¿Cuál es el propósito del Registro de la Propiedad español?

Incluso un lego en la materia sabe la importancia del registro de la propiedad cuando se compra una propiedad en Ibiza. La información contenida en este registro público sobre las propiedades y tierras registradas es de confianza pública («fé pública») y, a diferencia de los contratos de compra de propiedades privadas, puede utilizarse contra cualquier tercero y está a disposición de cualquiera sin restricciones.

Al proporcionar el nombre de un propietario de bienes raíces, un consultor suele poder obtener un extracto de la llamada «nota simple» del registro de la propiedad («nota simple») de la propiedad en cuestión en muy poco tiempo. Sin embargo, el extracto completo del registro histórico de tierras («certificación») no es tan fácil de leer como la «nota simple». Las entradas como la compra o venta de una propiedad o la creación o cancelación de una hipoteca se introducen consecutivamente. Además, deben observarse las notas marginales. Dado que en el registro de la propiedad no se conservan escrituras, el contenido esencial de las escrituras presentadas al registro de la propiedad debe ser inscrito directamente en el registro. Esto hace que los extractos del registro histórico de tierras sean muy extensos y bastante confusos.

Los planos no se guardan en el registro de la propiedad. La información sobre la ubicación, el tamaño y los límites de una parcela de tierra se proporciona de acuerdo con las condiciones locales, como los nombres de las calles o los nombres de los vecinos, y por lo tanto no siempre es muy precisa. Especialmente en el caso de una propiedad no urbanizada («rústico»), vale la pena encargar a un agrimensor («topógrafo») la medición exacta de la propiedad antes de la compra e incluso adjuntar este plano topográfico como anexo al contrato. En España, existe una oficina de registro de tierras («catastro») situada en los respectivos municipios responsables, pero no suele tener planes realmente fiables. A partir de un cambio en la ley, la oficina de registro de la propiedad requiere un CD-ROM realizado por un topógrafo para las declaraciones notariales de nuevas construcciones, que contiene los datos clave más importantes y la ubicación exacta de la propiedad ( coordenadas georreferenciadas).

En Ibiza, el notario y el juez del registro de la propiedad (en adelante, el «registrador») son los principales protagonistas del proceso de inscripción: el notario certifica las declaraciones de las partes y el registrador lleva a cabo la inscripción en el registro de la propiedad.  El registrador está obligado a comprobar la forma, el fondo y el contenido de cada escritura registrada por el notario. Si el registrador tiene alguna objeción a la escritura que se le presenta, puede rechazar la inscripción y escribir una nota («calificación») indicando las razones exactas por las que rechaza provisionalmente la inscripción. Normalmente, las deficiencias identificadas por el registrador pueden ser remediadas. Sin embargo, según las circunstancias, puede ser necesario volver a llamar al notario y redactar un documento complementario para subsanar los defectos identificados por el registrador.

El notario público español debe ordenar un extracto actual del registro de la propiedad de la finca antes de registrar un contrato de compraventa de la propiedad en la oficina del registro de la propiedad responsable. A partir del momento en que la oficina del registro de la propiedad envía la actual «nota simple», comienza un período de 10 días, que equivale a un bloque de registro de la propiedad. Si el contrato de compraventa notarial no se inscribe en ese plazo de 10 días, el extracto del registro de la propiedad solicitado por el notario se perderá. Lamentablemente, a diferencia del registro mercantil, por ejemplo, los notarios no tienen acceso diario a los datos disponibles en la oficina del registro de la propiedad, sino que dependen de la cooperación de la oficina del registro de la propiedad. Después de la notarización, el notario informa inmediatamente al registro de la propiedad sobre la transferencia de la propiedad y comienza un nuevo período de bloqueo de 60 días, dentro del cual el comprador puede presentar la escritura al registro de la propiedad después de pagar los impuestos.