¿Qué costes soporta el vendedor al vender una propiedad en las Islas Baleares?

Si un residente o no residente vende su propiedad española en Ibiza, esto puede significar que ha realizado una ganancia de capital y una apreciación de capital, ambos gravables.

En principio, el vendedor está sujeto al impuesto municipal sobre las ganancias de capital («Plusvalía municipal»), a menos que el comprador y el vendedor acuerden otra cosa.

Sin embargo, según la jurisprudencia más reciente, ese acuerdo sólo es válido en determinadas condiciones. Además, el vendedor debe pagar el impuesto sobre la plusvalía de la venta de sus bienes inmuebles entre el momento de la compra y la venta («impuesto estatal sobre la plusvalía») si recibe un beneficio financiero como resultado.

Esto es tratado como un ingreso en la Ley del Impuesto sobre la Renta (IRPF) y se añade a sus otros ingresos.

Esto significa que hay que distinguir entre dos impuestos completamente diferentes cuando se gravan la plusvalía o las ganancias de capital de los bienes inmuebles:

– El impuesto estatal sobre la renta, que grava las ganancias de capital de la tierra y – si las hay – los edificios construidos en ella

– La municipalidad de Plusvalía, que grava el aumento del valor de los terrenos urbanos sin tener en cuenta las construcciones existentes

Como resultado de las concesiones fiscales para las adquisiciones realizadas antes del 31 de diciembre de 1986, cuanto más larga sea la adquisición, menor será el impuesto sobre la ganancia de capital. En el caso de Plusvalía, en cambio, cuanto más tiempo haya sido el cedente propietario del inmueble, más elevado es el impuesto, por lo que sólo se tienen en cuenta los últimos veinte años.

El impuesto sobre los beneficios español (estatal)

En lo que respecta al impuesto estatal sobre los beneficios, hay que distinguir entre residentes y no residentes. Para los no residentes en las Islas Baleares, el actual tipo impositivo sobre las ganancias de capital ha sido un uniforme del 19% desde principios de 2016.

Si un no residente transfiere un inmueble situado en las Islas Baleares, el comprador está obligado a retener una cantidad equivalente al 3% del precio de compra notarial y a abonarlo a la Agencia Tributaria en el plazo de un mes a partir de la escrituración del contrato de compraventa mediante el formulario correspondiente a favor del vendedor, y a continuación entregarle la prueba correspondiente. Si el vendedor no ha obtenido un beneficio en la venta, la oficina de impuestos reembolsará al vendedor, a petición de éste, la cantidad pagada o una cantidad parcial después de la deducción de posibles deudas fiscales.

Impuesto de Ganancias Municipales – «Plusvalía municipal

Por regla general, toda transmisión de terrenos urbanos sujeta al impuesto sobre la propiedad inmobiliaria (IBI) está gravada con el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos, el «Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana», llamado coloquialmente Plusvalía.
El impuesto se basa en el aumento del valor de los terrenos urbanos.

Esto significa que cuando compras un terreno construido, los edificios no están incluidos, sólo el terreno mismo. El impuesto se basa en el aumento real del valor durante los últimos veinte años antes de la transferencia. El cálculo del importe exacto del impuesto de Plusvalía elaborado por la administración municipal se basa en el llamado «Valor catastral». El valor catastral puede tomarse de la respectiva evaluación del impuesto sobre la propiedad del año anterior.

Los notarios están obligados a facilitar a la administración municipal competente una lista de todas las escrituras públicas que hayan legalizado, en la medida en que éstas contengan transacciones legales relevantes para el impuesto de Plusvalía.  Sin la correspondiente solicitud de la parte compradora o vendedora al municipio para el cálculo de la Plusvalía, la oficina del registro de la propiedad competente no inscribirá al nuevo propietario en la actualidad.

Si el vendedor del inmueble es un no-residente, el municipio puede solicitar directamente al comprador del inmueble al cobrar el impuesto de Plusvalía. Como resultado de esta situación legal, los municipios pueden hacer responsable al comprador, aunque éste no estuviera expresamente obligado a pagar el impuesto en la escritura pública de compraventa.