El impuesto local sobre las ganancias de capital («plusvalía municipal»)

Apenas hay un término en el lenguaje jurídico español tan mal entendido como la «plusvalía». Comienza por el hecho de que el término plusvalía no se encuentra en los textos legales españoles.

El término correcto es el siguiente: Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

Se trata de un impuesto municipal sobre el aumento del valor de la tierra (pero no de las estructuras) desde la última transferencia. La plusvalía se confunde a menudo con el impuesto sobre la renta del vendedor («IRPF»). El impuesto estatal sobre la renta se utiliza para gravar el beneficio obtenido en la venta, es decir, la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta según la escritura notarial de venta. La base para el cálculo de la plusvalía, por otra parte, es el valor de la tierra y los tipos impositivos establecidos en los estatutos municipales.

La plusvalía se debe en cada transferencia de propiedad de un inmueble que esté sujeto al impuesto sobre la propiedad (IBI) y el período máximo de evaluación es de 20 años. La plusvalía se aplica también a las herencias y donaciones, aunque la mayoría de las ordenanzas municipales de Ibiza prevén una reducción de impuestos («bonificación») del 95% en el caso de la herencia de herederos de primer orden (padres, hijos).

El punto de partida para el cálculo de la plusvalía es el valor catastral («valor catastral»), que se puede leer fácilmente en la última tasación del impuesto sobre la propiedad. El valor catastral se divide en el valor del suelo y el valor de las superestructuras, ambos valores juntos constituyen el valor catastral. En la ciudad de Ibiza, el valor catastral se incrementó significativamente por última vez en 2012. Para evitar que los propietarios se vean sorprendidos por este drástico aumento de un año a otro, el impuesto se calcula sobre una base liquidable, que aumenta cada año. En el décimo año del aumento, el valor catastral se utiliza entonces en su totalidad para los impuestos (en la ciudad de Ibiza en 2021).

En términos simples, el valor de la tierra se multiplica por un factor que será definido por el municipio, en función del número de años transcurridos desde el último cambio de propiedad del inmueble. Esto da lugar a una base impositiva correspondiente, que a su vez, al aplicar un tipo impositivo municipal, da lugar a la obligación tributaria. Un ejemplo del municipio de San Josep ilustrará el principio: El valor del terreno es de 13.642,79 euros, han pasado 20 años desde la última transferencia, el coeficiente del municipio de San Josep es del 2,2%, el tipo impositivo es del 20%. Esto da como resultado los siguientes ejemplos de cálculo: 2,2% de 13.642,79 euros = 300,14 euros X 20 años = 6.002,83 euros, de los cuales el 20% = 1.200,57 euros plusvalía por lo tanto debe ser pagado.

La plusvalía es por ley a ser pagada por el vendedor. Ocasionalmente el vendedor intenta cargarlo al comprador, aunque la jurisprudencia española ha dictaminado que no está permitido transferir la plusvalía al comprador. Por lo tanto, tiene sentido imponer explícitamente el pago de la plusvalía por parte del vendedor en el contrato. Todos los notarios están obligados a informar a la administración municipal de las escrituras registradas que podrían estar sujetas a la plusvalía. Según una decisión de la Dirección General (BOE 26 de enero de 2018), es necesario que el municipio confirme la recepción de la escritura notarial al notario. Dado que el municipio no suele realizar ninguna transacción, ahora es más importante que las partes, a su vez, notifiquen al municipio el proceso de transferencia en un plazo de 30 días a partir de la notarización. Desde hace algunos años, en los registros de propiedad sólo se permite la inscripción de cambios en la ley si al menos la solicitud de asentamiento de la plusvalía se ha presentado al municipio correspondiente.