L’impôt local sur les gains en capital (« plusvalía municipal »)

Il n’y a guère de terme dans le langage juridique espagnol qui soit aussi mal compris que celui de « plusvalía ». Cela commence par le fait que le terme plusvalía ne se trouve pas dans les textes juridiques espagnols.

Le terme correct est le suivant : Taxe sur l’augmentation de la valeur des terrains à bâtir aménagés (« Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana »).

Il s’agit d’une taxe municipale sur l’augmentation de la valeur des terrains (mais pas des structures) depuis le dernier transfert. La plusvalía est souvent confondue avec l’impôt sur le revenu du vendeur (« IRPF »). L’impôt d’État sur le revenu sert à taxer le bénéfice réalisé sur la vente, c’est-à-dire la différence entre le prix d’achat et le prix de vente selon l’acte notarié de vente. La base de calcul de la plusvalía, en revanche, est la valeur du terrain et les taux d’imposition fixés dans les statuts municipaux.

La plusvalía est due à chaque transfert de propriété d’un bien immobilier soumis à l’impôt foncier ( IBI) et la période d’évaluation maximale est de 20 ans. La plusvalue s’applique également aux héritages et aux donations, bien que la plupart des règlements municipaux d’Ibiza prévoient une réduction d’impôt (« bonificación ») de 95 % en cas de succession d’héritiers de 1er ordre (parents, enfants).

Le point de départ du calcul de la plusvalía est la valeur cadastrale (« val catastral »), qui peut être facilement lue à partir de la dernière évaluation de l’impôt foncier. La valeur cadastrale est divisée en valeur du terrain (« val del suelo ») et en valeur des superstructures (« val de construcción »), ces deux valeurs constituant ensemble la valeur cadastrale. À Ibiza City, la valeur cadastrale a été augmentée pour la dernière fois de manière significative en 2012. Afin d’éviter que les propriétaires ne soient surpris par cette augmentation drastique d’une année sur l’autre, la taxe est calculée sur une base liquidable, qui augmente chaque année. La dixième année de l’augmentation, la valeur cadastrale est alors utilisée intégralement pour l’imposition (à Ibiza City en 2021).

En termes simples, la valeur du terrain est multipliée par un facteur à définir par la municipalité, en fonction du nombre d’années écoulées depuis le dernier changement de propriétaire du bien. Il en résulte une base d’imposition correspondante, qui à son tour, en appliquant un taux d’imposition municipal, entraîne l’obligation fiscale. Un exemple de la municipalité de San Josep illustrera ce principe : La valeur du terrain est de 13 642,79 €, 20 ans se sont écoulés depuis la dernière cession, le coefficient de la municipalité de San Josep est de 2,2 %, le taux d’imposition est de 20 %. Cela donne les exemples de calcul suivants : 2,2% de 13 642,79 € = 300,14 € X 20 ans = 6 002,83 €, dont 20% = 1 200,57 € plusvalía doivent donc être payés.

La plusvalue est, de par la loi, payée par le vendeur. Il arrive que le vendeur tente de la faire payer à l’acheteur, bien que la jurisprudence espagnole ait statué qu’il n’est pas permis de transférer la plusvalue à l’acheteur. Il est donc logique d’imposer explicitement dans le contrat le paiement de la plusvalue du côté du vendeur. Tous les notaires sont tenus d’informer l’administration municipale des actes enregistrés qui pourraient faire l’objet de la plusvalía. Selon une décision de la Direction générale (BOE 26 janvier 2018), il est nécessaire que la municipalité confirme la réception de l’acte notarié au notaire. La municipalité n’effectuant normalement aucune transaction, il est d’autant plus important que les parties notifient à leur tour la procédure de transfert à la municipalité dans les 30 jours suivant l’authentification. Depuis quelques années, les registres fonciers ne sont autorisés à inscrire les modifications de la loi que si au moins la demande de règlement de la plusvalia a été soumise à la municipalité concernée.