El actual derecho español de arrendamiento

Los inquilinos no tienen que ocuparse del derecho español de arrendamiento en Ibiza sólo cuando la terminación del contrato de arrendamiento es inminente, sino ya con cuestiones típicas como los gastos de reparación, los aumentos de alquiler o la asunción de gastos adicionales.

La ley de alquiler española data de 1994 y fue reformada hace cuatro años.

Desde junio de 2013, España ha introducido una serie de cambios en su ley de arrendamientos, con el fin de flexibilizarla y crear incentivos en el mercado de la vivienda. Por ejemplo, el plazo mínimo de los contratos de alquiler se ha reducido de 5 a 3 años.

No se prescribe ningún formulario para el contrato de alquiler, pero por razones de prueba se debe insistir en un contrato escrito. Es aconsejable indicar en el contrato de arrendamiento no sólo la dirección exacta y el número de metros cuadrados del inmueble, sino también su número de referencia catastral.

Los inquilinos no pueden evitar pagar un depósito. Como regla, se requiere un depósito de dos meses de alquiler. El depósito no puede ser deducido del alquiler. Por ejemplo, un inquilino no puede dejar de pagar el alquiler restante dos meses antes del final del contrato con referencia al depósito pagado al principio.

El derecho de arrendamiento español no reconoce un arrendamiento de duración indefinida. Esto limitaría demasiado el derecho de propiedad del propietario. Se considera que los contratos ilimitados se celebran por un año; desde junio de 2013, los contratos de alquiler a largo plazo son válidos por períodos de hasta tres años. En el caso de un contrato implícito de tres años, en el que ni el inquilino ni el propietario rescinden el contrato, el inquilino tiene derecho a permanecer un año más. De acuerdo con la ley, quien desee poner fin a la misma en caso de prórroga anual debe dar un preaviso de 30 días como mínimo. El inquilino o el propietario debe presentar un comprobante de recepción de la notificación de terminación. Por lo tanto, es esencial que se acuse recibo de la notificación de terminación o que se envíe la notificación de terminación en forma de un llamado «Burofax», una carta certificada a prueba de tribunales.

En España, a diferencia de muchos lugares del norte de Europa, no se hace distinción entre alquileres fríos y cálidos. El inquilino paga la electricidad, el gas y el agua dependiendo del consumo. Hay que distinguir entre otros gastos como el de jardinero, piscina o seguro. El propietario sólo puede transferir los gastos adicionales al inquilino si así se ha acordado expresamente en el contrato de alquiler. Esto también se aplica al impuesto anual sobre la propiedad (llamado «IBI»), que el propietario en Ibiza está encantado de pasar al inquilino.

Otro punto de discusión es la llamada compensación por inflación. El propietario puede establecer un ajuste anual de la tasa de inflación en el contrato. Esto se basa en el índice anual de precios al consumidor más recientemente publicado (el llamado «IPC»).

Cualquier reparación que pueda ser necesaria también crea un potencial de conflicto. En España se distingue si una reparación sirve para el mantenimiento de la propiedad o para la preservación de la habitabilidad. En este último caso, el propietario está obligado. En la práctica, sin embargo, la normativa no es tan clara: si, por ejemplo, la caldera se avería, entonces el inquilino y el propietario tendrían que llegar a un acuerdo.

Se advierte urgentemente a los inquilinos que no deben reducir los pagos de alquiler por daños sin consultar (palabra clave: reducción del alquiler). De acuerdo con la ley española, el inquilino tiene efectivamente una reclamación por daños y perjuicios, pero si el inquilino reduce el alquiler de forma independiente o incluso deja de pagar el alquiler por completo, corre el riesgo de que el propietario presente una demanda de desahucio y también de que demande el pago del alquiler pendiente.

El propietario puede declarar el uso propio y terminar el contrato de arrendamiento prematuramente. Esto sólo se aplica si se da al inquilino un preaviso de dos meses como mínimo y ha transcurrido al menos un año desde la conclusión del contrato.