beneficios puede reducirse considerablemente. El período comprendido entre 2006 y el 2 de septiembre de 2019 (13 años) está gravado con un impuesto sobre los beneficios del 19%.
El ejemplo de cálculo produce entonces el siguiente resultado: El valor de transferencia es de 170.000 euros. De esta cantidad se pueden deducir 6.000 euros como valor de adquisición. Por lo tanto, la base para calcular el impuesto sobre los beneficios es una cantidad de 164.000 euros. Dado que la regla de reducción se aplica para los años comprendidos entre 1985 y 2006, el impuesto sobre los beneficios en nuestro caso es sólo de unos 12.000 euros, lo que supone una ventaja considerable (una diferencia de 19.000 euros) en comparación con el tipo impositivo completo del 19% (unos 31.000 euros). Como muestra claramente el estudio de caso, antes de ofrecer su propiedad a la venta, todos los propietarios deben hacer que un especialista aclare de antemano cuánto impuesto sobre los beneficios es probable que deba pagarse en una venta.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

Consejos para comprar una propiedad en las Islas Baleares2020-07-03T15:07:10+01:00

Hoy en día mucha gente puede hacer realidad su sueño de una propiedad en Ibiza.

Gracias a las buenas conexiones de vuelo, se puede llegar rápidamente a la «isla blanca» y el sol brilla incluso en invierno, cuando apenas hay luz en el norte. No importa si es una romántica finca, una moderna villa de lujo o un simple apartamento, el mercado inmobiliario de Ibiza ofrece todo lo que tu corazón desea.

Sin embargo, una vez que la propiedad soñada ha sido encontrada, uno no debe apagar su mente crítica antes de firmar un contrato de venta. Especialmente cuando se compra una propiedad en Ibiza, donde mucha gente no está familiarizada con la legislación o el idioma, se debe buscar el consejo de un profesional independiente, no del autoproclamado propietario del bar de la esquina que le ha dado la última cerveza y se jacta de 20 años de experiencia en la isla.

Lo siguiente es un breve resumen de lo que debe tener en cuenta al comprar una propiedad en Ibiza: Lo primero que hay que comprobar es si el propietario está siquiera inscrito en el registro de la propiedad.  Esto puede parecer extraño a algunos lectores, pero a diferencia de otros países europeos, la compra de una propiedad en España no tiene que ser necesariamente notariada e inscrita en el registro de la propiedad.

Por razones de seguridad jurídica, aconsejamos encarecidamente a todo comprador que elija el camino de la certificación notarial y que haga inscribir el título de propiedad en el registro de la propiedad cuando compre una propiedad.

Además, cuando se mira el registro de la propiedad, se debe prestar atención a la descripción de la propiedad. ¿Mi finca de ensueño, por la que pago mucho dinero, con todo lo que pertenece a ella, está inscrita en el registro de la propiedad? ¿Están registrados correctamente el área de la propiedad, el espacio vital, la piscina, el garaje, etc.? ¿O es posible que la finca se describa como una tierra seca con árboles y una ruina en ella? ¿Y hay tal vez sólo 5.000 m² en el registro de tierras en lugar de 20.000 m² de terreno? Si la entrada no sólo es insignificantemente errónea, hay que considerar si el vendedor no debe hacer la corrección de la entrada, que requiere mucho tiempo y dinero, si es posible. Otro punto que puede aclararse mirando el registro de tierras es la cuestión de los gravámenes existentes. ¿Existen derechos de paso a favor de otras propiedades? ¿Tendré por lo tanto que tolerar que el vecino conduzca sobre mi propiedad en el futuro? ¿O es posible que un acreedor del vendedor haya inscrito una notificación de prioridad en el registro de la propiedad debido a una deuda? Si no se eliminan esas entradas antes de que se firme la escritura de compraventa notarial, el comprador puede tener muchos problemas porque puede ser considerado responsable. Además de comprobar el registro de la propiedad, siempre vale la pena echar un vistazo al registro de la propiedad. La oficina catastral de España es un registro independiente del registro de la propiedad, por lo que las inscripciones en ambos registros suelen diferir entre sí. En muchos casos, los anteriores propietarios o -en el caso de las propiedades rurales- las enormes parcelas originales, que hace tiempo que se han dividido, siguen inscritos en el catastro, lo que puede causar dificultades a la hora de determinar los límites de la propiedad y de pagar el impuesto anual sobre la propiedad.

Por desgracia, no siempre es suficiente con comprobar el registro de la propiedad y el catastro. Hay algunas características especiales a tener en cuenta para los nuevos edificios. Al comprar un apartamento, es aconsejable aclarar si el vendedor siempre ha pagado sus contribuciones a la asociación de condóminos, ya que el nuevo propietario es responsable de las deudas pendientes.

Además de lo que se ha dicho hasta ahora, también debe averiguar exactamente qué costos e impuestos se incurren en relación con la compra de una propiedad: Impuesto de transferencia de tierras, gastos de notario, gastos de inscripción en el registro de la propiedad, posiblemente Plusvalía (impuesto municipal sobre el valor añadido), por nombrar sólo los más importantes.

Si está bien informado antes de comprar una propiedad, esto nunca es una garantía de que no tendrá problemas con la casa de sus sueños en algún momento. Sin embargo, los riesgos pueden reducirse considerablemente si se obtiene asesoramiento jurídico competente de un abogado. Traducido con la versión gratuita del Traductor de DeepL.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

¿Dónde termina mi propiedad?2020-07-03T15:08:58+01:00

En Ibiza, sucede que eres el propietario de una propiedad que en gran parte no está registrada en el registro de la propiedad o en la oficina catastral.

Además, en algunos casos, lamentablemente no es posible determinar exactamente dónde está el límite de una propiedad. Los propietarios afectados sólo se dan cuenta del problema cuando la propiedad se vende o se hereda. Muchos de estos casos de límites y tamaños de propiedad poco claros terminan en los tribunales españoles.

En España existe por un lado la oficina catastral, que es una autoridad situada en los municipios, cuya función principal es determinar todos los impuestos relativos a la propiedad, especialmente el valor catastral. En la oficina catastral se depositan planos de las propiedades, que sin embargo sólo dan una idea aproximada de las áreas de la propiedad. Por otro lado, está el Registro de la Propiedad, que tiene por objeto proporcionar seguridad jurídica en la compra y venta de bienes inmuebles. Sin embargo, en varios casos, las especificaciones de tamaño en el catastro y el registro de tierras no se corresponden. Además, ni los planos ni las especificaciones de tamaño de los planos son legalmente vinculantes en la oficina catastral. En los planos catastrales, los edificios principales están listados junto con las dependencias como los garajes y la piscina. Sin embargo, la enumeración de las áreas existentes sirve principalmente para determinar el nivel de impuestos. Cuantos más metros cuadrados de espacio vital se construyan en la propiedad, más impuestos sobre la propiedad puede cobrar el municipio al propietario.

El propietario tampoco puede confiar en el hecho de que los detalles de su parcela estén correctamente registrados en el registro de la propiedad. Aunque las escrituras notariales de venta se remiten al Catastro, pueden pasar semanas antes de que se haga el cambio. Si se produce un cambio de propietario en el año en curso, el recibo del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria (IBI), que suele pagarse a finales de verano, seguirá estando a nombre del antiguo propietario.

También hay incertidumbres en el registro de la propiedad respecto del tamaño y los límites de la propiedad. Los límites de la propiedad se describen a menudo con detalles anticuados de los nombres de los vecinos de la propiedad.

Una nueva ley «Ley Hipotecaria y del Catastro», que entró en vigor el 25 de junio de 2015, tiene por objeto remediar esta situación. Los datos registrados en el catastro y el registro de tierras deben ser comparados. La nueva ley permite a las dos instituciones intercambiar datos para evitar que en el futuro se produzca un conflicto de información sobre un mismo bien. De ahora en adelante, esto debería impedir que una finca registrada en ambas instituciones permanezca sin una identificación exacta de sus límites, tamaño y ubicación. Esta innovación legal podría ser un gran paso adelante para la determinación legal de la ubicación y el tamaño de las propiedades en España.

Sin embargo, la Asociación Española de Geómetras Expertos (AEGEX) se muestra escéptica sobre si la nueva ley proporcionará suficiente seguridad jurídica. Según su presidente, la nueva ley conserva el antiguo esquema de separación entre el catastro, los distintos registros de la propiedad, los notarios y la administración pública. Según el presidente de la AEGEX, las diversas instituciones seguirían cooperando de manera insuficiente, lo que crearía un alto grado de incertidumbre jurídica. A modo de ejemplo, cita el hecho de que los planos de que dispone el catastro no son obra de topógrafos profesionales. En la práctica, cualquier plan presentado por un particular podría incluirse en la cartografía catastral.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

Preguntas sobre el desarrollo de la tierra2020-07-03T15:13:06+01:00

Si quiere construir y comprar un terreno de construcción usted mismo, está por supuesto interesado en aclarar antes de la compra si y qué puede ser construido en el terreno.

En las administraciones municipales hay un departamento de desarrollo urbano, «Urbanismo», que casi siempre es muy útil. Allí se pueden solicitar las «normas urbanísticas», las normas de construcción, que especifican los detalles exactos de la edificabilidad de los terrenos situados en el término municipal, indicando la ubicación de la parcela.

Después de concertar una cita, el arquitecto municipal proporcionará información en caso de que haya alguna incertidumbre y, sobre todo, si se prevé algún cambio en la urbanización en un futuro próximo. Por cierto, la información del registro de la propiedad, como «terreno de construcción» o similar, no ofrece ninguna seguridad. Éstas son completamente no vinculantes y no impiden que las autoridades locales, por ejemplo, declaren tales «parcelas de construcción» como espacios verdes. Independientemente de esto, también debe buscar el consejo de un arquitecto y un abogado en este sentido.

Lamentablemente, la autoridad local responsable no proporciona información vinculante sobre la admisibilidad del proyecto de construcción en el caso de una compra de terreno prevista. En algún momento (cada municipio de Ibiza tiene su propio ritmo) recibirá una respuesta del municipio en forma de un certificado de la autoridad local, el llamado «certificado de calificación urbanística»; sin embargo, no puede estar seguro de que su posterior solicitud de construcción sea realmente aprobada. Una investigación preliminar es sólo informativa, pero el proyecto de construcción de hormigón debe ser aprobado más tarde.

Si la información facilitada por el municipio es incorrecta o si ésta excede su competencia de aprobación, el municipio siempre está obligado a decidir la solicitud posterior de permiso de construcción únicamente de acuerdo con la situación jurídica real, de lo contrario tendría que aprobar proyectos de construcción ilegales. Por lo tanto, si se desea comprar un terreno de construcción, a menudo es una ventaja si ya existe un permiso de construcción válido. Si todavía no hay permiso de construcción, puede ser aconsejable asegurar contractualmente una opción sobre la propiedad, de modo que el permiso de construcción se solicite antes de la compra.

Si ya existe un permiso de construcción para la propiedad, debe comprobar si sigue siendo válido, ya que los permisos de construcción están limitados en el tiempo. Si el permiso ha expirado, puede existir la posibilidad de una prórroga.

Unas palabras más sobre los impuestos que se aplican al comprar un terreno: Aquí hay que mirar el caso específico, ya que en algunos casos el impuesto de transferencia de tierras y en otros el IVA tiene que ser pagado. Esto depende de si ya se ha expedido un permiso de construcción y de quién es el vendedor (privado o comercial).

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

Notas sobre la venta de una propiedad2020-07-03T15:15:58+01:00

En este artículo veremos lo que el propietario que quiere vender su propiedad debe considerar y cómo puede hacer posible que tanto él como el comprador hagan la venta sin problemas.

En primer lugar, el vendedor debe considerar si quiere usar la ayuda de un agente inmobiliario o si prefiere buscar él mismo al comprador. La mayoría de los agentes inmobiliarios de Ibiza cobran una comisión del 5% más IVA sobre el precio de compra alcanzado; la comisión de corretaje la paga el vendedor. Ciertamente es aconsejable establecer el acuerdo de corretaje por escrito. Rara vez es ventajoso dar un contrato de corretaje exclusivo.

Para facilitar las negociaciones de venta con la parte compradora, es conveniente que el vendedor solicite previamente la escritura pública de compraventa (la llamada «escritura»), por ejemplo, una escritura notarial de compraventa o una escritura de aceptación de herencia. Si no se encuentra esta escritura, se puede solicitar una copia certificada del notario que ha protocolizado la compra o solicitar un certificado de la oficina del registro de la propiedad competente, que también es suficiente como prueba del título de propiedad.

Además de la «Escritura», también se debe tener a mano un extracto actual del registro de la propiedad. En el extracto del registro de la propiedad se puede ver quién está registrado como propietario en el registro de la propiedad. También contiene una descripción de la propiedad (tamaño de la parcela, superficie construida, etc.), y cualquier gravamen (hipoteca, derechos de paso, etc.). El vendedor debe registrarse a más tardar en
La notarización de la compra prueba que el impuesto sobre la propiedad (llamado «Impuestos sobre Bienes Inmuebles = IBI») ha sido pagado. El «IBI» da como resultado el número de referencia catastral y el valor catastral actual.

En el caso de los apartamentos, el vendedor debe demostrar que no tiene deudas con la asociación de condóminos y que siempre ha pagado sus contribuciones. El comprador también puede pedir el certificado de habitabilidad (la llamada «cédula de habitabilidad»). Esto es necesario sobre todo para la celebración de contratos de electricidad y agua. Siempre es útil tener la «cédula» en los documentos. Para los nuevos edificios, la «cédula» siempre debe ser presentada. En el caso de los edificios más antiguos y las facturas de electricidad y agua existentes, la prueba de las últimas facturas es suficiente para la mayoría de los compradores.

Un comprador bien asesorado no sólo comprobará la descripción de la propiedad en el registro de la propiedad sino también en la oficina catastral. En caso de que la descripción en el registro de la propiedad o en la oficina catastral no corresponda a la situación real, el vendedor debe considerar la posibilidad de hacer una corrección en el registro de la propiedad y en el catastro en aras de una tramitación sin problemas. Especialmente un comprador que compra con financiación bancaria insistirá en un registro correcto. Aquí depende del caso individual. Para la corrección en el registro de la propiedad es necesario en todo caso un acta notarial.
Un vendedor también debe buscar siempre asesoramiento sobre la legislación fiscal antes de vender una propiedad. Por lo general, debe pagar su impuesto sobre las ganancias y el impuesto municipal sobre el valor añadido (Plusvalía).
En resumen, lo siguiente se aplica al vendedor: antes de poner su propiedad en venta, siempre debe hacer que un especialista revise los documentos para asegurarse de que el contrato se tramite de la manera más sencilla posible.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

La nueva ley de herencia de la UE2020-07-03T15:17:29+01:00

Desde agosto de 2015 está en vigor la nueva ley de sucesiones de la UE, que tiene por objeto regular la totalidad del derecho de sucesiones en el caso de los casos de herencia tocante en los Estados miembros de la UE (excepto Gran Bretaña, Irlanda y Dinamarca).

Uno de los aspectos más importantes de la regulación del derecho de sucesión de la UE también afecta a los ciudadanos de la UE residentes en Ibiza. Este grupo de residentes en España debería elegir la ley aplicable a la sucesión en un testamento. Los que no tienen residencia permanente en España no tienen necesariamente que tomar medidas.

Los ciudadanos residentes de la UE pueden haber tenido ya un testamento redactado en el pasado por un notario o abogado de derecho civil y este testamento contiene disposiciones que deben aplicarse después de su muerte. Sin embargo, desde este verano se ha producido un cambio decisivo como resultado del reglamento del derecho de sucesión de la UE: El testamento ya no está sujeto a la ley del país de origen, sino a la ley española, ya que se aplica la ley de sucesión del país en el que el testador tuvo su última «residencia habitual». Dado que el término «residencia habitual» no está definido por la ley, debe interpretarse en la práctica. Si el testador viaja de ida y vuelta entre Ibiza y Alemania en los años anteriores a su muerte, depende de dónde esté el centro de su vida. En muchos casos, las circunstancias indicarán que Ibiza es el «lugar de residencia habitual». Esto significa que el derecho de sucesión español está en vigor desde agosto, independientemente de si se ha redactado un testamento o no.

El derecho sucesorio español no se aplica a todo el territorio nacional, sino que se divide en derechos formales según la comunidad autónoma. Por lo tanto, el derecho de sucesión varía mucho en Andalucía, Cataluña o las Islas Baleares. En general, se puede decir que según la sucesión legal en España sólo heredan los hijos y el cónyuge supérstite tiene derecho a estornudar. Sin embargo, en Ibiza y Formentera, la ley formal ni siquiera permite que el cónyuge sobreviviente tenga derecho a estornudar. El testador sólo puede disponer de una parte de su patrimonio, una parte sustancial del cual se rige por la ley y no puede ser anulada por un testamento.

Afortunadamente, el reglamento del derecho de sucesión de la UE permite elegir la ley. Sin embargo, no se puede elegir cualquier ley que se desee, sino sólo una ley de sucesión con la que el testador tenga una clara conexión.

¿Qué significa esto en la práctica? Para casi todos los ciudadanos de la UE residentes en Ibiza, es necesario un testamento con elección de ley si se quiere evitar que se aplique la ley española en el caso de una herencia.

Por favor, tenga en cuenta también la nueva ley del impuesto sobre la herencia española: A principios de 2015 se ha suprimido legalmente la discriminación de los no residentes en España en materia de herencias y donaciones. Los no residentes en Ibiza pueden ahora beneficiarse de las ventajas fiscales de la ley de herencias y donaciones de las Baleares si la propiedad que forma parte de la herencia está situada en las Islas Baleares. Para los herederos de primer orden (hijos, padres), sólo se paga el 1% del impuesto de sucesión y el 7% del impuesto de donación. Además, los herederos de primer orden que hayan pagado demasiado impuesto de sucesión en años anteriores pueden solicitar la devolución del impuesto de sucesión en la oficina de impuestos correspondiente en Madrid. Traducido con la versión gratuita del Traductor de DeepL.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

Consejos para la compra de un nuevo edificio2020-07-03T15:19:19+01:00

Para todos aquellos que estén interesados en comprar una propiedad en España y especialmente en las Islas Baleares, la compra de un nuevo edificio podría ser una opción interesante.

A continuación señalaremos los puntos más importantes a los que un comprador debe prestar atención al comprar un nuevo edificio.

Ya se debe considerar la cuestión de quién es el vendedor. Si se trata de un contratista de la construcción, es aconsejable comprobar la solvencia de la empresa. Si usted hace un pago inicial y la empresa constructora se declara en quiebra antes de firmar la escritura pública de venta, sólo podrá hacer valer su reclamación en el procedimiento de insolvencia.

En el caso de los apartamentos, debe aclararse en primer lugar si ya se dispone de la declaración notarial de división («división horizontal»). En el caso de edificios de apartamentos con varias unidades, la compra de un solo apartamento sólo es posible después de la declaración de división. Además de la declaración de división, también se debe presentar
la declaración de obra nueva ante notario («declaración de obra nueva») y la aprobación de la construcción por parte del municipio («final de obra») ya están disponibles.

Uno de los documentos más importantes a la hora de comprar un nuevo edificio es el certificado de habitabilidad, la llamada «cédula de habitabilidad». La cédula de habitabilidad es emitida en Ibiza por el consejo de la isla, el Consell Insular, y tiene una validez de 10 años. Sin este documento, no se pueden firmar contratos de electricidad ni de agua con las empresas de servicios.

Cualquiera que compre un nuevo edificio puede pedir al vendedor el certificado correspondiente. Los promotores inmobiliarios no deben vender hasta que la cédula esté disponible. Si la cédula de habitabilidad no está todavía disponible en el momento de la conclusión de la escritura notarial de compraventa, el comprador debería al menos imponer al promotor la obligación contractual de presentar esta cédula a su cargo en un plazo por determinar.

Para obtener la conexión de electricidad y agua, se necesita el certificado de habitabilidad, así como los certificados de las instalaciones técnicas, los llamados «boletines de instalación» de electricidad y agua. Al comprar un nuevo edificio, el «Seguro decenal» también debe estar disponible a más tardar al firmar la escritura notarial de venta.
Esta es una póliza de seguro que el vendedor debe contratar para cubrir los defectos del edificio. El seguro es válido por 10 años. En el contrato de venta, cabe señalar también que el impuesto municipal sobre el incremento del valor, denominado «Plusvalía», debe ser sufragado por el contratista de la construcción, ya que a menudo no es insignificante.

Se aplica un impuesto sobre el valor añadido del 10 % a los edificios nuevos cuando se adquiere un particular del contratista. Cabe señalar que, además del impuesto sobre el valor añadido, se debe pagar un 1,2% de impuesto de timbre, por lo que se debe pagar un total de 11,2% de impuesto. El pago del IVA reemplaza el impuesto de transferencia de tierras, que de otro modo sería habitual, de al menos el 8% del precio de compra notarial.

En resumen, se puede decir que el comprador de un nuevo edificio debe observar lo siguiente en el contrato: Los gastos de la declaración de obra nueva, así como los gastos de obtención de los certificados oficiales de los servicios públicos, el certificado de habitabilidad y el impuesto sobre el valor añadido del municipio corren a cargo y a cargo del vendedor.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

La reunión de propietarios en Ibiza o las Islas Baleares2020-07-03T15:21:24+01:00

Al menos una vez al año, los copropietarios de un complejo residencial en Ibiza se reúnen en la junta ordinaria de propietarios para decidir sobre los ingresos y gastos de la asociación de propietarios, entre otras cosas.

El presidente es el representante legal de la comunidad, es el líder de la comunidad y es responsable de convocar la reunión. Cada propietario tiene derecho a votar en la junta, siempre que no esté en mora en los pagos a la comunidad.

Todos los propietarios, incluidos los copropietarios morosos, tienen derecho a hablar.  La lista de deudores se envía como anexo a las invitaciones. Las reuniones deben celebrarse en español, a menos que todos los propietarios acuerden celebrar la reunión en otro idioma. Los puntos habituales del orden del día de la junta de propietarios son el saludo y la determinación de los propietarios presentes o representados con derecho a voto, el informe del Presidente, la adopción de acuerdos relativos a los ingresos y gastos de la comunidad, la elección o confirmación de la Junta Directiva, otros asuntos de interés para los propietarios.

A fin de garantizar el buen desarrollo de la reunión de propietarios, el presidente de la comunidad debe velar por que los temas del orden del día se traten de manera breve y objetiva y por que se aprueben resoluciones jurídicamente exigibles que no puedan ser fácilmente impugnadas en los tribunales. El Presidente suele estar asistido en la reunión por un administrador, un abogado de la comunidad y un intérprete. El objetivo del administrador y del abogado es mediar en caso de desacuerdo entre los copropietarios y alcanzar soluciones aceptables para la mayoría.

Las resoluciones de la asamblea de propietarios requieren ya sea unanimidad (ejemplo: modificación de los estatutos), una mayoría de 3/5 o una mayoría simple (adopción del reglamento interno de la casa), dependiendo del asunto en discusión. Para las dos últimas mayorías, se requiere la llamada doble mayoría: Una mayoría del número total de propietarios y al mismo tiempo una mayoría de cuota (hay una «cuota» para cada unidad de vivienda, que se registra en el registro de la propiedad).

El secretario de la asociación de propietarios debería redactar las actas de la reunión de propietarios, pero en la práctica esta tarea la realiza a menudo el administrador. Las actas deben ser escritas en español para que puedan ser anotadas en el libro de actas. En las comunidades con muchos propietarios extranjeros, las actas suelen traducirse al alemán, inglés o francés. Las actas no tienen que reflejar literalmente el curso de la reunión con todas las contribuciones al debate, sino que se utilizan principalmente para registrar las resoluciones. Los siguientes puntos no deberían faltar en los minutos: Lugar y fecha de la reunión, primera o segunda convocatoria, nombres de los propietarios presentes y representados, detalles de los deudores morosos que no tienen derecho a voto, todos los puntos del orden del día y los respectivos resultados de las votaciones («a favor, en contra, abstenciones») y la redacción exacta de las resoluciones. Es esencial que las resoluciones sean escritas en su totalidad. Si las actas no reflejan con exactitud las resoluciones de la reunión, algunos propietarios se opondrán e intentarán impugnar las actas. Una objeción dirigida a la administración de la comunidad no tiene ningún efecto legal. Si las resoluciones violan los estatutos, la ley o están en conflicto con los intereses de la comunidad, el propietario puede apelar contra ellas en los tribunales. Se requiere un abogado para interponer un recurso de anulación, aunque cabe señalar que los plazos de apelación son muy breves. Traducido con la versión gratuita del Traductor de DeepL.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

Información sobre la oficina de registro y catastro de las Islas Baleares2020-07-03T15:23:56+01:00

Cuando se prepara la compra o venta de una propiedad, a menudo se observa que las inscripciones en el registro de la propiedad y en el catastro no coinciden y, además, ambos registros no reflejan necesariamente el estado real de la propiedad.

En el «Registro de la Propiedad», el catastro español, se registran todos los contratos y derechos relacionados con los bienes inmuebles.

Las inscripciones en el registro de la propiedad gozan de la protección de la buena fe en su exactitud y tienen efectos legales contra terceros. El responsable es siempre la oficina del registro de la propiedad en cuyo distrito se encuentra la propiedad.

Se pueden registrar documentos notariales, ejecutables, judiciales y otros documentos estatales. Los acuerdos por escrito no pueden ser registrados. No es obligatorio que el cambio de propiedad se registre en el registro de la propiedad. No obstante, se recomienda encarecidamente que se registre. La protección de la buena fe puede tener una importancia práctica, por ejemplo, en el caso de una doble venta: si un vendedor vende su apartamento en las Islas Baleares con un acuerdo privado por escrito y transfiere la propiedad al comprador, éste se convierte en el nuevo propietario. Si el vendedor vende posteriormente el apartamento por segunda vez, el segundo comprador está protegido como propietario si, sin tener conocimiento de la primera venta, logra la inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad y el primer comprador no fue inscrito por su parte.

La buena fe no se extiende a la descripción y el tamaño de la propiedad. Si el precio de compra se ha determinado independientemente del tamaño de la parcela, el comprador no tiene derechos contra el vendedor en caso de discrepancia. Por supuesto, la situación es diferente si el tamaño de la parcela ha sido expresamente hecho objeto del contrato por las partes.

El catastro es una administración de registro que está bajo el control del Ministerio de Economía y Hacienda y en el que se inscriben las descripciones y planos de los bienes inmuebles. Las tareas de la oficina catastral son principalmente en el área topográfica.

Ambos registros son independientes entre sí y en el pasado sólo se ha realizado una comparación de los datos de manera esporádica, con el resultado de que en muchos casos los datos de ambos registros no coinciden. Desde 1996, los notarios y los registradores de tierras han estado obligados legalmente por primera vez a incluir la referencia catastral («referencia catastral») en las escrituras y los registros de tierras. Esto lo hacen las partes del contrato presentando al notario el último documento del impuesto sobre la tierra del que se deriva la designación catastral. En 2002, España recibió una moderna ley catastral y la información del registro de la propiedad y la oficina catastral se está alineando cada vez más.

Por razones históricas, los tamaños de las parcelas de tierra declaradas en los contratos de compraventa notariales a menudo no son correctos. La única manera de determinar el tamaño real de la propiedad es hacerla inspeccionar por un topógrafo privado.

En los siguientes casos, que se enumeran a título de ejemplo, es aconsejable pedir asesoramiento a un especialista:

Si hay problemas fronterizos con los vecinos y no se llega a un acuerdo sobre la forma en que debe trazarse realmente la frontera, se debe iniciar un procedimiento judicial, el llamado «expediente de deslinde».

Si una parcela de tierra no está registrada, existe un procedimiento judicial, llamado «expediente de dominio», para determinar el propietario legítimo.

Otra posibilidad es llevar a cabo un procedimiento de comprobación notarial para determinar la posición del propietario. Si se desea corregir el tamaño del terreno inscrito en el registro de la propiedad, esta corrección puede hacerse con una escritura notarial y sobre la base de la descripción del registro de la propiedad. Traducido con la versión gratuita del Traductor de DeepL.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

Se facilita el alquiler turístico de casas privadas2020-07-03T15:26:15+01:00

El alquiler turístico de casas particulares se ha facilitado mucho gracias a una ley aprobada por el Gobierno Balear en 2012.

Los propietarios de viviendas en Ibiza y Formentera que cumplan todos los criterios establecidos en la ley podrán ahora obtener permiso para alquilar casas unifamiliares a los turistas de manera más fácil y rápida.

La autoridad competente para la concesión de licencias de alquiler turístico es el Consejo Insular (Consell Insular).

El propietario puede presentar una solicitud al Consejo Insular de Ibiza y, cuando se presenta la solicitud, recibe un permiso provisional, es decir, la casa ya puede ser alquilada. Si más tarde resulta que no se cumplen las condiciones para la concesión de un permiso y no se concede el permiso definitivo, el alquiler turístico, por supuesto, ya no está permitido.

Estos son los requisitos más importantes para la concesión de una licencia:

– en principio, sólo se puede alquilar una casa unifamiliar por parcela para el turismo, pero bajo ninguna circunstancia apartamentos o bloques de apartamentos

– sólo se puede celebrar un contrato de alquiler con un plazo máximo de 2 meses, de lo contrario ya no es un alquiler turístico

– la propiedad no debe tener más de 6 dormitorios y un máximo de 12 plazas para dormir y debe estar equipada con al menos un baño para 3 plazas cada uno.

– Además, el propietario debe garantizar ciertos servicios al inquilino: Entre otras cosas, la propiedad alquilada debe ser limpiada regularmente, se debe proporcionar ropa de cama y toallas. También la casa debe ser mantenida regularmente y debe haber alguien disponible para el inquilino las 24 horas del día.

Junto con la solicitud, el propietario debe presentar una serie de documentos al Consejo Insular. Además de la prueba de propiedad (por ejemplo, mediante un extracto actual del registro de la propiedad), se requiere un mapa de la casa y un plano de las habitaciones interiores y la disposición de las habitaciones. El solicitante o un perito autorizado también debe presentar copias del documento de identidad y del número de identificación fiscal (NIE) del propietario, así como el comprobante de pago del impuesto sobre la propiedad (IBI).

Si estos datos son incorrectos o incompletos, no se concederá la licencia y se revocará la licencia provisional.

Los ingresos por el alquiler deben ser gravados, por supuesto, y se debe pagar el IVA. En el puro alquiler se debe el 21% de impuesto al valor agregado. Si se ofrecen servicios que van más allá del mero alquiler, puede aplicarse una tasa de IVA diferente.

Es aconsejable solicitar el asesoramiento de un experto en relación con el procedimiento de autorización y las condiciones exactas, así como los impuestos que se aplican.

Si planea alquilar su propiedad en Ibiza para el verano, se le aconseja que solicite el permiso lo antes posible.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

¿Cuánto vale realmente mi propiedad?2020-07-03T15:27:11+01:00

Esta es una pregunta que a la mayoría de los propietarios de propiedades en Ibiza y las Baleares les gustaría que se respondiera.

Desafortunadamente la respuesta no es tan fácil de encontrar. En el caso de la venta o la herencia de una propiedad, la valoración de la propiedad es de vital importancia, ya que el valor de la propiedad, tal como figura en la escritura notarial, es la base para el cálculo tanto de los impuestos sobre la transferencia de tierras como de los impuestos sobre la herencia.

Hay varios puntos de partida para determinar el valor de una propiedad: Un punto de referencia es el precio de compra declarado en la escritura notarial en ese momento. Sin embargo, a menudo esto ya no es actual.
Un vistazo al documento actual del impuesto sobre la propiedad de la propiedad proporciona información sobre el valor catastral. En el marco de la tributación de los bienes inmuebles con el impuesto sobre los bienes inmuebles (llamado «IBI»), las administraciones municipales evalúan cada propiedad situada en su territorio municipal con el llamado «Valor catastral». Este valor sirve de base para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles, para determinar el «valor real» en el caso de las herencias y para calcular el impuesto municipal de plusvalía («Gemeindliche Wertzuwachssteuer»). Esto significa que los valores catastrales deben ser constantemente actualizados por los municipios. Actualmente, el valor catastral se ajusta al valor de mercado en todos los municipios a diferentes velocidades. Lamentablemente, las Islas Baleares no tienen el mismo sistema de cálculo que Cataluña, donde la administración tiene tablas de valores de la tierra basadas en el valor catastral por un lado y en un coeficiente calculado para cada pueblo por el otro. Estos cuadros se utilizan para el cálculo del impuesto sobre la transferencia de tierras, para la venta de tierras y para el impuesto sobre la herencia, de modo que el contribuyente pueda obtener de las autoridades información precisa sobre la valoración de su propiedad.

¿Qué directrices da la Agencia Tributaria de Baleares a los contribuyentes para que puedan calcular un valor que posteriormente quede sin objeción?
La autoridad tributaria ofrece en su sitio web una metodología que puede utilizarse como base de cálculo indicativa:
http://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx
En el sitio web mencionado se pueden introducir los datos clave de la propiedad a valorar: El valor catastral, la edad, la ubicación y los metros cuadrados de la propiedad. Al final del proceso recibirá una valoración de la propiedad.

Sin embargo, este cálculo no es vinculante para las autoridades fiscales y es sólo una forma de llegar a una valoración que se aproxime al valor «verdadero» de la propiedad. El contribuyente sigue teniendo la opción de que el valor actual de los bienes se determine mediante un dictamen pericial. Esas apreciaciones se preparan sobre la base de parámetros de comparación: A efectos de comparación, se utilizan los precios de venta en lugares similares y de propiedades de tamaño y calidad similares.

En resumen, puede decirse que el valor determinado por el contribuyente para la escritura notarial puede ser comprobado por las autoridades fiscales en cualquier momento. Las autoridades fiscales tienen el derecho de revisar en cualquier momento y pueden hacer su propia evaluación y por lo tanto siempre tienen la última palabra. En la práctica, el contribuyente se queda con dos métodos de valoración: en primer lugar, el cálculo del valor basado en la página web de la Agencia Tributaria de las Islas Baleares, y en segundo lugar, la puesta en marcha de un informe de valoración externo.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

La regulación del catastro y el registro de tierras2020-07-03T15:28:41+01:00

Ya a finales de 2012, el gobierno español decidió actualizar las bases de datos del catastro español.

De esta manera, el propietario de una propiedad en las Islas Baleares tuvo la oportunidad de actualizar su inscripción en el catastro español sin incurrir en una multa.

Por lo tanto, esta regulación del registro de tierras también se denomina una especie de amnistía catastral.

Para los municipios en los que se encuentran los inmuebles actualizados en el catastro, la regulación significa ingresos adicionales, ya que el valor catastral de los inmuebles aumenta debido a la regulación y este valor catastral es la base para el cálculo del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria ( IBI ) y el impuesto municipal sobre las ganancias de capital ( Plusvalía ).

Incluso antes de la medida reglamentaria estatal, el propietario estaba obligado a notificar a la Oficina del Catastro, en un plazo de 2 meses, cualquier cambio en la propiedad debido a conversiones o ampliaciones, y a actualizar el valor catastral de esta manera. De lo contrario, se espera una multa de hasta 6.000 euros. Sin embargo, la regulación del catastro no se aplica automáticamente en toda España, sino que se limita a los municipios que han sido oficialmente designados.  En los municipios de San Josep y San Antonio la regulación ya se completó el año pasado, en los municipios de Santa Eulalia, San Joan y la ciudad de Ibiza sigue en curso.

El propietario del inmueble puede presentar una propuesta de reglamento por iniciativa propia o la oficina del registro de la propiedad puede solicitar al propietario que lo haga de oficio. Después de la regulación, se debe pagar una tasa de 60 euros por propiedad, así como un pago adicional del impuesto sobre la propiedad de los últimos 4 años calculado sobre la base del valor catastral incrementado. Para iniciar el procedimiento de forma voluntaria, el propietario debe adjuntar los planos y descripciones de los edificios realizados por un experto, además de los formularios correspondientes (Formulario 902-N).  Sólo las propiedades legalmente construidas pueden ser actualizadas en la oficina catastral. Los edificios que violan las normas de construcción están generalmente excluidos de la normativa. Algo diferente se aplica en los casos en que la violación de la ley de construcción ya ha prescrito y, por lo tanto, hay protección de los edificios existentes.

La regulación de la oficina del registro de la propiedad no se extiende al registro de la propiedad español. Sin embargo, es aconsejable que se inscriban los metros cuadrados no registrados previamente en el registro de la propiedad. Esta corrección de la oficina del registro de la propiedad se realiza mediante una declaración notarial de obra nueva, la llamada «Declaración de obra nueva». La finalidad de esta declaración es hacer que los edificios construidos en la propiedad o las ampliaciones o conversiones realizadas en ella se inscriban en el registro de la propiedad con una descripción precisa y una indicación de su valor. El registro se realiza sobre la base de una declaración de nueva construcción que debe ser presentada al notario y registrada por él en una escritura pública.  El nuevo edificio está sujeto a un impuesto de timbre por el 1,2% del valor certificado.

La declaración de nueva construcción tiene importancia jurídica, por ejemplo, si no se puede hacer la inscripción de un usufructo porque no está claro en el registro de la propiedad que exista un edificio. La declaración de nueva construcción también es de gran importancia práctica si la compra de bienes inmuebles se financia con una hipoteca. Por lo general, el comprador sólo recibe un préstamo de un banco español si las inscripciones de la casa a gravar están correctamente anotadas en el registro de la propiedad.
En resumen, la reglamentación catastral ofrece a muchos propietarios de bienes inmuebles en Ibiza y las Islas Baleares una excelente oportunidad de actualizar sus propiedades tanto en el catastro como en el registro de la propiedad. Traducido con la versión gratuita del Traductor de DeepL.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

¿Qué costes soporta el vendedor al vender una propiedad en las Islas Baleares?2020-07-03T15:30:01+01:00

Si un residente o no residente vende su propiedad española en Ibiza, esto puede significar que ha realizado una ganancia de capital y una apreciación de capital, ambos gravables.

En principio, el vendedor está sujeto al impuesto municipal sobre las ganancias de capital («Plusvalía municipal»), a menos que el comprador y el vendedor acuerden otra cosa.

Sin embargo, según la jurisprudencia más reciente, ese acuerdo sólo es válido en determinadas condiciones. Además, el vendedor debe pagar el impuesto sobre la plusvalía de la venta de sus bienes inmuebles entre el momento de la compra y la venta («impuesto estatal sobre la plusvalía») si recibe un beneficio financiero como resultado.

Esto es tratado como un ingreso en la Ley del Impuesto sobre la Renta (IRPF) y se añade a sus otros ingresos.

Esto significa que hay que distinguir entre dos impuestos completamente diferentes cuando se gravan la plusvalía o las ganancias de capital de los bienes inmuebles:

– El impuesto estatal sobre la renta, que grava las ganancias de capital de la tierra y – si las hay – los edificios construidos en ella

– La municipalidad de Plusvalía, que grava el aumento del valor de los terrenos urbanos sin tener en cuenta las construcciones existentes

Como resultado de las concesiones fiscales para las adquisiciones realizadas antes del 31 de diciembre de 1986, cuanto más larga sea la adquisición, menor será el impuesto sobre la ganancia de capital. En el caso de Plusvalía, en cambio, cuanto más tiempo haya sido el cedente propietario del inmueble, más elevado es el impuesto, por lo que sólo se tienen en cuenta los últimos veinte años.

El impuesto sobre los beneficios español (estatal)

En lo que respecta al impuesto estatal sobre los beneficios, hay que distinguir entre residentes y no residentes. Para los no residentes en las Islas Baleares, el actual tipo impositivo sobre las ganancias de capital ha sido un uniforme del 19% desde principios de 2016.

Si un no residente transfiere un inmueble situado en las Islas Baleares, el comprador está obligado a retener una cantidad equivalente al 3% del precio de compra notarial y a abonarlo a la Agencia Tributaria en el plazo de un mes a partir de la escrituración del contrato de compraventa mediante el formulario correspondiente a favor del vendedor, y a continuación entregarle la prueba correspondiente. Si el vendedor no ha obtenido un beneficio en la venta, la oficina de impuestos reembolsará al vendedor, a petición de éste, la cantidad pagada o una cantidad parcial después de la deducción de posibles deudas fiscales.

Impuesto de Ganancias Municipales – «Plusvalía municipal

Por regla general, toda transmisión de terrenos urbanos sujeta al impuesto sobre la propiedad inmobiliaria (IBI) está gravada con el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos, el «Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana», llamado coloquialmente Plusvalía.
El impuesto se basa en el aumento del valor de los terrenos urbanos.

Esto significa que cuando compras un terreno construido, los edificios no están incluidos, sólo el terreno mismo. El impuesto se basa en el aumento real del valor durante los últimos veinte años antes de la transferencia. El cálculo del importe exacto del impuesto de Plusvalía elaborado por la administración municipal se basa en el llamado «Valor catastral». El valor catastral puede tomarse de la respectiva evaluación del impuesto sobre la propiedad del año anterior.

Los notarios están obligados a facilitar a la administración municipal competente una lista de todas las escrituras públicas que hayan legalizado, en la medida en que éstas contengan transacciones legales relevantes para el impuesto de Plusvalía.  Sin la correspondiente solicitud de la parte compradora o vendedora al municipio para el cálculo de la Plusvalía, la oficina del registro de la propiedad competente no inscribirá al nuevo propietario en la actualidad.

Si el vendedor del inmueble es un no-residente, el municipio puede solicitar directamente al comprador del inmueble al cobrar el impuesto de Plusvalía. Como resultado de esta situación legal, los municipios pueden hacer responsable al comprador, aunque éste no estuviera expresamente obligado a pagar el impuesto en la escritura pública de compraventa.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

6 reglas de oro para la compra de propiedades en las Islas Baleares2020-07-03T15:32:02+01:00

1. como comprador, obtener la prueba del derecho de propiedad del vendedor sobre la propiedad presentando su contrato de venta notarial (Escritura Pública de Compraventa) o un extracto reciente del registro de la propiedad.

Además, compruebe si la inscripción de la urbanización en el registro de la propiedad se corresponde con los datos del catastro.

2 Antes de hacer cualquier acuerdo por escrito con el vendedor, compruebe los siguientes puntos relativos a la propiedad:

Si está comprando un terreno con una casa, asegúrese de que la propiedad ha sido construida con un permiso de construcción municipal. Muchas personas confunden la inscripción en el registro de la propiedad con la situación de aprobación de la propiedad en cuestión en la autoridad municipal de construcción.  Aunque una casa esté inscrita en el registro de la propiedad, desde el punto de vista del municipio sólo es un edificio construido legalmente si existe el correspondiente permiso de construcción municipal y la inspección de la construcción.
Haga que le presenten las últimas facturas de agua y electricidad y la cédula de habitabilidad y asegúrese de que no habrá problemas con el suministro de agua y electricidad.
Verifique que el tamaño real de la propiedad es el mismo que el tamaño registrado en el registro de la propiedad.
¿Tiene el propietario el derecho exclusivo de disponer de los bienes o es necesario obtener el consentimiento del cónyuge para que el contrato sea válido?
Compruebe todos los gravámenes resultantes del extracto del registro de la propiedad
¿Existen responsabilidades fiscales que graven la propiedad? En particular, se debe presentar el comprobante de pago del impuesto sobre la propiedad (IBI – Impusto sobre Bienes Inmuebles) de los últimos años. De esta manera, también sabrá el importe del impuesto sobre la propiedad que se pagará en el futuro.
Si el objeto inmobiliario está sujeto a la Ley de Condominio, exija la prueba de que el vendedor no está en mora en el pago de los gravámenes (certificado del presidente de la asociación de propietarios)

3. Insistir en la redacción de acuerdos individuales en el marco de un contrato de compraventa privado.  Tenga incluso garantías aparentemente menores confirmadas por escrito por su socio contractual.  Los contratos de forma, por el contrario, sólo causan confusión entre las partes contratantes, lo que puede dar lugar a discusiones durante el proceso de escrituración ante el notario español. Una de las principales funciones del notario público español es garantizar al comprador una compra de propiedad libre de cargas. Sin embargo, su tarea no es proporcionar asesoramiento jurídico al comprador o al vendedor. El notario público certifica más bien en el marco jurídico de lo que estipulan las partes contratantes. Por lo tanto, es aconsejable consultar a un asesor experto incluso en los casos que a primera vista parecen sencillos. Sus honorarios sólo representan una fracción del daño que puede causar un contrato desfavorable para una de las partes contratantes.

4. Insistir, como comprador, en la pronta protocolización de un contrato notarial de compraventa y su inscripción como propietario en el registro de la propiedad, aunque se hayan acordado pagos fraccionados.

5. Si compra al promotor a plazos una propiedad en construcción que aún no ha sido terminada, el vendedor debe presentar la prueba de que se ha contratado un seguro o un aval bancario para el pago de los plazos.

6. Averiguar sobre los impuestos y costos asociados con la compra de una propiedad. En términos generales, los gastos adicionales como el notario, el registro de la propiedad y el abogado son alrededor del 3 al 4% del precio de compra del notario. Además, existe el impuesto de transferencia de tierras (en las Islas Baleares, progresivo del 8% al 11% según el precio de compra) o el impuesto sobre el valor añadido (10% para edificios nuevos o 21% para propiedades comerciales más el impuesto de timbre del 1,2% en cada caso).

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

¿Cómo reclamo mi reclamo en España?2020-07-03T15:33:36+01:00

Cuando se recuperan deudas en España, el acreedor siempre debe tratar de resolver el asunto con el deudor fuera de los tribunales, ya que los procedimientos judiciales en España son a menudo largos, laboriosos y costosos.

Por lo tanto, en la práctica, alrededor del 90% de todas las controversias se resuelven fuera de los tribunales, sólo en alrededor del 10% de los casos es necesaria la participación de los tribunales.

En un primer paso extrajudicial, el acreedor puede poner a su deudor en mora.  Se pide al deudor que pague mediante una solicitud de pago por correo certificado (o por el llamado «Burofax», una forma especial de correo certificado) con un plazo razonable y se encuentra en mora una vez vencido el plazo.
En caso de que sea necesario un procedimiento judicial, los españoles
Código de Procedimiento Civil (Zivilprozessordnung), el tribunal será precedido por un procedimiento de orden de pago. Hasta una cantidad máxima de 30.000 euros, las deudas monetarias adeudadas pueden hacerse valer en un procedimiento de reclamación simplificado.

El requisito previo para el procedimiento de reclamación legal es que la reclamación sea una reclamación monetaria debida. En la solicitud, la cantidad reclamada debe ser cuantificada específicamente. La solicitud de reclamación debe presentarse ante el tribunal del domicilio del deudor. Se debe presentar una orden firmada por el deudor, facturas, comprobantes de entrega u otros documentos que documenten la existencia de la reclamación.

No hay obligación de contratar un abogado para el procedimiento de reclamación. Sin embargo, el procedimiento es
La experiencia ha demostrado que la participación de un abogado simplifica considerablemente las cosas para el acreedor. Esto comienza con la determinación de la dirección del tribunal competente y la presentación de la carta de reclamación al tribunal. Si la solicitud cumple todos los requisitos, el tribunal enviará al deudor un requerimiento de pago junto con la solicitud de pago de la reclamación o de presentación de una objeción en un plazo de 20 días hábiles.

Si el deudor presenta una objeción, el procedimiento de reclamación conduce a un procedimiento judicial ordinario.  Si el deudor no se opone, se emite de oficio una orden de ejecución, contra la cual no cabe recurso alguno. La experiencia con el procedimiento de reclamación judicial es bastante positiva para las reclamaciones indiscutibles en España. Sólo en una pequeña proporción de casos es necesario pasar a la acción legal.

En caso de que sea necesario hacer valer la reclamación ante el tribunal, sólo se dispone de un procedimiento por la vía judicial ordinaria («Juicio Ordinario»). Todos los documentos esenciales deben ser presentados en el original. Además, el abogado designado necesita un detallado poder notarial español.
La duración de los procedimientos varía mucho de un tribunal a otro, incluso dentro de la misma provincia española. Sin embargo, siempre se debe esperar una duración mínima de 1 a 2 años.

Después de que se suprimieran las tasas judiciales durante algunos años, se reintrodujeron las tasas judiciales para la mayoría de los actos procesales hace 2 años. Sin embargo, en la actualidad, las tasas judiciales para las personas físicas han sido abolidas de nuevo (a partir de marzo de 2016)!
Los honorarios del abogado para los procedimientos judiciales se basan en la cantidad en disputa. Los colegios de abogados españoles prescriben unos honorarios mínimos. Además de los honorarios del abogado, también se pagan los honorarios del procurador. Según el Código de Procedimiento Civil español, el procurador es el encargado de presentar la demanda, que debe firmar junto con el abogado. Además de la presentación oportuna de los alegatos preparados por el abogado, los deberes del procurador incluyen la aceptación de citaciones y notificaciones del tribunal.

En resumen, el acreedor debe, en primer lugar, esforzarse por llevar a cabo la reclamación fuera de los tribunales antes de que se emprenda la acción judicial. El procedimiento de reclamación es particularmente adecuado para la afirmación de reclamaciones inferiores, cuya recuperación sería demasiado costosa por vía judicial. Un abogado ya debería participar en el procedimiento de reclamación, ya que está familiarizado con las estrictas formalidades del procedimiento de solicitud y cualquier acción legal posterior.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

Los cargos por servicios e impuestos al comprar una propiedad en las Islas Baleares2020-07-03T15:35:06+01:00

En el contexto de una adquisición de bienes raíces, el vendedor y el comprador a menudo prestan muy poca atención a los costos incidentales en que se incurre.

Por lo tanto, se debe dar aquí una visión general de los impuestos más importantes.

Con la adquisición de un inmueble en las Islas Baleares se debe pagar el impuesto de transferencia de tierras (ITP) o el impuesto sobre el valor añadido (IVA).

Si el vendedor de una propiedad usada es un particular, el comprador tiene que pagar un impuesto de transferencia de tierras (ITP).

Desde hace algunos años, en las Islas Baleares están en vigor los siguientes tipos impositivos progresivos: Hasta un precio de compra de 400.000 euros, se paga un 8% de impuestos, de 400.000 a 600.000 euros un 9%, de 600.000 a 1 millón de euros un 10% y de 1.000.000 en adelante un 11%.

Si el vendedor no es residente en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de compra acordado (la llamada «retención») y pagarlo como anticipo de impuestos del vendedor a la Agencia Tributaria dentro de los 30 días siguientes a la escrituración.

La retención se paga con el modelo fiscal 211 («modelo 211»), que a su vez sirve para que el vendedor no residente fiscal en España declare la plusvalía con el modelo 210 («modelo 210») dentro de los 4 meses siguientes a la escrituración del contrato de compraventa.

Por favor, no lo confundan con el modelo 210 de la declaración anual del impuesto sobre la renta de los no residentes.

Si un extranjero es residente fiscal en las Islas Baleares, debe demostrarlo con un certificado de residencia fiscal vigente de la oficina de impuestos española. El notario público está obligado a indicar en el certificado tanto la retención en origen como la residencia fiscal del extranjero.

El impuesto sobre el valor añadido («IVA») normalmente sólo se paga en la venta de una propiedad si el vendedor es un empresario.

Se aplican los siguientes tipos impositivos: Cuando se compra un terreno no urbanizado, se incurre en un 21% de IVA, y un 10% de IVA cuando se compran nuevas construcciones. Además del impuesto sobre el valor añadido, se aplica un impuesto de timbre («AJD») de ahora 1,5 % (antes 1,2 %). El «impuesto AJD» se incurre en el registro de las más variadas escrituras notariales.

Por nombrar sólo 3 ejemplos: En el caso de la declaración de un nuevo edificio, la disolución de la propiedad común o la creación de una hipoteca.

El impuesto municipal sobre el valor añadido («plusvalía municipal») grava el aumento del valor de la tierra, es decir, no de las superestructuras, desde la última transferencia. Por favor, no confunda la plusvalía con el impuesto sobre la renta que debe pagar el vendedor. Por ley, la plusvalía municipal también es pagadera por el vendedor.

Sin embargo, para evitar malentendidos entre las partes, debe incluirse en el contrato una disposición explícita sobre la carga de plusvalía.

La cuantía del impuesto se determina en los estatutos municipales y, por lo tanto, varía de un municipio a otro. Es aconsejable que el municipio responsable calcule la cantidad de plusvalía antes de firmar el contrato. Si el vendedor no es residente, es aconsejable retener la cantidad a pagar del precio de compra, ya que en caso de impago la propiedad, y por lo tanto en última instancia el comprador, es responsable.

Un último consejo: La oficina de impuestos de las Islas Baleares («atib») proporciona a todos los garantes en línea un programa con el que se puede determinar el valor fiscal de una propiedad para el posterior cálculo del impuesto de transferencia de tierras.

Basta con proporcionar los datos básicos de la propiedad en línea (metros cuadrados de superficie habitable, valor catastral, etc.) para obtener un valor. Aquí encontrará el enlace a esta herramienta: https://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

Requisitos más estrictos para los proyectos de construcción2020-07-03T15:37:09+01:00

El Consejo Insular de Ibiza ha endurecido aún más las condiciones para la construcción de proyectos en zonas rurales en el actual plan de desarrollo (PTI), modificando la ley a finales de 2016, después de que el Decreto Legislativo 1/2016 del Gobierno Balear entrara en vigor en Palma, Mallorca, a principios de 2016, que entre otras cosas modificó la Ley de suelo de las Islas Baleares.

Este decreto ley de Palma se limita a suspender la aplicación de la normativa vigente.

La razón dada para ello es la urgencia de prevenir situaciones irreversibles. La suspensión de la aplicación de ciertos reglamentos es sólo provisional, hasta que se emitan los reglamentos definitivos correspondientes.  El gobierno ha fijado un plazo hasta finales de 2017.

Así pues, la amnistía vigente desde marzo de 2014 para la denominada construcción ilegal en suelo rústico también se levantó para Ibiza en enero de 2016. Desde entonces, los documentos presentados anteriormente se han seguido procesando, siempre y cuando se hayan presentado a tiempo todos los documentos necesarios al municipio responsable. La situación es diferente para las solicitudes de construcción en el área protegida de especial interés, la llamada zona ANEI (Áreas naturales de especial interés), donde el decreto tiene un efecto retroactivo de 3 meses. Esto significa que una solicitud de construcción de un proyecto inmobiliario en la zona ANEI sólo fue procesada por el municipio si se había presentado tres meses antes de que el decreto ley entrara en vigor.

Desde principios de 2016 se ha restaurado el antiguo status quo en Ibiza: los edificios construidos ilegalmente ya no pueden ser cuestionados por el tiempo transcurrido, pero esto no los hace legales. Sin embargo, si los inmuebles están situados en una reserva natural y los edificios fueron erigidos después de febrero de 1991, las autoridades pueden intervenir en cualquier momento y ordenar su demolición en casos individuales.

El 30 de noviembre de 2016, el Consejo Insular de Ibiza, como se ha explicado anteriormente, endureció aún más las condiciones para la construcción en las zonas rurales con cambios en el plan de desarrollo («PTI»). Según la modificación de la ley publicada en el Boletín Oficial, el objetivo es poner fin a la especulación inmobiliaria en las zonas rurales de Ibiza y proteger las zonas especialmente protegidas de un desarrollo masivo.

Hay que destacar las siguientes piedras angulares de la enmienda del plan de desarrollo de Ibiza:

– Se reducirá el volumen de construcción en suelo rústico común para casas unifamiliares. El límite superior es ahora de 320 metros cuadrados, que incluye los anexos. Sólo se puede construir una piscina por vivienda familiar; el tamaño de la superficie del agua no puede exceder los 35 metros cuadrados.

– Parada general de la construcción en las reservas naturales Red Natura 2000, SRP-ARIP (reservas naturales en lugares singulares), SRP-APR (zonas propensas a incendios) y SRC-F (zonas forestales).

– No se podrán construir casas unifamiliares en terrenos parcelados después del 1º de noviembre de 2016, a menos que la parcelación se deba a un regalo entre padres e hijos o a una herencia entre miembros de la familia. Esto es para prevenir la excesiva parcelación y construcción en la tierra.

– Todas las vallas deben estar adaptadas a la naturaleza y no deben ser más altas de un metro.

– Todos los proyectos de construcción de edificios en zonas rurales deben proporcionar una cuenca de recogida de agua de lluvia de al menos 15.000 litros.

Queda por resolver la cuestión de si el cambio en el plan de desarrollo debe aplicarse también a las solicitudes de construcción ya presentadas. Por ejemplo, la disposición transitoria de la ley («Disposición transitoria») establece que los cambios no se aplican a las solicitudes de construcción para las que ya se dispone de documentación completa («documentacion completa»). ¿La «documentación completa» significa que debe estar disponible cuando el municipio envía el expediente del edificio al Consejo Insular? ¿O puede el Consejo Insular decidir hasta que emita su informe final («informe favorable del Consell») si un expediente de construcción contiene la documentación completa? En el contexto de la aplicación de esta norma, siempre habrá cuestiones que sólo podrán resolverse interpretando la normativa legal.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

El contrato de herencia como herencia anticipada2020-07-03T15:39:24+01:00

La planificación de la sucesión es una de las principales preocupaciones de muchos propietarios en las Islas Baleares.

El pacto sucesorio es un instrumento interesante para regular la transmisión de bienes dentro de la familia, ya que el contrato de herencia puede estructurarse como una herencia anticipada a efectos fiscales. Así, partes de la herencia pueden ser distribuidas a los herederos durante su vida por medio de un contrato.

Sin embargo, el contrato de herencia sólo se permite en algunas comunidades autónomas de España, como Aragón, el País Vasco, Galicia, Cataluña y sobre todo las Islas Baleares.

El testamento, a diferencia del contrato de herencia, es un documento unilateral que depende únicamente de la voluntad del firmante. Si cambia de opinión, siempre puede redactar un nuevo testamento que anule el anterior. El contrato de herencia, en cambio, es un contrato que depende de la voluntad de todas las partes y suele ser irrevocable.
El contrato de herencia puede disponer que los bienes (inmuebles, acciones, etc.) se transfieran durante la vida del difunto. Por lo tanto, esta forma de contrato de herencia se denomina también herencia anticipada («adelantado de la herencia»).

Los siguientes puntos deben ser observados al concluir el contrato de herencia: Las partes contratantes deben estar relacionadas. Desde el punto de vista fiscal, la constelación ideal es la de los parientes directos (padres, hijos). El contrato de herencia debe ser notariado. Si uno de los firmantes es español, debe haber vivido en las Islas Baleares por lo menos 10 años. En este contexto se habla de la territorialidad del derecho civil («vecindad civil»).

En el caso de los no residentes, depende de si el contrato de herencia también está regulado por la ley de su país de origen. Este es el caso, por ejemplo, del derecho civil alemán, de modo que los ciudadanos alemanes pueden hacer que un contrato de herencia sea legalizado en las Islas Baleares.
Hay una serie de ventajas fiscales que son aplicables después de la conclusión del contrato de herencia. Cuando una propiedad en las Islas Baleares se transfiere por contrato de herencia, los parientes directos hasta un valor de 700.000 euros sólo tienen que pagar el 1% del impuesto de sucesión, mientras que una donación normal estaría sujeta al 7% del impuesto de donación.

Según la jurisdicción del más alto tribunal, el contrato de herencia se equipara a la herencia, de modo que aquí no se paga ningún impuesto sobre los beneficios en el marco del impuesto sobre la renta (la llamada «plusvalía del muerto»). Por regla general, el impuesto municipal sobre las ganancias de capital («plusvalía municipal») proporciona una bonificación del 95% para las herencias, lo que significa que sólo se paga el 5% del total de los impuestos de la plusvalía. En este caso, sin embargo, la ordenanza municipal respectiva se aplica en cada caso individual. En la práctica, algunos municipios de las Islas Baleares aplican la bonificación sólo a los residentes, pero no a los no residentes. Las personas que ya pagan el impuesto sobre el patrimonio pueden reducirlo transfiriendo activos mediante el contrato de herencia. El impuesto sobre el patrimonio se aplica a los activos de 700.000 euros o más.

Caso de ejemplo:
Un propietario residente, que ha vivido en las Islas Baleares durante 30 años, transfiere a su hijo, que vive en Alemania, una propiedad situada en Sta. Eulalia con un valor de 500.000 euros mediante un contrato de herencia. El padre tiene un patrimonio neto de 3 millones de euros. El impuesto de sucesión es del 1% después de la deducción de la cantidad libre de impuestos de 25.000 euros.

Como el hijo no es residente en las Islas Baleares, el contrato de herencia tiene que ser gravado en Madrid. Como regla, debería haber una reducción del 95% en el impuesto municipal de plusvalía. El padre no tiene que pagar impuestos sobre los beneficios y puede reducir el impuesto anual sobre la propiedad en varios miles de euros.

Este estudio de caso ilustra claramente que el dinero de los impuestos puede ahorrarse al final si se diseña y asesora a tiempo.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

¿Conoce su régimen matrimonial?2020-07-03T15:41:21+01:00

Si el notario le pregunta en la cita notarial para la compra de una propiedad en Mallorca, qué régimen matrimonial tiene su matrimonio fuera de España y menciona con una mirada interrogante, entre otras cosas, la comunidad de bienes, entonces quizás esté tentado de asentir con la cabeza, porque después de todo, no tiene una separación de bienes acordada y el término comunidad de bienes parece encajar.

Sin embargo, el régimen matrimonial es un escollo que a menudo se subestima en la práctica.

Después de décadas de matrimonio, muchas parejas obviamente no saben qué régimen de propiedad matrimonial eligieron cuando se casaron.

Si el matrimonio no se ha contraído en España, el régimen matrimonial se rige normalmente por el derecho del hogar de los cónyuges. Cabe mencionar aquí que actualmente se están realizando esfuerzos jurídicos a nivel de la Unión Europea para fortalecer la cooperación en la esfera de los regímenes matrimoniales. El Reglamento 2016/1103 tiene por objeto contribuir a una cooperación más estrecha, por ejemplo en materia de jurisdicción, derecho aplicable y reconocimiento y ejecución de decisiones en los regímenes matrimoniales. El Reglamento se publicó en el Diario Oficial de la UE el 8 de julio de 2016 y debe ser aplicado por los Estados miembros participantes a partir del 29 de enero de 2019.

Volviendo a la situación descrita al principio del nombramiento notarial, se pueden distinguir los siguientes regímenes matrimoniales: La separación de la propiedad y la comunidad de bienes son los dos puntos extremos del régimen de propiedad matrimonial. La comunidad de bienes unifica los bienes de los cónyuges, es decir, los bienes de ambos cónyuges se fusionan al contraer matrimonio; la separación de bienes tiene el efecto opuesto, es decir, una estricta separación de los bienes de los cónyuges. En Alemania, por ejemplo, estos dos regímenes matrimoniales deben ser legalizados por un contrato de matrimonio.

Entre ellos, según el derecho alemán, se encuentra el régimen matrimonial estatutario, la llamada comunidad de trabajo remunerado, que se describe en la escritura notarial española de la siguiente manera: «separación de bienes con participación en las ganancias». En el caso de la «Zugewinngemeinschaft» (comunidad de ganancias), los bienes se separan básicamente y sólo se compensan las ganancias adquiridas después del matrimonio. Así, en el caso de la comunidad de participación en los beneficios, los cónyuges administran sus bienes de manera independiente, pero si el matrimonio se termina por divorcio o muerte de uno de los cónyuges, la ganancia debe ser equilibrada. La consecuencia de esta norma es que si uno de los cónyuges contrae una obligación contractual, el otro no está necesariamente obligado a cumplirla.

Si en la firma de la escritura notarial en Mallorca sólo está presente un cónyuge que firma exclusivamente en nombre propio y ha asentido erróneamente de acuerdo a la mención de las palabras «comunidad de bienes», entonces ha sucedido en el pasado que el notario público español ha tenido que asumir en la escritura que el cónyuge firmante y el no presente adquieren partes iguales de la propiedad en Mallorca. Esto tuvo como consecuencia que ambos cónyuges se inscribieron en el registro de la propiedad como propietarios.

El cónyuge que firma solo naturalmente asume que la casa es de su propiedad exclusiva y que puede presentarse solo ante el notario al vender. Si más tarde quiere vender la casa sin el otro cónyuge, el notario español le indicará que él no es el único propietario de la propiedad y que se requiere el consentimiento del cónyuge. El error puede tener consecuencias legales muy desagradables y costosas: Si mientras tanto se lleva a cabo el divorcio y el que firmó solo en la compra, en desconocimiento de la propiedad real de la casa en Mallorca no se ve afectado por el proceso de divorcio, tendrá que comprar el consentimiento necesario para la venta posiblemente costosa. Si se niega el consentimiento, puede ser necesario demandar la anulación de la comunidad de copropietarios («extinción de condominio»).

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

El derecho de usufructo de por vida – los fundamentos2020-07-03T16:01:27+01:00

La inscripción de un derecho de usufructo de por vida en el registro de la propiedad es una estrategia de protección del capital que con bastante frecuencia eligen en la práctica los propietarios de inmuebles en Ibiza para reducir la elevada carga fiscal.

Un estudio de caso clásico prevé que los padres adquieran la propiedad directamente a nombre de sus hijos o que les transfieran la propiedad y se concedan a sí mismos un derecho de usufructo de por vida.

Si la creación de un derecho de usufructo tiene sentido debe ser examinada en cada caso individual. Aquí hay que explicar los fundamentos del derecho de usufructo de por vida en España.

El derecho de usufructo vitalicio se denomina en español «usufructo vitalicio» y es un derecho de uso in rem, que se regula en el Código Civil español. El usufructo encarna el derecho garantizado en el registro de la propiedad para poder utilizar un objeto extraño de forma permanente. Aunque el usufructo puede limitarse en el tiempo, el significado práctico es el usufructo de por vida. Mediante el orden adecuado, los niños se convierten en «propietarios desnudos o desnudas» («nuda propiedad») de la propiedad. Los padres son los usufructuarios («usufructuario») y reciben la propiedad y el uso de la propiedad de por vida.

Por esta razón, el derecho de usufructo de por vida tiene sentido sobre todo en un contexto familiar, en el que existe una clara diferencia de edad entre el propietario «desnudo» y el usufructuario.  Los padres como usufructuarios saben que pueden usar la propiedad hasta el final de sus vidas. Sin embargo, al mismo tiempo, los hijos ya son dueños de la propiedad ahora y sólo se harán cargo del uso de la propiedad ellos mismos después de la muerte de sus padres. A la muerte de los padres, la propiedad no cae en el patrimonio y entonces normalmente no será necesaria una aceptación notarial de la herencia en España (a menos que haya otros bienes). Sin embargo, hay que saber que incluso un derecho de usufructo es embargable (el derecho de residencia, «derecho de habitación», sin embargo, no) y los padres nießbrauchsberechtigte que han transferido antes la «propiedad desnuda» a sus hijos, ya no pueden vender libremente, y por lo tanto dependen de sus propios hijos.

Dado que el usufructuario ocupa una posición similar a la de propietario, el legislador le impuso el costo total de la propiedad. Debe mantener la propiedad en buenas condiciones, pagar todos los gastos de funcionamiento (electricidad, agua, cargas del propietario) incluidos los impuestos (impuestos sobre la propiedad, tasas de basura), pero a la inversa también puede alquilar la propiedad en cualquier momento y cobrar los alquileres, en contraste con un puro derecho de habitación, que sólo da derecho al uso propio. El propietario «desnudo» («nuda propiedad») tiene la obligación de pagar las inversiones que preservan la sustancia de la propiedad:
Por ejemplo, si el techo necesita ser renovado debido a la permeabilidad del agua.

El orden de usufructo es imponible, pero reduce la carga fiscal. El usufructo vitalicio puede tener un valor máximo del 70% y no menos del 10% de la propiedad. El valor más alto del 70% es para los usufructuarios menores de 20 años y el más bajo del 10% para los usufructuarios mayores de 79 años. Esto significa que a partir de los 20 años de edad el valor del usufructo disminuye un punto porcentual cada año. Por lo tanto, puede ser calculado usando la fórmula: usufructo = 89 menos la edad del usufructuario.

El valor del usufructo para un usufructuario de 64 años de edad es, por ejemplo, el 25% del valor total de la propiedad (89 – 64 = 25). Por consiguiente, esto significa que en este caso la propiedad tiene un valor del 75%.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

Requisitos más estrictos para los proyectos de construcción en Ibiza2020-07-03T16:05:19+01:00

El Consejo Insular de Ibiza ha endurecido aún más las condiciones para la construcción de proyectos en zonas rurales en el actual plan de desarrollo (PTI), modificando la ley a finales de 2016, después de que el Decreto Legislativo 1/2016 del Gobierno Balear entrara en vigor en Palma, Mallorca, a principios de 2016, que entre otras cosas modificó la Ley de suelo de las Islas Baleares.

Este decreto ley de Palma se limita a suspender la aplicación de la normativa vigente.

La razón dada para ello es la urgencia de prevenir situaciones irreversibles. La suspensión de la aplicación de ciertos reglamentos es sólo provisional, hasta que se emitan los reglamentos definitivos correspondientes.  El gobierno ha fijado un plazo hasta finales de 2017.

Así pues, la amnistía vigente desde marzo de 2014 para la denominada construcción ilegal en suelo rústico también se levantó para Ibiza en enero de 2016. Desde entonces, los documentos presentados anteriormente se han seguido procesando, siempre y cuando se hayan presentado a tiempo todos los documentos necesarios al municipio responsable. La situación es diferente para las solicitudes de construcción en el área protegida de especial interés, la llamada zona ANEI (Áreas naturales de especial interés), donde el decreto tiene un efecto retroactivo de 3 meses. Esto significa que una solicitud de construcción de un proyecto inmobiliario en la zona ANEI sólo fue procesada por el municipio si se había presentado tres meses antes de que el decreto ley entrara en vigor.

Desde principios de 2016 se ha restaurado el antiguo status quo en Ibiza: los edificios construidos ilegalmente ya no pueden ser cuestionados por el tiempo transcurrido, pero esto no los hace legales. Sin embargo, si los inmuebles están situados en una reserva natural y los edificios fueron erigidos después de febrero de 1991, las autoridades pueden intervenir en cualquier momento y ordenar su demolición en casos individuales.

El 30 de noviembre de 2016, el Consejo Insular de Ibiza, como se ha explicado anteriormente, endureció aún más las condiciones para la construcción en las zonas rurales con cambios en el plan de desarrollo («PTI»). Según la modificación de la ley publicada en el Boletín Oficial, el objetivo es poner fin a la especulación inmobiliaria en las zonas rurales de Ibiza y proteger las zonas especialmente protegidas de un desarrollo masivo.

Hay que destacar las siguientes piedras angulares de la enmienda del plan de desarrollo de Ibiza:

– Se reducirá el volumen de construcción en suelo rústico común para casas unifamiliares. El límite superior es ahora de 320 metros cuadrados, que incluye los anexos. Sólo se puede construir una piscina por vivienda familiar; el tamaño de la superficie del agua no puede exceder los 35 metros cuadrados.

– Parada general de la construcción en las reservas naturales Red Natura 2000, SRP-ARIP (reservas naturales en lugares singulares), SRP-APR (zonas propensas a incendios) y SRC-F (zonas forestales).

– No se podrán construir casas unifamiliares en terrenos parcelados después del 1º de noviembre de 2016, a menos que la parcelación se deba a un regalo entre padres e hijos o a una herencia entre miembros de la familia. Esto es para prevenir la excesiva parcelación y construcción en la tierra.

– Todas las vallas deben estar adaptadas a la naturaleza y no deben ser más altas de un metro.

– Todos los proyectos de construcción de edificios en zonas rurales deben proporcionar una cuenca de recogida de agua de lluvia de al menos 15.000 litros.

Queda por resolver la cuestión de si el cambio en el plan de desarrollo debe aplicarse también a las solicitudes de construcción ya presentadas. Por ejemplo, la disposición transitoria de la ley («Disposición transitoria») establece que los cambios no se aplican a las solicitudes de construcción para las que ya se dispone de documentación completa («documentacion completa»). ¿La «documentación completa» significa que debe estar disponible cuando el municipio envía el expediente del edificio al Consejo Insular? ¿O puede el Consejo Insular decidir hasta que emita su informe final («informe favorable del Consell») si un expediente de construcción contiene la documentación completa? En el contexto de la aplicación de esta norma, siempre habrá cuestiones que sólo podrán resolverse interpretando la normativa legal.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

Construir y reconstruir en Mallorca2020-07-03T16:07:20+01:00

El siguiente artículo describe el marco legal y las consecuencias de la construcción y conversión de bienes inmuebles en las Islas Baleares.

1. el contrato de construcción
La ley española asigna el contrato de construcción a los contratos de trabajo. Hay diferentes tipos de contratos de construcción:

O bien el propietario desarrolla su tierra por sí mismo y utiliza un arquitecto, un contratista y un artesano de la construcción, o bien un promotor construye una propiedad en su tierra para venderla más tarde. Si el promotor vende la propiedad para financiar el proyecto de construcción incluso antes de que comience la construcción, esto se conoce como comprar la propiedad según el plan de construcción. Si vende la propiedad después de la finalización, se llama construcción «llave en mano».

El contenido de los contratos de construcción puede ser libremente acordado por las partes. En las Islas Baleares no es raro que los contratos para la construcción de viviendas unifamiliares o para trabajos importantes de conversión o renovación se concluyan verbalmente sin una especificación. A menudo, el contrato de construcción también se adjudica sobre la base de una estimación más o menos precisa.
Sin embargo, para evitar disputas posteriores, siempre se debe llamar a un abogado para que compruebe los contratos de construcción cuando se celebre un contrato de construcción. No acepte un contrato de construcción global, pero pida al arquitecto una lista de los oficios individuales (preparación del edificio, instalaciones sanitarias o pintura). Los trabajos de construcción no deben realizarse sin un acuerdo de precio fijo por escrito. Sin embargo, en la práctica, en lugar de un precio fijo, se suele estipular que el contratista reciba un porcentaje de la suma de la construcción (por ejemplo, el 15%) como salario.

2. la ejecución de los trabajos de construcción
Las partes involucradas en la construcción son:
– el primer arquitecto principal, que ha elaborado los planos y especificaciones de construcción y los planos de construcción. Él es el que comienza y completa la construcción.
– el segundo arquitecto técnico (el llamado «aparejador»), que se encarga de la supervisión de la construcción de hormigón y del control técnico.
– el contratista de la construcción, que es responsable de la ejecución de la construcción.
– el promotor, que adquiere un terreno no urbanizado para construir en él.

Cuando la obra está terminada, el arquitecto emite un certificado de que la construcción está finalmente terminada («certificación final de obra»).

Este documento es un requisito previo para la llamada cédula de habitabilidad («cédula de habilitad»), que es expedida por el Consell de Mallorca (Consejo Insular). Posteriormente, el municipio responsable expide la licencia de primera ocupación del inmueble.

3. presentación de una declaración de construcción nueva
La llamada «Declaración de obra nueva» consiste en que los edificios construidos en la propiedad o las ampliaciones o conversiones realizadas se inscriban en el registro de la propiedad con una descripción precisa y una indicación de su valor.
El registro se realiza sobre la base de una declaración de nueva construcción que debe ser presentada al notario público y registrada por él en una escritura pública. El registro de la propiedad debe ser informado de la existencia de un nuevo edificio. El nuevo edificio está sujeto a un impuesto sobre documentos del 1,2%, que se calcula sobre la base de su valor según la notarización.

La declaración de nueva construcción tiene importancia jurídica si la inscripción del edificio situado en la propiedad en el registro de la propiedad es un requisito previo necesario para las inscripciones posteriores. Por ejemplo, la inscripción de un derecho de usufructo no puede hacerse si no se desprende claramente del registro de la propiedad que existe un edificio.

Sin embargo, la declaración de un nuevo edificio tiene sobre todo una gran importancia práctica si la adquisición de bienes inmuebles se financia con una hipoteca. El comprador recibe una hipoteca de un banco español sólo si las inscripciones de la casa a gravar en el registro de la propiedad son correctas, es decir, en particular si la declaración de nueva construcción se inscribe en el registro de la propiedad. Traducido con la versión gratuita del Traductor de DeepL.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

La «licencia de primera ocupación» y la «cédula de habitabilidad2020-07-03T16:09:15+01:00

Antes de comprar una propiedad en Ibiza hay muchas cosas que considerar y comprobar: Desde el permiso de construcción hasta los gravámenes existentes en el registro de la propiedad, pasando por el pago de los impuestos correspondientes, etc.

La importancia de la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad es a menudo subestimada tanto por el vendedor como por el comprador.

En Ibiza, el permiso de primera ocupación es expedido por el municipio responsable de la primera ocupación y uso de una propiedad. Sin embargo, esto es así independientemente de si la propiedad es una nueva construcción o si la propiedad existente ha sido alterada o ampliada. Por consiguiente, en el segundo caso, las autoridades deben volver a expedir un permiso de ocupación por primera vez.

El permiso de primera ocupación no debe confundirse con la cédula de habitabilidad. A menudo existe la opinión equivocada de que se trata de un documento que sólo se requiere para la finalización de un nuevo edificio. La «cédula» es un documento emitido en Ibiza por el Consell Insular. Demuestra que un edificio utilizado para fines residenciales cumple los requisitos mínimos en cuanto a tamaño, instalaciones técnicas e instalaciones sanitarias. La «cédula» cumple así una función de control estatal, lo que ya se puede ver por el hecho de que las conexiones de agua y electricidad en los nuevos edificios sólo se pueden instalar si la «cédula» está presente.

Pero incluso si la «cédula» existió en un momento anterior y las conexiones existen, hay que saber que ésta tiene una duración de sólo 10 años y no es automáticamente prorrogada por las autoridades. Dependiendo del caso individual, la propiedad cae en una de las tres diferentes categorías de «cédula»:

-La «cédula» de primera ocupación es siempre necesaria cuando se termina un edificio por primera vez o cuando se han añadido partes del mismo. Además de la prueba de propiedad (extracto actual del registro de la propiedad), deben presentarse al Consejo de la Isla planos y fotografías firmados por un arquitecto, con datos catastrales. Además, se debe presentar el permiso de construcción y el certificado final de obra del arquitecto y del municipio.

-La «cedula», que se emite en caso de prórroga («cedula de renovacion»), debe ser solicitada después de diez años. En este caso, debe presentarse a las autoridades un extracto actual del registro de la propiedad, un plano del lugar firmado y fechado por el arquitecto, con los datos de la oficina catastral y fotografías de la propiedad. A través del certificado de renovación, la autoridad tiene la oportunidad de revisar las propiedades que pueden haber sido alteradas en los últimos diez años sin un permiso de construcción.

-Sólo se puede solicitar un certificado negativo («cedula de carencia») si la propiedad en cuestión fue construida antes del 1 de marzo de 1987. También en este caso debe presentarse a las autoridades un extracto reciente del registro de tierras como prueba de propiedad, junto con fotografías y un plano del lugar. Sin embargo, a diferencia de las otras dos solicitudes de cédula, basta con presentar un certificado («certificado de situación urbanística») que demuestre que el edificio se terminó antes del 1º de marzo de 1987 y que no se han realizado cambios estructurales en la propiedad desde entonces.

Como puede verse, la prórroga de una «cédula» caducada es particularmente importante para la venta prevista. La existencia de una «cédula» actualmente en vigor es también un requisito previo para obtener la licencia turística comercial para alquilar casas privadas en Ibiza.

Al comprar una propiedad «de segunda mano», el comprador debe tener siempre presente que la inscripción de un nuevo edificio en el registro de la propiedad no significa necesariamente que la «cédula» y el permiso de primera ocupación estén también disponibles. El notario no está obligado a exigir la presentación del permiso para la primera ocupación y la «cédula» cuando la declaración de un nuevo edificio se hace para una propiedad ya existente. Por lo tanto, cuando compre una propiedad en Ibiza, insista siempre en presentar estos documentos y compruebe lo que está comprando.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

Los actuales impuestos de herencia y donación2020-07-03T16:11:24+01:00

Fue un éxito celebrado hace más de dos años cuando el legislador español reaccionó a la sentencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas de 3.9.2014 y puso a los no residentes en pie de igualdad con los residentes en el ámbito del impuesto sobre sucesiones y donaciones.

Como resultado de la ley de modificación, las normas fiscales especiales de las respectivas comunidades autónomas también se aplican en España desde el 1 de enero de 2015 para los bienes adquiridos por vía de herencia o donación a los ciudadanos de la UE residentes en un Estado de la UE.

Por este motivo, desde 2015 un inmueble situado en Ibiza está gravado en caso de herencia o donación según la normativa fiscal de las Islas Baleares, aunque el testador (fallecido) y los herederos sean residentes en otro estado de la UE. Hasta 2016, esto tuvo la agradable consecuencia de que los ciudadanos de la UE no residentes también se beneficiaron del impuesto de sucesiones de las Islas Baleares y sólo se pagaba el uno por ciento del impuesto de sucesiones si la herencia era en línea ascendente o descendente (padres, hijos). Los herederos de 1er orden de una finca en Ibiza pagaban sólo el uno por ciento del impuesto de sucesión, sin importar el valor de la finca.  Sin embargo, si los herederos están domiciliados en Suiza, los Estados Unidos o en cualquier otro lugar fuera de la Unión Europea, la ley tributaria española central, con sus altos tipos impositivos en comparación con Ibiza, sigue siendo aplicable como base para la imposición. Los casos de herencia y donación de no residentes se tramitan en la autoridad competente de Madrid, por lo que todos los documentos (prueba de la escritura de herencia y de los impuestos pagados) deben enviarse allí para su verificación, aunque se aplica la tabla de impuestos de las Islas Baleares.

Sin embargo, el favorable régimen fiscal de las Islas Baleares en materia de sucesiones ha sido abolido a partir del 1 de enero de 2016 y sustituido por un nuevo impuesto de sucesiones, que dependerá del valor de la herencia. Hasta una cantidad de 700.000 euros, se mantiene la tasa impositiva del 1%.  De una herencia de 700.000 a 1.000.000 de euros, el 8%, de 1.000.000 de euros de herencia el 11%, de 2.000.000 de euros de herencia el 15%, de 3.000.000 de euros de herencia el 20% de impuesto de herencia es pagadero. Con un valor patrimonial de, por ejemplo, 1 millón de euros, la carga fiscal para los herederos aumenta a unos 30.000 euros tras la deducción de la desgravación fiscal.

La normativa de los impuestos de sucesión de las Baleares también es aplicable a las donaciones de bienes inmuebles situados en Ibiza. Entre los parientes directos (hijos, padres), los regalos estarán gravados al 7% en las Islas Baleares. En Ibiza, existe la figura jurídica especial del pacto sucesorio, que se grava con un impuesto de sólo el 1%. Esto es un ahorro de al menos 6 puntos porcentuales en comparación con el impuesto normal sobre donaciones. Sin embargo, una condición previa para la aplicabilidad del contrato de herencia ibicenca a los no residentes es que el contrato de herencia figurativa también esté regulado legalmente en el país de origen de las partes. Este es el caso del derecho civil alemán, por ejemplo, para que las ventajas fiscales del contrato de herencia ibicenco puedan ser utilizadas también por los ciudadanos alemanes. Sin embargo, cuando se hace un regalo, hay que tener en cuenta la siguiente desventaja:  El donante puede incurrir en un beneficio imponible si existe una gran diferencia de valor entre la adquisición original de la donación (el inmueble) y el valor de transferencia en el momento de la ejecución de la donación. Si, por ejemplo, la propiedad se compró por 100.000 euros en 1999 según la escritura notarial de venta y ahora se regala por 500.000 euros, el donante no residente debe pagar el 19% de impuesto sobre la renta sobre los 400.000 euros de beneficio.

Lo que no se aborda en la ley de enmienda del 1º de enero de 2015 es la situación fiscal antes de que la ley entrara en vigor. La ley del impuesto de sucesiones de las Islas Baleares, que es favorable para los herederos directos, también se aplica a estos casos. Los herederos pueden, por tanto, reclamar la restitución a las autoridades fiscales de Madrid, pero debe respetarse un plazo de prescripción de cuatro años. Caso de ejemplo: el 5 de diciembre de 2013, el heredero no residente pagó 650 impuestos de sucesión por un importe de 7.500 euros utilizando el modelo fiscal. La herencia fue de 70.000 euros. Este heredero puede reclamar a las autoridades fiscales españolas la devolución de 6.800 euros (7.500 euros menos 700 euros) en concepto de impuesto de sucesiones más intereses hasta el 5 de diciembre de 2017 (hasta 4 años después del pago del impuesto de sucesiones). Al tratar la reclamación de reembolso, se debe consultar a un asesor fiscal o a un abogado competente en la materia.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

Nueva ley de turismo. ¿Qué alquiler turístico será legal en el futuro?2020-07-03T16:13:16+01:00

El nuevo reglamento de alquileres de vacaciones fue publicado en el Boletín Oficial de las Islas Baleares por el Gobierno Balear a finales de julio de 2017. Hasta ahora, sólo se ha permitido la comercialización turística de casas unifamiliares en Ibiza. El alquiler de pisos, apartamentos o casas adosadas a los veraneantes tiene lugar en la zona gris legal y no estaba previsto anteriormente en la legislación balear. Con la nueva legislación, los apartamentos y las casas adosadas pueden, en determinados casos y bajo ciertas condiciones, obtener una licencia de alquiler turístico, pero las infracciones están sujetas a fuertes multas.

Sin embargo, la pregunta de qué propiedades pueden ser alquiladas para el turismo en el futuro sólo puede ser respondida en parte en un año. En primer lugar, hay una moratoria de un año. Inicialmente, se concederá al Consejo Insular (Consell) y a los municipios responsables un período de hasta un año para decidir en qué zonas se pueden alquilar propiedades a los veraneantes. Sólo entonces se emitirán nuevas licencias. Esto significa que desde finales de julio, el Consejo Insular de Ibiza ya no ha aceptado ninguna solicitud para obtener una licencia de alquiler turístico en el caso de las casas unifamiliares. Y como hasta ahora no se ha permitido la comercialización turística de los apartamentos, no puede haber licencias oficiales para los apartamentos en Ibiza.

Por lo tanto, en este momento se deben hacer las siguientes diferenciaciones:
Las propiedades que ya han sido registradas en el Consejo Insular pueden seguir alquilándose normalmente. Los propietarios de viviendas unifamiliares que han recibido del Consell una licencia de alquiler turístico en los últimos años prácticamente no se verán afectados, ya que los cambios son menores. Sin embargo, hay un gran número de licencias solicitadas, que todavía tienen que ser procesadas y aprobadas por el Consejo Insular. Si el examen revela que el inmueble no tiene la cédula de habitabilidad requerida o tiene anexos no legalizables, la autoridad podrá denegar la licencia y la solicitud se cancelará con carácter retroactivo.

Los apartamentos ubicados en casas multifamiliares pueden ser alquilados a los turistas en el futuro bajo ciertas condiciones: En primer lugar, hay que esperar a que el Ayuntamiento y el Consejo de la Isla establezcan la zonificación. Las autoridades determinarán en qué zonas será posible el alquiler turístico y qué cupos están disponibles para ello. Además, se establecerán requisitos de calidad y de equipo técnico. Cabe destacar que en el caso de las comunidades de propietarios, la mayoría de los propietarios deben dar su consentimiento a los alquileres turísticos en la reunión de propietarios. Otra innovación de la normativa es que los propietarios pueden dejar su apartamento, que de otro modo sería de uso propio, a los veraneantes durante un máximo de 60 días al año.

Los alquileres de temporada, aplicando la Ley de Arrendamientos de España («LAU»), se ven dificultados por la Ley de Turismo de las Islas Baleares: según la ley de las Islas Baleares, el alojamiento de inquilinos por un período inferior a un mes se considera un alquiler turístico. Por lo tanto, todo propietario debe tener un número de registro para alquileres turísticos del Consejo Insular en el futuro o demostrar que la estancia de los inquilinos de menos de un mes no sirvió para un propósito turístico. Aunque se ha elaborado un contrato de alquiler estacional de conformidad con la ley de alquileres, no se permite al propietario comercializar la propiedad a través de portales como Airbnb o Homeaway. En caso contrario, se le impondrán multas de hasta 40.000 euros y las autoridades podrán ordenar el cese temporal del negocio. En el catálogo de multas, hay que distinguir entre una multa de hasta 4.000 euros por delitos simples («sancion leve») y una multa de 4.001 a 40.000 euros por delitos graves («sancion grave»). Para delitos particularmente graves («sanción muy grave»), la ley prevé incluso multas de hasta 400.000 euros.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

El actual derecho español de arrendamiento2020-07-03T16:15:58+01:00

Los inquilinos no tienen que ocuparse del derecho español de arrendamiento en Ibiza sólo cuando la terminación del contrato de arrendamiento es inminente, sino ya con cuestiones típicas como los gastos de reparación, los aumentos de alquiler o la asunción de gastos adicionales.

La ley de alquiler española data de 1994 y fue reformada hace cuatro años.

Desde junio de 2013, España ha introducido una serie de cambios en su ley de arrendamientos, con el fin de flexibilizarla y crear incentivos en el mercado de la vivienda. Por ejemplo, el plazo mínimo de los contratos de alquiler se ha reducido de 5 a 3 años.

No se prescribe ningún formulario para el contrato de alquiler, pero por razones de prueba se debe insistir en un contrato escrito. Es aconsejable indicar en el contrato de arrendamiento no sólo la dirección exacta y el número de metros cuadrados del inmueble, sino también su número de referencia catastral.

Los inquilinos no pueden evitar pagar un depósito. Como regla, se requiere un depósito de dos meses de alquiler. El depósito no puede ser deducido del alquiler. Por ejemplo, un inquilino no puede dejar de pagar el alquiler restante dos meses antes del final del contrato con referencia al depósito pagado al principio.

El derecho de arrendamiento español no reconoce un arrendamiento de duración indefinida. Esto limitaría demasiado el derecho de propiedad del propietario. Se considera que los contratos ilimitados se celebran por un año; desde junio de 2013, los contratos de alquiler a largo plazo son válidos por períodos de hasta tres años. En el caso de un contrato implícito de tres años, en el que ni el inquilino ni el propietario rescinden el contrato, el inquilino tiene derecho a permanecer un año más. De acuerdo con la ley, quien desee poner fin a la misma en caso de prórroga anual debe dar un preaviso de 30 días como mínimo. El inquilino o el propietario debe presentar un comprobante de recepción de la notificación de terminación. Por lo tanto, es esencial que se acuse recibo de la notificación de terminación o que se envíe la notificación de terminación en forma de un llamado «Burofax», una carta certificada a prueba de tribunales.

En España, a diferencia de muchos lugares del norte de Europa, no se hace distinción entre alquileres fríos y cálidos. El inquilino paga la electricidad, el gas y el agua dependiendo del consumo. Hay que distinguir entre otros gastos como el de jardinero, piscina o seguro. El propietario sólo puede transferir los gastos adicionales al inquilino si así se ha acordado expresamente en el contrato de alquiler. Esto también se aplica al impuesto anual sobre la propiedad (llamado «IBI»), que el propietario en Ibiza está encantado de pasar al inquilino.

Otro punto de discusión es la llamada compensación por inflación. El propietario puede establecer un ajuste anual de la tasa de inflación en el contrato. Esto se basa en el índice anual de precios al consumidor más recientemente publicado (el llamado «IPC»).

Cualquier reparación que pueda ser necesaria también crea un potencial de conflicto. En España se distingue si una reparación sirve para el mantenimiento de la propiedad o para la preservación de la habitabilidad. En este último caso, el propietario está obligado. En la práctica, sin embargo, la normativa no es tan clara: si, por ejemplo, la caldera se avería, entonces el inquilino y el propietario tendrían que llegar a un acuerdo.

Se advierte urgentemente a los inquilinos que no deben reducir los pagos de alquiler por daños sin consultar (palabra clave: reducción del alquiler). De acuerdo con la ley española, el inquilino tiene efectivamente una reclamación por daños y perjuicios, pero si el inquilino reduce el alquiler de forma independiente o incluso deja de pagar el alquiler por completo, corre el riesgo de que el propietario presente una demanda de desahucio y también de que demande el pago del alquiler pendiente.

El propietario puede declarar el uso propio y terminar el contrato de arrendamiento prematuramente. Esto sólo se aplica si se da al inquilino un preaviso de dos meses como mínimo y ha transcurrido al menos un año desde la conclusión del contrato.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

Entra en vigor la nueva Ley de Reglamentación de la Construcción2020-07-03T16:17:11+01:00

Poco antes del cambio de año 2017/2018, se publicó en el Boletín Oficial (BOIB) la nueva Ley Urbanística de las Islas Baleares (LUIB). Las innovaciones más importantes se presentan aquí.

El reglamento, que entró en vigor el 1 de enero de 2018, sustituye a un cuerpo legislativo del gobierno anterior. Con la nueva ley, la amnistía para las construcciones ilegales en el campo, que el actual gobierno de las Islas Baleares ya había congelado hace dos años con una regulación provisional, quedará definitivamente en suspenso. El propietario de un proyecto de construcción se ve amenazado con multas a veces draconianas en caso de delitos de construcción en virtud del nuevo código de construcción. En casos extremos, se pueden imponer multas de hasta el 300% del valor de un proyecto de construcción ilegal a proyectos de construcción no autorizados en zonas rurales. Las multas también pueden ascender hasta el 100 por ciento del valor de un proyecto de construcción ilegal en un terreno edificable.

Dado que en el pasado muchos propietarios han dejado de cumplir las órdenes de demolición durante años, a partir de 2018 habrá multas por el retraso de las órdenes de demolición. La ley estipula penas mensuales del diez por ciento del valor del proyecto de construcción como multa si se demuestra que la demolición se retrasa. Por ejemplo, si el proyecto de construcción tiene un valor fijo de 50.000 euros, las autoridades pueden imponer multas mensuales de 5.000 euros. Además, el nuevo reglamento concede a las autoridades responsables de la construcción de los municipios y al Consejo Insular un período de 15 años para casos futuros a fin de permitir la demolición de las urbanizaciones ilegales.
Los funcionarios y las personas públicas también pueden ser considerados responsables del caso, si permiten que los procedimientos prescriban o que las multas no se ejecuten. Aquí también hay multas correspondientes según el valor del proyecto de construcción.

Sin embargo, probablemente la innovación más importante del Código de la Construcción se refiere a la prescripción de los delitos de construcción en terrenos agrícolas (no se aplica a los terrenos edificables). Según la nueva situación jurídica, los delitos de construcción en las zonas rurales ya no prescriben al cabo de 8 años, como ocurría anteriormente, y las autoridades pueden ordenar la demolición de la propiedad ilegal en cualquier momento, incluso después de transcurridos 8 años. Esto significa que una espada de Damocles pende sobre todo tipo de construcción ilegal en tierras agrícolas iniciada a partir del 1 de enero de 2018. Las autoridades utilizan como prueba las correspondientes fotografías aéreas ordenadas cronológicamente.
Hasta ahora, como se ha mencionado anteriormente, las infracciones de construcción en terrenos agrícolas han prescrito en un plazo de 8 años a partir de la finalización del proyecto de construcción, a menos que las autoridades responsables de la construcción tomaran medidas, es decir, no enviaran al propietario una notificación de multa o una orden de demolición.  La prescripción de los delitos de construcción en terrenos agrícolas sólo se excluía en las reservas naturales (en las zonas de protección del paisaje como la «zona ANEI»), ahora los delitos de construcción ya no prescriben ni siquiera en el «suelo rústico común» de Argraland.

Aunque el propietario todavía puede hacer que su propiedad, que fue construida sin permiso de construcción municipal, se inscriba en el registro de la propiedad con un llamado certificado de antigüedad de un arquitecto, que confirma que la propiedad ha existido durante más de 8 años. Sin embargo, en tal caso el registrador de la propiedad observará que la propiedad se construyó sin permiso de construcción y que la urbanización no cumple con las leyes de construcción aplicables («fuera de ordenacion»). En resumen, cualquier edificio en terrenos agrícolas construido sin permiso de construcción desde principios de año ya no puede prescribir con arreglo a la nueva ley y las autoridades tienen la posibilidad de iniciar en cualquier momento un procedimiento por delitos de construcción. Si en el curso de este procedimiento oficial se pone de manifiesto que el proyecto de construcción no puede ser legalizado, las obras realizadas sin licencia municipal de construcción nunca podrán ser legalizadas de facto y deberán ser demolidas.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

Adquisición de propiedades en las Islas Baleares 20182020-07-03T16:19:53+01:00

En el curso de una transacción inmobiliaria, el comprador de una propiedad se enfrenta a muchas preguntas diferentes:

  • ¿La propiedad es legalmente sólida?
  • ¿Cumple la urbanización con el permiso de construcción expedido en su momento?
  • ¿Se han pagado todos los impuestos?
  • ¿La calidad de la casa es correcta o hay algún defecto?

Esta presentación sirve como información inicial para el anunciante inmobiliario interesado en las Islas Baleares.

El comprador debe solicitar un número de impuestos español antes de comprar una propiedad.

En el caso de las personas físicas extranjeras se denomina número NIE (abreviatura de «Número de Identificación de Extranjeros»).

Todo extranjero que haga negocios en España necesita este número NIE. Desde hace algún tiempo, los abogados han podido solicitar el número de identificación fiscal de sus clientes de forma rápida y sencilla a través del Colegio de Abogados.

Además, tiene sentido abrir una cuenta bancaria española a tiempo visitando personalmente una sucursal bancaria en las Islas Baleares.

Se recomienda precaución con las tarifas de los bancos españoles para aceptar una transferencia bancaria desde el extranjero. Aquí hay que informarse a tiempo, especialmente sobre los costes de la transferencia del precio de compra.

Cuando se haya encontrado la propiedad correcta, un especialista debe realizar la llamada «Diligencia debida», es decir, el examen jurídico y fiscal de la propiedad.

En casos individuales, un arquitecto o ingeniero técnico puede también comprobar si la casa es estructuralmente sólida y todas las instalaciones están libres de defectos.

El comprador debe solicitar al vendedor los siguientes documentos, aunque esta lista no es exhaustiva

  • el contrato de compraventa notarial («escritura de compraventa»)
  • extracto del registro de la propiedad («nota simple Registro»)
  • Extracto del registro de tierras («Extracto del catastro»)
  • Impuesto sobre la propiedad y recogida de residuos («Recibo de IBI y basuras»)
  • Certificado de eficiencia energética
  • Cédula de habitabilidad vigente
  • Certificado de no-infracción urbanística
  • última factura de servicios públicos (‘ultimas facturas de luz, agua y gas’)
  • Cálculo del impuesto municipal sobre las ganancias de capital («calculo plusvalia municipal»)
  • Declaración de obra nueva
  • Permisos de construcción (licencia de obra nueva).

La lista de verificación debe ampliarse en función de cada caso, por ejemplo, si la propiedad está situada en primera línea de mar y se requiere un certificado de la autoridad costera.

En España, los contratos privados escritos sobre bienes inmuebles tienen una eficacia jurídica diferente a la del sistema jurídico alemán, por ejemplo.

En la práctica, suele ser habitual y aconsejable que las partes celebren primero un contrato de escritura privada, porque en el contexto de los acuerdos de escritura privada se marca el rumbo, no sólo en la notarización.

Si las partes ya están sentadas en la notaría, hay poco espacio para la negociación. En el contrato privado, el vendedor se compromete durante un cierto período de tiempo y recibe un anticipo del comprador, que se abona contra el precio de compra.

En el acuerdo, la parte vendedora asegura, entre otras cosas, que la propiedad está libre de defectos, tiene todos los permisos legales y está al día con todos los impuestos y obligaciones.

El vendedor debe proporcionar todas las pruebas necesarias para ello. Si el vendedor vende a un tercero en el plazo especificado, debe devolver el doble del depósito al comprador.

Si, por el contrario, el comprador no paga el precio de compra restante después del plazo, el depósito se pierde y el vendedor puede conservarlo.

El pago inicial, normalmente el 10% del precio de compra, se paga en la práctica directamente al vendedor, pero esto conlleva riesgos considerables para el comprador.

Por lo tanto, es aconsejable depositar el depósito en fideicomiso con un notario o abogado. El fideicomisario recibe instrucciones de las partes, de conformidad con el acuerdo privado por escrito, de pagar el depósito sólo si se han cumplido todas las condiciones mencionadas en el contrato.

El posterior contrato de compraventa notarial es un requisito obligatorio para que el comprador de la propiedad se inscriba en el registro de la propiedad. Con la inscripción notarial, el notario registra la transferencia de la propiedad y la posesión sin gravámenes:

El comprador recibe las llaves de la casa paso a paso contra el pago del precio de compra.

El precio de compra suele pagarse con un cheque certificado de un banco español.

La transferencia del resto del precio de compra como medio de pago sigue siendo la excepción en España.

El comprador debe tener en cuenta que el objeto del contrato de compraventa notarial es exclusivamente la descripción de la propiedad y de la casa, exactamente como está inscrita en el registro de la propiedad.

Los bienes inmuebles se compran normalmente «como se ve» ( Traducido con la versión gratuita del Traductor de DeepL.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

El impuesto local sobre las ganancias de capital («plusvalía municipal»)2020-07-03T16:22:49+01:00

Apenas hay un término en el lenguaje jurídico español tan mal entendido como la «plusvalía». Comienza por el hecho de que el término plusvalía no se encuentra en los textos legales españoles.

El término correcto es el siguiente: Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

Se trata de un impuesto municipal sobre el aumento del valor de la tierra (pero no de las estructuras) desde la última transferencia. La plusvalía se confunde a menudo con el impuesto sobre la renta del vendedor («IRPF»). El impuesto estatal sobre la renta se utiliza para gravar el beneficio obtenido en la venta, es decir, la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta según la escritura notarial de venta. La base para el cálculo de la plusvalía, por otra parte, es el valor de la tierra y los tipos impositivos establecidos en los estatutos municipales.

La plusvalía se debe en cada transferencia de propiedad de un inmueble que esté sujeto al impuesto sobre la propiedad (IBI) y el período máximo de evaluación es de 20 años. La plusvalía se aplica también a las herencias y donaciones, aunque la mayoría de las ordenanzas municipales de Ibiza prevén una reducción de impuestos («bonificación») del 95% en el caso de la herencia de herederos de primer orden (padres, hijos).

El punto de partida para el cálculo de la plusvalía es el valor catastral («valor catastral»), que se puede leer fácilmente en la última tasación del impuesto sobre la propiedad. El valor catastral se divide en el valor del suelo y el valor de las superestructuras, ambos valores juntos constituyen el valor catastral. En la ciudad de Ibiza, el valor catastral se incrementó significativamente por última vez en 2012. Para evitar que los propietarios se vean sorprendidos por este drástico aumento de un año a otro, el impuesto se calcula sobre una base liquidable, que aumenta cada año. En el décimo año del aumento, el valor catastral se utiliza entonces en su totalidad para los impuestos (en la ciudad de Ibiza en 2021).

En términos simples, el valor de la tierra se multiplica por un factor que será definido por el municipio, en función del número de años transcurridos desde el último cambio de propiedad del inmueble. Esto da lugar a una base impositiva correspondiente, que a su vez, al aplicar un tipo impositivo municipal, da lugar a la obligación tributaria. Un ejemplo del municipio de San Josep ilustrará el principio: El valor del terreno es de 13.642,79 euros, han pasado 20 años desde la última transferencia, el coeficiente del municipio de San Josep es del 2,2%, el tipo impositivo es del 20%. Esto da como resultado los siguientes ejemplos de cálculo: 2,2% de 13.642,79 euros = 300,14 euros X 20 años = 6.002,83 euros, de los cuales el 20% = 1.200,57 euros plusvalía por lo tanto debe ser pagado.

La plusvalía es por ley a ser pagada por el vendedor. Ocasionalmente el vendedor intenta cargarlo al comprador, aunque la jurisprudencia española ha dictaminado que no está permitido transferir la plusvalía al comprador. Por lo tanto, tiene sentido imponer explícitamente el pago de la plusvalía por parte del vendedor en el contrato. Todos los notarios están obligados a informar a la administración municipal de las escrituras registradas que podrían estar sujetas a la plusvalía. Según una decisión de la Dirección General (BOE 26 de enero de 2018), es necesario que el municipio confirme la recepción de la escritura notarial al notario. Dado que el municipio no suele realizar ninguna transacción, ahora es más importante que las partes, a su vez, notifiquen al municipio el proceso de transferencia en un plazo de 30 días a partir de la notarización. Desde hace algunos años, en los registros de propiedad sólo se permite la inscripción de cambios en la ley si al menos la solicitud de asentamiento de la plusvalía se ha presentado al municipio correspondiente.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

¿Cuál es el propósito del Registro de la Propiedad español?2020-07-03T16:23:48+01:00

Incluso un lego en la materia sabe la importancia del registro de la propiedad cuando se compra una propiedad en Ibiza. La información contenida en este registro público sobre las propiedades y tierras registradas es de confianza pública («fé pública») y, a diferencia de los contratos de compra de propiedades privadas, puede utilizarse contra cualquier tercero y está a disposición de cualquiera sin restricciones.

Al proporcionar el nombre de un propietario de bienes raíces, un consultor suele poder obtener un extracto de la llamada «nota simple» del registro de la propiedad («nota simple») de la propiedad en cuestión en muy poco tiempo. Sin embargo, el extracto completo del registro histórico de tierras («certificación») no es tan fácil de leer como la «nota simple». Las entradas como la compra o venta de una propiedad o la creación o cancelación de una hipoteca se introducen consecutivamente. Además, deben observarse las notas marginales. Dado que en el registro de la propiedad no se conservan escrituras, el contenido esencial de las escrituras presentadas al registro de la propiedad debe ser inscrito directamente en el registro. Esto hace que los extractos del registro histórico de tierras sean muy extensos y bastante confusos.

Los planos no se guardan en el registro de la propiedad. La información sobre la ubicación, el tamaño y los límites de una parcela de tierra se proporciona de acuerdo con las condiciones locales, como los nombres de las calles o los nombres de los vecinos, y por lo tanto no siempre es muy precisa. Especialmente en el caso de una propiedad no urbanizada («rústico»), vale la pena encargar a un agrimensor («topógrafo») la medición exacta de la propiedad antes de la compra e incluso adjuntar este plano topográfico como anexo al contrato. En España, existe una oficina de registro de tierras («catastro») situada en los respectivos municipios responsables, pero no suele tener planes realmente fiables. A partir de un cambio en la ley, la oficina de registro de la propiedad requiere un CD-ROM realizado por un topógrafo para las declaraciones notariales de nuevas construcciones, que contiene los datos clave más importantes y la ubicación exacta de la propiedad ( coordenadas georreferenciadas).

En Ibiza, el notario y el juez del registro de la propiedad (en adelante, el «registrador») son los principales protagonistas del proceso de inscripción: el notario certifica las declaraciones de las partes y el registrador lleva a cabo la inscripción en el registro de la propiedad.  El registrador está obligado a comprobar la forma, el fondo y el contenido de cada escritura registrada por el notario. Si el registrador tiene alguna objeción a la escritura que se le presenta, puede rechazar la inscripción y escribir una nota («calificación») indicando las razones exactas por las que rechaza provisionalmente la inscripción. Normalmente, las deficiencias identificadas por el registrador pueden ser remediadas. Sin embargo, según las circunstancias, puede ser necesario volver a llamar al notario y redactar un documento complementario para subsanar los defectos identificados por el registrador.

El notario público español debe ordenar un extracto actual del registro de la propiedad de la finca antes de registrar un contrato de compraventa de la propiedad en la oficina del registro de la propiedad responsable. A partir del momento en que la oficina del registro de la propiedad envía la actual «nota simple», comienza un período de 10 días, que equivale a un bloque de registro de la propiedad. Si el contrato de compraventa notarial no se inscribe en ese plazo de 10 días, el extracto del registro de la propiedad solicitado por el notario se perderá. Lamentablemente, a diferencia del registro mercantil, por ejemplo, los notarios no tienen acceso diario a los datos disponibles en la oficina del registro de la propiedad, sino que dependen de la cooperación de la oficina del registro de la propiedad. Después de la notarización, el notario informa inmediatamente al registro de la propiedad sobre la transferencia de la propiedad y comienza un nuevo período de bloqueo de 60 días, dentro del cual el comprador puede presentar la escritura al registro de la propiedad después de pagar los impuestos.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

¿Qué gastos adicionales de una hipoteca debe reembolsar el banco español?2020-07-03T16:24:53+01:00

Actualmente, la prensa española está informando mucho sobre las recientes decisiones judiciales según las cuales los bancos tienen que reembolsar a sus clientes al menos parte de los gastos incidentales de la orden de hipoteca. Hasta hace poco, las condiciones generales de los préstamos hipotecarios solían contener una cláusula que establecía que el cliente, como prestatario, debía asumir todos los gastos accesorios. Entre ellos se incluyen, en particular, los gastos de notario, registro de la propiedad, «gestoría» y el denominado impuesto sobre el timbre («actos jurídicos documentados», abreviado «AJD»).

El Tribunal Supremo español ya ha determinado a finales de 2015 que la ley española de protección del consumidor prohíbe que un banco imponga al cliente costes adicionales que, por su naturaleza jurídica, son realmente soportados por el banco. Sin embargo, en la práctica, esta decisión no significa automáticamente que se ordene a los bancos pagar las costas. El tribunal se limita a concluir en la decisión que los bancos podrían adeudar los costos incidentales. Por lo tanto, la cláusula contractual pertinente debe examinarse en cada caso concreto. Sólo son inadmisibles y, por tanto, nulas, las cláusulas que trasladan los gastos accesorios al prestatario de forma indiferenciada.

Desde entonces, los bancos se han contentado con argumentar que la cláusula de su contrato específico es transparente e inequívoca y por lo tanto válida. Sin embargo, es cierto que la hipoteca sólo se registra en el interés directo del banco y que el prestatario sólo tiene un interés indirecto. El Tribunal Supremo español justifica expresamente el interés de los bancos en registrar la hipoteca al afirmar que esto les daría una orden de ejecución, una garantía real y opciones especiales de ejecución. De ello se deduce literalmente que «la persona que tiene el interés principal en la documentación y el registro de la escritura pública del préstamo hipotecario es sin duda el prestamista» (es decir, el banco).

Mientras que los gastos notariales y catastrales, así como el coste de la «gestoría» de una hipoteca estándar son de unos 1.000 euros, el impuesto «AJD», que es el 1,2% del importe de la hipoteca en las Islas Baleares, asciende rápidamente a varios miles de euros. Por lo tanto, es de particular interés económico para el cliente del banco que se le devuelva el impuesto de timbre. Los bancos argumentan en este contexto que, según la ley, el prestatario es el deudor fiscal («sujeto pasivo»). En octubre de 2018, el Tribunal Supremo español dictaminó que los bancos deben pagar este impuesto de timbre. Esta opinión parecía ser apoyada por la mayoría de los jueces del tribunal. Sin embargo, otra controvertida decisión del Tribunal Supremo del 6 de noviembre de 2018 establece que el prestatario debe pagar el impuesto de timbre para el registro de la hipoteca. Pocos días después de este fallo judicial, el gobierno español ha anunciado una ley según la cual, en el futuro, serán los bancos y no los clientes los que pagarán el impuesto de timbre al pedir una hipoteca.

Cada prestatario debe leer su cláusula de costos cuidadosamente antes de que sea demasiado pronto para estar contento con el reembolso de parte de los costos adicionales. Las cláusulas que transfieren los costos del banco al cliente privado son inadmisibles y por lo tanto nulas. Pero probablemente también hay cláusulas que diferencian suficientemente los costos de los bancos y los clientes. Como primer paso, el consumidor puede exigir a su banco el reembolso extrajudicial de todos los gastos adicionales, incluidos los derechos de timbre. No obstante, habida cuenta de la última jurisprudencia de noviembre de 2018, el cliente del banco debe mostrar una mayor disposición a transigir en lo que respecta al impuesto sobre el timbre si no ha prescrito ya de todos modos (plazo de prescripción de 4 años).

Como resultado, reclamar los gastos incidentales de una hipoteca es más complejo de lo que parece a primera vista. A los bancos les gusta jugar por el tiempo y los casos judiciales son un cálculo mixto para ellos. En particular, los bancos no eximirán al cliente del trabajo de procesar adecuadamente los hechos del caso. Es aconsejable contratar a un abogado para la afirmación extrajudicial de las reclamaciones contra el banco, a fin de hacer exactamente este trabajo preparatorio.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

¿Cómo se puede reducir el impuesto sobre el patrimonio?2020-07-03T16:26:59+01:00

El Impuesto sobre el Patrimonio fue reintroducido en España, y por lo tanto también en Ibiza, hace unos años, después de que la propiedad no se gravara con este tipo de impuesto durante varios años. El impuesto sobre el patrimonio es pagadero tanto por residentes como por no residentes si el valor de la propiedad en España supera los 700.000 euros.

Para el cálculo, principalmente de los bienes inmuebles, se suman las inversiones contables y financieras y se calcula la carga fiscal correspondiente para el contribuyente. El impuesto sobre el patrimonio sólo afecta a las personas físicas, no a las empresas (entidades jurídicas).

Hay que señalar que hay dos regulaciones legales para Ibiza en relación con el impuesto sobre el patrimonio: Una es la regulación del gobierno central y la otra es un decreto legislativo balear de 2014, cuando España tuvo que adaptar su legislación a raíz de una sentencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas y reconoció las mismas normas para residentes y no residentes. Esto significa que los no residentes con propiedades en Ibiza tienen derecho a la tabla de impuestos de las Islas Baleares (por ejemplo, en el ámbito del derecho de sucesiones y donaciones). Sin embargo, como la tabla del impuesto sobre la propiedad de las Islas Baleares se ha incrementado considerablemente, tiene sentido que los no residentes afectados paguen el impuesto sobre la propiedad según la tabla estatal.

Un ejemplo de cálculo debería aclarar esto: Con un patrimonio de 3.000.000 de euros, el no residente paga 29.000 euros de impuesto sobre el patrimonio, tras deducir la cantidad exenta de impuestos de 700.000 euros, redondeada según la normativa de las Islas Baleares. Los no residentes, en cambio, que pagan impuestos según la tabla estatal, sólo pagan unos 21.000 euros. Por lo tanto, el no residente puede ahorrar 8.0000 euros aplicando la tabla del gobierno central. El plazo para presentar la declaración del impuesto sobre el patrimonio de los no residentes para 2018 es el final de junio de 2019.

Hay varios enfoques para evitar o al menos reducir el impuesto sobre el patrimonio. Una posibilidad es comprar la propiedad no a nombre propio como individuo, sino a través de una empresa. Sin embargo, la situación de la legislación fiscal debe examinarse cuidadosamente en cada caso concreto: Si bien es cierto que las empresas no pagan el impuesto sobre el patrimonio, los accionistas que las respaldan no están necesariamente exentos de esta obligación. Después de todo, a los accionistas como personas físicas se les debe asignar el valor de los bienes introducidos en la empresa. No obstante, la compra de una propiedad a través de una empresa puede tener sentido dependiendo de las circunstancias, incluso si se producen gastos adicionales por el establecimiento y la gestión de la empresa.

Otra opción es distribuir la propiedad entre varios propietarios para aprovechar la cantidad libre de impuestos aplicable a cada copropietario. Una idea similar está detrás del establecimiento de un derecho de usufructo, que reduce el valor de la propiedad. Para asegurar que estos traslados se manejen con sensatez, siempre se debe consultar a un abogado.

Por último, existe la posibilidad de reducir el valor imponible de la propiedad mediante la contratación de un préstamo y la hipoteca de la propiedad. La obtención de un préstamo bancario reduce la propiedad y se puede deducir al calcular el impuesto sobre la propiedad. Esta opción es particularmente interesante para aquellos propietarios que tienen una gran cantidad de propiedades para pagar impuestos en Ibiza. Lo ideal sería que el costo del préstamo y la hipoteca redujera los impuestos hasta tal punto que el préstamo se autofinancie. Este tipo de préstamo, como todas las demás opciones mencionadas anteriormente, debe examinarse caso por caso para determinar la relación costo-beneficio.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

¡Por qué el permiso militar español sigue siendo importante para los extranjeros de la UE!2020-07-03T16:30:41+01:00

¿Sabías que un ciudadano canadiense puede comprar fácilmente un ático en el centro de Ibiza, pero que el mismo canadiense sólo puede comprar una finca a pocos kilómetros de la isla si el Ministerio de Defensa ha aprobado expresamente el proyecto?

El hecho de que un extranjero de la Unión Europea sólo pueda adquirir suelo rústico en Ibiza después de obtener un permiso militar se debe a una ley de 1975 y tiene efectos concretos en la redacción de los contratos de propiedad. Como las Baleares pertenecen a la zona militar española, el Ministerio de Defensa español tiene algo que decir sobre el asentamiento de extranjeros de la UE en Ibiza. La obtención del permiso militar es un requisito obligatorio para la validez civil del contrato de compra. Si el permiso militar no está disponible en el momento de la notarización, el notario se negará a firmar la escritura de venta. Por lo tanto, la inscripción del nuevo propietario en el registro de la propiedad será imposible sin permiso.

Esta situación afecta a unos 1.500 municipios de toda España, que se encuentran en zonas definidas en la ley de 1975, las denominadas «zonas de acceso restringido para extranjeros». Las restricciones se aplican exclusivamente a los terrenos no urbanizados, pero no a los terrenos urbanos urbanizados.   Tras la adhesión de España a la Comunidad Europea, los ciudadanos de la actual Unión Europea fueron puestos en pie de igualdad con los españoles y desde entonces han sido eximidos de solicitar un permiso militar al Ministerio de Defensa. Lo mismo se aplica a los países que no pertenecen a la UE pero que forman parte del espacio Schengen (Islandia, Noruega y Suiza). El reglamento también afecta a las personas jurídicas:  Por ejemplo, si una sociedad de responsabilidad limitada española («Sociedad Limitada») quiere adquirir una propiedad, no más del 50% de las acciones pueden pertenecer a personas físicas de fuera de la UE o del espacio Schengen. Actualmente está completamente abierta la cuestión de qué se aplicará a los ciudadanos británicos en el futuro en caso de que el Reino Unido abandone la UE («Brexit»). En ausencia de un acuerdo con la UE, ¿tendrá un comprador inglés en el futuro que solicitar un permiso militar si pretende comprar un terreno no urbanizado en Ibiza?

Por lo tanto, para solicitar un permiso militar, un posible comprador australiano, estadounidense o ruso debe asegurarse de que, en el caso de un contrato preliminar privado para una propiedad en el campo, acuerde con el vendedor el período de tiempo más largo posible hasta el registro notarial. Lamentablemente, en casos individuales no se puede predecir con qué rapidez el extranjero de la UE obtendrá su permiso militar: según el tamaño de la propiedad, el procedimiento de obtención del permiso puede llevar 4 meses.

Por regla general, los siguientes documentos deben ser presentados a las autoridades:
– Una copia certificada del pasaporte del solicitante
– Un certificado de autorización de la policía de su país de origen
– Un mapa topográfico que muestra cuán lejos está la propiedad de la base militar más cercana
– La descripción exacta de los bienes inmuebles según el registro de la propiedad y la oficina catastral

En resumen, no creo que tenga sentido hoy en día que haya más de 1.500 municipios en España que, por razones de seguridad nacional, se consideran zonas de acceso restringido para los extranjeros de la UE. La compra de terrenos no urbanizados en Ibiza no debe estar sujeta al control del Ministerio de Defensa. De ser necesario, podría introducirse un procedimiento de autorización diferenciado basado en criterios objetivos y previsibles.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

El contrato de herencia como herencia anticipada2020-07-03T16:31:31+01:00

La planificación de la sucesión es una de las principales preocupaciones de muchos propietarios en Ibiza.

El pacto sucesorio es un instrumento interesante para regular la transferencia de bienes dentro de la familia, ya que el contrato de herencia puede estructurarse como una herencia anticipada a efectos fiscales. Así, partes de la herencia pueden ser distribuidas a los herederos durante su vida por medio de un contrato.

Sin embargo, el contrato de herencia sólo se permite en algunas comunidades autónomas de España, como Aragón, el País Vasco, Galicia, Cataluña y sobre todo las Islas Baleares. El testamento, a diferencia del contrato de herencia, es un documento unilateral que depende únicamente de la voluntad del firmante. Si cambia de opinión, siempre puede redactar un nuevo testamento que anule el anterior. El contrato de herencia, en cambio, es un contrato que depende de la voluntad de todas las partes y suele ser irrevocable.

El contrato de herencia puede disponer que los bienes (inmuebles, acciones, etc.) se transfieran durante la vida del difunto. Por lo tanto, esta forma de contrato de herencia se denomina también herencia anticipada («adelantado de la herencia»). Los siguientes puntos deben ser observados al concluir el contrato de herencia: Las partes contratantes deben estar relacionadas. Desde el punto de vista fiscal, la constelación ideal es la de los parientes directos (padres, hijos). El contrato de herencia debe ser notariado. Si uno de los firmantes es español, debe haber vivido en Ibiza por lo menos 10 años. En este contexto, se habla de la afiliación territorial de derecho civil («vecindad civil») En el caso de los no residentes, depende de si el contrato de herencia también está regulado legalmente en su país de origen. Es el caso del derecho civil alemán, por ejemplo, para que los ciudadanos alemanes puedan tener un contrato de herencia notariado en Ibiza.

Hay una serie de ventajas fiscales que se aplican después de la conclusión del contrato de herencia. Cuando se transfiere una propiedad en Ibiza mediante un contrato de herencia, los familiares directos con un valor de hasta 700.000 euros sólo tienen que pagar un 1% de impuesto de sucesión, mientras que una donación normal estaría sujeta a un 7% de impuesto de donación. Según la jurisdicción del más alto tribunal, el contrato de herencia se equipara a la herencia, de modo que aquí no se paga ningún impuesto sobre los beneficios en el marco del impuesto sobre la renta (la llamada «plusvalía del muerto»). Por regla general, el impuesto municipal sobre las ganancias de capital («plusvalía municipal») proporciona una bonificación del 95% para las herencias, lo que significa que sólo se paga el 5% del total de los impuestos de la plusvalía. En este caso, sin embargo, la ordenanza municipal respectiva se aplica en cada caso individual. En la práctica, ciertos municipios de Ibiza aplican la bonificación sólo a los residentes y no a los no residentes. Las personas que ya pagan el impuesto sobre el patrimonio pueden reducirlo transfiriendo activos mediante el contrato de herencia. El impuesto sobre el patrimonio se aplica a los activos de 700.000 euros o más.

Ejemplo: Un propietario residente que vive en Ibiza desde hace 30 años transfiere una propiedad situada en Sta. Eulalia con un valor de 500.000 euros a su hijo, que vive en Alemania, mediante un contrato de herencia. El padre tiene un patrimonio neto de 3 millones de euros. El impuesto de sucesión es del 1% después de la deducción de la cantidad libre de impuestos de 25.000 euros. Como el hijo no es residente en Ibiza, el contrato de herencia debe ser gravado en Madrid. Como regla, debería haber una reducción del 95% en el impuesto municipal de plusvalía. El padre no tiene que pagar impuestos sobre los beneficios y puede reducir el impuesto anual sobre la propiedad en varios miles de euros. Este estudio de caso ilustra claramente que el dinero de los impuestos puede ahorrarse al final si se diseña y asesora oportunamente.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

¿Qué pasa con el impuesto sobre las ganancias por la venta de bienes raíces.2020-07-03T16:34:00+01:00

Muchos propietarios en Mallorca han adquirido sus propiedades hace años a un precio de compra muy bajo, determinado notarialmente, en comparación con los valores de mercado actuales. Correspondientemente alto es entonces el impuesto sobre la ganancia resultante de la venta de la propiedad. Todos los vendedores que compraron su propiedad antes de 1994 pueden reclamar una reducción del impuesto a las ganancias.

Antes de algunas observaciones fiscales sobre la venta de bienes inmuebles en Mallorca: La base de evaluación para el impuesto estatal sobre los beneficios es la diferencia entre el valor de transferencia y el valor de adquisición de la propiedad. El valor de adquisición resulta de la última escritura notarial. Esto puede ser un acuerdo de compra notarial, una escritura de herencia o donación o una compra de acciones de la empresa. El valor de adquisición es la cantidad por la que se adquirió la propiedad, más los costos e impuestos asociados a la compra.

Los impuestos típicos son los «impuestos de transferencia» (ITP) o los impuestos de sucesión, así como los gastos de notario, abogado y registro de la propiedad. El tipo de impuesto «ITP» se suele denominar impuesto de transferencia de tierras, pero en realidad no es del todo correcto, ya que la ley correspondiente también grava la transferencia de bienes muebles (como los automóviles). En principio, se pueden deducir todas las inversiones realizadas en la propiedad que aumenten el valor de la misma. Un ejemplo es la adición de un dormitorio y un baño extra con un permiso de construcción municipal. Las medidas que sólo sirven para hacer la propiedad más acogedora (por ejemplo, ventanas de PVC en lugar de ventanas de madera) no son reconocidas por las autoridades fiscales como una mejora.

El valor de la transferencia es la cantidad por la que se vende ahora la propiedad, menos los costos e impuestos asociados a la transferencia, que corren a cargo del vendedor. Se trata principalmente del impuesto municipal sobre el valor añadido (llamado «plusvalía»), de los honorarios de los abogados y de la comisión de los corredores que pueda haber.
Hasta 2006, existía una norma de valoración que reducía el beneficio obtenido en un 11% anual a partir del tercer año, en función del número de años transcurridos entre la adquisición y la transferencia. Esta concesión fiscal sigue existiendo en el período hasta 2006 para todas las propiedades adquiridas antes de 1994, aunque el legislador fiscal ha establecido un límite de concesión de 400.000 euros.

A modo de ilustración, un caso práctico: un cliente no residente vende su apartamento en Ibiza el 2 de septiembre de 2019 por 170.000 euros. Tenía la propiedad el 10 de enero de 1985 por poco menos de 6.000 euros. El vendedor había hecho renovar la propiedad hace 20 años, pero ya no se pueden encontrar las facturas correspondientes. En el período comprendido entre el 10 de enero de 1985 y el 19 de enero de 2006 (21 años) el impuesto sobre los beneficios puede reducirse considerablemente. El período comprendido entre 2006 y el 2 de septiembre de 2019 (13 años) está gravado con un impuesto sobre los beneficios del 19%.
El ejemplo de cálculo produce entonces el siguiente resultado: El valor de transferencia es de 170.000 euros. De esta cantidad se pueden deducir 6.000 euros como valor de adquisición. Por lo tanto, la base para calcular el impuesto sobre los beneficios es una cantidad de 164.000 euros. Dado que la regla de reducción se aplica para los años comprendidos entre 1985 y 2006, el impuesto sobre los beneficios en nuestro caso es sólo de unos 12.000 euros, lo que supone una ventaja considerable (una diferencia de 19.000 euros) en comparación con el tipo impositivo completo del 19% (unos 31.000 euros). Como muestra claramente el estudio de caso, antes de ofrecer su propiedad a la venta, todos los propietarios deben hacer que un especialista aclare de antemano cuánto impuesto sobre los beneficios es probable que deba pagarse en una venta.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

¿Qué se debe tener en cuenta en la declaración notarial de nueva construcción?2020-07-03T16:50:27+01:00

Hace sólo 30 años, sólo había unas pocas normas legales para la declaración de obra nueva española. Las condiciones para la inscripción de la declaración notarial de nueva construcción en el registro de la propiedad difícilmente podrían cumplirse.

Una explicación se encuentra en el hecho de que existe un principio en el Código Civil español según el cual el propietario del terreno es también propietario de las estructuras que están firmemente conectadas a él. Esto asegura que cuando se vende un terreno, la propiedad de las partes individuales del edificio también se transfiere al comprador.

Como resultado, muchos propietarios que temían los costos asociados con la inscripción en el registro de tierras renunciaron voluntariamente a la inscripción de nuevos edificios en el pasado. Sin embargo, desde el decenio de 1990, la declaración de obra nueva ha sido actualizada constantemente por ley y hoy en día existe una ley independiente además de la normativa del gobierno central en las Islas Baleares. Esto significa que ahora es casi imposible usar una propiedad sin registrar la declaración de nueva construcción. Especialmente en los últimos años, los requisitos legales y administrativos para la declaración de nuevas construcciones se han vuelto aún más difíciles. Por ejemplo, la declaración de nueva construcción es un requisito obligatorio para conectar un nuevo edificio a la red pública de electricidad y agua.

En las Islas Baleares se deben presentar los siguientes documentos para la certificación de una declaración de nueva construcción: el permiso de construcción original (licencia de obra), el certificado del arquitecto con firma que atestigua que la construcción ha sido completada (certificado final de obra del arquitecto), los datos de localización GPS de la propiedad (datos georeferenciados, en este caso un arquitecto técnico debe preparar un CD-ROM que se entrega al registro de la propiedad), el certificado final de obra del Ayuntamiento, la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación, que debe solicitarse al municipio competente una vez obtenida la cédula, el libro de edificio, el seguro decenal y el certificado de eficiencia energética

Los documentos anteriores deben ser presentados en original en la notaría. La primera copia notarial de la escritura irá acompañada de copias certificadas de todos los documentos.  El llamado boletín (boletin) sólo adquiere gran importancia después de que se haya registrado la declaración de nueva construcción. Se trata de un certificado de aceptación técnica de artesanos establecidos, que a su vez es un requisito previo para la conexión de la electricidad y el agua a los servicios públicos. La certificación notarial de una declaración de nueva construcción está gravada con un impuesto de timbre del 1,2% sobre el valor especificado en el certificado de nueva construcción.

Un caso especial es la declaración de un nuevo edificio en construcción. En este caso, un arquitecto confirma que el permiso de construcción y los documentos de planificación se corresponden. La declaración de nueva construcción se inscribe entonces en el registro de la propiedad según el progreso de la construcción (ejemplo: el 30% de la construcción ya ha sido terminada y está inscrita en el registro de la propiedad). Por lo general, este tipo de declaración de nueva construcción se utiliza para la construcción de urbanizaciones.

En resumen, puede decirse que con el paso del tiempo, los requisitos para el registro de una declaración de nueva construcción se han ido ampliando constantemente. Por lo tanto, ya no se trata de una simple declaración voluntaria del propietario de un bien. Más bien, deben aportarse una serie de pruebas y condiciones y debe consultarse el asesoramiento de un experto para la preparación de la declaración notarial de nueva construcción y su inscripción en el registro de la propiedad.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

¿Cuál es el propósito del protocolo de visita («hoja de visita») durante una inspección de la propiedad?2020-07-03T16:53:03+01:00

¿Cuál es el propósito del protocolo de visita («hoja de visita») durante una inspección de la propiedad?

Cuando un agente inmobiliario visita una propiedad en Ibiza con un posible comprador, se suele firmar un protocolo de la visita, en la «hoja de visita» española. Tanto el agente como el comprador deben saber para qué sirve este protocolo.

Algunos agentes inmobiliarios aprovechan la oportunidad para imponer otras obligaciones al posible comprador de la propiedad en este protocolo. Por ejemplo, una típica «hoja de visita» puede incluir una cláusula que obliga al comprador a pagar parte de la comisión del agente si la venta tiene éxito. ¿Es válida esa cláusula?

En primer lugar, el protocolo de visita simplemente registra por escrito que una propiedad en venta ha sido vista por un posible comprador con un agente inmobiliario. En caso de duda, el protocolo de la visita sirve como prueba para el agente inmobiliario en la posterior afirmación de su comisión de intermediación.

Un ejemplo debería ilustrar esto: Un agente inmobiliario firma un acuerdo de corretaje con el propietario de una casa en Ibiza. Después de ver la propiedad con un posible comprador que ha firmado el protocolo de visita, el vendedor y el comprador certifican la venta notarial a espaldas del agente inmobiliario. Si el agente inmobiliario pide ahora al vendedor que pague su comisión, éste alegará, por ejemplo, que no ha entregado las llaves de la propiedad a terceros y que es él quien ha mostrado la propiedad a los posibles compradores. En este caso, el agente inmobiliario utiliza la firma del comprador real en el protocolo de visita para demostrar sus actividades de corretaje, a fin de hacer valer su reclamación de pago de la comisión de corretaje ante los tribunales, si es necesario, en ausencia de un acuerdo con el vendedor.

Sin embargo, la mera firma del protocolo de visita («hoja de visita») por parte del comprador no constituye una obligación contractual con la agencia inmobiliaria y, por lo tanto, debe distinguirse de un acuerdo de corretaje («hoja de encargo»). El acuerdo de corretaje se celebra normalmente entre el vendedor y el agente inmobiliario, de modo que sólo el vendedor y no el comprador está obligado a pagar los honorarios de corretaje. Además, muchos tribunales consideran que es una práctica engañosa cuando un protocolo de visita contiene obligaciones contractuales. Precisamente por esta razón, las cláusulas contractuales más extensas del protocolo de visita suelen considerarse nulas y sin efecto a expensas del comprador.

Si, excepcionalmente, el comprador se compromete a pagar los honorarios de corretaje porque, por ejemplo, está buscando una propiedad específica en un lugar determinado, deberá firmarse un acuerdo de corretaje entre el comprador y el corredor que contenga las principales condiciones contractuales. Otra posibilidad es que el comprador o vendedor esté obligado a pagar la comisión de corretaje en el contrato privado de compraventa escrito. En este caso, las partes no pueden alegar posteriormente que no fueron informadas de su obligación de pagar los honorarios de corretaje, ya que esta obligación ya se deriva del contrato privado de venta.

Cualquiera que contrate a un agente inmobiliario en Ibiza también debe tener en cuenta lo siguiente: El contrato de corretaje no está regulado por la ley en España y puede estructurarse de forma diferente en los detalles. Por lo general, el vendedor, como cliente en España, asume los gastos de corretaje. Sin embargo, en la práctica jurídica, los honorarios de corretaje están incluidos en el precio de venta. La comisión del corredor suele ser del 5% al 6% del precio de venta. Los honorarios de los corredores suelen pagarse al concluir el contrato notarial. Por aproximadamente el 1 % del precio de compra, el comprador recibe seguridad jurídica a través de un asesoramiento legal en la compra de bienes raíces.

Referencia:

El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye en ningún caso un asesoramiento jurídico o profesional. Ni el bufete emisori IBIZA-LEGAL ni sus empleados aceptan responsabilidad alguna por cualquier desventaja o daño que pueda surgir en relación con el uso de los contenidos del sitio.

IBIZA-LEGA tampoco se hace responsable de los contenidos de otras páginas web que estén conectadas a esta página web por medio de enlaces o de cualquier otro modo. La inclusión de enlaces a otras páginas web en este sitio no implica ninguna aprobación o acuerdo con el contenido de estas páginas web, ni implica la existencia de ninguna otra conexión entre el Bufete IBIZA-LEGAL y los propietarios de este sitio de contribución.

Queda prohibida la copia, reproducción, reproducción, transmisión, distribución o publicación de los contenidos de esta página web sin el previo consentimiento expreso del Bufete IBIZA-LEGAL  Se permite la reproducción y el almacenamiento temporal del contenido de este sitio web en la medida necesaria para el uso y la identificación del sitio web desde una computadora personal.

IBIZA LEGAL
Rechtsanwälte & Abogados

DIRECCIÓN:
Calle Extremadura, 22 – 3º izq.
Ibiza
Islas Baleares E-07800

TELÉFONOS:
+34 971 59 02 30
+34 971 30 13 98
+34 647 99 47 35 (no Whatsapp)

E-MAIL:
info@ibiza-legal.com

Mi solicitud de búsqueda

MORE4YOU-COLOGNE GMBH

Cardinalstr. 5,
50670 Köln
Phone: +49 (0) 221 – 33 96 30 20
Mobile: +49 (0) 172 – 25 92 996
eFax: +49 (0) 221 – 33 97 30 20
Email: info[at]more4you-cologne.de
Web: www.more4you-cologne.de

EVALUACIÓN DE VALOR

¿Cuánto vale mi propiedad?
Determinamos el valor de su propiedad rápida y fácilmente.
[ para la determinación del valor ]