La «licencia de primera ocupación» y la «cédula de habitabilidad

Antes de comprar una propiedad en Ibiza hay muchas cosas que considerar y comprobar: Desde el permiso de construcción hasta los gravámenes existentes en el registro de la propiedad, pasando por el pago de los impuestos correspondientes, etc.

La importancia de la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad es a menudo subestimada tanto por el vendedor como por el comprador.

En Ibiza, el permiso de primera ocupación es expedido por el municipio responsable de la primera ocupación y uso de una propiedad. Sin embargo, esto es así independientemente de si la propiedad es una nueva construcción o si la propiedad existente ha sido alterada o ampliada. Por consiguiente, en el segundo caso, las autoridades deben volver a expedir un permiso de ocupación por primera vez.

El permiso de primera ocupación no debe confundirse con la cédula de habitabilidad. A menudo existe la opinión equivocada de que se trata de un documento que sólo se requiere para la finalización de un nuevo edificio. La «cédula» es un documento emitido en Ibiza por el Consell Insular. Demuestra que un edificio utilizado para fines residenciales cumple los requisitos mínimos en cuanto a tamaño, instalaciones técnicas e instalaciones sanitarias. La «cédula» cumple así una función de control estatal, lo que ya se puede ver por el hecho de que las conexiones de agua y electricidad en los nuevos edificios sólo se pueden instalar si la «cédula» está presente.

Pero incluso si la «cédula» existió en un momento anterior y las conexiones existen, hay que saber que ésta tiene una duración de sólo 10 años y no es automáticamente prorrogada por las autoridades. Dependiendo del caso individual, la propiedad cae en una de las tres diferentes categorías de «cédula»:

-La «cédula» de primera ocupación es siempre necesaria cuando se termina un edificio por primera vez o cuando se han añadido partes del mismo. Además de la prueba de propiedad (extracto actual del registro de la propiedad), deben presentarse al Consejo de la Isla planos y fotografías firmados por un arquitecto, con datos catastrales. Además, se debe presentar el permiso de construcción y el certificado final de obra del arquitecto y del municipio.

-La «cedula», que se emite en caso de prórroga («cedula de renovacion»), debe ser solicitada después de diez años. En este caso, debe presentarse a las autoridades un extracto actual del registro de la propiedad, un plano del lugar firmado y fechado por el arquitecto, con los datos de la oficina catastral y fotografías de la propiedad. A través del certificado de renovación, la autoridad tiene la oportunidad de revisar las propiedades que pueden haber sido alteradas en los últimos diez años sin un permiso de construcción.

-Sólo se puede solicitar un certificado negativo («cedula de carencia») si la propiedad en cuestión fue construida antes del 1 de marzo de 1987. También en este caso debe presentarse a las autoridades un extracto reciente del registro de tierras como prueba de propiedad, junto con fotografías y un plano del lugar. Sin embargo, a diferencia de las otras dos solicitudes de cédula, basta con presentar un certificado («certificado de situación urbanística») que demuestre que el edificio se terminó antes del 1º de marzo de 1987 y que no se han realizado cambios estructurales en la propiedad desde entonces.

Como puede verse, la prórroga de una «cédula» caducada es particularmente importante para la venta prevista. La existencia de una «cédula» actualmente en vigor es también un requisito previo para obtener la licencia turística comercial para alquilar casas privadas en Ibiza.

Al comprar una propiedad «de segunda mano», el comprador debe tener siempre presente que la inscripción de un nuevo edificio en el registro de la propiedad no significa necesariamente que la «cédula» y el permiso de primera ocupación estén también disponibles. El notario no está obligado a exigir la presentación del permiso para la primera ocupación y la «cédula» cuando la declaración de un nuevo edificio se hace para una propiedad ya existente. Por lo tanto, cuando compre una propiedad en Ibiza, insista siempre en presentar estos documentos y compruebe lo que está comprando.