Propriétés de monuments : profit élevé en raison d’un amortissement fiscal supplémentaire important

L’État ne peut remplir que partiellement sa mission de préservation des biens culturels et offre donc aux propriétaires de bâtiments classés des avantages fiscaux élevés en conséquence, selon une réglementation claire. Les dépenses de restauration des bâtiments classés peuvent être amorties et offrent les avantages fiscaux les plus importants.

Les acheteurs investissent dans un bien immobilier exclusif, doté de la sécurité du registre foncier d’une propriété ainsi que d’une protection complète contre l’inflation et d’un potentiel d’appréciation de la valeur. En outre, il existe des avantages fiscaux importants en raison de l’augmentation de l’amortissement spécial pour les bâtiments classés. L’expérience a montré que la propriété immobilière contribue de manière significative à la constitution d’actifs et aux droits acquis.

Tant les propriétaires-occupants que les propriétaires qui louent leur propriété bénéficient d’importantes économies d’impôts grâce à l’amortissement des bâtiments classés conformément à l’article 40 de la DschG en liaison avec les articles 7i et 10f de la EstG.

Les coûts de construction investis dans chaque propriété en question peuvent être réclamés comme dépenses liées au revenu ou dépenses spéciales dans la déclaration d’impôt sur le revenu sur une période de dix ou douze ans, ce qui réduit considérablement les coûts globaux.

Le niveau historiquement bas des taux d’intérêt, un taux d’inflation en hausse et la discussion actuelle sur la sécurité de l’euro ou la sécurité des investissements financiers en général conduisent en outre à une forte demande et à une stabilité de la valeur des actifs corporels.

Quiconque acquiert un bien immobilier classé économise des impôts

Toutefois, la conversion elle-même comporte également certains risques, qui peuvent entraîner la perte d’avantages en raison de l’ignorance des règlements relatifs à la protection des monuments historiques. Vous devez donc faire confiance à des partenaires expérimentés qui divisent et rénovent depuis des années de grands immeubles classés en unités d’habitation. Cela présente plusieurs avantages :

  • Des objets solidement construits, dont certains écrivent des centaines d’années d’histoire et ont été rénovés selon les exigences les plus modernes pour votre qualité de vie.
  • Un risque faible pour un bénéfice maximal.

Notre exemple de calcul montre l’énorme potentiel d’économie offert par l’augmentation de l’amortissement des bâtiments classés. Ses avantages fiscaux sont principalement dus à l’augmentation des taux d’amortissement de la rénovation immobilière – c’est-à-dire aux coûts d’investissement proportionnels.

Ils peuvent être réclamés intégralement à des fins fiscales sur plusieurs années. Toutefois, la condition préalable à l’amortissement à 100 % du prorata des coûts d’investissement est que le bien soit loué. Dans ce cas, les coûts de rénovation peuvent être entièrement déduits sur une période de douze ans. Au cours des huit premières années, neuf pour cent de la somme peuvent être amortis et au cours des quatre années restantes, sept pour cent de la somme peuvent être amortis.

Si, en revanche, vous souhaitez emménager vous-même dans la propriété classée, vous pouvez toujours réclamer 90 % des coûts de modernisation – pendant une période de dix ans.

Réduisez donc votre charge fiscale et profitez des capitaux libérés. Car ici, vous pouvez économiser des impôts en toute légalité et même renforcer votre capitalisation avec l’achat d’un bien immobilier.

Le prix d’achat est divisé en :

  • Propriété
  • Ancien stock
  • Coûts de rénovation

Ce n’est qu’après l’achèvement des travaux qu’il est déterminé dans le certificat final quelle proportion du projet total les coûts de construction représentent. Ici, l’expérience de notre partenaire en construction est d’environ 65 %.

Le reste des quelque 65 % est donc constitué de 17,5 % de terres et de 17,5 % de vieux animaux.

Les frais de rénovation (65 % du prix d’achat) peuvent alors être amortis intégralement comme décrit ci-dessus lors de la location du bien :

12 ans

1-8e année 9 % = 72

9-12ème année 7 % = 28

En outre, le reste du vieux stock est toujours comptabilisé avec la dépréciation habituelle de 2,5 %.

Dans le cas d’un usage propre, le montant de l’amortissement (65 % du prix d’achat) est ramené à 90 % et peut être amorti à 9 % sur 10 ans.

Économisez des impôts grâce à Denkmal-AfA – Voici comment

Notre client achète un appartement pour 390 000 euros dans un immeuble classé et souhaite le louer ensuite comme modèle d’investissement et d’économie d’impôt.

Il dispose de 90 000 euros de fonds propres, dont 300 000 euros qu’il emprunte à la banque.

Taux d’intérêt : deux pour cent, deux pour cent de remboursement et 15 ans d’intérêt fixe.

En outre, il dispose d’un droit de remboursement spécial de cinq pour cent supplémentaires du montant du prêt par an garanti, de sorte qu’il peut accélérer sensiblement le remboursement du prêt s’il a des excédents après sa déclaration d’impôts.

Les parts calculées en fonction de l’expérience du promoteur sont les suivantes :

  • 17,5 % Land 250 EUR
  • 17,5 % Ancien stock 250 EUR
  • 65,0 % Coûts de réhabilitation 500 EUR

Sur le plan fiscal, M. Mustermann peut amortir la valeur du bâtiment avant rénovation avec l’amortissement linéaire de 2,5 & et d’autre part, il peut amortir les coûts de rénovation complète avec les taux élevés d’amortissement des monuments – qui s’élèvent initialement à neuf pour cent plus les intérêts qu’il paie sur son prêt bancaire.

Revenu annuel imposable (ancien) 65.000 Euro
plus les revenus locatifs (12,50 EUR/qm) 12.000 Euro
moins de monument-AfA (9% von 253.500) 22.815 Euro
moins AfA (2,5 % von 68.250 Euro) 1.706,25 Euro
moins d’intérêt (circa) 6.000 Euro
revenu annuel imposable (nouveau) 46.478,75 Euro

Grâce à l’amortissement, M. Mustermann réduit son revenu imposable de plus de 30 000 euros au départ grâce à l’investissement, ce qui lui apporte un allégement fiscal considérable. En outre, son revenu locatif est égal au taux mensuel plus les intérêts à la banque, de sorte qu’il a encore plus d’argent dans sa poche grâce à cet investissement.

L’importance des économies d’impôt réelles dépend bien sûr de divers facteurs : Votre tranche d’imposition, le nombre d’enfants, les déductions fiscales, les autres possibilités d’amortissement personnel et bien plus encore.

Par conséquent, veuillez demander à votre conseiller fiscal de vous conseiller individuellement.

Un investissement intéressant, car l’augmentation de la valeur d’un bien immobilier n’est même pas prise en compte ici.

Par ailleurs, les propriétaires peuvent également demander des subventions pour les bâtiments classés, par exemple auprès de la banque KfW ou du gouvernement fédéral et des États.

Programme 151 Efficacité des monuments

100 000 EUR Montant du prêt à 0,75

12,5 % de subvention non remboursable = 12 500 euros

La région de notre offre actuelle a également été incluse dans un programme de soutien structurel « Innovation Valley » et, selon les informations ci-jointes sur la fin imminente de la production de charbon, elle doit recevoir une aide supplémentaire de 15 milliards d’euros au cours des 20 prochaines années.