Quels sont les coûts supplémentaires d’une hypothèque que la banque espagnole doit rembourser ?

Actuellement, la presse quotidienne espagnole rapporte beaucoup sur les récentes décisions de justice selon lesquelles les banques doivent rembourser à leurs clients au moins une partie des frais accessoires de l’ordonnance de prêt hypothécaire. Jusqu’à récemment, les conditions générales des prêts hypothécaires contenaient généralement une clause stipulant que le client, en tant qu’emprunteur, devait supporter tous les frais accessoires. Il s’agissait notamment des frais de notaire, de registre foncier, de « gestoría » et du droit de timbre (« actos jurídicos documentados », en abrégé « AJD »).

La Cour suprême espagnole (« Tribunal Supremo ») a déjà déterminé, fin 2015, que la loi espagnole sur la protection des consommateurs interdit à une banque d’imposer au client des frais supplémentaires qui, de par leur nature juridique, sont effectivement supportés par la banque. En pratique, cette décision ne signifie toutefois pas automatiquement que les banques seront condamnées aux dépens. Le tribunal conclut simplement dans la décision que les banques pourraient éventuellement être redevables des frais accessoires. Par conséquent, la clause contractuelle pertinente doit être examinée dans chaque cas individuel. Seules les clauses qui répercutent les frais accessoires sur l’emprunteur de manière indifférenciée sont inadmissibles et donc nulles.

Depuis lors, les banques sont heureuses de faire valoir que la clause de leur contrat spécifique est transparente et sans ambiguïté et donc valable. Il est vrai, cependant, que l’hypothèque n’est enregistrée que dans l’intérêt direct de la banque et que l’emprunteur n’est intéressé qu’indirectement. La Cour suprême espagnole justifie expressément l’intérêt des banques à enregistrer l’hypothèque en indiquant que cela leur donnerait un titre exécutoire, une sûreté réelle et des possibilités d’exécution spéciales. Elle en conclut littéralement que « la personne qui a le plus d’intérêt à la documentation et à l’enregistrement de l’acte public relatif au prêt hypothécaire est sans aucun doute le prêteur » (c’est-à-dire la banque).

Alors que les frais de notaire et de cadastre, ainsi que le coût de la « gestoria » pour une hypothèque standard sont d’environ 1 000 euros, la taxe « AJD », qui est de 1,2 % du montant de l’hypothèque aux Baléares, s’élève rapidement à plusieurs milliers d’euros. Il est donc d’un intérêt économique particulier pour le client de la banque de se faire rembourser le droit de timbre. Les banques font valoir dans ce contexte que, selon la loi, l’emprunteur est le débiteur fiscal (« sujeto pasivo »). En octobre 2018, la Cour suprême espagnole a décidé que les banques devaient payer ce droit de timbre. Ce point de vue semble être soutenu par la majorité des juges de la cour. Cependant, une autre décision controversée du Tribunal Supremo du 6 novembre 2018 stipule maintenant que l’emprunteur doit payer le droit de timbre pour l’enregistrement de l’hypothèque. Quelques jours après cette décision de justice, le gouvernement espagnol a annoncé une loi selon laquelle, à l’avenir, ce seront les banques et non plus les clients qui paieront le droit de timbre lors de la commande d’un prêt hypothécaire.

Tout emprunteur devrait lire attentivement sa clause de coût avant qu’il ne soit trop tôt pour se réjouir d’un remboursement d’une partie des frais supplémentaires. Les clauses qui répercutent les frais de la banque sur le client privé sont inadmissibles et donc nulles. Mais il existe probablement aussi des clauses qui différencient suffisamment les coûts des banques et des clients. Dans un premier temps, le consommateur peut demander à sa banque le remboursement extrajudiciaire de tous les frais supplémentaires, y compris les droits de timbre. Toutefois, compte tenu de la dernière jurisprudence de novembre 2018, le client de la banque doit faire preuve d’une plus grande volonté de compromis en ce qui concerne les droits de timbre si ceux-ci ne sont pas déjà prescrits de toute façon (délai de prescription de 4 ans).

Par conséquent, la demande de remboursement des frais accessoires d’un prêt hypothécaire est plus complexe qu’il n’y paraît à première vue. Les banques aiment jouer sur le temps et les procès sont pour elles un calcul mixte. En particulier, les banques ne déchargeront pas le client du travail de traitement adéquat des faits de l’affaire. Il est conseillé d’engager un avocat pour la défense extrajudiciaire des créances contre la banque afin de faire exactement ce travail préparatoire.