¿Cuál es el propósito del protocolo de visita («hoja de visita») durante una inspección de la propiedad?

¿Cuál es el propósito del protocolo de visita («hoja de visita») durante una inspección de la propiedad?

Cuando un agente inmobiliario visita una propiedad en Ibiza con un posible comprador, se suele firmar un protocolo de la visita, en la «hoja de visita» española. Tanto el agente como el comprador deben saber para qué sirve este protocolo.

Algunos agentes inmobiliarios aprovechan la oportunidad para imponer otras obligaciones al posible comprador de la propiedad en este protocolo. Por ejemplo, una típica «hoja de visita» puede incluir una cláusula que obliga al comprador a pagar parte de la comisión del agente si la venta tiene éxito. ¿Es válida esa cláusula?

En primer lugar, el protocolo de visita simplemente registra por escrito que una propiedad en venta ha sido vista por un posible comprador con un agente inmobiliario. En caso de duda, el protocolo de la visita sirve como prueba para el agente inmobiliario en la posterior afirmación de su comisión de intermediación.

Un ejemplo debería ilustrar esto: Un agente inmobiliario firma un acuerdo de corretaje con el propietario de una casa en Ibiza. Después de ver la propiedad con un posible comprador que ha firmado el protocolo de visita, el vendedor y el comprador certifican la venta notarial a espaldas del agente inmobiliario. Si el agente inmobiliario pide ahora al vendedor que pague su comisión, éste alegará, por ejemplo, que no ha entregado las llaves de la propiedad a terceros y que es él quien ha mostrado la propiedad a los posibles compradores. En este caso, el agente inmobiliario utiliza la firma del comprador real en el protocolo de visita para demostrar sus actividades de corretaje, a fin de hacer valer su reclamación de pago de la comisión de corretaje ante los tribunales, si es necesario, en ausencia de un acuerdo con el vendedor.

Sin embargo, la mera firma del protocolo de visita («hoja de visita») por parte del comprador no constituye una obligación contractual con la agencia inmobiliaria y, por lo tanto, debe distinguirse de un acuerdo de corretaje («hoja de encargo»). El acuerdo de corretaje se celebra normalmente entre el vendedor y el agente inmobiliario, de modo que sólo el vendedor y no el comprador está obligado a pagar los honorarios de corretaje. Además, muchos tribunales consideran que es una práctica engañosa cuando un protocolo de visita contiene obligaciones contractuales. Precisamente por esta razón, las cláusulas contractuales más extensas del protocolo de visita suelen considerarse nulas y sin efecto a expensas del comprador.

Si, excepcionalmente, el comprador se compromete a pagar los honorarios de corretaje porque, por ejemplo, está buscando una propiedad específica en un lugar determinado, deberá firmarse un acuerdo de corretaje entre el comprador y el corredor que contenga las principales condiciones contractuales. Otra posibilidad es que el comprador o vendedor esté obligado a pagar la comisión de corretaje en el contrato privado de compraventa escrito. En este caso, las partes no pueden alegar posteriormente que no fueron informadas de su obligación de pagar los honorarios de corretaje, ya que esta obligación ya se deriva del contrato privado de venta.

Cualquiera que contrate a un agente inmobiliario en Ibiza también debe tener en cuenta lo siguiente: El contrato de corretaje no está regulado por la ley en España y puede estructurarse de forma diferente en los detalles. Por lo general, el vendedor, como cliente en España, asume los gastos de corretaje. Sin embargo, en la práctica jurídica, los honorarios de corretaje están incluidos en el precio de venta. La comisión del corredor suele ser del 5% al 6% del precio de venta. Los honorarios de los corredores suelen pagarse al concluir el contrato notarial. Por aproximadamente el 1 % del precio de compra, el comprador recibe seguridad jurídica a través de un asesoramiento legal en la compra de bienes raíces.