Que faut-il prendre en compte dans la déclaration notariée d’une nouvelle construction ?

Il y a seulement 30 ans, il n’existait que quelques normes juridiques pour la déclaration de construction neuve en Espagne. Les conditions pour l’inscription de la déclaration notariée de nouvelle construction dans le registre foncier ne pouvaient guère être remplies.

Une explication peut être trouvée dans le fait qu’il existe un principe dans le Code civil espagnol selon lequel le propriétaire du terrain est également le propriétaire des structures qui lui sont fermement liées. Cela garantit que lorsqu’un terrain est vendu, la propriété des différentes parties du bâtiment est également transférée à l’acheteur.

Par conséquent, de nombreux propriétaires craignant les coûts liés à l’inscription au registre foncier ont volontairement renoncé à l’enregistrement de nouveaux bâtiments dans le passé. Cependant, depuis les années 1990, la nouvelle déclaration de construction a été constamment mise à jour par la loi et aujourd’hui, il existe une loi indépendante en plus des règlements du gouvernement central des Baléares. Cela signifie qu’il est désormais presque impossible d’utiliser un bien immobilier sans enregistrer la déclaration de nouvelle construction. Ces dernières années en particulier, les exigences juridiques et administratives pour la déclaration de nouvelle construction sont devenues encore plus difficiles. Par exemple, une déclaration de nouvelle construction est une exigence obligatoire pour le raccordement d’un nouveau bâtiment au réseau public d’électricité et d’eau.

Aux Baléares, les documents suivants doivent être présentés pour la certification d’une déclaration de nouvelle construction : l’original du permis de construire (licencia de obra), le certificat de l’architecte avec signature attestant que la construction a été achevée (certificado final de obra del arquitecto), les données de localisation GPS de la propriété (datos georeferenciados, dans ce cas un architecte technique doit préparer un CD-ROM qui est remis au registre foncier), le certificat final de fin de travaux de la municipalité (certificado final de obra del Ayuntamiento), le certificat d’habitabilité (cédula de habitabilidad), la licence d’occupation initiale (licencia de primer ocupación), qui doit être demandée à la municipalité compétente une fois la cédula obtenue, le registre des bâtiments (libro de edificio), la police d’assurance décennale (seguro decenal) et le certificat de performance énergétique (certificado de eficiencia energética)

Les documents ci-dessus doivent être présentés en original au notaire. La première copie notariée de l’acte sera accompagnée de copies certifiées conformes de tous les documents.  Ce qu’on appelle le bulletin (boletin) ne prend une grande importance qu’après l’enregistrement de la déclaration de nouvelle construction. Il s’agit d’un certificat de réception technique délivré par des artisans établis, qui est à son tour une condition préalable au raccordement de l’électricité et de l’eau aux services publics. La certification notariale d’une déclaration de nouvelle construction est taxée d’un droit de timbre de 1,2% sur la valeur indiquée dans le certificat de la nouvelle construction.

Un cas particulier est la déclaration d’un nouveau bâtiment en construction (obra nueva en construcción). Dans ce cas, un architecte confirme que le permis de construire et les documents de planification correspondent. La déclaration de nouvelle construction est ensuite inscrite au registre foncier en fonction de l’avancement de la construction (exemple : 30% de la construction est déjà achevée et est inscrite au registre foncier). En règle générale, ce type de déclaration de nouvelle construction est utilisé pour la construction de lotissements.

En résumé, on peut dire qu’au fil du temps, les exigences relatives à l’enregistrement d’une déclaration de nouvelle construction ont été constamment étendues. Il ne s’agit donc plus d’une simple déclaration volontaire du propriétaire d’un bien immobilier. Il faut plutôt fournir un certain nombre de preuves et remplir des conditions et consulter l’avis d’un expert pour la préparation de la déclaration notariée de nouvelle construction et son inscription au registre foncier.