Innovaciones en la subasta de inmuebles

En 2015, la subasta fraccionada fue reorganizada por ley y se introdujo un procedimiento de subasta electrónica obligatoria de bienes inmuebles. El procedimiento de venta forzosa se lleva a cabo electrónicamente a través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado y tiene el objetivo declarado de permitir que un público más amplio participe en las subastas sin presencia personal.

Para ello se han modificado algunas disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Los oferentes pueden ahora, bajo ciertas condiciones, participar activamente en una venta forzada a través del portal. Todos los licitadores deben registrarse con antelación y poder identificarse mediante una firma digital. Para más detalles sobre las condiciones de participación, véase https://subastas.boe.es/infoRegistro.php.

El oferente está obligado a depositar una garantía de licitación del 5% en la subasta. El licitador puede obtener información adicional, como el informe de valoración, a través del portal. 24 horas después de la publicación de la subasta obligatoria en el portal, comienza la subasta electrónica. Las ofertas se aceptan ahora en un plazo de 20 días naturales. Una vez finalizada la subasta, el portal electrónico enviará una notificación al tribunal competente, en la que se anunciará el mejor postor; pero también se enumerarán todos los demás postores. Los licitadores pueden reservarse el derecho de retener sus ofertas incluso después de que se haya ganado la subasta, si el mejor postor no paga el importe total de sus ofertas a tiempo.

La Ley de la Jurisdicción Voluntaria ofrece también a los copropietarios que se encuentren en litigio la posibilidad de solicitar la llamada subasta de división. El Código Civil español (Art. 400 del Código Civil) estipula que ningún copropietario puede ser obligado a permanecer en una comunidad de copropietarios. Cada copropietario puede solicitar la división de la propiedad común en cualquier momento.

El tribunal en el que se encuentra la propiedad es responsable de la solicitud de una subasta de división. En el procedimiento, el inmueble debe ser designado con precisión y la solicitud debe ir acompañada de un certificado del registro de la propiedad (certificación), del que se deriva la condición de copropietario del solicitante. En la solicitud se definen las condiciones generales de la subasta; el solicitante puede especificar aquí, por ejemplo, que se debe alcanzar un determinado precio mínimo. Asimismo, debe presentarse una tasación de valor, por lo que esta tasación desempeña un papel subordinado en el procedimiento de subasta de división, ya que las propias partes tienen la facultad de determinar el valor del bien.

Una vez presentada la solicitud, el tribunal fijará una fecha para la subasta. En un procedimiento de venta electrónica forzada regular, se debe alcanzar el 50% de la oferta mínima para ser aceptada. Sin embargo, esta disposición del Código de Procedimiento Civil español no se aplica aquí, porque no es necesario proteger los intereses de los acreedores. Por lo general, será así que uno de los copropietarios se hace cargo de la única propiedad al final.

La subasta de la división ofrece a los copropietarios cuya sociedad ha roto una solución para evitar discusiones interminables sobre quién debe asumir los gastos de funcionamiento y quién puede utilizar la casa. El procedimiento electrónico de ejecución de hipotecas y la subasta por división son sin duda innovaciones importantes y puede decirse que el interés por las subastas de ejecución de hipotecas ha aumentado notablemente como resultado de ello. Traducido con la versión gratuita del Traductor de DeepL.