¿Qué gastos adicionales de una hipoteca debe reembolsar el banco español?

Actualmente, la prensa española está informando mucho sobre las recientes decisiones judiciales según las cuales los bancos tienen que reembolsar a sus clientes al menos parte de los gastos incidentales de la orden de hipoteca. Hasta hace poco, las condiciones generales de los préstamos hipotecarios solían contener una cláusula que establecía que el cliente, como prestatario, debía asumir todos los gastos accesorios. Entre ellos se incluyen, en particular, los gastos de notario, registro de la propiedad, «gestoría» y el denominado impuesto sobre el timbre («actos jurídicos documentados», abreviado «AJD»).

El Tribunal Supremo español ya ha determinado a finales de 2015 que la ley española de protección del consumidor prohíbe que un banco imponga al cliente costes adicionales que, por su naturaleza jurídica, son realmente soportados por el banco. Sin embargo, en la práctica, esta decisión no significa automáticamente que se ordene a los bancos pagar las costas. El tribunal se limita a concluir en la decisión que los bancos podrían adeudar los costos incidentales. Por lo tanto, la cláusula contractual pertinente debe examinarse en cada caso concreto. Sólo son inadmisibles y, por tanto, nulas, las cláusulas que trasladan los gastos accesorios al prestatario de forma indiferenciada.

Desde entonces, los bancos se han contentado con argumentar que la cláusula de su contrato específico es transparente e inequívoca y por lo tanto válida. Sin embargo, es cierto que la hipoteca sólo se registra en el interés directo del banco y que el prestatario sólo tiene un interés indirecto. El Tribunal Supremo español justifica expresamente el interés de los bancos en registrar la hipoteca al afirmar que esto les daría una orden de ejecución, una garantía real y opciones especiales de ejecución. De ello se deduce literalmente que «la persona que tiene el interés principal en la documentación y el registro de la escritura pública del préstamo hipotecario es sin duda el prestamista» (es decir, el banco).

Mientras que los gastos notariales y catastrales, así como el coste de la «gestoría» de una hipoteca estándar son de unos 1.000 euros, el impuesto «AJD», que es el 1,2% del importe de la hipoteca en las Islas Baleares, asciende rápidamente a varios miles de euros. Por lo tanto, es de particular interés económico para el cliente del banco que se le devuelva el impuesto de timbre. Los bancos argumentan en este contexto que, según la ley, el prestatario es el deudor fiscal («sujeto pasivo»). En octubre de 2018, el Tribunal Supremo español dictaminó que los bancos deben pagar este impuesto de timbre. Esta opinión parecía ser apoyada por la mayoría de los jueces del tribunal. Sin embargo, otra controvertida decisión del Tribunal Supremo del 6 de noviembre de 2018 establece que el prestatario debe pagar el impuesto de timbre para el registro de la hipoteca. Pocos días después de este fallo judicial, el gobierno español ha anunciado una ley según la cual, en el futuro, serán los bancos y no los clientes los que pagarán el impuesto de timbre al pedir una hipoteca.

Cada prestatario debe leer su cláusula de costos cuidadosamente antes de que sea demasiado pronto para estar contento con el reembolso de parte de los costos adicionales. Las cláusulas que transfieren los costos del banco al cliente privado son inadmisibles y por lo tanto nulas. Pero probablemente también hay cláusulas que diferencian suficientemente los costos de los bancos y los clientes. Como primer paso, el consumidor puede exigir a su banco el reembolso extrajudicial de todos los gastos adicionales, incluidos los derechos de timbre. No obstante, habida cuenta de la última jurisprudencia de noviembre de 2018, el cliente del banco debe mostrar una mayor disposición a transigir en lo que respecta al impuesto sobre el timbre si no ha prescrito ya de todos modos (plazo de prescripción de 4 años).

Como resultado, reclamar los gastos incidentales de una hipoteca es más complejo de lo que parece a primera vista. A los bancos les gusta jugar por el tiempo y los casos judiciales son un cálculo mixto para ellos. En particular, los bancos no eximirán al cliente del trabajo de procesar adecuadamente los hechos del caso. Es aconsejable contratar a un abogado para la afirmación extrajudicial de las reclamaciones contra el banco, a fin de hacer exactamente este trabajo preparatorio.