Qu’en est-il de l’impôt sur les bénéfices lors de la vente de biens immobiliers ?

De nombreux propriétaires de Majorque ont acquis leurs propriétés il y a des années à un prix d’achat très bas, déterminé par le notaire, par rapport aux valeurs du marché actuel. L’impôt sur les bénéfices résultant de la vente de la propriété est alors proportionnellement élevé. Tous les vendeurs qui ont acheté leur propriété avant 1994 peuvent prétendre à une réduction de l’impôt sur les bénéfices.

Avant quelques remarques d’ordre fiscal sur la vente de biens immobiliers à Majorque : La base d’évaluation de l’impôt sur les bénéfices de l’État est la différence entre la valeur de transfert et la valeur d’acquisition de la propriété. La valeur d’acquisition résulte du dernier acte notarié. Il peut s’agir d’un contrat d’achat notarié, d’un acte de succession ou de donation ou d’un achat de parts de société. La valeur d’acquisition est le montant pour lequel le bien a été acquis, plus les coûts et les taxes liés à l’achat.

Les impôts typiques sont les « droits de mutation » (abrégés en « ITP » en espagnol) ou les droits de succession, ainsi que les frais de notaire, d’avocat et de registre foncier. Le type d’impôt « ITP » est souvent appelé droit de mutation foncière, mais ce n’est en fait pas tout à fait exact, car la loi correspondante taxe également la mutation de biens mobiliers (tels que les voitures). En principe, tous les investissements réalisés dans le bien immobilier qui en augmentent la valeur peuvent être déduits. Un exemple est l’ajout d’une chambre et d’une salle de bain supplémentaires avec un permis de construire municipal. Les mesures qui ne servent qu’à rendre l’immeuble plus accueillant (par exemple, des fenêtres en PVC au lieu de fenêtres en bois) ne sont pas reconnues par les autorités fiscales comme une amélioration.

La valeur de transfert est le montant pour lequel le bien est maintenant vendu, moins les coûts et les taxes associés au transfert, qui sont supportés par le vendeur. Il s’agit principalement de la taxe municipale sur la valeur ajoutée (appelée « plusvalia »), des honoraires d’avocat et de la commission de courtage éventuellement perçue.
Jusqu’en 2006, il existait une norme d’évaluation qui réduisait le bénéfice réalisé de 11 % par an à partir de la troisième année, en fonction du nombre d’années écoulées entre l’acquisition et la cession. Cet avantage fiscal continue d’exister jusqu’en 2006 pour tous les biens acquis avant 1994, bien qu’un plafond de 400 000 euros ait été fixé par le législateur fiscal.

À titre d’illustration, un cas pratique : un client non résident vend son appartement à Ibiza le 2 septembre 2019 pour 170 000 euros. Le 10 janvier 1985, il avait la propriété pour un peu moins de 6 000 euros. Le vendeur avait fait rénover le bien il y a 20 ans, mais les factures correspondantes ne sont plus disponibles. Pour la période du 10 janvier 1985 au 19 janvier 2006 (21 ans), l’impôt sur les bénéfices peut être considérablement réduit. La période de 2006 au 2 septembre 2019 (13 ans) est imposée avec un impôt sur les bénéfices de 19 %.
L’exemple de calcul donne alors le résultat suivant : la valeur du transfert est de 170 000 euros. De ce montant, 6 000 euros peuvent être déduits comme valeur d’acquisition. La base de calcul de l’impôt sur les bénéfices est donc un montant de 164 000 euros. Comme la règle de réduction est appliquée pour les années 1985 à 2006, l’impôt sur les bénéfices dans notre cas n’est que d’environ 12 000 €, ce qui représente un avantage considérable (une différence de 19 000 €) par rapport au taux d’imposition plein de 19 % (environ 31 000 €). Comme le montre clairement l’étude de cas, avant de mettre leur propriété en vente, tous les propriétaires devraient demander à un spécialiste de clarifier au préalable le montant de l’impôt sur les bénéfices qui sera probablement dû lors d’une vente.