Die Regulierung des Katasters und des Grundbuchs

Bereits Ende 2012 beschloss die spanische Regierung, die Datenbanken des spanischen Katasteramtes zu aktualisieren.

Dem Eigentümer einer Immobilie auf den Balearen wurde dadurch die Möglichkeit eröffnet, seine Eintragung im spanischen Katasteramt auf den neusten Stand zu bringen, ohne dass ein Bußgeld anfällt.

Diese Regulierung des Katasters wird deshalb auch als eine Art Katasteramnestie bezeichnet.

Für die Gemeinden, in den die im Kataster aktualisierten Immobilien liegen, bedeutet die Regulierung zusätzliche Einnahmen, da der Katasterwert der Immobilien aufgrund der Regulierung steigt und dieser Katasterwert Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer („IBI“) und der gemeindlichen Wertzuwachssteuer („Plusvalia“) ist.

Der Immobilieneigentümer ist auch bereits vor der staatlichen Regulierungsmassnahme verpflichtet gewesen, alle Veränderungen der Immobilie aufgrund von Um- oder Anbauten dem Katasteramt innerhalb von 2 Monaten mitzuteilen und auf diesem Wege zu aktualisieren. Anderenfalls ist mit einem Bußgeld von bis zu 6.000 € zu rechnen. Die Regulierung des Katasters gilt allerdings nicht automatisch in ganz Spanien, sondern beschränkt sich auf diejenigen Gemeinden, die offiziell ausgewiesen wurden.  In der Gemeinde von San Josep und San Antonio ist die Regulierung bereits im letzen Jahr abgeschlossen worden, in den Gemeinden Santa Eulalia, San Joan und Ibiza Stadt läuft diese noch.

Der Eigentümer der Immobilie kann entweder von sich aus einen Regulierungsvorschlag einreichen oder das Katasteramt fordert den Eigentümer von Amts wegen hierzu auf. Nach der Regulierung wird eine Gebühr von 60€ pro Immobilie fällig, sowie eine Steuernachzahlungen der Grundsteuer für die letzen 4 Jahre berechnet auf Grundlage des erhöhten Katasterwertes. Zur freiwilligen Verfahrenseinleitung muss der Eigentümer neben den entsprechenden Formularen (Formular 902-N) auch Pläne und Baubeschreibungen eines Sachverständigen beifügen.  Es können nur legal gebaute Immobilien im Katasteramt aktualisiert werden. Diejenigen Gebäude, die gegen baurechtliche Vorschriften verstoßen, sind von der Regulierung im Regelfall ausgenommen. Etwas anderes gilt in den Fällen, bei denen der Baurechtsverstoss bereits verjährt ist und somit Bestandsschutz vorliegt.

Die Regulierung des Katasteramtes erstreckt sich nicht auf das spanische Grundbuchamt („Registro de la Propiedad“). Es ist aber empfehlenswert auch die bis dahin nicht  im Grundbuchamt vermerkten Quadratmeter eintragen zu lassen. Eine solche Berichtigung des Grundbuchamtes erfolgt über eine notarielle Neubauerklärung, der sog. „Declaración de obra nueva“. Es geht hier darum, die auf dem Grundstück errichteten Gebäude oder die erfolgten An- oder Umbauten unter genauer Beschreibung und Angabe ihres Wertes im Grundbuch eintragen zu lassen. Die Eintragung wird auf Grundlage einer vor dem Notar abzugebenden und von ihm in öffentlicher Urkunde protokollierten Neubauerklärung durchgeführt.  Der Neubau unterliegt der Stempelsteuer in Höhe von 1,2 % des beurkundeten Wertes.

Die Neubauerklärung ist beispielsweis von rechtlicher Bedeutung, wenn die Eintragung eines Nießbrauchs nicht erfolgen kann, weil sich nicht aus dem Grundbuch ergibt, dass ein Gebäude existiert. Die Neubauerklärung hat auch eine große praktische Bedeutung, wenn der Immobilienerwerb durch eine Hypothek finanziert wird. Der Käufer erhält von einer spanischen Bank ein Darlehen in der Regel nur, wenn die Eintragungen des zu belastenden Hauses im Grundbuch korrekt vermerkt sind.
Die Regulierung des Katasters bietet zusammenfassend vielen Immobilieneigentümer auf Ibiza und den Balearen eine ausgezeichnete Gelegenheit, ihre Immobilie sowohl im  Kataster also auch im Grundbuch auf den aktuellen Stand zu bringen.