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FAQ2021-02-16T11:31:07+02:00

Frequently Asked Questions (FAQs)

Frais de service et taxes lors de l’achat d’un bien immobilier aux Baléares2021-04-10T18:03:44+02:00

Dans le cadre d’une acquisition immobilière, le vendeur et l’acheteur accordent souvent trop peu d’attention aux frais accessoires encourus.

Il convient donc de donner ici un aperçu des principaux impôts.

Lors de l’achat d’un bien immobilier à Ibiza, il faut payer soit un droit de mutation immobilière ( ITP ), soit une taxe sur la valeur ajoutée ( IVA ) espagnole. Si le vendeur d’un bien immobilier d’occasion est un particulier, l’acheteur doit payer un droit de mutation immobilière (« ITP »). Depuis quelques années, les taux d’imposition progressifs suivants sont en vigueur à Ibiza : Jusqu’à un prix d’achat de 400 000 euros, la taxe est de 8 %, de 400 000 à 600 000 euros de 9 %, de 600 000 à 1 million d’euros de 10 % et à partir de 1 000 000 d’euros de 11 %.

Si le vendeur est non-résident en Espagne, l’acheteur est tenu de retenir 3 % du prix d’achat convenu (ce qu’on appelle la « retención ») et de les verser au bureau des impôts à titre d’avance d’impôt du vendeur dans les 30 jours suivant l’acte notarié. La rétention est payée avec le modèle d’imposition 211 (« modelo 211 »), qui à son tour sert au vendeur qui n’est pas résident fiscal en Espagne à déclarer la plus-value avec le modèle 210 (« modelo 210 ») dans les 4 mois suivant l’authentification du contrat d’achat. A ne pas confondre avec le modèle 210 de la déclaration annuelle d’impôt sur le revenu pour les non-résidents !

Si un étranger est résident fiscal à Ibiza, il doit le prouver au moyen d’un certificat de résidence fiscale ( certificado de residencia fiscal) en cours de validité délivré par le bureau des impôts espagnol. Le notaire est tenu d’indiquer dans le certificat la retenue à la source ( retención ) et la résidence fiscale de l’étranger.

La taxe sur la valeur ajoutée (« TVA ») n’est généralement due sur la vente d’un bien immobilier que si le vendeur est un entrepreneur. Les taux d’imposition suivants s’appliquent : Lors de l’achat de terrains non bâtis, 21 % de la valeur ajoutée est engagée, et 10 % de la valeur ajoutée lors de l’achat de nouveaux bâtiments. Outre la taxe sur la valeur ajoutée, un droit de timbre (« AJD ») de 1,5 % (contre 1,2 % auparavant) s’applique également. C’est également la seule véritable innovation en matière de droit fiscal qui mérite d’être mentionnée aux Baléares pour l’année 2020. L' »impôt AJD » est prélevé lors de l’enregistrement des actes notariés les plus divers. Pour ne citer que trois exemples : Dans le cas de la déclaration d’un nouvel immeuble, de la dissolution d’un bien commun ou de la constitution d’une hypothèque.

La taxe municipale sur la valeur ajoutée (« plusvalia municipal ») taxe l’augmentation de la valeur du terrain, c’est-à-dire non des superstructures, depuis le dernier transfert. Ne confondez pas la plusvalue avec l’impôt sur les bénéfices payable par le vendeur. En vertu de la loi, la plusvalue municipale est également à la charge du vendeur. Toutefois, pour éviter tout malentendu entre les parties, une disposition explicite concernant la charge de la plusvalue doit être incluse dans le contrat. Le montant de la taxe est déterminé par les statuts municipaux et varie donc d’une municipalité à l’autre. Il est conseillé de faire calculer le montant des plusvalues par la municipalité responsable avant de signer le contrat. Si le vendeur est non-résident, il est conseillé de retenir le montant à payer sur le prix d’achat, car en cas de non-paiement, le bien, et donc en définitive l’acheteur, est responsable.

Un dernier conseil : le bureau des impôts des îles Baléares (« atib ») met à la disposition de tous les garants en ligne un programme permettant de déterminer la valeur fiscale d’un bien immobilier pour le calcul ultérieur du droit de mutation. Il suffit de fournir les données de base du bien en ligne (mètres carrés de surface habitable, valeur cadastrale, etc.) pour obtenir une valeur.

Vous trouverez ici le lien vers cet outil : https://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx

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Difficultés de construction dans les zones rurales2021-04-10T18:05:09+02:00

Ceux qui aiment la beauté des îles Baléares ont intérêt à ce qu’elles ne soient pas urbanisées. Apparemment, le législateur des Baléares et l’administration de l’île voient les choses de la même façon. Il est donc de plus en plus difficile de construire une propriété dans les zones rurales (« suelo rustico ») des Baléares.

Alors que le prix du mètre carré pour les terrains à bâtir (« suelo urbano ») est élevé, le prix du mètre carré pour les terrains non bâtis dans les zones rurales est plus abordable. Toutefois, pour obtenir un permis de construire, il faut surmonter un certain nombre d’obstacles juridiques et officiels. La loi sur la construction des îles Baléares de 2018 et la loi agricole des Baléares de 2019 ont toutes deux contribué au fait que la construction dans les zones rurales est devenue beaucoup plus difficile.

Sous le terme générique de « suelo rustico », on trouve un certain nombre de zones définies différemment. Le PTI (Plan Territorial Insulaire) du Conseil insulaire énumère déjà un certain nombre de zones de protection de la nature dans lesquelles l’aménagement de bâtiments est exclu dès le départ. Dans certaines zones, une taille de parcelle minimale de 50 000 m2 est requise. Dans les zones rurales ordinaires, la taille minimale des parcelles est de 15 000 m2. Une seule maison familiale peut être construite par parcelle et il existe des restrictions quant au type et à la nature de la propriété. Une méthode de construction typique pour Ibiza est obligatoire.

Selon la deuxième disposition transitoire de la loi agricole des Baléares (Ley 3/2019), la zone dite ZAVA (« Zonas de alto valor argrario ») doit d’abord être définie et limitée (« delimitación »). Cependant, une telle délimitation dans les zones rurales n’a pas encore eu lieu à Ibiza, contrairement à l’île voisine de Majorque. Si l’on interprète la disposition de la loi agricole, aucun nouveau permis de construire ne peut être délivré dans la zone rurale d’Ibiza tant que la limitation de la zone ZAVA mentionnée dans la loi n’a pas été effectuée par les autorités.

Dans le cas d’un bâtiment ancien en ruine, la première chose à clarifier est de savoir s’il s’agit d’une maison habitable. Une grange ou une étable ne peut pas être simplement transformée en maison d’habitation. Dans le cas de bâtiments anciens, qui souvent ne sont même pas inscrits au cadastre, la municipalité responsable doit d’abord prendre position sur l’âge et le type d’utilisation du bien. Idéalement, on reçoit un certificat d’âge municipal dans lequel le bâtiment est décrit comme habitable (« vivienda »). Cependant, si la vieille maison délabrée ne respecte pas les règles de construction en vigueur (« fuera de ordenación »), un projet de reconstruction échouera. Dans le passé, dans les zones rurales, les bâtiments étaient souvent construits sans permis de construire et on espérait que toutes les infractions en matière de construction seraient prescrites après 8 ans. Toutefois, depuis la nouvelle loi, les péchés de construction dans les zones rurales ne sont plus soumis à la prescription et, en outre, le propriétaire est menacé de lourdes amendes.

Il existe également deux autorités compétentes pour une demande de construction concernant un terrain dans les zones rurales : L’un est l’autorité de construction de la municipalité où se trouve la propriété et l’autre est une commission de construction du Conseil de l’île d’Ibiza (Consell Insular). Le fait que deux autorités vérifient la demande de construction signifie que la procédure d’approbation peut parfois être longue.

Il convient donc de faire preuve d’une extrême prudence lors de l’achat d’une propriété rurale à des fins de construction. Sur la voie de l’obtention d’un permis de construire, il faut franchir un certain nombre d’obstacles juridiques et officiels. Avant l’achat prévu, il est fortement recommandé de consulter un spécialiste.

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Conseils juridiques pour les nouveaux bâtiments2021-04-10T18:06:11+02:00

Que faut-il prendre en compte dans la déclaration notariée d’une nouvelle construction ?

Il y a seulement 30 ans, il n’existait que quelques normes juridiques pour la déclaration de nouvelle construction en Espagne. Les conditions pour l’inscription de la déclaration notariée de nouvelle construction dans le registre foncier n’étaient guère remplies.

Une explication peut être trouvée dans le fait qu’il existe un principe dans le Code civil espagnol selon lequel le propriétaire de la propriété est également le propriétaire des structures qui lui sont fermement liées. Cela garantit que lorsqu’un terrain est vendu, la propriété des différentes parties du bâtiment est également transférée à l’acheteur.

Par conséquent, de nombreux propriétaires craignant les coûts liés à l’inscription au registre foncier ont volontairement renoncé à l’enregistrement de nouveaux bâtiments dans le passé. Cependant, depuis les années 1990, la nouvelle déclaration de construction a été constamment mise à jour par la loi et aujourd’hui, il existe une loi indépendante en plus des règlements du gouvernement central des Baléares. Cela signifie qu’il est désormais presque impossible d’utiliser un bien immobilier sans enregistrer la déclaration de nouvelle construction. Ces dernières années en particulier, les exigences juridiques et administratives pour la déclaration de nouvelle construction sont devenues encore plus difficiles. Par exemple, une déclaration de nouvelle construction est une exigence obligatoire pour le raccordement d’un nouveau bâtiment au réseau public d’électricité et d’eau.

Aux Baléares, les documents suivants doivent être présentés pour la certification d’une déclaration de nouvelle construction : l’original du permis de construire (licencia de obra), le certificat de l’architecte avec signature attestant que la construction a été achevée (certificado final de obra del arquitecto), les données de localisation GPS de la propriété (datos georeferenciados, dans ce cas un architecte technique doit préparer un CD-ROM qui est remis au registre foncier), le certificat final de fin de travaux de la municipalité (certificado final de obra del Ayuntamiento), le certificat d’habitabilité (cédula de habitabilidad), la licence d’occupation initiale (licencia de primer ocupación), qui doit être demandée à la municipalité compétente une fois la cédula obtenue, le registre des bâtiments (libro de edificio), la police d’assurance décennale (seguro decenal) et le certificat de performance énergétique (certificado de eficiencia energética)

Les documents ci-dessus doivent être présentés en original au notaire. La première copie notariée de l’acte sera accompagnée de copies certifiées conformes de tous les documents.  Ce qu’on appelle le bulletin (boletin) ne prend une grande importance qu’après l’enregistrement de la déclaration de nouvelle construction. Il s’agit d’un certificat de réception technique délivré par des artisans établis, qui est à son tour une condition préalable au raccordement de l’électricité et de l’eau aux services publics. La certification notariale d’une déclaration de nouvelle construction est taxée d’un droit de timbre de 1,2% sur la valeur indiquée dans le certificat de la nouvelle construction.

Un cas particulier est la déclaration d’un nouveau bâtiment en construction (obra nueva en construcción). Dans ce cas, un architecte confirme que le permis de construire et les documents de planification correspondent. La déclaration de nouvelle construction est ensuite inscrite au registre foncier en fonction de l’avancement de la construction (exemple : 30% de la construction est déjà achevée et est inscrite au registre foncier). En règle générale, ce type de déclaration de nouvelle construction est utilisé pour la construction de lotissements.

En résumé, on peut dire qu’au fil du temps, les exigences relatives à l’enregistrement d’une déclaration de nouvelle construction ont été constamment étendues. Il ne s’agit donc plus d’une simple déclaration volontaire du propriétaire d’un bien immobilier. Il faut plutôt fournir un certain nombre de preuves et remplir des conditions et consulter l’avis d’un expert pour la préparation de la déclaration notariée de nouvelle construction et son inscription au registre foncier.

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L’impôt sur les bénéfices lors de la vente de biens immobiliers2021-04-10T18:07:19+02:00

De nombreux propriétaires à Ibiza ont acheté leurs propriétés il y a des années à un prix d’achat très bas, fixé par le notaire, par rapport aux valeurs du marché d’aujourd’hui. En conséquence, l’impôt sur les bénéfices résultant de la vente de la propriété est élevé. Toutefois, tous les vendeurs qui ont acheté leur propriété avant 1994 peuvent prétendre à une réduction de l’impôt sur les bénéfices.

Avant de commencer, quelques remarques d’ordre fiscal sur la vente de biens immobiliers à Ibiza : la base d’imposition de l’impôt sur les bénéfices de l’État est la différence entre la valeur de transfert et la valeur d’achat de la propriété. La valeur d’acquisition est calculée à partir du dernier acte notarié. Il peut s’agir d’un acte notarié de vente, d’un acte de succession ou de donation ou d’un achat de parts de société. La valeur d’acquisition est le montant pour lequel le bien a été acquis, plus les coûts et les taxes liés à l’achat.

Les impôts typiques sont les « droits de mutation » (abrégés en « ITP » en espagnol) ou les droits de succession, ainsi que les frais de notaire, d’avocat et de registre foncier. Le type d’impôt « ITP » est souvent appelé droit de mutation foncière, mais ce n’est en fait pas tout à fait exact, car la loi correspondante taxe également la mutation de biens mobiliers (tels que les voitures). En principe, tous les investissements réalisés dans le bien immobilier qui en augmentent la valeur peuvent être déduits. Un exemple est l’ajout d’une chambre et d’une salle de bain supplémentaires avec un permis de construire municipal. Les mesures qui ne servent qu’à rendre l’immeuble plus accueillant (par exemple, des fenêtres en PVC au lieu de fenêtres en bois) ne sont pas reconnues par les autorités fiscales comme une amélioration.

La valeur de transfert est le montant pour lequel le bien est maintenant vendu, moins les coûts et les taxes associés au transfert, qui sont supportés par le vendeur. Il s’agit principalement de la taxe municipale sur la valeur ajoutée (appelée « plusvalia »), des honoraires d’avocat et de la commission de courtage éventuellement perçue.

Jusqu’en 2006, il existait une norme d’évaluation qui réduisait le bénéfice réalisé de 11 % par an à partir de la troisième année, en fonction du nombre d’années écoulées entre l’acquisition et la cession. Cet avantage fiscal continue d’exister jusqu’en 2006 pour tous les biens acquis avant 1994, bien qu’un plafond de 400 000 euros ait été fixé par le législateur fiscal.

À titre d’illustration, un cas pratique : un client non résident vend son appartement à Ibiza le 2 septembre 2019 pour 170 000 euros. Le 10 janvier 1985, il avait la propriété pour un peu moins de 6 000 euros. Le vendeur avait fait rénover le bien il y a 20 ans, mais les factures correspondantes ne sont plus disponibles. Pour la période du 10 janvier 1985 au 19 janvier 2006 (21 ans), l’impôt sur les bénéfices peut être considérablement réduit. La période de 2006 au 2 septembre 2019 (13 ans) est imposée avec un impôt sur les bénéfices de 19 %.
L’exemple de calcul donne alors le résultat suivant : la valeur du transfert est de 170 000 euros. De ce montant, 6 000 euros peuvent être déduits comme valeur d’acquisition. La base de calcul de l’impôt sur les bénéfices est donc un montant de 164 000 euros. Comme la règle de réduction est appliquée pour les années 1985 à 2006, l’impôt sur les bénéfices dans notre cas n’est que d’environ 12 000 €, ce qui représente un avantage considérable (une différence de 19 000 €) par rapport au taux d’imposition plein de 19 % (environ 31 000 €). Comme le montre clairement l’étude de cas, avant de mettre leur propriété en vente, tous les propriétaires devraient demander à un spécialiste de clarifier au préalable le montant de l’impôt sur les bénéfices qui sera probablement dû lors d’une vente.

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Conseils pour l’achat d’une propriété aux Baléares2021-04-10T18:09:01+02:00

De nos jours, beaucoup de gens peuvent réaliser leur rêve d’avoir une propriété à Ibiza.

Grâce à de bonnes liaisons aériennes, la « isla blanca » peut être atteinte rapidement et le soleil brille même en hiver, alors qu’il fait à peine jour dans le nord. Que ce soit une finca romantique, une villa de luxe moderne ou un simple appartement, le marché immobilier d’Ibiza offre tout ce que votre cœur désire.

Cependant, une fois la propriété de rêve trouvée, il ne faut pas perdre son esprit critique avant de signer un contrat de vente. Surtout lorsque vous achetez une propriété à Ibiza, où beaucoup de gens ne connaissent pas la législation ou la langue, vous devriez demander conseil à un professionnel indépendant, et non au propriétaire autoproclamé du bar du coin qui vous a offert la dernière bière et qui se vante de 20 ans d’expérience sur l’île.

Voici un bref aperçu de ce à quoi vous devez faire attention lorsque vous achetez une propriété à Ibiza : La première chose à vérifier est de savoir si le propriétaire est même inscrit au registre foncier.  Cela peut sembler étrange à certains lecteurs, mais contrairement à ce qui se passe dans d’autres pays européens, l’achat d’un bien immobilier en Espagne ne doit pas nécessairement être authentifié par un notaire et inscrit au registre foncier.

Pour des raisons de sécurité juridique, nous conseillons vivement à tout acheteur de choisir la voie de l’authentification notariale et de faire inscrire le titre de propriété au registre foncier lors de l’achat d’un bien immobilier.

De plus, en consultant le registre foncier, il faut faire attention à la description de la propriété. La finca de mes rêves, pour laquelle je paie beaucoup d’argent, avec tout ce qui lui appartient, est-elle inscrite au registre foncier ? La surface de la propriété, la surface habitable, la piscine, le garage, etc. sont-ils correctement enregistrés ? Ou bien la finca peut-elle être décrite comme une terre sèche avec des arbres et une ruine dessus ? Et n’y a-t-il peut-être que 5 000 m² dans le cadastre au lieu de 20 000 m² de terrain ? Si l’inscription n’est pas seulement erronée de manière insignifiante, il faut se demander si le vendeur ne devrait pas procéder à la correction de l’inscription, qui prend du temps et coûte cher, si cela est possible. Un autre point qui peut être clarifié en examinant le registre foncier est la question des charges existantes. Existe-t-il des droits de passage en faveur d’autres propriétés ? Devrai-je donc à l’avenir tolérer que le voisin passe sur ma propriété ? Ou bien un créancier du vendeur a-t-il éventuellement inscrit un avis de priorité au registre foncier en raison d’une dette ? Si ces inscriptions ne sont pas supprimées avant la signature de l’acte de vente notarié, l’acheteur risque d’avoir beaucoup d’ennuis car il peut être tenu responsable. Outre la vérification du registre foncier, il est toujours intéressant de consulter le cadastre. En Espagne, le bureau du cadastre est un registre distinct, indépendant du registre foncier, ce qui a pour conséquence que les inscriptions dans les deux registres diffèrent souvent l’une de l’autre. Dans de nombreux cas, les anciens propriétaires ou – dans le cas des propriétés rurales – d’énormes parcelles de terre originales, qui ont été divisées depuis longtemps, sont toujours inscrites au cadastre, ce qui peut entraîner des difficultés pour déterminer les limites de la propriété et payer l’impôt foncier annuel.

Malheureusement, la vérification du registre foncier et du cadastre ne suffit pas toujours. Il faut tenir compte de certaines particularités pour les nouveaux bâtiments. Lors de l’achat d’un appartement, il est conseillé de préciser si le vendeur a toujours payé ses contributions à l’association des copropriétaires, car le nouveau propriétaire est responsable de toute dette impayée.

En plus de ce qui a été dit jusqu’à présent, vous devriez également vous renseigner sur les coûts et les taxes qui sont exactement liés à l’achat d’un bien immobilier : Droits de mutation, frais de notaire, frais d’inscription au registre foncier, éventuellement Plusvalia (taxe municipale sur la valeur ajoutée), pour ne citer que les plus importants.

Si vous êtes bien informé avant d’acheter une propriété, cela ne garantit bien sûr jamais que vous n’aurez pas de problèmes avec la maison de vos rêves à un moment donné. Toutefois, les risques peuvent être considérablement réduits si vous obtenez un avis juridique compétent d’un avocat.

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Où s’arrête ma propriété ?2021-04-10T18:10:32+02:00

À Ibiza, il arrive que vous soyez le propriétaire d’un bien qui n’est pas, pour la plupart, inscrit au registre foncier ou au bureau du cadastre.

En outre, dans certains cas, il n’est malheureusement pas possible de déterminer exactement où se trouve la limite d’une propriété. Les propriétaires concernés ne remarquent le problème qu’au moment de la vente ou de l’héritage du bien. Nombre de ces affaires de délimitation et de taille de propriété imprécises aboutissent devant les tribunaux espagnols.

En Espagne, il existe d’une part le bureau du cadastre, qui est une autorité située dans les municipalités, dont la fonction principale est de déterminer tous les impôts qui affectent la propriété, en particulier la valeur cadastrale. Dans le bureau du cadastre sont déposés les plans des propriétés, qui ne donnent cependant qu’une idée approximative des surfaces des propriétés. D’autre part, il existe le registre foncier, qui vise à assurer la sécurité juridique lors de l’achat et de la vente de biens immobiliers. Dans un certain nombre de cas, cependant, les spécifications de taille dans le cadastre et le registre foncier ne correspondent pas. En outre, ni les plans ni les spécifications de taille figurant dans les plans ne sont juridiquement contraignants pour le bureau du cadastre. Dans les plans cadastraux, les bâtiments principaux sont répertoriés avec les dépendances telles que les garages et la piscine. Toutefois, l’énumération des zones existantes sert principalement à déterminer le niveau d’imposition. Plus la surface habitable construite sur la propriété est importante, plus la municipalité peut prélever de taxes foncières sur le propriétaire.

Le propriétaire ne peut pas non plus se fier au fait que les détails de son terrain sont correctement enregistrés dans le registre foncier. Bien que les actes de vente notariés soient transmis au cadastre, il peut s’écouler des semaines avant que la modification ne soit effectuée. S’il y a un changement de propriétaire dans l’année en cours, le reçu de taxe foncière (IBI), qui est généralement payable à la fin de l’été, sera toujours au nom de l’ancien propriétaire.

Il existe également des incertitudes au niveau du cadastre concernant la taille et les limites de la propriété. Les limites de la propriété sont souvent décrites avec des détails périmés sur les noms des voisins de la propriété.

Une nouvelle loi « Ley Hipotecaria y del Catastro », entrée en vigueur le 25 juin 2015, vise à remédier à cette situation. Les données saisies dans le cadastre et le registre foncier doivent être comparées. La nouvelle loi permet aux deux institutions d’échanger des données afin d’éviter à l’avenir des informations contradictoires sur un même bien. Cela devrait désormais empêcher qu’une finca enregistrée dans les deux institutions ne reste sans une identification exacte de ses limites, de sa taille et de son emplacement. Cette innovation juridique pourrait être un grand pas en avant pour la détermination légale de l’emplacement et de la taille des propriétés en Espagne.

Toutefois, l’Association espagnole des experts en matière de géomètres (AEGEX) est sceptique quant à savoir si la nouvelle loi apportera une sécurité juridique suffisante. Selon son président, la nouvelle loi conserve l’ancien schéma de séparation entre le cadastre, les différents registres fonciers, les notaires et l’administration publique. Selon le président de l’AEGEX, les différentes institutions continueraient à coopérer de manière insuffisante, ce qui créerait un degré élevé d’incertitude juridique. À titre d’exemple, il cite le fait que les plans disponibles au cadastre ne sont pas le travail de topographes professionnels. En pratique, tout plan soumis par un particulier pourrait être inclus dans la cartographie cadastrale.

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Questions sur l’aménagement du territoire2021-04-10T18:11:36+02:00

Si vous souhaitez construire et acheter un terrain à bâtir vous-même, vous souhaitez bien sûr savoir avant l’achat si et ce qui peut être construit sur le terrain.

Dans les administrations municipales, il existe un département pour le développement urbain, « Urbanismo », qui est presque toujours très utile. Vous pouvez y demander les « normas urbanisticas », les normes de construction, qui précisent les détails exacts de la constructibilité des parcelles de terrain situées dans la zone municipale, en indiquant l’emplacement de la parcelle.

Après avoir pris rendez-vous, l’architecte municipal fournira des informations en cas d’incertitudes, et surtout, si des modifications de l’aménagement sont prévues dans un avenir proche. D’ailleurs, les informations du registre foncier telles que « terrain à bâtir » ou autres n’offrent aucune sécurité. Celles-ci sont totalement non contraignantes et n’empêchent pas les autorités locales, par exemple, de déclarer ces « terrains à bâtir » comme des espaces verts. Indépendamment de cela, vous devriez également demander conseil à un architecte et à un avocat à ce sujet.

Malheureusement, l’autorité locale responsable ne fournit pas d’informations contraignantes sur la recevabilité du projet de construction dans le cas d’un achat de terrain prévu. À un moment donné (chaque municipalité d’Ibiza a son propre rythme), vous recevrez une réponse de la municipalité sous la forme d’un certificat de l’autorité locale, appelé « certificado de calificación urbanistica » ; cependant, vous ne pouvez pas être sûr que votre demande de construction ultérieure sera effectivement approuvée. Une enquête préliminaire n’est qu’informative, mais le projet de construction concret doit être approuvé ultérieurement.

Si les informations fournies par la municipalité sont incorrectes ou si cela dépasse sa compétence d’approbation, la municipalité est toujours obligée de décider de la demande ultérieure de permis de construire uniquement en fonction de la situation juridique réelle, sinon elle devrait approuver des projets de construction illégaux. Par conséquent, si l’on souhaite acheter un terrain à bâtir, il est souvent avantageux qu’il existe déjà un permis de construire valide. S’il n’y a pas encore de permis de construire, il peut être conseillé de garantir contractuellement une option sur la propriété, de sorte que le permis de construire soit demandé avant l’achat.

Si un permis de construire existe déjà pour la propriété, vous devez vérifier s’il est toujours valable, car les permis de construire sont limités dans le temps. Si le permis a expiré, il peut y avoir une possibilité de prolongation.

Quelques mots encore sur les taxes qui s’appliquent lors de l’achat d’un terrain à bâtir : Il faut ici examiner le cas spécifique, car dans certains cas, il faut payer des droits de mutation immobilière et dans d’autres, la TVA. Cela dépend si un permis de construire a déjà été délivré et qui est le vendeur (privé ou commercial).

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Notes sur la vente d’un bien immobilier2021-04-10T18:12:42+02:00

Dans cet article, nous examinerons ce que le propriétaire qui veut vendre sa propriété doit prendre en considération et comment il peut faire en sorte que la vente se déroule sans heurts pour lui-même et pour l’acheteur.

Le vendeur doit tout d’abord se demander s’il veut recourir à l’aide d’un agent immobilier ou s’il préfère chercher lui-même l’acheteur. La plupart des agences immobilières d’Ibiza facturent une commission de 5 % plus la TVA sur le prix d’achat obtenu ; la commission de courtage est à la charge du vendeur. Il est certainement conseillé de mettre par écrit le contrat de courtage. Il est rarement avantageux de donner un contrat de courtage exclusif.

Afin de faciliter les négociations de vente avec l’acheteur, il est logique que le vendeur cherche à obtenir à l’avance l’acte d’achat notarié (appelé « escritura »), par exemple un acte d’achat notarié ou un acte d’acceptation de la succession. Si cet acte n’est pas retrouvé, on peut soit demander une copie certifiée conforme au notaire qui a authentifié l’achat, soit demander un certificat au bureau du registre foncier compétent, qui suffit également comme preuve du titre de propriété.

En plus de la « Escritura », il faut également avoir un extrait actuel du registre foncier à portée de main. L’extrait du registre foncier vous permet de voir qui est inscrit comme propriétaire dans le registre foncier. Il contient également une description du bien (taille de la parcelle, surface bâtie, etc.), ainsi que les éventuelles charges (hypothèque, droits de passage, etc.). Le vendeur doit être enregistré au plus tard à
L’acte notarié de l’achat prouve que la taxe foncière (appelée « Impuestos sobre Bienes Inmuebles = IBI ») a été payée. Le « IBI » donne le numéro de référence cadastrale et la valeur cadastrale actuelle.

Dans le cas des appartements, le vendeur doit prouver qu’il n’a pas de dettes envers l’association des copropriétaires et qu’il a toujours payé ses contributions. Un acheteur peut également demander le certificat d’habitabilité (appelé « cedula de habitabilidad »). Cela est surtout nécessaire pour la conclusion de contrats d’électricité et d’eau. Il est toujours utile d’avoir la « cedula » dans les documents. Pour les nouveaux bâtiments, la « cedula » doit toujours être présentée. Dans le cas des bâtiments anciens et des factures d’électricité et d’eau existantes, la preuve des dernières factures suffit pour la plupart des acheteurs.

Un acheteur bien avisé vérifiera non seulement la description de la propriété dans le registre foncier, mais aussi au bureau du cadastre. Si la description figurant au registre foncier ou au bureau du cadastre ne correspond pas à la réalité, le vendeur doit envisager d’apporter une correction au registre foncier et au cadastre afin de faciliter le traitement. Un acheteur qui achète avec un financement bancaire insistera surtout pour obtenir un enregistrement correct. Ici, tout dépend du cas individuel. Pour la rectification du registre foncier, un acte notarié est de toute façon nécessaire.
Un vendeur doit également toujours demander conseil en matière de droit fiscal avant de vendre le bien. En règle générale, il doit payer son impôt sur les bénéfices et la taxe municipale sur la valeur ajoutée (Plusvalia).
En résumé, ce qui suit s’applique au vendeur : avant de mettre son bien en vente, il doit toujours faire examiner les documents par un spécialiste afin de s’assurer que le contrat est traité le plus simplement possible.

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Le nouveau droit successoral de l’UE2021-04-10T18:14:00+02:00

Depuis août 2015, le nouveau droit successoral de l’UE est en vigueur. Il vise à réglementer l’ensemble du droit successoral dans le cas d’affaires successorales touchant les États membres de l’UE (à l’exception de la Grande-Bretagne, de l’Irlande et du Danemark).

L’un des aspects les plus importants du règlement de l’UE sur le droit des successions concerne également les citoyens de l’UE résidant à Ibiza. Ce groupe de résidents en Espagne doit faire un choix de loi concernant la loi applicable à la succession dans un testament. Ceux qui n’ont pas de résidence permanente en Espagne ne doivent pas nécessairement agir.

Les citoyens européens résidents peuvent avoir déjà fait rédiger un testament par un notaire ou un avocat et ce testament contient des dispositions qui doivent être appliquées après leur décès. Depuis cet été, cependant, un changement décisif a eu lieu suite au règlement de l’UE sur le droit des successions : Le testament n’est plus soumis à la loi du pays d’origine, mais à la loi espagnole, puisque la loi successorale du pays dans lequel le testateur a eu sa dernière « résidence habituelle » s’applique. Le terme « résidence habituelle » n’étant pas défini par la loi, il doit être interprété en pratique. Si le testateur fait la navette entre Ibiza et l’Allemagne au cours des années précédant sa mort, cela dépend de l’endroit où se trouve le centre de sa vie. Dans de nombreux cas, les circonstances indiqueront Ibiza comme « lieu de résidence habituel ». Cela signifie que le droit successoral espagnol est en vigueur depuis le mois d’août, qu’un testament ait été rédigé ou non.

La loi espagnole sur les successions ne s’applique pas à l’ensemble du territoire national, mais est divisée en droits formels selon la région autonome. Le droit des successions varie donc beaucoup en Andalousie, en Catalogne ou aux Baléares. En général, on peut dire que selon la succession légale en Espagne, seuls les enfants héritent et le conjoint survivant a le droit d’éternuer. Or, à Ibiza et Formentera, le droit formel ne permet même pas au conjoint survivant d’avoir un droit d’éternuer ! Le testateur ne peut disposer que d’une partie de sa succession, dont une partie substantielle est régie par la loi et ne peut être annulée par un testament.

Heureusement, le règlement de l’UE sur le droit des successions permet de choisir la loi applicable. Cependant, vous ne pouvez choisir aucun droit, mais seulement un droit de succession auquel le testateur a un lien évident.

Qu’est-ce que cela signifie en pratique ? Pour presque tous les citoyens de l’UE résidant à Ibiza, un testament avec choix de la loi est nécessaire si l’on veut éviter l’application du droit espagnol en cas d’héritage.

Veuillez également noter la nouvelle loi espagnole sur les droits de succession : Au début de l’année 2015, la discrimination des non-résidents en Espagne en matière d’héritages et de donations a été légalement abolie. Les non-résidents à Ibiza peuvent désormais bénéficier des avantages fiscaux de la loi sur les successions et les donations des Baléares si les biens faisant partie de la succession sont situés dans les îles Baléares. Pour les héritiers de 1er ordre (enfants, parents), seuls 1 % de droits de succession sont dus, et 7 % de droits de donation sont dus pour les donations. En outre, les héritiers de premier ordre qui ont payé trop de droits de succession au cours des années précédentes peuvent demander un remboursement des droits de succession auprès du bureau des impôts compétent à Madrid.

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Conseils pour l’achat d’un nouveau bâtiment2021-04-10T18:16:06+02:00

Pour tous ceux qui souhaitent acheter une propriété en Espagne et surtout aux Baléares, l’achat d’un nouvel immeuble pourrait être une option intéressante.

Dans ce qui suit, nous allons souligner les points les plus importants auxquels un acheteur doit prêter attention lorsqu’il achète un nouveau bâtiment.

Il convient déjà d’examiner la question de savoir qui est le vendeur. S’il s’agit d’un entrepreneur en bâtiment, il est conseillé de vérifier la solvabilité de l’entreprise. Si vous versez un acompte et que l’entrepreneur fait faillite avant de signer l’acte de vente notarié, vous ne pouvez faire valoir votre créance que dans le cadre de la procédure d’insolvabilité.

Dans le cas des appartements, il convient d’abord de préciser si la déclaration notariée de division (« división horizontal ») est déjà disponible. Dans le cas d’immeubles à appartements comportant plusieurs unités, l’achat d’un seul appartement n’est possible qu’après la déclaration de division. En plus de la déclaration de division, il faut également présenter les éléments suivants
la déclaration de nouvelle construction devant un notaire (« declaración de obra nueva ») et l’autorisation de construire par la municipalité (« final de obra ») sont déjà disponibles.

L’un des documents les plus importants lors de l’achat d’un nouveau bâtiment est le certificat d’habitabilité, appelé « cédula de habitabilidad ». La cédula de habitabilidad est délivrée à Ibiza par le conseil de l’île, le Consell Insular, et est valable 10 ans. Sans ce document, aucun contrat d’électricité ou d’eau ne peut être conclu avec les sociétés de services publics.

Toute personne qui achète un nouveau bâtiment peut donc demander au vendeur le certificat correspondant. Les promoteurs immobiliers ne doivent pas vendre avant que la cédula ne soit disponible. Si le certificat d’habitabilité n’est pas encore disponible au moment de la conclusion de l’acte de vente notarié, l’acheteur devrait au moins imposer au promoteur une obligation contractuelle de produire ce certificat à ses frais dans un délai à déterminer.

Pour obtenir le raccordement à l’électricité et à l’eau, il faut un certificat d’habitabilité ainsi que les certificats des installations techniques, les « boletines de instalación » pour l’électricité et l’eau. Lors de l’achat d’un nouvel immeuble, le « Seguro decenal » doit également être disponible au plus tard lors de la signature de l’acte de vente notarié.
Il s’agit d’une police d’assurance que le vendeur doit souscrire pour couvrir les défauts de l’immeuble. L’assurance est valable pendant 10 ans. Dans le contrat de vente, il convient également de noter que la taxe municipale sur la valeur ajoutée, appelée « Plusvalia », doit être supportée par l’entrepreneur du bâtiment, car elle n’est souvent pas négligeable.

Une taxe sur la valeur ajoutée de 10 % s’applique aux nouveaux bâtiments lorsqu’une personne privée est acquise auprès de l’entrepreneur. Il convient de noter qu’un droit de timbre de 1,2 % est dû en plus de la taxe sur la valeur ajoutée, de sorte qu’une taxe totale de 11,2 % est due. Le paiement de la TVA remplace le droit de mutation foncière, par ailleurs habituel, d’au moins 8 % du prix d’achat notarié.

En résumé, on peut dire que l’acheteur d’un nouveau bâtiment doit respecter les points suivants dans le contrat : Les coûts de la déclaration de nouvelle construction, ainsi que les coûts de l’obtention des certificats officiels pour les services publics, du certificat d’habitabilité et de la taxe sur la valeur ajoutée de la municipalité sont à la charge et aux frais du vendeur.

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La réunion des propriétaires à Ibiza ou aux Baléares2021-04-10T18:18:57+02:00

Au moins une fois par an, les copropriétaires d’un complexe résidentiel à Ibiza se réunissent en assemblée ordinaire des propriétaires pour décider, entre autres, des recettes et des dépenses de l’association des propriétaires.

Le président est le représentant légal de la communauté ; il est le chef de la communauté et est responsable de la convocation de la réunion. Chaque propriétaire a le droit de vote à l’assemblée, à condition qu’il ne soit pas en retard dans ses paiements à la communauté.

Tous les propriétaires, y compris les copropriétaires défaillants, ont le droit de s’exprimer.  La liste des débiteurs est envoyée en pièce jointe aux invitations. Les réunions doivent se tenir en espagnol, sauf si tous les propriétaires acceptent de tenir la réunion dans une autre langue. Les points habituels à l’ordre du jour de l’assemblée des propriétaires sont la salutation et la détermination des propriétaires présents ou représentés qui ont le droit de vote, le rapport du président, l’adoption des résolutions concernant les revenus et les dépenses de la communauté, l’élection ou la confirmation du conseil d’administration, d’autres questions intéressant les propriétaires.

Afin d’assurer le bon déroulement de l’assemblée des propriétaires, le président de la communauté doit veiller à ce que les points à l’ordre du jour soient traités brièvement et objectivement et à ce que soient adoptées des résolutions juridiquement contraignantes qui ne peuvent pas être facilement contestées devant les tribunaux. Le président est généralement assisté lors de la réunion par un administrateur (« administrador »), un juriste communautaire et un interprète. Le but de l’administrateur et de l’avocat est de servir de médiateur en cas de désaccord entre les copropriétaires et de parvenir à des solutions acceptables pour la majorité

Les résolutions de l’assemblée des propriétaires requièrent soit l’unanimité (exemple : modification des statuts), soit une majorité des 3/5, soit une majorité simple (adoption d’un règlement intérieur), selon la question traitée. Pour les deux dernières majorités, une double majorité est requise : Une majorité du nombre total de propriétaires et en même temps une majorité de quotas (il y a un « quota » pour chaque unité de logement, qui est enregistré dans le registre foncier).

Le secrétaire de l’association des propriétaires devrait en fait rédiger le procès-verbal de l’assemblée des propriétaires, mais dans la pratique, cette tâche est souvent accomplie par l’administrateur. Le procès-verbal doit être rédigé en espagnol afin qu’il puisse être noté dans le livre des procès-verbaux. Pour les communes ayant de nombreux propriétaires étrangers, les procès-verbaux sont souvent traduits en allemand, en anglais ou en français. Le procès-verbal ne doit pas refléter littéralement le déroulement de la réunion avec toutes les contributions à la discussion, mais sert principalement à enregistrer les résolutions. Les points suivants ne doivent pas manquer dans le procès-verbal : Lieu et date de l’assemblée, première ou deuxième convocation, les noms des propriétaires présents et représentés, les coordonnées des débiteurs défaillants qui n’ont pas le droit de vote, tous les points à l’ordre du jour et les résultats respectifs des votes (« pour, contre, abstentions ») et la formulation exacte des résolutions. Il est essentiel que les résolutions soient écrites dans leur intégralité. Si le procès-verbal ne reflète pas fidèlement les résolutions de l’assemblée, certains propriétaires s’y opposeront et tenteront de contester le procès-verbal. Une objection adressée à l’administration communautaire n’a aucun effet juridique. Si les résolutions violent les statuts, la loi ou sont en conflit avec les intérêts de la communauté, le propriétaire peut faire appel contre elles devant les tribunaux. Un avocat est tenu d’introduire un recours en annulation, bien qu’il faille noter que les délais de recours sont très courts.

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Informations sur le bureau du registre foncier et du cadastre des Baléares2021-04-10T18:19:56+02:00

Lors de la préparation de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, on constate souvent que les inscriptions du registre foncier et du cadastre ne correspondent pas et que, de plus, les deux registres ne reflètent pas nécessairement l’état réel du bien.

Dans le « Registro de la Propiedad », le registre foncier espagnol, sont inscrits tous les contrats et droits liés aux biens immobiliers.

Les inscriptions au registre foncier bénéficient de la protection de la bonne foi dans leur exactitude et ont des effets juridiques à l’égard des tiers. Le responsable est toujours le bureau du registre foncier dans le district duquel se trouve la propriété.

Les documents notariés, exécutoires, judiciaires et autres documents d’État peuvent être enregistrés. Les accords conclus par écrit à titre privé ne peuvent pas être enregistrés. Il n’est pas obligatoire que le changement de propriété soit enregistré au registre foncier. Néanmoins, l’enregistrement est fortement recommandé. La protection de la bonne foi peut avoir une importance pratique, par exemple, dans le cas d’une double vente : si un vendeur vend son appartement aux Baléares avec un accord privé écrit et transfère la propriété à l’acheteur, ce dernier devient le nouveau propriétaire. Si le vendeur vend ensuite l’appartement une seconde fois, le second acheteur est protégé en tant que propriétaire si, ignorant la première vente, il obtient l’inscription de son droit au registre foncier et que le premier acheteur n’a pas été inscrit pour sa part.

La bonne foi ne s’étend pas à la description et à la taille de la propriété. Si le prix d’achat a été déterminé indépendamment de la taille de la parcelle, l’acheteur n’a aucun droit contre le vendeur en cas de divergence. Bien entendu, la situation est différente si la taille de la parcelle de terrain a été expressément faite l’objet du contrat par les parties.

Le cadastre est une administration de registre qui est sous le contrôle du ministère de l’économie et des finances ( Ministerio de Economia y Hacienda) et dans laquelle sont inscrits les descriptions et les plans des biens immobiliers. Les tâches du bureau du cadastre se situent principalement dans le domaine topographique.

Les deux registres sont indépendants l’un de l’autre et une comparaison des données n’a eu lieu que sporadiquement dans le passé, avec pour résultat que dans de nombreux cas, les données des deux registres ne correspondent pas. Depuis 1996, les notaires et les bureaux du cadastre sont pour la première fois légalement tenus d’inclure la référence cadastrale (« referencia catastral ») dans les actes et les registres fonciers. Pour ce faire, les parties au contrat présentent au notaire le dernier document fiscal foncier dont découle la désignation cadastrale. En 2002, l’Espagne a reçu une loi cadastrale moderne et les informations du registre foncier et du bureau cadastral sont maintenant de plus en plus harmonisées.

Pour des raisons historiques, les dimensions des parcelles de terrain indiquées dans les contrats d’achat notariés ne sont souvent pas correctes. La seule façon de déterminer la taille réelle de la propriété est de la faire expertiser par un géomètre topographe privé.

Dans les cas suivants, qui sont cités à titre d’exemple, il est conseillé de demander l’avis d’un spécialiste :

En cas de problèmes frontaliers avec les voisins et si aucun accord n’est conclu sur la manière dont la frontière doit être effectivement tracée, une procédure judiciaire, appelée « expediente de deslinde », doit être engagée.

Si une parcelle de terrain n’est pas enregistrée, il existe une procédure judiciaire, appelée « expediente de dominio », pour déterminer le propriétaire légitime.

Une autre possibilité est de procéder à une constatation notariée pour déterminer la position du propriétaire. Si l’on souhaite corriger la taille de la parcelle inscrite au registre foncier, cette correction peut être effectuée par un acte notarié et sur la base de la description du registre foncier.

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La location touristique de maisons privées est facilitée2021-04-10T18:21:06+02:00

La location touristique de maisons privées a été rendue beaucoup plus facile par une loi adoptée par le gouvernement des Baléares en 2012.

Les propriétaires d’Ibiza et de Formentera qui remplissent tous les critères prévus par la loi pourront désormais obtenir plus facilement et plus rapidement l’autorisation de louer des maisons individuelles à des touristes.

L’autorité compétente pour l’octroi des licences de location touristique est le Conseil insulaire (Consell Insular).

Un propriétaire peut présenter une demande au Conseil de l’île d’Ibiza et, lorsque la demande est présentée, il reçoit un permis provisoire, c’est-à-dire que la maison peut déjà être louée. S’il s’avère par la suite que les conditions d’octroi d’un permis ne sont pas remplies et que le permis définitif n’est pas accordé, la location touristique n’est bien sûr plus autorisée.

Voici les principales exigences pour l’octroi d’une licence :

– en principe, une seule maison individuelle par parcelle peut être louée pour le tourisme, mais en aucun cas des appartements ou des immeubles

– seul un contrat de location d’une durée maximale de 2 mois peut être conclu, sinon il ne s’agit plus d’une location touristique

– la propriété ne doit pas comporter plus de 6 chambres à coucher et 12 places de couchage au maximum et doit être équipée d’au moins une salle de bain pour 3 places chacune.

– En outre, le propriétaire doit garantir certains services au locataire : Entre autres choses, le logement doit être nettoyé régulièrement, les draps et les serviettes doivent être fournis. La maison doit également être entretenue régulièrement et une personne doit être disponible pour le locataire 24 heures sur 24.

En même temps que la demande, le propriétaire doit soumettre un certain nombre de documents au Conseil de l’île. En plus de la preuve de propriété (par exemple par un extrait actuel du registre foncier), il faut un plan de la maison et un plan des pièces intérieures et de la disposition des pièces. Le demandeur ou un expert autorisé doit également présenter des copies de la carte d’identité et du numéro d’identification fiscale (NIE) du propriétaire, ainsi qu’une preuve du paiement de la taxe foncière (IBI).

Si ces données sont incorrectes ou incomplètes, la licence ne sera pas accordée et la licence provisoire sera révoquée.

Les revenus de la location doivent bien sûr être imposés et la TVA doit être payée. Sur la location pure, une taxe sur la valeur ajoutée de 21 % est due. Si des services sont offerts qui vont au-delà de la simple location, un taux de TVA différent peut être applicable.

Il est conseillé de demander l’avis d’un expert concernant la procédure d’autorisation et les conditions exactes ainsi que les taxes applicables.

Si vous prévoyez de louer votre propriété à Ibiza pour l’été, il vous est conseillé de demander le permis dès que possible.

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Quelle est la valeur réelle de mon bien ?2021-04-10T18:22:44+02:00

C’est une question à laquelle la plupart des propriétaires de biens immobiliers à Ibiza et aux Baléares aimeraient avoir une réponse.

Malheureusement, la réponse n’est pas si facile à trouver. En cas de vente ou d’héritage d’un bien immobilier, l’évaluation du bien est d’une importance capitale, car la valeur du bien telle qu’elle est indiquée dans l’acte notarié est la base de calcul des droits de mutation foncière et des droits de succession.

Il existe plusieurs points de départ pour déterminer la valeur d’un bien : Un point de référence est le prix d’achat déclaré dans l’acte notarié à ce moment-là. Cependant, cette situation n’est souvent plus d’actualité.
Un coup d’œil sur le document actuel de la taxe foncière du bien immobilier fournit des informations sur la valeur cadastrale. Dans le cadre de l’imposition des biens immobiliers au moyen de l’impôt sur les biens immobiliers (appelé « IBI »), les administrations municipales évaluent chaque bien immobilier situé sur leur territoire municipal au moyen de la « Valor catastral », la valeur cadastrale. Cette valeur sert de base au calcul de l’impôt foncier, à la détermination de la « valeur réelle » en cas de succession et au calcul de la taxe municipale de plusvalue (« Gemeindliche Wertzuwachssteuer »). Cela signifie que les valeurs cadastrales doivent être constamment mises à jour par les municipalités. Actuellement, la valeur cadastrale est ajustée à la valeur du marché dans toutes les municipalités à des vitesses différentes. Malheureusement, les îles Baléares n’ont pas le même système de calcul que la Catalogne, où l’administration dispose de tableaux de valeurs foncières basés sur la valeur cadastrale d’une part et sur un coefficient élaboré pour chaque ville d’autre part. Ces tableaux sont utilisés pour le calcul des droits de mutation, pour la vente de terrains et pour les droits de succession, afin que le contribuable puisse obtenir des autorités des informations précises sur l’évaluation de son bien.

Quelles directives l’administration fiscale des Baléares donne-t-elle aux contribuables pour leur permettre de calculer une valeur qui ne sera pas contestée par la suite ?
L’autorité fiscale fournit sur son site web une méthodologie qui peut être utilisée comme base de calcul indicative :
http://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx
Sur le site web mentionné, vous pouvez saisir les données clés du bien à évaluer : La valeur cadastrale, l’âge, l’emplacement et la superficie de la propriété. À la fin de la procédure, vous recevrez une évaluation du bien.

Toutefois, ce calcul n’est pas contraignant pour les autorités fiscales et n’est qu’un moyen d’arriver à une évaluation qui se rapproche de la « vraie » valeur du bien. Le contribuable a toujours la possibilité de faire déterminer la valeur actuelle du bien par une expertise. Ces évaluations sont préparées sur la base de paramètres de comparaison : À des fins de comparaison, on utilise les prix de vente dans des endroits similaires et de propriétés de taille et de qualité similaires.

En résumé, on peut dire que la valeur déterminée par le contribuable pour l’acte notarié peut être vérifiée par les autorités fiscales à tout moment. L’administration fiscale a le droit d’examiner à tout moment et peut faire sa propre évaluation et a donc toujours le dernier mot. En pratique, le contribuable se retrouve avec deux méthodes d’évaluation : premièrement, le calcul de la valeur sur le site web de l’administration fiscale des Baléares, et deuxièmement, la commande d’un rapport d’évaluation externe.

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Quels sont les frais supportés par le vendeur lors de la vente d’un bien immobilier dans les îles Baléares ?2021-04-10T18:24:08+02:00

Si un résident ou un non-résident vend sa propriété espagnole à Ibiza, cela peut signifier qu’il a réalisé une plus-value et une plus-value en capital, toutes deux imposables.

En principe, le vendeur est soumis à l’impôt municipal sur les plus-values (« Plusvalía municipal »), sauf accord contraire entre l’acheteur et le vendeur.

Toutefois, selon la jurisprudence la plus récente, un tel accord n’est valable que sous certaines conditions. En outre, le vendeur doit payer l’impôt sur la plus-value de la vente de son bien immobilier entre le moment de l’achat et celui de la vente (« impôt d’État sur les plus-values ») s’il en retire un avantage financier.

Ce revenu est traité comme un revenu dans la loi sur l’impôt sur le revenu (IRPF) et ajouté à ses autres revenus.

Cela signifie qu’il faut faire la distinction entre deux impôts complètement différents lorsqu’il s’agit de taxer la plus-value ou les gains en capital des biens immobiliers :

– L’impôt d’État sur le revenu, qui taxe les plus-values des terrains et – le cas échéant – des bâtiments construits sur ceux-ci

– La « Plusvalia » municipale, qui taxe l’augmentation de la valeur des terrains urbains sans tenir compte des bâtiments existants

En raison des avantages fiscaux accordés pour les acquisitions effectuées avant le 31 décembre 1986, plus l’acquisition est longue, plus l’impôt sur la plus-value est faible. Dans le cas de Plusvalia, en revanche, plus le cédant a été longtemps propriétaire du bien, plus l’impôt est élevé, seules les vingt dernières années étant prises en compte.

Impôt (d’État) espagnol sur les bénéfices

En ce qui concerne l’impôt sur les bénéfices de l’État, il convient de faire une distinction entre les résidents et les non-résidents. Pour les non-résidents des Baléares, le taux d’imposition actuel sur les plus-values est de 19 %, de manière uniforme, depuis le début de 2016.

Si un non-résident transfère un bien immobilier situé aux Baléares, l’acheteur est tenu de retenir un montant égal à 3 % du prix d’achat notarié et de le verser au fisc dans le mois suivant l’authentification du contrat d’achat au moyen du formulaire approprié en faveur du vendeur, puis de remettre au vendeur la preuve correspondante. Si le vendeur n’a pas réalisé de bénéfice sur la vente, le bureau des impôts lui remboursera sur demande le montant versé ou un montant partiel après déduction d’éventuelles dettes fiscales.

Impôt municipal sur les plus-values – « Plusvalía municipal

En règle générale, toute cession de terrain urbain soumis à l’impôt foncier (IBI) est taxée avec l’impôt sur la plus-value du terrain urbain, l' »Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana », appelé familièrement Plusvalia.
La taxe est basée sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains.

Cela signifie que lorsque vous achetez un terrain bâti, les bâtiments ne sont pas inclus, mais uniquement le terrain lui-même. La taxe est basée sur l’augmentation réelle de la valeur au cours des vingt dernières années avant le transfert. Le calcul du montant exact de la taxe Plusvalia préparé par l’administration municipale est basé sur la valeur dite « Valor catastral », la valeur cadastrale. La valeur cadastrale peut être tirée de l’évaluation de l’impôt foncier de l’année précédente.

Les notaires sont tenus de fournir à l’administration municipale compétente une liste de tous les actes publics qu’ils ont notariés, dans la mesure où ceux-ci contiennent des opérations juridiques relatives à la Plusvalía.  Sans la demande correspondante de l’acheteur ou du vendeur auprès de la municipalité pour le calcul de la Plusvalia, le bureau du cadastre compétent n’enregistrera pas le nouveau propriétaire pour le moment.

Si le vendeur du bien immobilier est un non-résident, la municipalité peut s’adresser directement à l’acheteur du bien immobilier pour percevoir la taxe Plusvalía. En raison de cette situation juridique, les municipalités peuvent tenir l’acheteur responsable, même si l’acheteur n’était pas expressément tenu de payer la taxe dans l’acte d’achat notarié.

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La réglementation du cadastre et du registre foncier2021-04-10T18:25:55+02:00

Dès la fin 2012, le gouvernement espagnol a décidé d’actualiser les bases de données du bureau du cadastre espagnol.

Le propriétaire d’un bien immobilier aux Baléares a ainsi eu la possibilité de mettre à jour son inscription au registre foncier espagnol sans encourir d’amende.

Cette réglementation du registre foncier est donc également appelée une sorte d’amnistie cadastrale.

Pour les communes dans lesquelles sont situées les propriétés mises à jour dans le cadastre, le règlement signifie un revenu supplémentaire, car la valeur cadastrale des propriétés augmente en raison du règlement et cette valeur cadastrale est la base de calcul de l’impôt foncier ( IBI ) et de l’impôt municipal sur les plus-values ( Plusvalia ).

Avant même la mesure réglementaire de l’État, le propriétaire était tenu de notifier au Bureau du cadastre, dans un délai de deux mois, toute modification de la propriété due à des conversions ou à des extensions, et d’actualiser la valeur cadastrale de cette manière. Dans le cas contraire, il faut s’attendre à une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 euros. Toutefois, la réglementation du cadastre ne s’applique pas automatiquement dans toute l’Espagne, mais se limite aux communes qui ont été officiellement désignées.  Dans les municipalités de San Josep et San Antonio, la réglementation a déjà été achevée l’année dernière, dans les municipalités de Santa Eulalia, San Joan et Ibiza City, elle est toujours en cours.

Le propriétaire du bien peut soit soumettre une proposition de règlement de sa propre initiative, soit le bureau du cadastre peut lui demander de le faire d’office. Après le règlement, une redevance de 60 € par propriété est due, ainsi qu’un paiement supplémentaire de la taxe foncière pour les 4 dernières années calculée sur la base de la valeur cadastrale majorée. Pour l’engagement volontaire de la procédure, le propriétaire doit joindre les plans et les descriptions de l’immeuble d’un expert en plus des formulaires appropriés (formulaire 902-N).  Seules les propriétés légalement construites peuvent être mises à jour dans le bureau du cadastre. Les bâtiments qui enfreignent les règles de construction sont généralement exclus du règlement. Il en va autrement lorsque l’infraction au droit de la construction est déjà prescrite et qu’il y a donc protection des bâtiments existants.

La réglementation du bureau du cadastre ne s’étend pas au registre foncier espagnol (« Registro de la Propiedad »). Il est toutefois conseillé de faire enregistrer les mètres carrés qui n’ont pas encore été inscrits au registre foncier. Une telle correction du bureau du cadastre se fait par une déclaration notariée de nouvelle construction, dite « Declaración de obra nueva ». Cette déclaration a pour but de faire inscrire au registre foncier les bâtiments érigés sur le terrain ou les extensions ou transformations qui y sont apportées avec une description précise et l’indication de leur valeur. L’enregistrement est effectué sur la base d’une déclaration de nouvelle construction à soumettre au notaire et enregistrée par lui dans un acte public.  Le nouveau bâtiment est soumis à un droit de timbre d’un montant de 1,2 % de la valeur certifiée.

La déclaration de nouvelle construction a une signification juridique, par exemple, si l’enregistrement d’un usufruit ne peut être fait parce qu’il n’est pas clair, d’après le registre foncier, qu’un bâtiment existe. La déclaration de nouvelle construction est également d’une grande importance pratique si l’achat d’un bien immobilier est financé par une hypothèque. L’acheteur ne reçoit généralement un prêt d’une banque espagnole que si les inscriptions de la maison à grever sont correctement notées dans le registre foncier.
En résumé, la réglementation cadastrale offre à de nombreux propriétaires d’Ibiza et des îles Baléares une excellente occasion de mettre à jour leur propriété tant au niveau du cadastre que du registre foncier. Traduit avec www.DeepL.com/Translator (version gratuite)

Dès la fin 2012, le gouvernement espagnol a décidé d’actualiser les bases de données du bureau du cadastre espagnol.

Le propriétaire d’un bien immobilier aux Baléares a ainsi eu la possibilité de mettre à jour son inscription au registre foncier espagnol sans encourir d’amende.

Cette réglementation du registre foncier est donc également appelée une sorte d’amnistie cadastrale.

Pour les communes dans lesquelles sont situées les propriétés mises à jour dans le cadastre, le règlement signifie un revenu supplémentaire, car la valeur cadastrale des propriétés augmente en raison du règlement et cette valeur cadastrale est la base de calcul de l’impôt foncier ( IBI ) et de l’impôt municipal sur les plus-values ( Plusvalia ).

Avant même la mesure réglementaire de l’État, le propriétaire était tenu de notifier au Bureau du cadastre, dans un délai de deux mois, toute modification de la propriété due à des conversions ou à des extensions, et d’actualiser la valeur cadastrale de cette manière. Dans le cas contraire, il faut s’attendre à une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 euros. Toutefois, la réglementation du cadastre ne s’applique pas automatiquement dans toute l’Espagne, mais se limite aux communes qui ont été officiellement désignées.  Dans les municipalités de San Josep et San Antonio, la réglementation a déjà été achevée l’année dernière, dans les municipalités de Santa Eulalia, San Joan et Ibiza City, elle est toujours en cours.

Le propriétaire du bien peut soit soumettre une proposition de règlement de sa propre initiative, soit le bureau du cadastre peut lui demander de le faire d’office. Après le règlement, une redevance de 60 € par propriété est due, ainsi qu’un paiement supplémentaire de la taxe foncière pour les 4 dernières années calculée sur la base de la valeur cadastrale majorée. Pour l’engagement volontaire de la procédure, le propriétaire doit joindre les plans et les descriptions de l’immeuble d’un expert en plus des formulaires appropriés (formulaire 902-N).  Seules les propriétés légalement construites peuvent être mises à jour dans le bureau du cadastre. Les bâtiments qui enfreignent les règles de construction sont généralement exclus du règlement. Il en va autrement lorsque l’infraction au droit de la construction est déjà prescrite et qu’il y a donc protection des bâtiments existants.

La réglementation du bureau du cadastre ne s’étend pas au registre foncier espagnol (« Registro de la Propiedad »). Il est toutefois conseillé de faire enregistrer les mètres carrés qui n’ont pas encore été inscrits au registre foncier. Une telle correction du bureau du cadastre se fait par une déclaration notariée de nouvelle construction, dite « Declaración de obra nueva ». Cette déclaration a pour but de faire inscrire au registre foncier les bâtiments érigés sur le terrain ou les extensions ou transformations qui y sont apportées avec une description précise et l’indication de leur valeur. L’enregistrement est effectué sur la base d’une déclaration de nouvelle construction à soumettre au notaire et enregistrée par lui dans un acte public.  Le nouveau bâtiment est soumis à un droit de timbre d’un montant de 1,2 % de la valeur certifiée.

La déclaration de nouvelle construction a une signification juridique, par exemple, si l’enregistrement d’un usufruit ne peut être fait parce qu’il n’est pas clair, d’après le registre foncier, qu’un bâtiment existe. La déclaration de nouvelle construction est également d’une grande importance pratique si l’achat d’un bien immobilier est financé par une hypothèque. L’acheteur ne reçoit généralement un prêt d’une banque espagnole que si les inscriptions de la maison à grever sont correctement notées dans le registre foncier.
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Comment puis-je faire valoir ma créance en Espagne ?2021-04-10T18:28:07+02:00

Lors du recouvrement de dettes en Espagne, le créancier doit toujours essayer de régler l’affaire avec le débiteur à l’amiable, car les procédures judiciaires en Espagne sont souvent longues, laborieuses et coûteuses.

Par conséquent, dans la pratique, environ 90 % de tous les litiges sont réglés à l’amiable, l’intervention des tribunaux n’étant nécessaire que dans 10 % des cas environ.

Dans une première étape extrajudiciaire, le créancier peut mettre son débiteur en défaut.  Un débiteur est invité à payer par le biais d’une demande de paiement par courrier recommandé (ou par un « Burofax », une forme spéciale de courrier recommandé) avec un délai raisonnable et est en défaut après l’expiration du délai.
Si des poursuites judiciaires s’avèrent nécessaires, la
Code de procédure civile (Zivilprozessordnung), le tribunal sera précédé d’une procédure d’injonction de payer. Jusqu’à un montant maximum de 30 000 €, les dettes monétaires échues peuvent être invoquées dans le cadre d’une procédure de relance simplifiée.

La condition préalable à la procédure de relance légale est que la créance soit une créance monétaire exigible. Dans la demande, le montant demandé doit être spécifiquement quantifié. La demande de relance doit être déposée auprès de la juridiction du domicile du débiteur. Un ordre signé par le débiteur, des factures, des preuves de livraison ou d’autres documents attestant l’existence de la créance doivent être présentés.

Il n’y a aucune obligation d’engager un avocat pour la procédure de relance. Toutefois, la procédure est
L’expérience a montré que l’intervention d’un avocat simplifie considérablement les choses pour le créancier. Cela commence par la détermination de l’adresse du tribunal compétent et la remise de la lettre de relance au tribunal. Si la demande remplit toutes les conditions, le tribunal enverra au débiteur une demande de paiement avec la demande de payer la créance ou de faire opposition dans un délai de 20 jours ouvrables.

Si le débiteur s’y oppose, la procédure de relance conduit à une procédure judiciaire ordinaire.  Si le débiteur ne soulève pas d’objection, un titre exécutoire est émis d’office, contre lequel aucun autre recours n’est possible. L’expérience de la procédure de relance judiciaire est assez positive pour les créances incontestées en Espagne. La transition vers une action en justice n’est nécessaire que dans une faible proportion des cas.

S’il s’avère nécessaire de faire valoir la demande en justice, une seule procédure par les voies légales ordinaires (« Juicio Ordinario ») est disponible. Tous les documents essentiels doivent être présentés en original. En outre, l’avocat désigné doit être muni d’une procuration notariée espagnole détaillée.
La durée de la procédure varie énormément d’un tribunal à l’autre, même au sein d’une même province espagnole. Toutefois, il faut toujours s’attendre à une durée minimale de 1 à 2 ans.

Après l’abolition des frais de justice pendant quelques années, les frais de justice ont été réintroduits pour la plupart des actes de procédure il y a deux ans. Mais actuellement, les frais de justice pour les personnes physiques ont été à nouveau supprimés (à partir de mars 2016) !
Les honoraires d’avocat pour les procédures judiciaires sont basés sur le montant en litige. Les barreaux espagnols prescrivent des honoraires minimums. Outre les honoraires de l’avocat, les honoraires du mandataire judiciaire (« procurador ») sont également dus. Selon le code de procédure civile espagnol, le procureur est responsable de l’introduction de la demande, qu’il doit signer avec l’avocat. Outre la présentation en temps utile des mémoires préparés par l’avocat, les fonctions du procureur comprennent l’acceptation des citations et des notifications du tribunal.

En résumé, le créancier doit tout d’abord s’efforcer de poursuivre la demande à l’amiable avant que l’action en justice ne soit engagée. La procédure de relance est particulièrement adaptée à la revendication de créances de moindre importance, dont le recouvrement serait trop coûteux par une action en justice. Un avocat devrait déjà être impliqué dans la procédure de relance, car il connaît les formalités strictes de la procédure de demande et toute action en justice ultérieure.

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6 règles d’or pour acheter un bien immobilier aux Baléares2021-04-10T18:29:18+02:00

1. en tant qu’acheteur, obtenir la preuve du droit de propriété du vendeur en présentant son contrat de vente notarié ( Escritura Publica de Compraventa ) ou un extrait récent du registre foncier ( Registro de la Propiedad ).

En outre, vérifiez si l’inscription de l’aménagement au registre foncier correspond aux détails du registre foncier ( Catastro).

2 Avant de conclure tout accord écrit avec le vendeur, vérifiez les points suivants concernant le bien :

Si vous achetez un terrain avec une maison, assurez-vous que la propriété a été construite avec un permis de construire municipal. Beaucoup de gens confondent l’inscription au registre foncier avec la situation d’approbation de la propriété en question auprès de l’autorité municipale de construction.  Même si une maison a été inscrite au registre foncier, du point de vue de la municipalité, il ne s’agit d’un bâtiment légalement construit que s’il existe un permis de construire municipal correspondant et une inspection des bâtiments.
Faites-vous présenter les dernières factures d’eau et d’électricité et le certificat d’habitabilité (cedula de habitabilidad) et assurez-vous qu’il n’y aura pas de problèmes d’approvisionnement en eau et en électricité.
Vérifier que la taille réelle de la propriété est la même que celle inscrite au registre foncier
Le propriétaire est-il seul habilité à disposer du bien ou faut-il obtenir le consentement du conjoint pour que le contrat soit valable ?
Vérifier toutes les charges résultant de l’extrait du registre foncier
Y a-t-il des obligations fiscales qui pèsent sur la propriété ? Il convient notamment de fournir la preuve du paiement de la taxe foncière (IBI – Impusto sobre Bienes Inmuebles) pour les dernières années. De cette manière, vous connaîtrez également le montant de l’impôt foncier à payer à l’avenir.
Si l’objet immobilier est soumis à la loi sur les condominiums, exigez la preuve que le vendeur n’est pas en retard dans le paiement des prélèvements (certificat du président de l’association des propriétaires)

3. insister sur la rédaction d’accords individuels dans le cadre d’un contrat de vente sous seing privé.  Faites confirmer par écrit par votre partenaire contractuel des assurances apparemment mineures.  Les contrats types, en revanche, ne font que créer une confusion entre les parties contractantes, ce qui peut ensuite donner lieu à des discussions lors de la procédure d’authentification devant le notaire espagnol. L’une des principales fonctions du notaire espagnol est de garantir à l’acheteur un achat immobilier sans contrainte. Toutefois, sa tâche n’est pas de fournir des conseils juridiques à l’acheteur ou au vendeur. Le notaire certifie plutôt dans le cadre juridique de ce que les parties contractantes stipulent. Il est donc conseillé de consulter un conseiller expert même dans les cas qui semblent simples à première vue. Ses honoraires ne représentent qu’une fraction des dommages qui peuvent être causés par un contrat défavorable à l’une des parties contractantes.

4. insistez, en tant qu’acheteur, pour qu’un contrat de vente notarié soit rapidement authentifié par un notaire et pour que votre inscription en tant que propriétaire soit inscrite au registre foncier, même si des paiements échelonnés ont été convenus.

5. si vous achetez au promoteur par tranches un bien en construction non encore achevé, le vendeur doit apporter la preuve qu’une assurance ou une garantie bancaire a été souscrite pour le paiement des tranches.

6. vous renseigner sur les taxes et les coûts liés à l’achat d’un bien immobilier. En gros, les frais supplémentaires tels que le notaire, le registre foncier et l’avocat représentent environ 3 à 4 % du prix d’achat notarié. En outre, il existe soit un impôt sur les mutations foncières (aux Baléares, progressif de 8 à 11 % en fonction du prix d’achat), soit une taxe sur la valeur ajoutée (10 % pour les nouvelles constructions ou 21 % pour les propriétés commerciales plus le droit de timbre de 1,2 % dans chaque cas).

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Frais de service et taxes lors de l’achat d’un bien immobilier aux Baléares2021-04-10T18:30:56+02:00

Dans le cadre d’une acquisition immobilière, le vendeur et l’acheteur accordent souvent trop peu d’attention aux frais accessoires encourus.

Il convient donc de donner ici un aperçu des principaux impôts.

L’acquisition d’un bien immobilier aux Baléares donne lieu à l’application soit d’un droit de mutation immobilière ( ITP ), soit d’une taxe sur la valeur ajoutée ( IVA ) espagnole.

Si le vendeur d’un bien immobilier d’occasion est une personne privée, l’acheteur doit payer un droit de mutation foncière ( ITP).

Depuis quelques années, les taux d’imposition progressifs suivants sont en vigueur aux Baléares : Jusqu’à un prix d’achat de 400 000 euros, la taxe est de 8 %, de 400 000 à 600 000 euros de 9 %, de 600 000 à 1 million d’euros de 10 % et à partir de 1 000 000 d’euros de 11 %.

Si le vendeur est non-résident en Espagne, l’acheteur est tenu de retenir 3 % du prix d’achat convenu (ce qu’on appelle la « retención ») et de les verser au bureau des impôts à titre d’avance d’impôt du vendeur dans les 30 jours suivant l’acte notarié.

La rétention est payée avec le modèle d’imposition 211 (« modelo 211 »), qui à son tour sert au vendeur qui n’est pas résident fiscal en Espagne à déclarer la plus-value avec le modèle 210 (« modelo 210 ») dans les 4 mois suivant l’authentification du contrat d’achat.

A ne pas confondre avec le modèle 210 de la déclaration annuelle d’impôt sur le revenu pour les non-résidents !

Si un étranger est résident fiscal aux Baléares, il doit le prouver au moyen d’un certificat de résidence fiscale en cours de validité ( certificado de residencia fiscal) délivré par le bureau des impôts espagnol. Le notaire est tenu d’indiquer dans le certificat la retenue à la source ( retención ) et la résidence fiscale de l’étranger.

La taxe sur la valeur ajoutée (« TVA ») n’est généralement due sur la vente d’un bien immobilier que si le vendeur est un entrepreneur.

Les taux d’imposition suivants s’appliquent : Lors de l’achat de terrains non bâtis, 21 % de la valeur ajoutée est engagée, et 10 % de la valeur ajoutée lors de l’achat de nouveaux bâtiments. Outre la taxe sur la valeur ajoutée, un droit de timbre (« AJD ») de 1,5 % (contre 1,2 % auparavant) s’applique également. C’est également la seule véritable innovation en matière de droit fiscal qui mérite d’être mentionnée aux Baléares pour l’année 2020. L' »impôt AJD » est prélevé lors de l’enregistrement des actes notariés les plus divers.

Pour ne citer que trois exemples : Dans le cas de la déclaration d’un nouvel immeuble, de la dissolution d’un bien commun ou de la constitution d’une hypothèque.

La taxe municipale sur la valeur ajoutée (« plusvalia municipal ») taxe l’augmentation de la valeur du terrain, c’est-à-dire non des superstructures, depuis le dernier transfert. Ne confondez pas la plusvalue avec l’impôt sur les bénéfices payable par le vendeur. En vertu de la loi, la plusvalue municipale est également à la charge du vendeur.

Toutefois, pour éviter tout malentendu entre les parties, une disposition explicite concernant la charge de la plusvalue doit être incluse dans le contrat.

Le montant de la taxe est déterminé par les statuts municipaux et varie donc d’une municipalité à l’autre. Il est conseillé de faire calculer le montant des plusvalues par la municipalité responsable avant de signer le contrat. Si le vendeur est non-résident, il est conseillé de retenir le montant à payer sur le prix d’achat, car en cas de non-paiement, le bien, et donc en définitive l’acheteur, est responsable.

Un dernier conseil : le bureau des impôts des îles Baléares (« atib ») met à la disposition de tous les garants en ligne un programme permettant de déterminer la valeur fiscale d’un bien immobilier pour le calcul ultérieur du droit de mutation.

Il suffit de fournir les données de base du bien en ligne (mètres carrés de surface habitable, valeur cadastrale, etc.) pour obtenir une valeur. Vous trouverez ici le lien vers cet outil : https://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx

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Des exigences plus strictes pour les projets de construction2021-04-10T18:32:09+02:00

Le Conseil insulaire d’Ibiza a encore renforcé les conditions pour les projets de construction dans les zones rurales dans le plan de développement actuel (« PTI ») en modifiant la loi à la fin de 2016, après l’entrée en vigueur du décret législatif 1/2016 du gouvernement des Baléares à Palma, Majorque, au début de 2016, qui a notamment modifié la loi foncière des îles Baléares.

Ce décret (« decreto ley ») de Palma ne fait que suspendre l’application de la réglementation existante.

La raison invoquée est l’urgence de prévenir des situations irréversibles. La suspension de l’application de certains règlements n’est que provisoire, jusqu’à ce que les règlements définitifs correspondants soient publiés.  Le gouvernement a fixé une date limite à la fin de 2017.

L’amnistie en vigueur depuis mars 2014 pour les constructions dites illégales sur les terres rurales (suelo rustico) a donc également été levée pour Ibiza en janvier 2016. Les documents soumis précédemment ont depuis lors été traités plus avant, à condition que tous les documents nécessaires aient été présentés à temps à la municipalité responsable. La situation est différente pour les demandes de construction dans la zone protégée d’intérêt particulier, dite zone ANEI (Areas naturales de especial interes), où le décret a un effet rétroactif de 3 mois. Cela signifie qu’une demande de construction pour un projet immobilier dans la zone ANEI n’était traitée par la municipalité que si elle avait été déposée trois mois avant l’entrée en vigueur du décret-loi.

Depuis le début de 2016, l’ancien statu quo a donc été rétabli à Ibiza : les bâtiments construits illégalement ne peuvent plus être contestés en raison du temps écoulé, mais cela ne les rend pas légaux. Toutefois, si les propriétés sont situées dans une réserve naturelle et que les bâtiments ont été construits après février 1991, les autorités peuvent intervenir à tout moment et ordonner leur démolition dans des cas individuels.

Le 30 novembre 2016, le Conseil de l’île d’Ibiza, comme expliqué ci-dessus, a encore renforcé les conditions de construction dans les zones rurales en modifiant le plan de développement (« PTI »). Selon l’amendement à la loi publié au Journal officiel, l’objectif est de mettre fin à la spéculation immobilière dans les zones rurales d’Ibiza et de protéger les zones spécialement protégées contre un développement massif.

Il convient de souligner les éléments fondamentaux suivants de l’amendement au plan de développement d’Ibiza :

– Le volume de construction sur des terrains ruraux normaux (« suelo rustico comun ») pour les maisons individuelles sera réduit. La limite supérieure est maintenant de 320 mètres carrés, y compris les annexes. Une seule piscine peut être construite par maison familiale ; la surface de l’eau ne doit pas dépasser 35 mètres carrés.

– Arrêt général des constructions dans les réserves naturelles Red Natura 2000, SRP-ARIP (réserves naturelles dans des lieux uniques), SRP-APR (zones sujettes aux incendies) et SRC-F (zones forestières).

– Aucune maison individuelle ne pourra être construite sur un terrain morcelé après le 1er novembre 2016, sauf si le morcellement est dû à un don entre parents et enfants ou à un héritage entre membres de la famille. Il s’agit d’empêcher le morcellement excessif et la construction sur des terrains.

– Toutes les clôtures doivent être adaptées à la nature et ne doivent pas dépasser un mètre de haut.

– Tous les projets de construction de bâtiments dans les zones rurales doivent prévoir un bassin de collecte des eaux de pluie d’au moins 15 000 litres.

La question de savoir si la modification du plan d’aménagement doit également s’appliquer aux demandes de construction déjà présentées n’est pas encore résolue. Par exemple, la disposition transitoire de la loi (« Disposicion transitoria ») précise que les changements ne s’appliquent pas aux demandes de permis de construire pour lesquelles une documentation complète est déjà disponible (« documentacion completa »). La « documentation complète » signifie-t-elle qu’elle doit être disponible lorsque la municipalité transmet le dossier de construction au Conseil de l’île ? Ou le Conseil insulaire peut-il décider, jusqu’à ce qu’il émette son rapport final (« informe favorable del Consell »), si un dossier de construction contient la documentation complète ? Dans le cadre de l’application de cette norme, il y aura toujours des questions qui ne pourront être résolues qu’en interprétant le règlement juridique.

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Le contrat de succession comme héritage anticipé2021-04-10T18:33:29+02:00

La planification de la succession est l’une des principales préoccupations de nombreux propriétaires de biens immobiliers aux Baléares.

Le contrat de succession (« pacto sucesorio ») est un instrument intéressant pour réglementer le transfert de propriété au sein de la famille, car le contrat de succession peut être structuré comme un héritage anticipé à des fins fiscales. Une partie de l’héritage peut ainsi être distribuée aux héritiers de leur vivant par le biais d’un contrat.

Toutefois, le contrat de succession n’est autorisé que dans certaines régions autonomes d’Espagne, dont l’Aragon, le Pays basque, la Galice, la Catalogne et surtout les Baléares.

Le testament, contrairement au contrat d’héritage, est un document unilatéral qui dépend uniquement de la volonté du signataire. S’il change d’avis, il peut toujours rédiger un nouveau testament qui annule le précédent. Le contrat d’héritage, en revanche, est un contrat qui dépend de la volonté de toutes les parties et qui est généralement irrévocable.
Le contrat de succession peut prévoir que les biens (biens immobiliers, actions, etc.) doivent être transférés du vivant du défunt. C’est pourquoi cette forme de contrat de succession est également appelée « adelantado de la herencia » (« héritage anticipé »).

Les points suivants doivent être respectés lors de la conclusion du contrat de succession : Les parties contractantes doivent être liées. D’un point de vue fiscal, la constellation idéale est celle des parents directs (parents, enfants). Le contrat de succession doit être authentifié par un notaire. Si l’un des signataires est espagnol, il doit avoir vécu aux Baléares pendant au moins 10 ans. Dans ce contexte, on parle de la territorialité de droit civil (« vecindad civil »).

Pour les non-résidents, cela dépend si le contrat de succession est également régi par la loi dans leur pays d’origine. C’est le cas, par exemple, du droit civil allemand, afin que les citoyens allemands puissent faire authentifier un contrat de succession par un notaire aux Baléares.
Il existe un certain nombre d’avantages fiscaux qui sont applicables après la conclusion du contrat de succession. Lorsqu’un bien immobilier aux Baléares est transféré par contrat de succession, les parents directs jusqu’à une valeur de 700 000 euros ne doivent payer que 1 % de droits de succession, alors qu’une donation normale serait soumise à 7 % de droits de donation.

Selon la juridiction la plus élevée, le contrat de succession est assimilé à un héritage, de sorte qu’aucun impôt sur les bénéfices n’est dû ici dans le cadre de l’impôt sur le revenu (appelé « plusvalia del muerto »). En règle générale, l’impôt municipal sur les plus-values (« plusvalia municipal ») prévoit une bonification de 95 % pour les héritages, ce qui signifie que seuls 5 % du total des plus-values sont dus. Dans ce cas, cependant, l’ordonnance municipale respective s’applique dans chaque cas individuel. Dans la pratique, certaines municipalités des Baléares appliquent la bonification uniquement aux résidents, mais pas aux non-résidents. Les personnes qui paient déjà l’impôt sur la fortune peuvent le réduire en transférant des biens par le biais du contrat de succession. L’impôt sur la fortune s’applique aux actifs de 700 000 euros ou plus.

Exemple de cas :
Un propriétaire résident, qui vit aux Baléares depuis 30 ans, transfère à son fils, qui vit en Allemagne, une propriété située à Sta. Eulalia d’une valeur de 500 000 euros par le biais d’un contrat de succession. Le père a un actif net de 3 millions d’euros. Les droits de succession sont de 1 % après déduction du montant exonéré de 25 000 €.

Comme le fils est non-résident des Baléares, le contrat de succession doit être imposé à Madrid. En règle générale, il devrait y avoir une réduction de 95 % sur la taxe municipale sur les plus-values. Le père n’a pas à payer d’impôt sur les bénéfices et il peut réduire la taxe foncière annuelle de plusieurs milliers d’euros.

Cette étude de cas montre clairement que l’argent des impôts peut être économisé en fin de compte grâce à une conception et à des conseils opportuns.

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Connaissez-vous votre régime matrimonial ?2021-04-10T18:34:30+02:00

Si le notaire vous demande, lors du rendez-vous notarial pour l’achat d’un bien immobilier à Majorque, quel est le régime matrimonial dans lequel vous êtes marié hors d’Espagne et qu’il mentionne avec un regard interrogateur, entre autres, la communauté de biens (« comunidad de bienes »), alors vous êtes peut-être tenté d’acquiescer, car après tout, vous n’avez pas convenu de séparation de biens (« separación de bienes ») et le terme communauté de biens semble convenir.

Cependant, le régime matrimonial est un écueil qui est souvent sous-estimé dans la pratique.

Après des décennies de mariage, de nombreux couples ne savent manifestement pas quel régime matrimonial ils ont effectivement choisi lorsqu’ils se sont mariés.

Si le mariage n’a pas été contracté en Espagne, la loi du domicile des époux régit normalement le régime matrimonial. Il convient de mentionner ici que des efforts juridiques sont actuellement déployés au niveau de l’UE pour renforcer la coopération dans le domaine des régimes matrimoniaux. Le règlement 2016/1103 est destiné à contribuer à une coopération plus étroite, par exemple dans les domaines de la compétence, de la loi applicable et de la reconnaissance et de l’exécution des décisions en matière de régimes matrimoniaux. Le règlement a été publié au Journal officiel de l’UE le 8 juillet 2016 et doit être appliqué par les États membres participants à partir du 29 janvier 2019.

Pour revenir à la situation décrite au début de la nomination du notaire, on peut distinguer les régimes matrimoniaux suivants : La séparation de biens et la communauté de biens sont les deux points extrêmes du régime matrimonial. La communauté de biens unifie les biens des époux, c’est-à-dire que les biens des deux époux fusionnent lors du mariage ; la séparation de biens a l’effet inverse, c’est-à-dire une séparation stricte des biens des époux. En Allemagne, par exemple, ces deux régimes matrimoniaux doivent être notariés par un contrat de mariage.

Entre eux, selon le droit allemand, se trouve le régime matrimonial légal, la soi-disant communauté de travail, qui est décrite dans l’acte notarié espagnol comme suit : « separación de bienes con participación en las ganancias ». Dans le cas de la « Zugewinngemeinschaft » (communauté de biens), les biens sont fondamentalement séparés et seuls les biens acquis après le mariage doivent être compensés. Ainsi, dans le cas de la communauté de partage des bénéfices, les conjoints gèrent leurs biens de manière indépendante, mais si le mariage est rompu par un divorce ou le décès de l’un des conjoints, le gain doit être équilibré. La conséquence de ce règlement est que si un conjoint contracte une obligation contractuelle, l’autre conjoint n’est pas nécessairement lié par celle-ci.

Si un seul des conjoints est présent lors de la signature de l’acte notarié à Majorque et qu’il signe exclusivement en son nom propre et qu’il a fait un signe de tête erroné à la mention des mots « comunidad de bienes » (communauté de biens), il est arrivé dans le passé que le notaire espagnol doive supposer dans l’acte que le conjoint signataire et le conjoint non présent acquièrent des parts égales de propriété des biens à Majorque. Cela a alors eu pour conséquence que les deux conjoints sont inscrits au registre foncier en tant que propriétaires.

Le conjoint qui signe seul suppose naturellement que la maison est en sa seule propriété et il peut se présenter seul devant le notaire lors de la vente. S’il veut vendre la maison plus tard sans l’autre conjoint, le notaire espagnol lui indiquera qu’il n’est pas le seul propriétaire du bien et que le consentement du conjoint est requis. L’erreur peut avoir des conséquences juridiques très désagréables et coûteuses : Si entre-temps le divorce est prononcé et que celui qui a signé seul à l’achat, ignorant la propriété réelle de la maison à Majorque, n’est pas concerné par la procédure de divorce, il devra acheter le consentement nécessaire à la vente éventuellement coûteuse. Si le consentement est refusé, il peut être nécessaire d’intenter une action en annulation de la communauté de copropriétaires (« extinción de condominio »).

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Le droit d’usufruit à vie – les fondations2021-04-10T18:35:44+02:00

L’inscription d’un droit d’usufruit à vie au registre foncier est une stratégie de protection du capital assez souvent choisie dans la pratique par les propriétaires d’Ibiza pour réduire la charge fiscale élevée.

Un cas classique prévoit que les parents acquièrent le bien directement au nom de leurs enfants ou qu’ils leur transfèrent le bien et s’octroient un droit d’usufruit à vie.

La question de savoir si la création d’un droit d’usufruit a un sens doit être examinée dans chaque cas. Il s’agit ici d’expliquer les bases du droit d’usufruit à vie en Espagne.

Le droit d’usufruit à vie est appelé « usufructo vitalicio » en espagnol et c’est un droit d’utilisation in rem, qui est réglementé dans le Código Civil espagnol. L’usufruit incarne le droit garanti dans le registre foncier de pouvoir utiliser un objet étranger de façon permanente. Même si l’usufruit peut être limité dans le temps, la signification pratique est l’usufruit à vie. Grâce à un ordre approprié, les enfants deviennent « nus ou nus-propriétaires » (« nuda propiedad ») de la propriété. Les parents sont les usufruitiers (« usufructuario ») et reçoivent la propriété et l’usage du bien à vie.

C’est pourquoi le droit d’usufruit à vie prend tout son sens surtout dans un contexte familial, où il existe une différence d’âge claire entre le propriétaire « nu » et l’usufruitier.  Les parents, en tant qu’usufruitiers, savent qu’ils peuvent utiliser le bien jusqu’à la fin de leur vie. Cependant, les enfants sont déjà propriétaires de la propriété et n’en reprendront l’usage qu’après le décès de leurs parents. Au décès des parents, les biens ne font pas partie de la succession et une acceptation notariée de la succession en Espagne n’est alors généralement pas nécessaire (sauf s’il y a d’autres biens). Il faut cependant savoir que même un droit d’usufruit est saisissable (le droit de séjour, « derecho de habitación », cependant, ne l’est pas) et les parents nießbrauchsberechtigte qui ont transféré la « nue-propriété » à leurs enfants auparavant, ne peuvent plus vendre librement, et ils sont donc à la charge de leurs propres enfants.

Comme l’usufruitier occupe une position similaire à celle du propriétaire, le législateur lui a imposé le coût total du bien. Il doit maintenir la propriété en bon état, payer tous les frais de fonctionnement (électricité, eau, charges du propriétaire), y compris les taxes (impôts fonciers, frais d’enlèvement des ordures), mais inversement, il peut aussi louer la propriété à tout moment et percevoir les loyers, contrairement à un pur droit de séjour (« derecho de habitación »), qui ne donne droit qu’à un usage propre. Le propriétaire « nu » (« nuda propiedad ») a l’obligation de payer les investissements qui préservent la substance de la propriété :
Par exemple, si le toit doit être rénové en raison de la perméabilité à l’eau.

L’ordre d’usufruit est imposable, mais réduit la charge fiscale. L’usufruit à vie peut avoir une valeur maximale de 70% et pas moins de 10% de la propriété. La valeur la plus élevée de 70 % concerne les usufruitiers de moins de 20 ans et la plus faible de 10 % les usufruitiers de plus de 79 ans. Cela signifie qu’à partir de 20 ans, la valeur de l’usufruit diminue d’un point de pourcentage chaque année. Il peut donc être calculé à l’aide de la formule : usufruit = 89 moins l’âge de l’usufruitier.

La valeur de l’usufruit pour un usufruitier de 64 ans est donc, par exemple, de 25 % de la valeur totale du bien (89 – 64 = 25). Par conséquent, cela signifie que dans ce cas, la propriété a une valeur de 75%.

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Des exigences plus strictes pour les projets de construction à Ibiza2021-04-10T18:37:08+02:00

Le Conseil insulaire d’Ibiza a encore renforcé les conditions pour les projets de développement rural dans l’actuel Plan de développement (« PTI ») en modifiant la loi à la fin de 2016, suite à l’entrée en vigueur au début de 2016 du Décret législatif 1/2016 du gouvernement des îles Baléares à Palma, Majorque, qui a notamment modifié le Code foncier des îles Baléares.

Ce décret (« decreto ley ») de Palma ne fait que suspendre l’application de la réglementation existante.

La raison invoquée est l’urgence de prévenir des situations irréversibles. La suspension de l’application de certains règlements n’est que temporaire jusqu’à la publication des règlements définitifs.  Le gouvernement a fixé la date limite de fin 2017.

L’amnistie pour les constructions dites illégales dans les campagnes (suelo rustico), en vigueur depuis mars 2014, a donc été levée pour Ibiza en janvier 2016. Depuis lors, les documents soumis précédemment ont continué à être traités, à condition que tous les documents nécessaires aient été présentés en temps voulu à la municipalité responsable. La situation est différente pour les demandes de construction dans la zone protégée d’intérêt spécial, appelée ANEI (zones naturelles d’intérêt spécial), où le décret a un effet rétroactif de 3 mois. Cela signifie qu’une demande de construction pour un projet immobilier dans la zone ANEI n’était traitée par la municipalité que si elle avait été déposée trois mois avant l’entrée en vigueur du décret.

Depuis le début de 2016, l’ancien statu quo a donc été rétabli à Ibiza : Les bâtiments construits illégalement ne peuvent plus être contestés en raison du temps qui s’est écoulé, mais cela ne les rend pas légaux. Toutefois, si le terrain est situé dans une réserve naturelle et que les bâtiments ont été construits après février 1991, les autorités peuvent intervenir à tout moment et ordonner leur démolition dans des cas individuels.

Le 30 novembre 2016, le Conseil de l’île d’Ibiza, comme expliqué ci-dessus, a encore renforcé les conditions de construction dans les zones rurales en modifiant le plan de développement (« PTI »). Selon l’amendement à la loi publié au Journal officiel, l’objectif est de mettre fin à la spéculation immobilière dans les zones rurales d’Ibiza et de protéger les zones spécialement protégées contre un développement massif.

Il convient de souligner les éléments fondamentaux suivants de l’amendement au plan de développement d’Ibiza :

– Le volume de construction sur un terrain normal (« suelo rustico comun ») pour les maisons individuelles sera réduit. La limite supérieure est désormais de 320 mètres carrés, annexes comprises. Une seule piscine peut être construite par maison familiale ; la surface de l’eau ne doit pas dépasser 35 mètres carrés.

– Arrêt général des constructions dans les réserves naturelles Natura 2000 rouges, les SRP-ARIP (réserves naturelles sur des sites individuels), les SRP-APR (zones à risque d’incendie) et les SRC-F (zones forestières).

– Après le 1er novembre 2016, les maisons individuelles ne pourront plus être construites sur des terrains parcellaires, sauf si le morcellement est dû à un don entre parents et enfants ou à un héritage entre membres de la famille. L’objectif est d’empêcher le morcellement et la construction excessive de terrains.

– Toutes les clôtures doivent être adaptées à la nature et ne doivent pas dépasser une hauteur d’un mètre.

– Tous les projets de construction de bâtiments dans les zones rurales doivent inclure un bassin de collecte des eaux de pluie d’au moins 15 000 litres.

La question de savoir si la modification du plan d’aménagement doit également s’appliquer aux demandes de construction déjà déposées n’est pas encore résolue. Par exemple, la disposition transitoire de la loi (« Disposicion transitoria ») stipule que les changements ne s’appliquent pas aux demandes de permis de construire pour lesquelles une documentation complète existe déjà (« documentacion completa »). La « documentacion completa » signifie-t-elle qu’elle doit être disponible lorsque la municipalité soumet le dossier de construction au Conseil de l’île ? Ou le Conseil insulaire peut-il décider, jusqu’à la publication de son rapport final (« informe favorable del Consell »), si un dossier de construction contient une documentation complète ? Lors de l’application de cette règle, il y aura toujours des questions qui ne pourront être résolues qu’en interprétant la réglementation légale.

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Construire et reconstruire à Majorque2021-04-10T18:38:17+02:00

L’article suivant décrit le cadre juridique et les conséquences de la construction et de la conversion de biens immobiliers dans les îles Baléares.

1. le contrat de construction
Le droit espagnol attribue le contrat de construction aux contrats de travail. Il existe différents types de contrats de construction :

Soit le propriétaire aménage lui-même son terrain et fait appel à un architecte, à un entrepreneur et à un artisan du bâtiment, soit un promoteur construit une propriété sur son terrain pour le vendre plus tard. Si le promoteur vend la propriété pour financer le projet de construction avant même le début de la construction, on parle alors d’achat de propriété selon le plan de construction. S’il vend la propriété après l’avoir achevée, on parle de construction « clé en main » (« llave en mano »).

Le contenu des contrats de construction peut être librement convenu par les parties. Il n’est pas rare aux Baléares que les contrats de construction de maisons individuelles ou de grands travaux de transformation ou de rénovation soient conclus verbalement sans cahier des charges. Souvent, le contrat de construction est également attribué sur la base d’un devis plus ou moins précis.
Toutefois, afin d’éviter des litiges ultérieurs, il convient de toujours faire appel à un avocat pour vérifier les contrats de construction lors de la conclusion d’un contrat de construction. N’acceptez pas un contrat de construction global, mais demandez à l’architecte une liste des différents corps de métier (préparation du bâtiment, installations sanitaires ou peinture). Les travaux de construction ne doivent pas être effectués sans un accord écrit sur un prix fixe. Dans la pratique, cependant, au lieu d’un prix fixe, il est souvent stipulé que l’entrepreneur reçoit un pourcentage de la somme de construction (par exemple 15 %) à titre de salaire.

2. l’exécution de travaux de construction
Les parties impliquées dans la construction sont :
– le premier architecte principal, qui a établi les plans et devis de construction et les plans de construction. C’est lui qui commence et termine la construction.
– le deuxième architecte technique (appelé « aparejador »), qui est responsable de la supervision de la construction en béton et du suivi technique.
– l’entrepreneur en bâtiment, qui est responsable de l’exécution de la construction.
– le promoteur (« promotor »), qui acquiert une parcelle de terrain non aménagée afin d’y construire.

Lorsque les travaux sont terminés, l’architecte délivre un certificat attestant que la construction est définitivement achevée (« certificación final de obra »).

Ce document est une condition préalable à la délivrance de la « cédula de habilitad », qui est délivrée par le Consell de Mallorca (Conseil de l’île). Par la suite, la municipalité responsable délivre la licence pour la première habitabilité du bien (« licencia de primera ocupacion »).

3. la présentation d’une nouvelle déclaration de construction
La « Declaración de obra nueva », la déclaration de nouvelle construction, consiste à faire inscrire au registre foncier les bâtiments érigés sur la propriété ou les extensions ou transformations effectuées, avec une description précise et l’indication de leur valeur.
L’enregistrement est effectué sur la base d’une déclaration de nouvelle construction qui doit être soumise au notaire et enregistrée par lui dans un acte public. Le registre foncier doit être informé de l’existence d’un nouveau bâtiment. Le nouveau bâtiment est soumis à une taxe sur les actes de 1,2 %, qui est calculée sur la base de sa valeur selon l’acte notarié.

La déclaration de nouvelle construction a une signification juridique si l’inscription du bâtiment situé sur le terrain dans le registre foncier est une condition préalable nécessaire pour les inscriptions ultérieures. Par exemple, l’enregistrement d’un droit d’usufruit ne peut pas être fait s’il n’est pas clair, d’après le registre foncier, qu’un bâtiment existe.

Mais la déclaration d’un nouveau bâtiment a surtout une grande importance pratique si l’acquisition d’un bien immobilier est financée par une hypothèque. L’acheteur ne reçoit une hypothèque d’une banque espagnole que si les inscriptions de la maison à grever dans le registre foncier sont correctes, c’est-à-dire notamment si la déclaration de nouvelle construction est inscrite au registre foncier. Traduit avec www.DeepL.com/Translator (version gratuite)

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La « licencia de primera ocupacion » et la « cedula de habitabilidad2021-04-10T18:39:34+02:00

Avant d’acheter une propriété à Ibiza, il y a beaucoup de choses à considérer et à vérifier : Du permis de construire aux charges existantes dans le registre foncier, au paiement des taxes correspondantes, etc.

L’importance de la première autorisation d’occupation ( licencia de primera ocupacion) et du certificat d’habitabilité ( cedula de habitabilidad) est souvent sous-estimée par le vendeur et l’acheteur.

À Ibiza, le premier permis d’occupation est délivré par la municipalité responsable de la première occupation et utilisation d’un bien immobilier. Toutefois, cela est le cas indépendamment du fait que la propriété soit une nouvelle construction ou que la propriété existante ait été modifiée ou agrandie. Dans le second cas, un permis de première occupation doit donc être délivré à nouveau par les autorités.

Le permis de première occupation ne doit pas être confondu avec le certificat d’habitabilité (« cedula de habitabilidad »). On pense souvent à tort qu’il s’agit d’un document qui n’est requis que pour l’achèvement d’un nouveau bâtiment. La « cedula » est un document délivré à Ibiza par le Consell Insular (Conseil insulaire). Elle prouve qu’un bâtiment utilisé à des fins résidentielles répond aux exigences minimales en termes de taille, d’installations techniques et d’équipements sanitaires. La « cedula » remplit donc une fonction de contrôle de l’État, ce qui se traduit déjà par le fait que les branchements d’eau et d’électricité dans les nouveaux bâtiments ne peuvent être installés que si la « cedula » est présente.

Mais même si la « cedula » existait à une époque antérieure et que les connexions existent, il faut savoir que celle-ci n’a qu’une durée de 10 ans et n’est pas automatiquement prolongée par les autorités. Selon le cas, les biens appartiennent à l’une des trois catégories de « cedula » :

-La « cedula » de première occupation (« cedula de primera ocupacion ») est toujours nécessaire lorsqu’un bâtiment est achevé pour la première fois ou lorsque des parties de celui-ci ont été ajoutées. En plus de la preuve de propriété (extrait actuel du registre foncier), des plans et des photographies signés par un architecte, y compris les données cadastrales, doivent être présentés au Conseil de l’île. En outre, il faut présenter le permis de construire et le certificat final d’achèvement ( certificado final de obra) de l’architecte et de la municipalité.

-La « cedula », qui est délivrée en cas de prorogation (« cedula de renovacion »), doit être demandée après dix ans. Dans ce cas, un extrait actuel du registre foncier, un plan de situation signé et daté par l’architecte, avec les données du bureau du cadastre et des photographies du bien doivent être présentés aux autorités. Grâce au certificat de renouvellement, l’autorité a la possibilité d’examiner les propriétés qui peuvent avoir été modifiées au cours des dix dernières années sans permis de construire.

-Un certificat négatif (« cedula de carencia ») ne peut être demandé que si le bien en question a été construit avant le 1er mars 1987. Ici aussi, un extrait récent du registre foncier doit être présenté aux autorités comme preuve de propriété, accompagné de photographies et d’un plan de situation. Toutefois, contrairement aux deux autres demandes de cedula, il suffit de présenter un certificat (« certificado de situacion urbanistica ») qui montre que le bâtiment a été achevé avant le 1er mars 1987 et qu’aucune modification structurelle n’a été apportée à la propriété depuis lors.

Comme on peut le voir, la prolongation d’une « cédula » expirée est particulièrement importante pour la vente prévue. L’existence d’une « cedula » en cours de validité est également une condition préalable à l’obtention de la licence de tourisme commercial pour la location de maisons privées à Ibiza.

Lors de l’achat d’un bien immobilier « d’occasion », l’acheteur doit toujours garder à l’esprit que l’inscription d’un nouveau bâtiment au registre foncier ne signifie pas nécessairement que la « cedula » et la première autorisation d’occupation sont également disponibles. Le notaire n’est pas obligé d’exiger la présentation de l’autorisation de première occupation et de la « cedula » lorsque la déclaration d’un nouveau bâtiment est faite pour un bien déjà existant. Par conséquent, lorsque vous achetez une propriété à Ibiza, insistez toujours sur la présentation de ces documents et vérifiez ce que vous achetez.

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Les impôts actuels sur les successions et les donations2021-04-10T18:41:00+02:00

Ce succès a été célébré il y a plus de deux ans lorsque le législateur espagnol a réagi à l’arrêt de la Cour de justice européenne du 3.9.2014 et a mis les non-résidents sur un pied d’égalité avec les résidents en matière de droits de succession et de donation.

En raison de la loi modificative, les règlements fiscaux spéciaux des régions autonomes respectives s’appliquent également en Espagne depuis le 1er janvier 2015 pour les biens acquis par voie de succession ou de donation à des citoyens de l’UE résidant dans un État de l’UE.

C’est pourquoi, depuis 2015, un bien immobilier situé à Ibiza est imposé en cas de succession ou de donation selon la réglementation fiscale des Baléares, même si le testateur (décédé) et les héritiers résident dans un autre État de l’UE. Jusqu’en 2016, cela avait l’agréable conséquence que les citoyens européens non résidents bénéficiaient également de l’impôt sur les successions des Baléares et que seul un pour cent d’impôt sur les successions était dû si l’héritage était en ligne ascendante ou descendante (parents, enfants). Les héritiers de 1er ordre d’une finca à Ibiza ne payaient qu’un pour cent de droits de succession, quelle que soit la valeur de la succession.  Toutefois, si les héritiers sont domiciliés en Suisse, aux États-Unis ou ailleurs en dehors de l’UE, la loi fiscale espagnole centrale, avec ses taux d’imposition élevés par rapport à Ibiza, continue de s’appliquer comme base d’imposition. Les affaires de succession et de donation des non-résidents sont traitées par l’autorité compétente de Madrid, de sorte que tous les documents (preuve de l’acte de succession et des impôts payés) doivent y être envoyés pour vérification, bien que le tableau des impôts des Baléares soit d’application.

Toutefois, le régime fiscal favorable des Baléares en matière de droits de succession a été supprimé à compter du 1er janvier 2016 et remplacé par un nouvel impôt sur les successions, qui dépendra de la valeur de la succession. Jusqu’à un montant de 700 000 euros, le taux d’imposition de 1 % est maintenu.  A partir d’un héritage de 700.000 € à 1.000.000 €, 8%, à partir de 1.000.000 € d’héritage 11%, à partir de 2.000.000 € d’héritage 15%, à partir de 3.000.000 € d’héritage 20% de droits de succession sont dus. Avec une valeur successorale d’un million d’euros, par exemple, la charge fiscale pour les héritiers passe à environ 30 000 euros après déduction de l’abattement fiscal.

La réglementation des droits de succession des Baléares est également applicable aux donations de biens immobiliers situés à Ibiza. Parmi les parents directs (enfants, parents), les dons seront taxés à 7 % aux Baléares. Pour Ibiza, il y a la figure juridique spéciale du contrat de succession (« pacto sucesorio »), qui est imposé à seulement 1%. Cela représente une économie d’au moins 6 points de pourcentage par rapport à la taxe normale sur les dons. Une condition préalable à l’applicabilité du contrat de succession d’Ibiza aux non-résidents est toutefois que le contrat de succession chiffré soit également réglementé légalement dans le pays d’origine des parties. C’est le cas en droit civil allemand, par exemple, afin que les avantages fiscaux du contrat de succession d’Ibiza puissent également être utilisés par les citoyens allemands. Toutefois, lorsqu’on fait un don, il faut tenir compte des inconvénients suivants  Le donateur peut réaliser un bénéfice imposable s’il existe une grande différence de valeur entre l’acquisition initiale du don (le bien immobilier) et la valeur de transfert au moment de l’exécution du don. Si, par exemple, le bien a été acheté pour 100 000 euros en 1999 selon l’acte de vente notarié et est maintenant donné pour 500 000 euros, le donateur non-résident doit payer un impôt sur les bénéfices de 19 % sur les 400 000 euros de bénéfices.

Ce qui n’est pas traité dans la loi modificative du 1er janvier 2015, c’est la situation fiscale avant l’entrée en vigueur de la loi. La loi sur les droits de succession des Baléares, qui est favorable aux héritiers directs, s’applique également à ces cas. Les héritiers peuvent donc introduire une demande de restitution auprès des autorités fiscales de Madrid, mais un délai de prescription de quatre ans doit être respecté. Exemple de cas : le 5 décembre 2013, l’héritier non résident a payé 650 droits de succession pour un montant de 7 500 euros en utilisant le modèle fiscal. Le domaine s’élevait à 70 000 €. Cet héritier peut réclamer à l’administration fiscale espagnole 6 800 € (7 500 € moins 700 €) de droits de succession plus les intérêts jusqu’au 5 décembre 2017 (jusqu’à 4 ans après le paiement des droits de succession). Lors de l’examen de la demande de remboursement, il convient de consulter un conseiller fiscal ou un avocat compétent en la matière.

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Nouvelle loi sur le tourisme – quelle location touristique sera légale à l’avenir ?2021-04-10T18:42:47+02:00

La nouvelle réglementation sur les locations de vacances a été publiée au Journal officiel des îles Baléares par le gouvernement des Baléares à la fin du mois de juillet 2017. Jusqu’à présent, seule la commercialisation touristique des maisons individuelles était autorisée à Ibiza. La location d’appartements ou de maisons mitoyennes à des vacanciers a lieu dans la zone grise légale et n’était pas prévue auparavant dans la législation des Baléares. Avec la nouvelle législation, les appartements et les maisons mitoyennes peuvent, dans certains cas et sous certaines conditions, se voir accorder une licence de location touristique, mais les infractions sont passibles de lourdes amendes.

Cependant, la question de savoir quels biens peuvent être loués à l’avenir pour le tourisme ne peut être résolue qu’en partie dans un an. Tout d’abord, il y a un moratoire d’un an. Dans un premier temps, le conseil de l’île (Consell) et les municipalités responsables doivent bénéficier d’un délai d’un an maximum pour décider dans quelles zones les propriétés peuvent être louées à des vacanciers. Ce n’est qu’alors que de nouvelles licences seront délivrées. Cela signifie que depuis la fin du mois de juillet, le Conseil insulaire d’Ibiza n’accepte plus aucune demande d’obtention d’une licence de location touristique dans le cas de maisons individuelles. Et comme la commercialisation touristique des appartements n’a pas été autorisée jusqu’à présent, il ne peut y avoir de licences officielles pour les appartements à Ibiza.

C’est pourquoi il convient, pour l’instant, de faire les distinctions suivantes :
Les propriétés qui ont déjà été enregistrées auprès du Conseil de l’île peuvent toujours être louées normalement. Les propriétaires de maisons individuelles qui ont reçu du Consell une licence de location touristique ces dernières années ne seront pratiquement pas touchés, car les changements sont mineurs. Toutefois, un grand nombre de licences ont été demandées, qui doivent encore être traitées et approuvées par le Conseil de l’île. Si l’examen révèle que le bien ne possède pas le certificat d’habitabilité (cedula de habitabilidad) requis ou possède des annexes non légalisables, l’autorité peut refuser une licence et la demande sera annulée rétroactivement.

Les appartements situés dans des maisons multifamiliales peuvent être loués aux touristes à l’avenir sous certaines conditions : Tout d’abord, il faut attendre le zonage par les mairies et le conseil de l’île. Les autorités détermineront dans quelles zones les locations touristiques seront possibles et quels sont les quotas disponibles à cet effet. En outre, des exigences seront fixées en matière de qualité et d’équipement technique. Il convient de souligner que dans le cas des communautés de propriétaires, la majorité des propriétaires doivent donner leur consentement à la location touristique lors de la réunion des propriétaires. Une autre innovation de la réglementation est que les propriétaires peuvent laisser leur appartement, autrement utilisé par eux-mêmes, aux vacanciers pendant un maximum de 60 jours par an.

Les locations saisonnières, en application de la loi espagnole sur les loyers (« LAU »), sont rendues plus difficiles par la loi sur le tourisme des îles Baléares : selon la loi des îles Baléares, l’hébergement des locataires pour une période de moins d’un mois est considéré comme une location touristique. Par conséquent, chaque propriétaire doit soit avoir un numéro d’enregistrement pour les locations touristiques du Conseil de l’île à l’avenir, soit prouver que le séjour des locataires de moins d’un mois n’a pas servi à des fins touristiques. Bien qu’un contrat de location saisonnière ait été établi conformément à la loi sur les loyers, le propriétaire n’est pas autorisé à commercialiser la propriété par le biais de portails tels que Airbnb ou Homeaway. Dans le cas contraire, il est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 40 000 euros et les autorités peuvent ordonner la cessation temporaire de l’activité. Dans le catalogue des amendes, il faut distinguer entre une amende allant jusqu’à 4 000 euros pour les infractions simples (« sancion leve ») et une amende de 4 001 à 40 000 euros pour les infractions graves (« sancion grave »). Pour les infractions particulièrement graves (« sancion muy grave »), la loi prévoit même des amendes pouvant aller jusqu’à 400 000 euros.

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La loi espagnole actuelle sur la location2021-04-10T18:44:00+02:00

À Ibiza, les locataires n’ont pas à se préoccuper du droit espagnol de la location uniquement lorsque la résiliation du contrat de location est imminente, mais déjà avec des questions typiques telles que les frais de réparation, les augmentations de loyer ou la prise en charge de frais supplémentaires.

La loi espagnole sur les loyers date de 1994 et a été réformée il y a quatre ans.

Depuis juin 2013, l’Espagne a introduit un certain nombre de modifications à sa loi sur la location, qui visent à la rendre plus flexible et à créer des incitations sur le marché du logement. Par exemple, la durée minimale des contrats de location a été réduite de 5 à 3 ans.

Aucun formulaire n’est prescrit pour le contrat de location, mais pour des raisons de preuve, il convient d’insister sur un contrat écrit. Il est conseillé d’indiquer dans le bail non seulement l’adresse exacte et le nombre de mètres carrés du bien, mais aussi son numéro de référence cadastrale.

Les locataires ne peuvent pas éviter de payer une caution. En règle générale, une caution de deux mois de loyer est exigée. La caution ne peut pas être déduite du loyer. Par exemple, un locataire ne peut pas cesser de payer le reste du loyer deux mois avant la fin du contrat en se référant à la caution versée au début.

Le droit espagnol du bail ne reconnaît pas la location à durée indéterminée. Cela limiterait trop le droit de propriété du propriétaire. Les contrats illimités sont considérés comme étant conclus pour un an ; depuis juin 2013, les contrats de location à long terme sont valables pour des durées allant jusqu’à trois ans. Dans le cas d’une durée de contrat implicite de trois ans, lorsque ni le locataire ni le propriétaire ne résilient le bail, le locataire a le droit de rester une année supplémentaire. Selon la loi, toute personne souhaitant mettre fin à un contrat en cas de prolongation annuelle doit donner un préavis d’au moins 30 jours. Le locataire ou le propriétaire est tenu de fournir la preuve de la réception de l’avis de résiliation. Il est donc essentiel d’accuser réception de l’avis de résiliation ou d’envoyer l’avis de résiliation sous forme de « Burofax », une lettre recommandée à l’épreuve des tribunaux.

En Espagne, contrairement à de nombreux endroits en Europe du Nord, aucune distinction n’est faite entre les locations froides et chaudes. Le locataire paie l’électricité, le gaz et l’eau en fonction de la consommation. Il faut distinguer d’autres coûts tels que le jardinier, la piscine ou l’assurance. Le propriétaire ne peut répercuter les frais supplémentaires sur le locataire que si cela a été expressément convenu dans le contrat de location. Cela s’applique également à l’impôt foncier annuel (appelé « IBI »), que le propriétaire à Ibiza est heureux de transmettre au locataire.

Un autre point de discussion est la soi-disant compensation de l’inflation. Le propriétaire peut fixer un ajustement annuel du taux d’inflation dans le contrat. Il est basé sur le dernier indice annuel des prix à la consommation publié (appelé « IPC »).

Les réparations qui pourraient être nécessaires créent également un potentiel de conflit. En Espagne, on distingue si une réparation sert à l’entretien du bien ou à la préservation de l’habitabilité. Dans ce dernier cas, le propriétaire est dans l’obligation. Dans la pratique, cependant, la réglementation n’est pas aussi claire : si, par exemple, la chaudière tombe en panne, le locataire et le propriétaire doivent alors se mettre d’accord.

Les locataires sont mis en garde de toute urgence contre la réduction des loyers en cas de dommages sans consultation (mot-clé : réduction de loyer). Selon la loi espagnole, le locataire a bien une demande de dommages et intérêts, mais si le locataire réduit le loyer de manière indépendante ou même arrête complètement le paiement du loyer, il court le risque que le propriétaire intente une action en expulsion et poursuive également le loyer impayé.

Le propriétaire peut déclarer son propre usage et résilier le bail prématurément. Cela ne s’applique que si le locataire reçoit un préavis d’au moins deux mois et qu’un an au moins s’est écoulé depuis la conclusion du contrat.

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La nouvelle loi sur la réglementation de la construction entre en vigueur2021-04-10T18:45:19+02:00

Peu avant le tournant de l’année 2017/2018, la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire des îles Baléares (Ley Urbanistica de las Islas Baleares, « LUIB ») a été publiée au Journal officiel (« BOIB »). Les innovations les plus importantes sont présentées ici.

Ce règlement, entré en vigueur le 1er janvier 2018, remplace un ensemble de lois du gouvernement précédent. Avec la nouvelle loi, l’amnistie pour les constructions illégales dans les campagnes, que le gouvernement actuel des Baléares avait déjà gelée il y a deux ans avec un règlement provisoire, sera définitivement mise en veilleuse. Le propriétaire d’un projet de construction est menacé d’amendes parfois draconiennes en cas d’infraction au nouveau code de la construction. Dans des cas extrêmes, des amendes allant jusqu’à 300 % de la valeur d’un projet de construction illégal peuvent être imposées à des projets de construction non autorisés dans les zones rurales. Les amendes peuvent également s’élever à 100 % de la valeur du projet de construction illégale sur le terrain à bâtir.

Étant donné que, par le passé, de nombreux propriétaires ont ignoré les ordres de démolition pendant des années, à partir de 2018, des amendes seront infligées pour le retard des ordres de démolition. La loi prévoit des pénalités mensuelles de dix pour cent de la valeur du projet de construction comme amende si la démolition est manifestement retardée. Par exemple, si le projet de construction a une valeur fixe de 50 000 euros, les autorités peuvent imposer des amendes mensuelles de 5 000 euros. En outre, les nouveaux règlements accordent aux autorités responsables de la construction des municipalités et au Conseil de l’île une période de 15 ans pour les cas futurs afin de permettre la démolition des développements illégaux.
Les fonctionnaires et les personnes publiques peuvent également être tenus pour responsables de l’affaire, s’ils permettent que la procédure soit prescrite ou que les amendes ne soient pas exécutées. Ici aussi, des amendes correspondantes sont prévues en fonction de la valeur du projet de construction.

Toutefois, l’innovation la plus importante du code de la construction concerne probablement la prescription des infractions en matière de construction sur les terres agricoles (ne s’applique pas aux terrains à bâtir). Selon la nouvelle situation juridique, les infractions en matière de construction dans les zones rurales ne sont plus prescrites après 8 ans comme c’était le cas auparavant, et les autorités peuvent ordonner la démolition de la propriété illégale à tout moment, même après 8 ans. Cela signifie qu’une épée de Damoclès pèse sur tout type de construction illégale dans les terres agricoles qui a commencé le 1er janvier 2018 ou après. Les autorités utilisent ici comme preuves les photographies aériennes correspondantes, classées chronologiquement.
Jusqu’à présent, comme mentionné ci-dessus, les infractions en matière de construction sur des terres agricoles étaient prescrites dans les 8 ans suivant la fin du projet de construction, sauf si les autorités responsables de la construction prenaient des mesures, c’est-à-dire n’envoyaient au propriétaire ni un avis d’amende ni un ordre de démolition.  La prescription pour les délits de construction sur les terres agricoles n’était exclue que dans les réserves naturelles (dans les zones de protection du paysage comme la « zone ANEI »), maintenant les délits de construction ne sont plus prescrits même dans l’Argraland « normal » (« suelo rustico comun »).

Bien que le propriétaire puisse toujours faire inscrire son bien, qui a été construit sans permis de construire municipal, au registre foncier avec un certificat d’âge (« certificado de antigüedad ») d’un architecte, qui confirme que le bien existe depuis plus de 8 ans. Toutefois, dans ce cas, le cadastre constatera que la propriété a été construite sans permis de construire et que l’aménagement n’est pas conforme aux lois applicables en matière de construction (« fuera de ordenacion »). En résumé, toute construction sur des terres agricoles réalisée sans permis de construire depuis le début de l’année ne peut plus être prescrite en vertu de la nouvelle loi et les autorités ont la possibilité d’engager à tout moment des poursuites pour infraction à la législation sur la construction. S’il s’avère au cours de cette procédure officielle que le projet de construction ne peut être légalisé, les travaux de construction effectués sans permis de construire municipal ne peuvent de facto jamais être légalisés et doivent être démolis.

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Acquisition de biens immobiliers aux Baléares 20182021-04-10T18:46:30+02:00

Au cours d’une transaction immobilière, l’acheteur d’un bien immobilier est confronté à de nombreuses questions différentes :

  • La propriété est-elle légalement saine ?
  • L’aménagement est-il conforme au permis de construire délivré à l’époque?
  • Tous les impôts ont-ils été payés ?
  • La qualité de la maison est-elle bonne ou y a-t-il des défauts ?

Cette présentation sert de première information pour l’annonceur immobilier intéressé par les îles Baléares.

L’acheteur doit demander un numéro d’identification fiscale espagnol avant d’acheter un bien immobilier.

Pour les personnes physiques étrangères, il est appelé numéro NIE (abréviation de « Numero de Identificación de Extranjeros »).

Tout étranger qui fait des affaires en Espagne a besoin de ce numéro NIE. Depuis un certain temps, les avocats peuvent commander rapidement et facilement le numéro d’identification fiscale de leurs clients par l’intermédiaire du Barreau.

En outre, il est logique d’ouvrir un compte bancaire espagnol en temps utile en se rendant personnellement dans une agence bancaire des Baléares.

La prudence est de mise en ce qui concerne les frais des banques espagnoles pour l’acceptation d’un virement bancaire depuis l’étranger. Dans ce cas, il faut s’informer à temps, notamment sur les coûts de transfert du prix d’achat.

Une fois le bon bien trouvé, un spécialiste doit procéder à une « Due Diligence », c’est-à-dire à l’examen juridique et fiscal du bien.

Dans certains cas, un architecte ou un ingénieur technique peut également vérifier si la maison est structurellement saine et si toutes les installations sont exemptes de défauts.

L’acheteur doit demander au vendeur les documents suivants, bien que cette liste ne soit pas exhaustive

  • le contrat de vente notarié (« escritura de compraventa »)
  • extrait du registre foncier (« nota simple Registro »)
  • Extrait du registre foncier (« Extracto del catastro »)
  • Évaluation de l’impôt foncier et collecte des déchets (« Recibo de IBI y basuras »)
  • Certificat de performance énergétique (« certificado de eficiencia energética »)
  • un certificat d’habitabilité valide (« Cedula de habitabilidad vigente »)
  • Certificat attestant qu’aucune procédure pour infraction aux règles de construction n’a été engagée (« Certificado de no-infracción urbanistica »)
  • dernière facture d’électricité (« ultimas facturas de luz, agua y gas »)
  • Calcul de l’impôt municipal sur les plus-values (« calculo plusvalia municipal »)
  • Déclaration de nouvelle construction (« escritura de obra nueva »)
    Permis de construire ( licencia de obra nueva).

La liste de contrôle doit être étendue en fonction de chaque cas, par exemple si la propriété est située en première ligne de mer et qu’un certificat de l’autorité côtière est requis.

En Espagne, les contrats privés écrits pour les biens immobiliers ont une efficacité juridique différente de celle du système juridique allemand, par exemple.

Dans la pratique, il est généralement habituel et conseillé que les parties concluent d’abord un contrat écrit privé, car dans le cadre des accords écrits privés, le cap est fixé, et pas seulement lors de l’acte notarié.

Si les parties sont déjà assises chez le notaire, il y a peu de place pour la négociation. Dans le contrat privé, le vendeur s’engage pour une certaine période et reçoit un acompte de l’acheteur, qui est crédité sur le prix d’achat.

Dans le contrat, le vendeur s’assure entre autres que le bien est exempt de défauts, qu’il dispose de tous les permis légaux et qu’il est à jour de tous les impôts et taxes.

Le vendeur doit fournir toutes les preuves nécessaires à cet effet. Si le vendeur vend à un tiers dans le délai imparti, il doit rembourser le double de l’acompte à l’acheteur.

Si, en revanche, l’acheteur ne paie pas le solde du prix d’achat après la date limite, le dépôt est perdu et le vendeur peut le conserver.

L’acompte, généralement de 10 % du prix d’achat, est en pratique versé directement au vendeur, mais cela comporte des risques considérables pour l’acheteur.

Il est donc conseillé de déposer le dépôt en fiducie auprès d’un notaire ou d’un avocat. Le mandataire est chargé par les parties, conformément à l’accord privé écrit, de ne payer le dépôt que si toutes les conditions mentionnées dans le contrat ont été remplies.

Le contrat de vente notarié qui en découle est une condition obligatoire pour que l’acquéreur du bien soit inscrit au registre foncier. Avec l’acte notarié, le notaire enregistre le transfert de propriété et de possession sans charges :

L’acheteur reçoit les clés de la maison étape par étape contre paiement du prix d’achat.

Le prix d’achat est généralement payé par un chèque certifié d’une banque espagnole.

Le transfert du solde du prix d’achat comme moyen de paiement est encore l’exception en Espagne.

L’acheteur doit savoir que l’objet du contrat d’achat notarié est exclusivement la description de la propriété et de la maison, exactement comme elle est inscrite au registre foncier.

Les biens immobiliers sont généralement achetés « tels quels »

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L’impôt local sur les gains en capital (« plusvalía municipal »)2021-04-10T18:48:37+02:00

Il n’y a guère de terme dans le langage juridique espagnol qui soit aussi mal compris que celui de « plusvalía ». Cela commence par le fait que le terme plusvalía ne se trouve pas dans les textes juridiques espagnols.

Le terme correct est le suivant : Taxe sur l’augmentation de la valeur des terrains à bâtir aménagés (« Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana »).

Il s’agit d’une taxe municipale sur l’augmentation de la valeur des terrains (mais pas des structures) depuis le dernier transfert. La plusvalía est souvent confondue avec l’impôt sur le revenu du vendeur (« IRPF »). L’impôt d’État sur le revenu sert à taxer le bénéfice réalisé sur la vente, c’est-à-dire la différence entre le prix d’achat et le prix de vente selon l’acte notarié de vente. La base de calcul de la plusvalía, en revanche, est la valeur du terrain et les taux d’imposition fixés dans les statuts municipaux.

La plusvalía est due à chaque transfert de propriété d’un bien immobilier soumis à l’impôt foncier ( IBI) et la période d’évaluation maximale est de 20 ans. La plusvalue s’applique également aux héritages et aux donations, bien que la plupart des règlements municipaux d’Ibiza prévoient une réduction d’impôt (« bonificación ») de 95 % en cas de succession d’héritiers de 1er ordre (parents, enfants).

Le point de départ du calcul de la plusvalía est la valeur cadastrale (« val catastral »), qui peut être facilement lue à partir de la dernière évaluation de l’impôt foncier. La valeur cadastrale est divisée en valeur du terrain (« val del suelo ») et en valeur des superstructures (« val de construcción »), ces deux valeurs constituant ensemble la valeur cadastrale. À Ibiza City, la valeur cadastrale a été augmentée pour la dernière fois de manière significative en 2012. Afin d’éviter que les propriétaires ne soient surpris par cette augmentation drastique d’une année sur l’autre, la taxe est calculée sur une base liquidable, qui augmente chaque année. La dixième année de l’augmentation, la valeur cadastrale est alors utilisée intégralement pour l’imposition (à Ibiza City en 2021).

En termes simples, la valeur du terrain est multipliée par un facteur à définir par la municipalité, en fonction du nombre d’années écoulées depuis le dernier changement de propriétaire du bien. Il en résulte une base d’imposition correspondante, qui à son tour, en appliquant un taux d’imposition municipal, entraîne l’obligation fiscale. Un exemple de la municipalité de San Josep illustrera ce principe : La valeur du terrain est de 13 642,79 €, 20 ans se sont écoulés depuis la dernière cession, le coefficient de la municipalité de San Josep est de 2,2 %, le taux d’imposition est de 20 %. Cela donne les exemples de calcul suivants : 2,2% de 13 642,79 € = 300,14 € X 20 ans = 6 002,83 €, dont 20% = 1 200,57 € plusvalía doivent donc être payés.

La plusvalue est, de par la loi, payée par le vendeur. Il arrive que le vendeur tente de la faire payer à l’acheteur, bien que la jurisprudence espagnole ait statué qu’il n’est pas permis de transférer la plusvalue à l’acheteur. Il est donc logique d’imposer explicitement dans le contrat le paiement de la plusvalue du côté du vendeur. Tous les notaires sont tenus d’informer l’administration municipale des actes enregistrés qui pourraient faire l’objet de la plusvalía. Selon une décision de la Direction générale (BOE 26 janvier 2018), il est nécessaire que la municipalité confirme la réception de l’acte notarié au notaire. La municipalité n’effectuant normalement aucune transaction, il est d’autant plus important que les parties notifient à leur tour la procédure de transfert à la municipalité dans les 30 jours suivant l’authentification. Depuis quelques années, les registres fonciers ne sont autorisés à inscrire les modifications de la loi que si au moins la demande de règlement de la plusvalia a été soumise à la municipalité concernée.

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Quel est l’objectif du registre foncier espagnol (Registro de la Propiedad) ?2021-04-10T18:50:16+02:00

Même un profane en droit connaît l’importance du registre foncier lors de l’achat d’une propriété à Ibiza. Les informations contenues dans ce registre public sur les propriétés et les terrains enregistrés sont de nature publique (« fé publica ») et, contrairement aux contrats d’achat de propriété privée, peuvent être utilisées contre tout tiers et sont accessibles à tous sans restriction.

En fournissant le nom d’un propriétaire immobilier, un consultant est généralement en mesure d’obtenir un extrait dit « nota simple » du registre foncier (« nota simple ») du bien immobilier en question dans un délai très court. Cependant, l’extrait historique complet du registre foncier (« certificación ») n’est pas aussi facile à lire que la « nota simple ». Les inscriptions telles que l’achat ou la vente d’un bien immobilier ou la constitution ou la résiliation d’une hypothèque sont inscrites consécutivement. En outre, les notes marginales (« notas marginales ») doivent être respectées. Comme aucun acte n’est conservé au registre foncier, le contenu essentiel des actes présentés au registre foncier doit être inscrit directement dans le registre. Cela rend les extraits historiques du cadastre très étendus et assez confus.

Les plans ne sont pas conservés dans le registre foncier. Les informations sur l’emplacement, la taille et les limites d’un terrain sont fournies en fonction des conditions locales, comme le nom des rues ou des voisins, et ne sont donc pas toujours très précises. En particulier dans le cas d’une propriété non bâtie (« rustico »), il est intéressant de faire appel à un géomètre (« topografo ») pour obtenir les mesures exactes de la propriété avant l’achat et même de joindre ce plan topographique en annexe au contrat. En Espagne, il existe un bureau du cadastre (« catastro ») situé dans les municipalités responsables respectives, mais il n’a généralement pas de plans vraiment fiables. Depuis une modification de la loi, le bureau du cadastre exige un CD-ROM réalisé par un topographe pour les déclarations notariales de nouvelles constructions, qui contient les données clés les plus importantes et la localisation exacte de la propriété ( coordenadas georreferenciadas).

À Ibiza, le notaire et le juge du registre foncier (ci-après dénommé « le greffier ») sont les principaux acteurs du processus d’enregistrement : le notaire certifie les déclarations des parties et le greffier procède à l’inscription au registre foncier.  Le greffier est tenu de vérifier la forme, le fond et le contenu de chaque acte enregistré par le notaire. Si l’officier d’état civil a des objections à l’égard de l’acte qui lui est présenté, il peut refuser l’enregistrement et rédiger une note (« calificación ») indiquant les raisons exactes pour lesquelles il refuse provisoirement l’enregistrement. Normalement, il est possible de remédier aux déficiences identifiées par le greffier. Toutefois, selon les circonstances, il peut être nécessaire de faire appel à nouveau au notaire et de rédiger un document complémentaire pour remédier aux défauts identifiés par le greffier.

Le notaire espagnol doit commander un extrait courant du registre foncier de la finca avant d’enregistrer un contrat d’achat de propriété au bureau du registre foncier responsable. À partir du moment où le bureau du cadastre envoie la « nota simple » actuelle, une période de 10 jours commence, ce qui équivaut à un bloc du cadastre. Si le contrat d’achat notarié n’est pas enregistré dans ces 10 jours, l’extrait du registre foncier demandé par le notaire expire. Malheureusement, contrairement au registre du commerce, par exemple, les notaires n’ont pas accès quotidiennement aux données disponibles au bureau du registre foncier, mais dépendent de la coopération de ce dernier. Après l’authentification, le notaire informe immédiatement le registre foncier du transfert de propriété et une nouvelle période de blocage de 60 jours commence, pendant laquelle l’acheteur peut soumettre l’acte au registre foncier après avoir payé les taxes.

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Quels sont les coûts supplémentaires d’une hypothèque que la banque espagnole doit rembourser ?2021-04-10T18:51:49+02:00

Actuellement, la presse quotidienne espagnole rapporte beaucoup sur les récentes décisions de justice selon lesquelles les banques doivent rembourser à leurs clients au moins une partie des frais accessoires de l’ordonnance de prêt hypothécaire. Jusqu’à récemment, les conditions générales des prêts hypothécaires contenaient généralement une clause stipulant que le client, en tant qu’emprunteur, devait supporter tous les frais accessoires. Il s’agissait notamment des frais de notaire, de registre foncier, de « gestoría » et du droit de timbre (« actos jurídicos documentados », en abrégé « AJD »).

La Cour suprême espagnole (« Tribunal Supremo ») a déjà déterminé, fin 2015, que la loi espagnole sur la protection des consommateurs interdit à une banque d’imposer au client des frais supplémentaires qui, de par leur nature juridique, sont effectivement supportés par la banque. En pratique, cette décision ne signifie toutefois pas automatiquement que les banques seront condamnées aux dépens. Le tribunal conclut simplement dans la décision que les banques pourraient éventuellement être redevables des frais accessoires. Par conséquent, la clause contractuelle pertinente doit être examinée dans chaque cas individuel. Seules les clauses qui répercutent les frais accessoires sur l’emprunteur de manière indifférenciée sont inadmissibles et donc nulles.

Depuis lors, les banques sont heureuses de faire valoir que la clause de leur contrat spécifique est transparente et sans ambiguïté et donc valable. Il est vrai, cependant, que l’hypothèque n’est enregistrée que dans l’intérêt direct de la banque et que l’emprunteur n’est intéressé qu’indirectement. La Cour suprême espagnole justifie expressément l’intérêt des banques à enregistrer l’hypothèque en indiquant que cela leur donnerait un titre exécutoire, une sûreté réelle et des possibilités d’exécution spéciales. Elle en conclut littéralement que « la personne qui a le plus d’intérêt à la documentation et à l’enregistrement de l’acte public relatif au prêt hypothécaire est sans aucun doute le prêteur » (c’est-à-dire la banque).

Alors que les frais de notaire et de cadastre, ainsi que le coût de la « gestoria » pour une hypothèque standard sont d’environ 1 000 euros, la taxe « AJD », qui est de 1,2 % du montant de l’hypothèque aux Baléares, s’élève rapidement à plusieurs milliers d’euros. Il est donc d’un intérêt économique particulier pour le client de la banque de se faire rembourser le droit de timbre. Les banques font valoir dans ce contexte que, selon la loi, l’emprunteur est le débiteur fiscal (« sujeto pasivo »). En octobre 2018, la Cour suprême espagnole a décidé que les banques devaient payer ce droit de timbre. Ce point de vue semble être soutenu par la majorité des juges de la cour. Cependant, une autre décision controversée du Tribunal Supremo du 6 novembre 2018 stipule maintenant que l’emprunteur doit payer le droit de timbre pour l’enregistrement de l’hypothèque. Quelques jours après cette décision de justice, le gouvernement espagnol a annoncé une loi selon laquelle, à l’avenir, ce seront les banques et non plus les clients qui paieront le droit de timbre lors de la commande d’un prêt hypothécaire.

Tout emprunteur devrait lire attentivement sa clause de coût avant qu’il ne soit trop tôt pour se réjouir d’un remboursement d’une partie des frais supplémentaires. Les clauses qui répercutent les frais de la banque sur le client privé sont inadmissibles et donc nulles. Mais il existe probablement aussi des clauses qui différencient suffisamment les coûts des banques et des clients. Dans un premier temps, le consommateur peut demander à sa banque le remboursement extrajudiciaire de tous les frais supplémentaires, y compris les droits de timbre. Toutefois, compte tenu de la dernière jurisprudence de novembre 2018, le client de la banque doit faire preuve d’une plus grande volonté de compromis en ce qui concerne les droits de timbre si ceux-ci ne sont pas déjà prescrits de toute façon (délai de prescription de 4 ans).

Par conséquent, la demande de remboursement des frais accessoires d’un prêt hypothécaire est plus complexe qu’il n’y paraît à première vue. Les banques aiment jouer sur le temps et les procès sont pour elles un calcul mixte. En particulier, les banques ne déchargeront pas le client du travail de traitement adéquat des faits de l’affaire. Il est conseillé d’engager un avocat pour la défense extrajudiciaire des créances contre la banque afin de faire exactement ce travail préparatoire.

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Comment l’impôt sur la fortune peut-il être réduit ?2021-04-10T18:53:00+02:00

L’impôt foncier ( Impuesto sobre el Patrimonio ) a été réintroduit en Espagne, et donc aussi à Ibiza, il y a quelques années, après que la propriété n’ait pas été taxée avec ce type d’impôt pendant plusieurs années. L’impôt sur la fortune est dû par les résidents et les non-résidents si la valeur de la propriété en Espagne dépasse 700 000 euros.

Pour le calcul, on additionne principalement les biens immobiliers, les comptes et les placements financiers et on calcule la charge fiscale correspondante pour le contribuable. L’impôt sur la fortune ne concerne que les personnes physiques, et non les sociétés (personnes morales).

Il convient de noter qu’il existe deux réglementations légales pour Ibiza concernant l’impôt sur la fortune : L’un est le règlement du gouvernement central et l’autre est un décret législatif des Baléares de 2014, lorsque l’Espagne a dû adapter sa législation suite à un arrêt de la Cour européenne de justice et a reconnu les mêmes règles pour les résidents et les non-résidents. Cela signifie que les non-résidents ayant des biens à Ibiza ont droit au tableau des impôts des Baléares (par exemple, en matière de droit des successions et des donations). Cependant, comme le tableau de l’impôt foncier des Baléares a été considérablement augmenté, il est logique que les non-résidents concernés paient l’impôt foncier selon le tableau de l’État.

Un exemple de calcul devrait permettre de clarifier ce point : Avec un patrimoine de 3.000.000 €, le non-résident paie 29.000 € d’impôt sur la fortune après déduction du montant exonéré de 700.000 €, arrondi selon les règles des îles Baléares. Les non-résidents, en revanche, qui paient des impôts selon le barème de l’État, ne paient qu’environ 21 000 euros. Le non-résident peut donc économiser 8 0000 euros en appliquant le tableau du gouvernement central. La date limite de dépôt de la déclaration d’impôt sur la fortune des non-résidents pour 2018 est fixée à la fin juin 2019.

Il existe différentes approches pour éviter ou au moins réduire l’impôt sur la fortune. Une possibilité est d’acheter la propriété non pas en son nom propre en tant que particulier, mais par l’intermédiaire d’une société. Toutefois, la situation en matière de droit fiscal doit être examinée avec soin dans chaque cas individuel : Bien qu’il soit exact que les sociétés ne paient pas d’impôt sur la fortune, les actionnaires qui se trouvent derrière elles ne sont pas nécessairement exemptés de cette obligation. En effet, les actionnaires, en tant que personnes physiques, doivent se voir attribuer la valeur des actifs apportés à la société. Néanmoins, l’achat d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société peut avoir un sens selon les circonstances, même si des coûts supplémentaires sont encourus par la création et la gestion de la société.

Une autre option consiste à répartir la propriété entre plusieurs propriétaires afin de profiter du montant exonéré d’impôt applicable à chaque copropriétaire. Une idée similaire est à l’origine de l’établissement d’un droit d’usufruit, qui réduit la valeur du bien. Afin de s’assurer que ces transferts sont traités de manière raisonnable, il convient de toujours consulter un avocat.

Enfin, il existe la possibilité de réduire la valeur imposable du bien en contractant un prêt et en hypothéquant le bien. La souscription d’un prêt bancaire réduit la propriété et peut être déduite lors du calcul de l’impôt foncier. Cette option est particulièrement intéressante pour les propriétaires qui ont une grande quantité de biens à taxer à Ibiza. Idéalement, le coût du prêt et de l’hypothèque peut réduire les impôts à tel point que le prêt s’autofinance. Ce type de prêt, comme toutes les autres options mentionnées ci-dessus, doit être examiné au cas par cas pour déterminer le rapport coût-bénéfice.

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Pourquoi le permis militaire espagnol est toujours important pour les étrangers de l’UE !2021-04-10T18:54:27+02:00

Saviez-vous qu’un citoyen canadien peut facilement acheter un penthouse dans le centre d’Ibiza, mais que ce même Canadien ne peut acheter une finca à quelques kilomètres à l’intérieur de l’île que si le ministère de la défense a expressément approuvé le projet ?

Le fait qu’un étranger de l’UE ne puisse acquérir des terrains non bâtis (« suelo rustico ») à Ibiza qu’après avoir obtenu un permis militaire est dû à une loi datant de 1975 et a des effets concrets sur la rédaction des contrats de propriété. Comme les îles Baléares appartiennent à la zone militaire espagnole ( zona militar ), le ministère espagnol de la défense ( Ministerio de Defensa ) a son mot à dire dans l’installation des étrangers de l’UE à Ibiza. L’obtention du permis militaire est une condition obligatoire pour la validité civile du contrat d’achat. Si le permis militaire n’est pas disponible au moment de l’acte notarié, le notaire refusera de signer l’acte de vente. L’inscription du nouveau propriétaire dans le registre foncier sera donc impossible sans autorisation.

Cette situation touche environ 1 500 municipalités dans toute l’Espagne, qui sont situées dans des zones définies par la loi de 1975, dites « zones d’accès restreint pour les étrangers ». Les restrictions s’appliquent exclusivement aux terrains non bâtis, mais pas aux terrains à bâtir bâtis (« suelo urbano »).   Après l’adhésion de l’Espagne à la Communauté européenne, les citoyens de l’Union européenne actuelle ont été mis sur un pied d’égalité avec les Espagnols et sont depuis lors dispensés de demander un permis militaire au ministère de la défense. Il en va de même pour les pays qui ne font pas partie de l’UE mais qui font partie de l’espace Schengen (Islande, Norvège et Suisse). Le règlement touche également les personnes morales :  Par exemple, si une société à responsabilité limitée espagnole (« Sociedad Limitada ») souhaite acquérir un bien immobilier, la proportion d’actions appartenant à des personnes physiques n’appartenant pas à l’UE ou à l’espace Schengen ne peut dépasser 50 %. La question est actuellement complètement ouverte quant à ce qui s’appliquera aux citoyens britanniques à l’avenir au cas où le Royaume-Uni quitterait l’UE (« Brexit »). En l’absence d’un accord avec l’UE, un acheteur anglais devra-t-il à l’avenir demander un permis militaire s’il a l’intention d’acheter un terrain non aménagé à Ibiza ?

Pour demander un permis militaire, un acheteur potentiel australien, américain ou russe doit donc s’assurer que, dans le cas d’un contrat préliminaire privé pour une propriété à la campagne, il s’accorde avec le vendeur sur le délai le plus long possible jusqu’à l’enregistrement notarié. Malheureusement, dans certains cas, il est impossible de prédire à quelle vitesse l’étranger de l’UE obtiendra son permis militaire : selon la taille de la propriété, la procédure d’obtention du permis peut prendre 4 mois.

En règle générale, les documents suivants doivent être présentés aux autorités :
– Une copie certifiée conforme du passeport du demandeur
– Un certificat de police de son pays d’origine
– Une carte topographique indiquant la distance qui sépare le bien de la base militaire la plus proche
– La description exacte du bien immobilier selon le registre foncier et le bureau du cadastre

En résumé, je ne pense pas qu’il soit logique aujourd’hui qu’il y ait plus de 1 500 municipalités en Espagne qui, pour des raisons de sécurité nationale, sont considérées comme des zones d’accès restreint pour les étrangers de l’UE. L’achat de terrains non bâtis à Ibiza ne doit pas être soumis au contrôle du ministère de la défense. Si nécessaire, une procédure d’autorisation différenciée pourrait être introduite sur la base de critères objectifs et prévisibles.

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Le contrat de succession comme héritage anticipé2021-04-10T18:55:49+02:00

La planification de la succession est l’une des principales préoccupations de nombreux propriétaires d’Ibiza.

Le contrat de succession ( pacto sucesorio ) est un instrument intéressant pour réglementer le transfert de biens au sein de la famille, car le contrat de succession peut être structuré comme un héritage anticipé à des fins fiscales. Une partie de l’héritage peut ainsi être distribuée aux héritiers de leur vivant par le biais d’un contrat.

Toutefois, le contrat de succession n’est autorisé que dans certaines régions autonomes d’Espagne, dont l’Aragon, le Pays basque, la Galice, la Catalogne et surtout les Baléares. Le testament, contrairement au contrat d’héritage, est un document unilatéral qui dépend uniquement de la volonté du signataire. S’il change d’avis, il peut toujours rédiger un nouveau testament qui annule le précédent. Le contrat d’héritage, en revanche, est un contrat qui dépend de la volonté de toutes les parties et qui est généralement irrévocable.

Le contrat de succession peut prévoir que les biens (biens immobiliers, actions, etc.) doivent être transférés du vivant du défunt. C’est pourquoi cette forme de contrat de succession est également appelée « adelantado de la herencia » (« héritage anticipé »). Les points suivants doivent être respectés lors de la conclusion du contrat de succession : Les parties contractantes doivent être liées. D’un point de vue fiscal, la constellation idéale est celle des parents directs (parents, enfants). Le contrat de succession doit être authentifié par un notaire. Si l’un des signataires est espagnol, il doit avoir vécu à Ibiza pendant au moins dix ans. Dans ce contexte, on parle de l’affiliation territoriale de droit civil (« vecindad civil ») Pour les non-résidents, cela dépend de la question de savoir si le contrat de succession est également réglementé par la loi dans leur pays d’origine. C’est le cas en droit civil allemand, par exemple, pour que les citoyens allemands puissent faire authentifier un contrat de succession par un notaire à Ibiza.

Il existe un certain nombre d’avantages fiscaux qui s’appliquent après la conclusion du contrat de succession. Lors du transfert d’une propriété à Ibiza par le biais d’un contrat de succession, les parents directs d’une valeur maximale de 700 000 euros ne doivent payer que 1 % de droits de succession, alors qu’une donation normale serait soumise à 7 % de droits de donation. Selon la juridiction la plus élevée, le contrat de succession est assimilé à un héritage, de sorte qu’aucun impôt sur les bénéfices n’est dû ici dans le cadre de l’impôt sur le revenu (appelé « plusvalia del muerto »). En règle générale, l’impôt municipal sur les plus-values (« plusvalia municipal ») prévoit une bonification de 95 % pour les héritages, ce qui signifie que seuls 5 % du total des plus-values sont dus. Dans ce cas, cependant, l’ordonnance municipale respective s’applique dans chaque cas individuel. En pratique, certaines municipalités d’Ibiza appliquent la bonification uniquement aux résidents et non aux non-résidents. Les personnes qui paient déjà l’impôt sur la fortune peuvent le réduire en transférant des biens par le biais du contrat de succession. L’impôt sur la fortune s’applique aux actifs de 700 000 euros ou plus.

Exemple : un propriétaire résident qui vit à Ibiza depuis 30 ans transfère une propriété située à Sta. Eulalia d’une valeur de 500 000 € à son fils, qui vit en Allemagne, par le biais d’un contrat d’héritage. Le père a un actif net de 3 millions d’euros. Les droits de succession sont de 1 % après déduction du montant exonéré de 25 000 €. Comme le fils est non-résident à Ibiza, le contrat de succession doit être imposé à Madrid. En règle générale, il devrait y avoir une réduction de 95 % sur la taxe municipale sur les plus-values. Le père n’a pas à payer d’impôt sur les bénéfices et il peut réduire la taxe foncière annuelle de plusieurs milliers d’euros. Cette étude de cas montre clairement que l’argent des impôts peut être économisé en fin de compte grâce à une conception et à des conseils opportuns.

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Qu’en est-il de l’impôt sur les bénéfices lors de la vente de biens immobiliers ?2021-04-10T18:57:19+02:00

De nombreux propriétaires de Majorque ont acquis leurs propriétés il y a des années à un prix d’achat très bas, déterminé par le notaire, par rapport aux valeurs du marché actuel. L’impôt sur les bénéfices résultant de la vente de la propriété est alors proportionnellement élevé. Tous les vendeurs qui ont acheté leur propriété avant 1994 peuvent prétendre à une réduction de l’impôt sur les bénéfices.

Avant quelques remarques d’ordre fiscal sur la vente de biens immobiliers à Majorque : La base d’évaluation de l’impôt sur les bénéfices de l’État est la différence entre la valeur de transfert et la valeur d’acquisition de la propriété. La valeur d’acquisition résulte du dernier acte notarié. Il peut s’agir d’un contrat d’achat notarié, d’un acte de succession ou de donation ou d’un achat de parts de société. La valeur d’acquisition est le montant pour lequel le bien a été acquis, plus les coûts et les taxes liés à l’achat.

Les impôts typiques sont les « droits de mutation » (abrégés en « ITP » en espagnol) ou les droits de succession, ainsi que les frais de notaire, d’avocat et de registre foncier. Le type d’impôt « ITP » est souvent appelé droit de mutation foncière, mais ce n’est en fait pas tout à fait exact, car la loi correspondante taxe également la mutation de biens mobiliers (tels que les voitures). En principe, tous les investissements réalisés dans le bien immobilier qui en augmentent la valeur peuvent être déduits. Un exemple est l’ajout d’une chambre et d’une salle de bain supplémentaires avec un permis de construire municipal. Les mesures qui ne servent qu’à rendre l’immeuble plus accueillant (par exemple, des fenêtres en PVC au lieu de fenêtres en bois) ne sont pas reconnues par les autorités fiscales comme une amélioration.

La valeur de transfert est le montant pour lequel le bien est maintenant vendu, moins les coûts et les taxes associés au transfert, qui sont supportés par le vendeur. Il s’agit principalement de la taxe municipale sur la valeur ajoutée (appelée « plusvalia »), des honoraires d’avocat et de la commission de courtage éventuellement perçue.
Jusqu’en 2006, il existait une norme d’évaluation qui réduisait le bénéfice réalisé de 11 % par an à partir de la troisième année, en fonction du nombre d’années écoulées entre l’acquisition et la cession. Cet avantage fiscal continue d’exister jusqu’en 2006 pour tous les biens acquis avant 1994, bien qu’un plafond de 400 000 euros ait été fixé par le législateur fiscal.

À titre d’illustration, un cas pratique : un client non résident vend son appartement à Ibiza le 2 septembre 2019 pour 170 000 euros. Le 10 janvier 1985, il avait la propriété pour un peu moins de 6 000 euros. Le vendeur avait fait rénover le bien il y a 20 ans, mais les factures correspondantes ne sont plus disponibles. Pour la période du 10 janvier 1985 au 19 janvier 2006 (21 ans), l’impôt sur les bénéfices peut être considérablement réduit. La période de 2006 au 2 septembre 2019 (13 ans) est imposée avec un impôt sur les bénéfices de 19 %.
L’exemple de calcul donne alors le résultat suivant : la valeur du transfert est de 170 000 euros. De ce montant, 6 000 euros peuvent être déduits comme valeur d’acquisition. La base de calcul de l’impôt sur les bénéfices est donc un montant de 164 000 euros. Comme la règle de réduction est appliquée pour les années 1985 à 2006, l’impôt sur les bénéfices dans notre cas n’est que d’environ 12 000 €, ce qui représente un avantage considérable (une différence de 19 000 €) par rapport au taux d’imposition plein de 19 % (environ 31 000 €). Comme le montre clairement l’étude de cas, avant de mettre leur propriété en vente, tous les propriétaires devraient demander à un spécialiste de clarifier au préalable le montant de l’impôt sur les bénéfices qui sera probablement dû lors d’une vente.

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Que faut-il prendre en compte dans la déclaration notariée d’une nouvelle construction ?2021-04-10T18:58:18+02:00

Il y a seulement 30 ans, il n’existait que quelques normes juridiques pour la déclaration de construction neuve en Espagne. Les conditions pour l’inscription de la déclaration notariée de nouvelle construction dans le registre foncier ne pouvaient guère être remplies.

Une explication peut être trouvée dans le fait qu’il existe un principe dans le Code civil espagnol selon lequel le propriétaire du terrain est également le propriétaire des structures qui lui sont fermement liées. Cela garantit que lorsqu’un terrain est vendu, la propriété des différentes parties du bâtiment est également transférée à l’acheteur.

Par conséquent, de nombreux propriétaires craignant les coûts liés à l’inscription au registre foncier ont volontairement renoncé à l’enregistrement de nouveaux bâtiments dans le passé. Cependant, depuis les années 1990, la nouvelle déclaration de construction a été constamment mise à jour par la loi et aujourd’hui, il existe une loi indépendante en plus des règlements du gouvernement central des Baléares. Cela signifie qu’il est désormais presque impossible d’utiliser un bien immobilier sans enregistrer la déclaration de nouvelle construction. Ces dernières années en particulier, les exigences juridiques et administratives pour la déclaration de nouvelle construction sont devenues encore plus difficiles. Par exemple, une déclaration de nouvelle construction est une exigence obligatoire pour le raccordement d’un nouveau bâtiment au réseau public d’électricité et d’eau.

Aux Baléares, les documents suivants doivent être présentés pour la certification d’une déclaration de nouvelle construction : l’original du permis de construire (licencia de obra), le certificat de l’architecte avec signature attestant que la construction a été achevée (certificado final de obra del arquitecto), les données de localisation GPS de la propriété (datos georeferenciados, dans ce cas un architecte technique doit préparer un CD-ROM qui est remis au registre foncier), le certificat final de fin de travaux de la municipalité (certificado final de obra del Ayuntamiento), le certificat d’habitabilité (cédula de habitabilidad), la licence d’occupation initiale (licencia de primer ocupación), qui doit être demandée à la municipalité compétente une fois la cédula obtenue, le registre des bâtiments (libro de edificio), la police d’assurance décennale (seguro decenal) et le certificat de performance énergétique (certificado de eficiencia energética)

Les documents ci-dessus doivent être présentés en original au notaire. La première copie notariée de l’acte sera accompagnée de copies certifiées conformes de tous les documents.  Ce qu’on appelle le bulletin (boletin) ne prend une grande importance qu’après l’enregistrement de la déclaration de nouvelle construction. Il s’agit d’un certificat de réception technique délivré par des artisans établis, qui est à son tour une condition préalable au raccordement de l’électricité et de l’eau aux services publics. La certification notariale d’une déclaration de nouvelle construction est taxée d’un droit de timbre de 1,2% sur la valeur indiquée dans le certificat de la nouvelle construction.

Un cas particulier est la déclaration d’un nouveau bâtiment en construction (obra nueva en construcción). Dans ce cas, un architecte confirme que le permis de construire et les documents de planification correspondent. La déclaration de nouvelle construction est ensuite inscrite au registre foncier en fonction de l’avancement de la construction (exemple : 30% de la construction est déjà achevée et est inscrite au registre foncier). En règle générale, ce type de déclaration de nouvelle construction est utilisé pour la construction de lotissements.

En résumé, on peut dire qu’au fil du temps, les exigences relatives à l’enregistrement d’une déclaration de nouvelle construction ont été constamment étendues. Il ne s’agit donc plus d’une simple déclaration volontaire du propriétaire d’un bien immobilier. Il faut plutôt fournir un certain nombre de preuves et remplir des conditions et consulter l’avis d’un expert pour la préparation de la déclaration notariée de nouvelle construction et son inscription au registre foncier.

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Quel est l’objectif du protocole de visite (« hoja de visita ») lors d’une inspection de propriété ?2021-04-10T18:59:15+02:00

Quel est l’objectif du protocole de visite (« hoja de visita ») lors d’une inspection de propriété ?

Lorsqu’un agent immobilier visite une propriété à Ibiza avec un acheteur potentiel, un protocole de la visite est généralement signé, en espagnol « hoja de visita ». L’agent et l’acheteur doivent tous deux savoir à quoi sert ce protocole.

Certains agents immobiliers profitent de l’occasion pour imposer des obligations supplémentaires à l’acheteur potentiel de la propriété dans le cadre de ce protocole. Par exemple, une « hoja de visita » typique peut comprendre une clause qui oblige l’acheteur à payer une partie de la commission de l’agent si la vente est réussie. Une telle clause est-elle valable ?

Tout d’abord, le protocole de visite enregistre simplement par écrit qu’un bien immobilier particulier à vendre a été visité par un acheteur potentiel auprès d’un agent immobilier. En cas de doute, le protocole de visite sert de preuve à l’agent immobilier dans l’affirmation ultérieure de sa commission de courtage.

Un exemple devrait illustrer ce point : Un agent immobilier signe un contrat de courtage avec le propriétaire d’une maison à Ibiza. Après avoir visité le bien avec un acheteur potentiel qui a signé le protocole de visite, le vendeur et l’acheteur certifient la vente notariée dans le dos de l’agent immobilier. Si l’agent immobilier demande maintenant au vendeur de payer sa commission, il prétendra, par exemple, qu’il n’a pas donné les clés de la propriété à des tiers et que c’est lui qui a montré la propriété aux acheteurs potentiels. Dans ce cas, l’agent immobilier utilise la signature de l’acheteur réel dans le protocole de visite pour prouver ses activités de courtage, afin de faire valoir sa demande de paiement de la commission de courtage devant le tribunal, si nécessaire, en l’absence d’accord avec le vendeur.

Toutefois, la simple signature du protocole de visite (« hoja de visita ») par l’acheteur ne constitue pas une obligation contractuelle envers l’agence immobilière et doit donc être distinguée d’un contrat de courtage (« hoja de encargo »). Le contrat de courtage est généralement conclu entre le vendeur et l’agent immobilier, de sorte que seul le vendeur, et non l’acheteur, est tenu de payer les frais de courtage. En outre, de nombreux tribunaux considèrent comme une pratique trompeuse le fait qu’un protocole de visite contienne des obligations contractuelles. C’est précisément pour cette raison que les clauses contractuelles plus étendues du protocole de visite sont généralement considérées comme nulles et non avenues aux dépens de l’acheteur.

Si, exceptionnellement, l’acheteur s’engage à payer les frais de courtage parce que, par exemple, il recherche un bien spécifique dans un endroit précis, un contrat de courtage doit être signé entre l’acheteur et le courtier contenant les principales conditions contractuelles. Une autre possibilité est que l’acheteur ou le vendeur soit obligé de payer les frais de courtage dans le contrat d’achat privé écrit. Dans ce cas, les parties ne peuvent prétendre ultérieurement qu’elles n’ont pas été informées de leur obligation de payer les frais de courtage, car cette obligation découle déjà du contrat de vente sous seing privé.

Toute personne qui engage un agent immobilier à Ibiza doit également savoir ce qui suit : Le contrat de courtage n’est pas réglementé par la loi en Espagne et peut être structuré différemment dans le détail. En règle générale, le vendeur, en tant que client en Espagne, supporte les frais de courtage. Dans la pratique juridique, cependant, les frais de courtage sont inclus dans le prix de vente. La commission du courtier est généralement de 5 à 6 % du prix de vente. Les frais de courtage sont généralement dus lors de la conclusion du contrat de notaire. Pour environ 1 % du prix d’achat, l’acheteur bénéficie d’une sécurité juridique lors de l’achat d’un bien immobilier grâce à des conseils juridiques.

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Innovations dans le domaine de la vente aux enchères de biens immobiliers2021-04-10T18:02:32+02:00

En 2015, la vente aux enchères divisionnaires a été réorganisée par la loi et une procédure d’enchères électroniques obligatoires pour les biens immobiliers a été introduite. La procédure de vente forcée est réalisée par voie électronique par l’intermédiaire du Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (portail des sous-commissions de l’agence officielle de l’État) et a pour objectif déclaré de permettre à un public plus large de participer aux ventes aux enchères sans présence personnelle.

À cette fin, un certain nombre de dispositions du code de procédure civile espagnol (Ley de Enjuiciamiento Civil) ont été modifiées. Les soumissionnaires peuvent désormais, sous certaines conditions, participer activement à une vente forcée via le portail. Tous les soumissionnaires doivent s’inscrire à l’avance et être en mesure de s’identifier par signature numérique. Vous trouverez de plus amples informations sur les conditions de participation sous : https://subastas.boe.es/infoRegistro.php.

L’enchérisseur est tenu de déposer une garantie d’enchère de 5 % lors de la vente aux enchères. Le soumissionnaire peut obtenir des informations supplémentaires, telles que le rapport d’évaluation, via le portail. 24 heures après la publication de l’enchère obligatoire sur le portail, l’enchère électronique commence. Les offres sont désormais acceptées dans un délai de 20 jours calendrier. Après la fin de l’enchère, le portail électronique enverra une notification à la juridiction compétente, dans laquelle le plus offrant sera annoncé ; mais tous les autres enchérisseurs seront également répertoriés. Les enchérisseurs peuvent se réserver le droit de conserver leurs offres même après que l’enchère a été remportée, si le plus offrant ne paie pas le montant total de ses offres à temps.

La loi sur la juridiction volontaire (Ley de la Jurisdicción Voluntaria) offre également aux copropriétaires qui sont en litige la possibilité de demander une vente aux enchères dite de partage. Le Code civil espagnol (article 400 du Codigo Civil) stipule qu’aucun copropriétaire ne peut être contraint de rester dans une communauté de copropriétaires. Chaque copropriétaire peut demander le partage des biens communs à tout moment.

Le tribunal dans lequel se trouve le bien est responsable de la demande d’une vente aux enchères par division. Dans la procédure, le bien immobilier doit être désigné avec précision et la demande doit être accompagnée d’un certificat du registre foncier ( certificación ), dont découle le statut de copropriétaire du demandeur. Dans la demande, les conditions générales de l’enchère sont définies ; le demandeur peut y préciser, par exemple, qu’un certain prix minimum doit être atteint. De même, une évaluation de la valeur doit être présentée, cette évaluation jouant un rôle subordonné dans la procédure d’enchères de division, puisque les parties elles-mêmes ont le pouvoir de déterminer la valeur du bien.

Après le dépôt de la demande, le tribunal fixera une date pour la vente aux enchères. Dans une procédure de vente forcée électronique normale, 50 % de l’offre minimale doit être atteinte pour être acceptée. Cette disposition du code de procédure civile espagnol ne s’applique toutefois pas ici, car les intérêts des créanciers éventuels ne doivent pas être protégés. En général, il s’agit de faire en sorte que l’un des copropriétaires prenne la propriété exclusive de la propriété à la fin.

La vente aux enchères de division offre aux copropriétaires dont le partenariat a échoué une solution pour éviter des discussions interminables sur qui doit supporter les frais de fonctionnement et qui peut utiliser la maison. La procédure de forclusion électronique et l’enchère de division sont sans aucun doute des innovations importantes et on peut dire que l’intérêt pour les enchères de forclusion a sensiblement augmenté en conséquence. Traduit avec www.DeepL.com/Translator (version gratuite)

Quellenangabe:

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