Construir y reconstruir en Mallorca

El siguiente artículo describe el marco legal y las consecuencias de la construcción y conversión de bienes inmuebles en las Islas Baleares.

1. el contrato de construcción
La ley española asigna el contrato de construcción a los contratos de trabajo. Hay diferentes tipos de contratos de construcción:

O bien el propietario desarrolla su tierra por sí mismo y utiliza un arquitecto, un contratista y un artesano de la construcción, o bien un promotor construye una propiedad en su tierra para venderla más tarde. Si el promotor vende la propiedad para financiar el proyecto de construcción incluso antes de que comience la construcción, esto se conoce como comprar la propiedad según el plan de construcción. Si vende la propiedad después de la finalización, se llama construcción «llave en mano».

El contenido de los contratos de construcción puede ser libremente acordado por las partes. En las Islas Baleares no es raro que los contratos para la construcción de viviendas unifamiliares o para trabajos importantes de conversión o renovación se concluyan verbalmente sin una especificación. A menudo, el contrato de construcción también se adjudica sobre la base de una estimación más o menos precisa.
Sin embargo, para evitar disputas posteriores, siempre se debe llamar a un abogado para que compruebe los contratos de construcción cuando se celebre un contrato de construcción. No acepte un contrato de construcción global, pero pida al arquitecto una lista de los oficios individuales (preparación del edificio, instalaciones sanitarias o pintura). Los trabajos de construcción no deben realizarse sin un acuerdo de precio fijo por escrito. Sin embargo, en la práctica, en lugar de un precio fijo, se suele estipular que el contratista reciba un porcentaje de la suma de la construcción (por ejemplo, el 15%) como salario.

2. la ejecución de los trabajos de construcción
Las partes involucradas en la construcción son:
– el primer arquitecto principal, que ha elaborado los planos y especificaciones de construcción y los planos de construcción. Él es el que comienza y completa la construcción.
– el segundo arquitecto técnico (el llamado «aparejador»), que se encarga de la supervisión de la construcción de hormigón y del control técnico.
– el contratista de la construcción, que es responsable de la ejecución de la construcción.
– el promotor, que adquiere un terreno no urbanizado para construir en él.

Cuando la obra está terminada, el arquitecto emite un certificado de que la construcción está finalmente terminada («certificación final de obra»).

Este documento es un requisito previo para la llamada cédula de habitabilidad («cédula de habilitad»), que es expedida por el Consell de Mallorca (Consejo Insular). Posteriormente, el municipio responsable expide la licencia de primera ocupación del inmueble.

3. presentación de una declaración de construcción nueva
La llamada «Declaración de obra nueva» consiste en que los edificios construidos en la propiedad o las ampliaciones o conversiones realizadas se inscriban en el registro de la propiedad con una descripción precisa y una indicación de su valor.
El registro se realiza sobre la base de una declaración de nueva construcción que debe ser presentada al notario público y registrada por él en una escritura pública. El registro de la propiedad debe ser informado de la existencia de un nuevo edificio. El nuevo edificio está sujeto a un impuesto sobre documentos del 1,2%, que se calcula sobre la base de su valor según la notarización.

La declaración de nueva construcción tiene importancia jurídica si la inscripción del edificio situado en la propiedad en el registro de la propiedad es un requisito previo necesario para las inscripciones posteriores. Por ejemplo, la inscripción de un derecho de usufructo no puede hacerse si no se desprende claramente del registro de la propiedad que existe un edificio.

Sin embargo, la declaración de un nuevo edificio tiene sobre todo una gran importancia práctica si la adquisición de bienes inmuebles se financia con una hipoteca. El comprador recibe una hipoteca de un banco español sólo si las inscripciones de la casa a gravar en el registro de la propiedad son correctas, es decir, en particular si la declaración de nueva construcción se inscribe en el registro de la propiedad. Traducido con la versión gratuita del Traductor de DeepL.