Quel est l’objectif du protocole de visite (« hoja de visita ») lors d’une inspection de propriété ?

Quel est l’objectif du protocole de visite (« hoja de visita ») lors d’une inspection de propriété ?

Lorsqu’un agent immobilier visite une propriété à Ibiza avec un acheteur potentiel, un protocole de la visite est généralement signé, en espagnol « hoja de visita ». L’agent et l’acheteur doivent tous deux savoir à quoi sert ce protocole.

Certains agents immobiliers profitent de l’occasion pour imposer des obligations supplémentaires à l’acheteur potentiel de la propriété dans le cadre de ce protocole. Par exemple, une « hoja de visita » typique peut comprendre une clause qui oblige l’acheteur à payer une partie de la commission de l’agent si la vente est réussie. Une telle clause est-elle valable ?

Tout d’abord, le protocole de visite enregistre simplement par écrit qu’un bien immobilier particulier à vendre a été visité par un acheteur potentiel auprès d’un agent immobilier. En cas de doute, le protocole de visite sert de preuve à l’agent immobilier dans l’affirmation ultérieure de sa commission de courtage.

Un exemple devrait illustrer ce point : Un agent immobilier signe un contrat de courtage avec le propriétaire d’une maison à Ibiza. Après avoir visité le bien avec un acheteur potentiel qui a signé le protocole de visite, le vendeur et l’acheteur certifient la vente notariée dans le dos de l’agent immobilier. Si l’agent immobilier demande maintenant au vendeur de payer sa commission, il prétendra, par exemple, qu’il n’a pas donné les clés de la propriété à des tiers et que c’est lui qui a montré la propriété aux acheteurs potentiels. Dans ce cas, l’agent immobilier utilise la signature de l’acheteur réel dans le protocole de visite pour prouver ses activités de courtage, afin de faire valoir sa demande de paiement de la commission de courtage devant le tribunal, si nécessaire, en l’absence d’accord avec le vendeur.

Toutefois, la simple signature du protocole de visite (« hoja de visita ») par l’acheteur ne constitue pas une obligation contractuelle envers l’agence immobilière et doit donc être distinguée d’un contrat de courtage (« hoja de encargo »). Le contrat de courtage est généralement conclu entre le vendeur et l’agent immobilier, de sorte que seul le vendeur, et non l’acheteur, est tenu de payer les frais de courtage. En outre, de nombreux tribunaux considèrent comme une pratique trompeuse le fait qu’un protocole de visite contienne des obligations contractuelles. C’est précisément pour cette raison que les clauses contractuelles plus étendues du protocole de visite sont généralement considérées comme nulles et non avenues aux dépens de l’acheteur.

Si, exceptionnellement, l’acheteur s’engage à payer les frais de courtage parce que, par exemple, il recherche un bien spécifique dans un endroit précis, un contrat de courtage doit être signé entre l’acheteur et le courtier contenant les principales conditions contractuelles. Une autre possibilité est que l’acheteur ou le vendeur soit obligé de payer les frais de courtage dans le contrat d’achat privé écrit. Dans ce cas, les parties ne peuvent prétendre ultérieurement qu’elles n’ont pas été informées de leur obligation de payer les frais de courtage, car cette obligation découle déjà du contrat de vente sous seing privé.

Toute personne qui engage un agent immobilier à Ibiza doit également savoir ce qui suit : Le contrat de courtage n’est pas réglementé par la loi en Espagne et peut être structuré différemment dans le détail. En règle générale, le vendeur, en tant que client en Espagne, supporte les frais de courtage. Dans la pratique juridique, cependant, les frais de courtage sont inclus dans le prix de vente. La commission du courtier est généralement de 5 à 6 % du prix de vente. Les frais de courtage sont généralement dus lors de la conclusion du contrat de notaire. Pour environ 1 % du prix d’achat, l’acheteur bénéficie d’une sécurité juridique lors de l’achat d’un bien immobilier grâce à des conseils juridiques.