Ein denkmalgeschütztes Objekt kann als Wohnimmobilie reizvoll sein. Ein solches Haus hat einen ganz besonderen Charme. Käufer müssen jedoch verschiedene Aspekte beachten, wenn sie bauliche Veränderungen vornehmen möchten. Bist Du Besitzer eines denkmalgeschützten Objekts in der Region Köln-Düsseldorf-Aachen, kann ein Verkauf aufgrund der steigenden Immobilienpreise lukrativ sein. Was Du dabei beachten solltest, erfährst Du in diesem Beitrag.

Informationen zum Denkmalschutz in Nordrhein-Westfalen

Damit ein Objekt als Denkmal gilt, muss dafür nach dem Denkmalschutzgesetz Nordrhein-Westfalen (DSchG NRW) öffentliches Interesse an der Erhaltung und Nutzung bestehen. Als Denkmäler gelten Sachen, Mehrheiten von Sachen und Teile von Sachen.

Ein Objekt ist ein Denkmal, wenn öffentliches Interesse aufgrund einer der folgenden Bedeutungen besteht:

  • erdgeschichtliche Bedeutung
  • Bedeutung für die Geschichte der Menschheit
  • kunst- und kulturgeschichtliche Bedeutung
  • Bedeutung für Städte und Siedlungen
  • Bedeutung für die Entwicklung von Arbeits- und Produktionsverhältnissen

Für die Erhaltung und Nutzung muss zusätzlich einer der folgenden Gründe erfüllt sein:

  • wissenschaftlicher Grund
  • städtebaulicher Grund
  • volkskundlicher Grund
  • künstlerischer Grund

Ein Baudenkmal ist ein Denkmal, das aus baulichen Anlagen oder Teilen von baulichen Anlagen besteht. Historische Ausstattungsstücke gehören zu einem Baudenkmal, wenn sie mit ihm eine Einheit von Denkmalwert bilden.

Gartendenkmäler sind Garten- oder Parkanlagen, Grünanlagen, Friedhöfe und sonstige Zeugnisse der Garten- und Landschaftsarchitektur. Bilden historische Ausstattungsstücke mit dem Gartendenkmal eine Einheit von Denkmalwert, gehören auch sie zum Gartendenkmal.

Wer ist für den Denkmalschutz in Nordrhein-Westfalen zuständig?

Für den Denkmalschutz in Nordrhein-Westfalen sind die Unteren Denkmalbehörden der Städte und der Landschaftsverband zuständig. Sie prüfen, ob ein Objekt ein Denkmal ist. Das Amt des Landschaftsverbandes Rheinland, abgekürzt LVR-Amt, ist zuständig für den Denkmalschutz und untersteht dem Landschaftsverband Rheinland (LVR).

Das LVR-Amt für Denkmalpflege im Rheinland ist mit der Beschreibung, Erforschung und Betreuung des Denkmalbestands in den Regierungsbezirken Köln und Düsseldorf beschäftigt. Es vermittelt der Öffentlichkeit dessen Wert.

Wie Du erfährst, ob ein Objekt unter Denkmalschutz steht

In der Denkmalliste für Nordrhein-Westfalen sind alle Objekte aufgeführt, die bereits auf ihre Merkmale als Denkmäler überprüft wurden und die Voraussetzungen erfüllen. Die Denkmalliste steht online zur Verfügung. Du erfährst auch bei der Unteren Denkmalbehörde der jeweiligen Kommune, ob ein Objekt ein Denkmal ist.

Darüber hinaus gilt für den Verkäufer eines Denkmals die Offenbarungspflicht. Er muss Auskunft darüber geben, ob sein Objekt unter Denkmalschutz steht.

Der Markt für Denkmalobjekte in Köln, Düsseldorf und Aachen

Nordrhein-Westfalen ist das bevölkerungsreichste Bundesland in Deutschland. Schon allein aufgrund seiner Größe bietet es eine beeindruckende Auswahl an denkmalgeschützten Immobilien. Investoren treffen auf mehr als 100.000 verschiedene Baudenkmäler. Attraktiv ist Nordrhein-Westfalen aufgrund der Lage am Rhein und der Nähe zu den Niederlanden, Belgien und Frankreich. Das Angebot mag umfangreich erscheinen, doch besteht auch eine hohe Nachfrage nach Denkmalobjekten.

Die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Denkmalobjekte in Köln, Düsseldorf und Aachen bieten ein hohes Wertsteigerungspotenzial.

In Nordrhein-Westfalen werden vorrangig Baudenkmäler gehandelt. Sie befinden sich in privatem und kommunalem Besitz, aber auch im Landes- und Bundeseigentum sowie im kirchlichen Eigentum. Darüber hinaus werden auch Gartendenkmäler gehandelt.

Rechtliche und bauliche Aspekte beim Verkauf und Kauf von Denkmalobjekten

Möchtest Du ein Denkmalobjekt verkaufen oder kaufen, musst Du rechtliche, aber auch bauliche Aspekte beachten. Es ist sinnvoll, dass Du Dich zuvor mit den verschiedenen Auflagen beschäftigst. Kaufst Du ein denkmalgeschütztes Objekt, bist Du verpflichtet, es zu erhalten.

Auflagen und Genehmigungen, die Du bei einem Denkmalobjekt beachten musst

Gilt ein Gebäude als Denkmal, so ist in der Regel nicht nur die Fassade geschützt. Ein Objekt ist in seiner Gesamtheit ein Denkmal. Das betrifft auch die erhaltenen historischen Strukturen und die Ausstattungsstücke im Inneren. Der Eintragungstext in der Denkmalliste informiert über den Schutzumfang des Objekts.

Die Denkmalbehörde kann Vorschriften bezüglich der Nutzung eines Denkmalobjekts erlassen. Sie kann beispielsweise den Umbau einer denkmalgeschützten Manufaktur und die Vermietung als Wohnraum untersagen. Auch kleinere Maßnahmen kann die Behörde untersagen, wenn das historische Gesamtbild verändert wird. Das kann auch die Errichtung von Zäunen sowie die Installation von Außenbeleuchtungen und Bewegungsmeldern betreffen.

Möchtest Du eine Veränderung an einem denkmalgeschützten Objekt vornehmen, benötigst Du eine Genehmigung der Denkmalbehörde oder des zuständigen Denkmalamtes. Um eine Genehmigung zu erhalten, stellst Du einen Antrag beim zuständigen Denkmalschutzamt oder bei der Baubehörde. Mit Deinem Antrag reichst Du Lagepläne, Bauzeichnungen und Fotos ein. Eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung gilt in der Regel vier Jahre lang. Die Erlaubnis erlischt, wenn die Baumaßnahmen in dieser Zeit nicht beginnen.

Ein Beispiel dafür ist eine energetische Sanierung eines denkmalgeschützten Objekts. Der Einbau einer Wärmepumpe oder einer Photovoltaikanlage wird nicht genehmigt, da das Gesamtbild der Immobilie verändert wird. Auch der Einbau von wärmegedämmten Fenstern ist nur dann möglich, wenn sich das Erscheinungsbild nicht verändert. Eine Wärmedämmung kann jedoch von innen erfolgen.

Risiken bei der Durchführung baulicher Maßnahmen ohne Genehmigung

Führst Du bauliche Maßnahmen an einem Denkmalobjekt ohne Genehmigung durch, droht in Nordrhein-Westfalen ein Bußgeld bis zu 500.000 Euro. Zusätzlich kann die Behörde einen Rückbau verlangen oder eine Enteignung vornehmen. Welche Strafen drohen, hängt vom Umfang der baulichen Maßnahmen und davon ab, ob das Objekt stark beschädigt wurde.

Pflichten eines Eigentümers

Bist Du Eigentümer eines denkmalgeschützten Objekts, bedeutet das nicht, dass Du überhaupt keine Veränderungen vornehmen darfst. Das DSchG NRW legt die Pflichten von Eigentümern fest. Eigentümer sind verpflichtet, das Denkmalobjekt im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und instand zu setzen. Der Eigentümer muss das Objekt sachgemäß behandeln und vor Gefährdung schützen.

Veränderungen können von Eigentümern vorgenommen werden, wenn sie der sinnvollen Nutzung und dem Erhalt des Denkmals dienen. Bei jeder Maßnahme besteht das Ziel darin, so viel wie möglich an historischer Substanz zu erhalten. Um unnötige tiefgehende Erneuerungen zu vermeiden, sind die Maßnahmen nach gründlicher Prüfung auf das Notwendige zu beschränken.

Steuerliche Vorteile beim Kauf von denkmalgeschützten Objekten

Der Staat hat ein großes Interesse am Erhalt denkmalgeschützter Immobilien. Daher bietet er für die Käufer denkmalgeschützter Objekte steuerliche Anreize. Der Wert einer Immobilie vermindert sich durch die Nutzung in jedem Jahr. Hier kommt die Denkmal-AfA (Absetzung für Abschreibung oder Denkmalschutz-Abschreibung) ins Spiel. Die Kosten für Sanierung und Modernisierung kannst Du über mehrere Jahre steuerlich absetzen.

Bei der Eigennutzung können die Kosten für Instandhaltung und Sanierung zu 90 Prozent, bei der Vermietung zu 100 Prozent abgeschrieben werden. Nach zehn Jahren kannst Du die Immobilie steuerfrei verkaufen