Pourquoi le permis militaire espagnol est toujours important pour les étrangers de l’UE !

Saviez-vous qu’un citoyen canadien peut facilement acheter un penthouse dans le centre d’Ibiza, mais que ce même Canadien ne peut acheter une finca à quelques kilomètres à l’intérieur de l’île que si le ministère de la défense a expressément approuvé le projet ?

Le fait qu’un étranger de l’UE ne puisse acquérir des terrains non bâtis (« suelo rustico ») à Ibiza qu’après avoir obtenu un permis militaire est dû à une loi datant de 1975 et a des effets concrets sur la rédaction des contrats de propriété. Comme les îles Baléares appartiennent à la zone militaire espagnole ( zona militar ), le ministère espagnol de la défense ( Ministerio de Defensa ) a son mot à dire dans l’installation des étrangers de l’UE à Ibiza. L’obtention du permis militaire est une condition obligatoire pour la validité civile du contrat d’achat. Si le permis militaire n’est pas disponible au moment de l’acte notarié, le notaire refusera de signer l’acte de vente. L’inscription du nouveau propriétaire dans le registre foncier sera donc impossible sans autorisation.

Cette situation touche environ 1 500 municipalités dans toute l’Espagne, qui sont situées dans des zones définies par la loi de 1975, dites « zones d’accès restreint pour les étrangers ». Les restrictions s’appliquent exclusivement aux terrains non bâtis, mais pas aux terrains à bâtir bâtis (« suelo urbano »).   Après l’adhésion de l’Espagne à la Communauté européenne, les citoyens de l’Union européenne actuelle ont été mis sur un pied d’égalité avec les Espagnols et sont depuis lors dispensés de demander un permis militaire au ministère de la défense. Il en va de même pour les pays qui ne font pas partie de l’UE mais qui font partie de l’espace Schengen (Islande, Norvège et Suisse). Le règlement touche également les personnes morales :  Par exemple, si une société à responsabilité limitée espagnole (« Sociedad Limitada ») souhaite acquérir un bien immobilier, la proportion d’actions appartenant à des personnes physiques n’appartenant pas à l’UE ou à l’espace Schengen ne peut dépasser 50 %. La question est actuellement complètement ouverte quant à ce qui s’appliquera aux citoyens britanniques à l’avenir au cas où le Royaume-Uni quitterait l’UE (« Brexit »). En l’absence d’un accord avec l’UE, un acheteur anglais devra-t-il à l’avenir demander un permis militaire s’il a l’intention d’acheter un terrain non aménagé à Ibiza ?

Pour demander un permis militaire, un acheteur potentiel australien, américain ou russe doit donc s’assurer que, dans le cas d’un contrat préliminaire privé pour une propriété à la campagne, il s’accorde avec le vendeur sur le délai le plus long possible jusqu’à l’enregistrement notarié. Malheureusement, dans certains cas, il est impossible de prédire à quelle vitesse l’étranger de l’UE obtiendra son permis militaire : selon la taille de la propriété, la procédure d’obtention du permis peut prendre 4 mois.

En règle générale, les documents suivants doivent être présentés aux autorités :
– Une copie certifiée conforme du passeport du demandeur
– Un certificat de police de son pays d’origine
– Une carte topographique indiquant la distance qui sépare le bien de la base militaire la plus proche
– La description exacte du bien immobilier selon le registre foncier et le bureau du cadastre

En résumé, je ne pense pas qu’il soit logique aujourd’hui qu’il y ait plus de 1 500 municipalités en Espagne qui, pour des raisons de sécurité nationale, sont considérées comme des zones d’accès restreint pour les étrangers de l’UE. L’achat de terrains non bâtis à Ibiza ne doit pas être soumis au contrôle du ministère de la défense. Si nécessaire, une procédure d’autorisation différenciée pourrait être introduite sur la base de critères objectifs et prévisibles.