Quel est l’objectif du registre foncier espagnol (Registro de la Propiedad) ?

Même un profane en droit connaît l’importance du registre foncier lors de l’achat d’une propriété à Ibiza. Les informations contenues dans ce registre public sur les propriétés et les terrains enregistrés sont de nature publique (« fé publica ») et, contrairement aux contrats d’achat de propriété privée, peuvent être utilisées contre tout tiers et sont accessibles à tous sans restriction.

En fournissant le nom d’un propriétaire immobilier, un consultant est généralement en mesure d’obtenir un extrait dit « nota simple » du registre foncier (« nota simple ») du bien immobilier en question dans un délai très court. Cependant, l’extrait historique complet du registre foncier (« certificación ») n’est pas aussi facile à lire que la « nota simple ». Les inscriptions telles que l’achat ou la vente d’un bien immobilier ou la constitution ou la résiliation d’une hypothèque sont inscrites consécutivement. En outre, les notes marginales (« notas marginales ») doivent être respectées. Comme aucun acte n’est conservé au registre foncier, le contenu essentiel des actes présentés au registre foncier doit être inscrit directement dans le registre. Cela rend les extraits historiques du cadastre très étendus et assez confus.

Les plans ne sont pas conservés dans le registre foncier. Les informations sur l’emplacement, la taille et les limites d’un terrain sont fournies en fonction des conditions locales, comme le nom des rues ou des voisins, et ne sont donc pas toujours très précises. En particulier dans le cas d’une propriété non bâtie (« rustico »), il est intéressant de faire appel à un géomètre (« topografo ») pour obtenir les mesures exactes de la propriété avant l’achat et même de joindre ce plan topographique en annexe au contrat. En Espagne, il existe un bureau du cadastre (« catastro ») situé dans les municipalités responsables respectives, mais il n’a généralement pas de plans vraiment fiables. Depuis une modification de la loi, le bureau du cadastre exige un CD-ROM réalisé par un topographe pour les déclarations notariales de nouvelles constructions, qui contient les données clés les plus importantes et la localisation exacte de la propriété ( coordenadas georreferenciadas).

À Ibiza, le notaire et le juge du registre foncier (ci-après dénommé « le greffier ») sont les principaux acteurs du processus d’enregistrement : le notaire certifie les déclarations des parties et le greffier procède à l’inscription au registre foncier.  Le greffier est tenu de vérifier la forme, le fond et le contenu de chaque acte enregistré par le notaire. Si l’officier d’état civil a des objections à l’égard de l’acte qui lui est présenté, il peut refuser l’enregistrement et rédiger une note (« calificación ») indiquant les raisons exactes pour lesquelles il refuse provisoirement l’enregistrement. Normalement, il est possible de remédier aux déficiences identifiées par le greffier. Toutefois, selon les circonstances, il peut être nécessaire de faire appel à nouveau au notaire et de rédiger un document complémentaire pour remédier aux défauts identifiés par le greffier.

Le notaire espagnol doit commander un extrait courant du registre foncier de la finca avant d’enregistrer un contrat d’achat de propriété au bureau du registre foncier responsable. À partir du moment où le bureau du cadastre envoie la « nota simple » actuelle, une période de 10 jours commence, ce qui équivaut à un bloc du cadastre. Si le contrat d’achat notarié n’est pas enregistré dans ces 10 jours, l’extrait du registre foncier demandé par le notaire expire. Malheureusement, contrairement au registre du commerce, par exemple, les notaires n’ont pas accès quotidiennement aux données disponibles au bureau du registre foncier, mais dépendent de la coopération de ce dernier. Après l’authentification, le notaire informe immédiatement le registre foncier du transfert de propriété et une nouvelle période de blocage de 60 jours commence, pendant laquelle l’acheteur peut soumettre l’acte au registre foncier après avoir payé les taxes.