¿Qué se debe tener en cuenta en la declaración notarial de nueva construcción?

Hace sólo 30 años, sólo había unas pocas normas legales para la declaración de obra nueva española. Las condiciones para la inscripción de la declaración notarial de nueva construcción en el registro de la propiedad difícilmente podrían cumplirse.

Una explicación se encuentra en el hecho de que existe un principio en el Código Civil español según el cual el propietario del terreno es también propietario de las estructuras que están firmemente conectadas a él. Esto asegura que cuando se vende un terreno, la propiedad de las partes individuales del edificio también se transfiere al comprador.

Como resultado, muchos propietarios que temían los costos asociados con la inscripción en el registro de tierras renunciaron voluntariamente a la inscripción de nuevos edificios en el pasado. Sin embargo, desde el decenio de 1990, la declaración de obra nueva ha sido actualizada constantemente por ley y hoy en día existe una ley independiente además de la normativa del gobierno central en las Islas Baleares. Esto significa que ahora es casi imposible usar una propiedad sin registrar la declaración de nueva construcción. Especialmente en los últimos años, los requisitos legales y administrativos para la declaración de nuevas construcciones se han vuelto aún más difíciles. Por ejemplo, la declaración de nueva construcción es un requisito obligatorio para conectar un nuevo edificio a la red pública de electricidad y agua.

En las Islas Baleares se deben presentar los siguientes documentos para la certificación de una declaración de nueva construcción: el permiso de construcción original (licencia de obra), el certificado del arquitecto con firma que atestigua que la construcción ha sido completada (certificado final de obra del arquitecto), los datos de localización GPS de la propiedad (datos georeferenciados, en este caso un arquitecto técnico debe preparar un CD-ROM que se entrega al registro de la propiedad), el certificado final de obra del Ayuntamiento, la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación, que debe solicitarse al municipio competente una vez obtenida la cédula, el libro de edificio, el seguro decenal y el certificado de eficiencia energética

Los documentos anteriores deben ser presentados en original en la notaría. La primera copia notarial de la escritura irá acompañada de copias certificadas de todos los documentos.  El llamado boletín (boletin) sólo adquiere gran importancia después de que se haya registrado la declaración de nueva construcción. Se trata de un certificado de aceptación técnica de artesanos establecidos, que a su vez es un requisito previo para la conexión de la electricidad y el agua a los servicios públicos. La certificación notarial de una declaración de nueva construcción está gravada con un impuesto de timbre del 1,2% sobre el valor especificado en el certificado de nueva construcción.

Un caso especial es la declaración de un nuevo edificio en construcción. En este caso, un arquitecto confirma que el permiso de construcción y los documentos de planificación se corresponden. La declaración de nueva construcción se inscribe entonces en el registro de la propiedad según el progreso de la construcción (ejemplo: el 30% de la construcción ya ha sido terminada y está inscrita en el registro de la propiedad). Por lo general, este tipo de declaración de nueva construcción se utiliza para la construcción de urbanizaciones.

En resumen, puede decirse que con el paso del tiempo, los requisitos para el registro de una declaración de nueva construcción se han ido ampliando constantemente. Por lo tanto, ya no se trata de una simple declaración voluntaria del propietario de un bien. Más bien, deben aportarse una serie de pruebas y condiciones y debe consultarse el asesoramiento de un experto para la preparación de la declaración notarial de nueva construcción y su inscripción en el registro de la propiedad.