Neuerungen bei der Versteigerung von Immobilien

Im Jahre 2015 wurde die Teilungsversteigerung gesetzlich neu geregelt und ein elektronisches Zwangsversteigerungsverfahren für Immobilien eingeführt. Das Zwangsversteigerungsverfahren wird über das Portal des staatlichen Amtsblattes (Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado) auf elektronischem Wege durchgeführt und hat zum erklärten Ziel, einer größeren Öffentlichkeit die Teilnahme an Versteigerungen ohne persönlichen Anwesenheit zu ermöglichen.

Zu diesem Zwecke wurde eine Vielzahl von Vorschriften der spanischen Zivilprozessordnung (Ley de Enjuiciamiento Civil) abgeändert. Bieter können nunmehr unter bestimmen Voraussetzungen über das Portal aktiv an einer Zwangsversteigerung teilnehmen. Alle Bieter müssen sich vorher anmelden und sich per digitaler Unterschrift ausweisen können. Weitere Details zu den Teilnahmebedingungen findet man unter: https://subastas.boe.es/infoRegistro.php.

Der Bieter ist bei der Versteigerung verpflichtet, eine Bietersicherheit in Höhe von 5 % hinterlegen. Über das Portal kann der Bieter ergänzende Informationen wie das Wertgutachten erhalten.  24 Stunden nach Veröffentlichung der Zwangsversteigerung in dem Portal beginnt die elektronische Versteigerung. Es werden nun innerhalb einer Frist von 20 Kalendertagen Gebote entgegengenommen. Nach Beendigung der Versteigerung wird von Seiten des elektronischen Portals eine Mitteilung an das zuständige Gericht gemacht, in der der Meistbietende bekannt gegeben wird; aber auch alle weiteren Bieter werden aufgeführt.  Bieter können sich nämlich vorbehalten, dass ihr Angebot auch nach dem Zuschlag Aufrecht erhalten bleibt, falls der Meistbietende den von ihm gebotenen Betrag nicht fristgerecht in voller Höhe entrichtet.

Das Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (Ley de la Jurisdicción Voluntaria) bietet des Weiteren Miteigentümern, die sich zerstritten haben, die Möglichkeit, eine sog. Teilungsversteigerung zu beantragen. Das spanische Bürgerliche Gesetzbuch (Art. 400 des Codigo Civil) sieht vor, dass kein Miteigentümer gezwungen werden kann, in einer Miteigentümergemeinschaft zu bleiben. Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Teilung der gemeinsamen Sache verlangen.

Für den Antrag auf Teilungsversteigerung zuständig ist das Gericht, in welchem die Immobilie belegen ist. In dem Verfahren muss die Immobilie genau bezeichnet werden und dem Antrag muss ein Zertifikat des Grundbuchs (certificación) beigefügt werden, woraus sich die Miteigentümerstellung des Antragstellers ergibt.  In dem Antrag werden die Rahmenbedingungen der Versteigerung definiert, der Antragsteller kann hier beispielsweise festlegen, dass ein bestimmter Mindestpreis erzielt werden soll. Ebenso muss ein Wertgutachten vorgelegt werden, wobei dieses Gutachten im Teilungsversteigerungsverfahren eine untergeordnete Rolle spielt, da es ja die Parteien selber in der Hand haben, den Wert der Immobilie bestimmen.

Nach Einreichung des Antrages wird das Gericht einen Termin für die Versteigerung festlegen. In einem regulären elektronischen Zwangsversteigerungsverfahren muss 50 % des Mindestgebotes erreicht werden, damit ein Zuschlag erfolgen kann. Diese Vorschrift der spanischen Zivilprozessordnung kommt hier aber nicht zur Anwendung, da die Interessen von etwaigen Gläubigern nicht gewahrt werden müssen. In der Regel wird es so sein, dass einer der Miteigentümer am Ende das Alleineigentum der Immobilie übernimmt.

Die Teilungsversteigerung bietet Miteigentümern, deren Partnerschaft zerbrochen ist, einen Lösungsweg, um zu verhindern, dass man sich endlos darüber streitet, wer die laufenden Kosten tragen soll und wer das Haus nutzen kann. Das elektronische Zwangsversteigerungsverfahren und die Teilungsversteigerung sind ohne Frage wichtige Neuerungen und man kann feststellen, dass das Interesse an Zwangsversteigerungen dadurch merklich gestiegen ist.