¿Qué pasa con el impuesto sobre las ganancias por la venta de bienes raíces.

Muchos propietarios en Mallorca han adquirido sus propiedades hace años a un precio de compra muy bajo, determinado notarialmente, en comparación con los valores de mercado actuales. Correspondientemente alto es entonces el impuesto sobre la ganancia resultante de la venta de la propiedad. Todos los vendedores que compraron su propiedad antes de 1994 pueden reclamar una reducción del impuesto a las ganancias.

Antes de algunas observaciones fiscales sobre la venta de bienes inmuebles en Mallorca: La base de evaluación para el impuesto estatal sobre los beneficios es la diferencia entre el valor de transferencia y el valor de adquisición de la propiedad. El valor de adquisición resulta de la última escritura notarial. Esto puede ser un acuerdo de compra notarial, una escritura de herencia o donación o una compra de acciones de la empresa. El valor de adquisición es la cantidad por la que se adquirió la propiedad, más los costos e impuestos asociados a la compra.

Los impuestos típicos son los «impuestos de transferencia» (ITP) o los impuestos de sucesión, así como los gastos de notario, abogado y registro de la propiedad. El tipo de impuesto «ITP» se suele denominar impuesto de transferencia de tierras, pero en realidad no es del todo correcto, ya que la ley correspondiente también grava la transferencia de bienes muebles (como los automóviles). En principio, se pueden deducir todas las inversiones realizadas en la propiedad que aumenten el valor de la misma. Un ejemplo es la adición de un dormitorio y un baño extra con un permiso de construcción municipal. Las medidas que sólo sirven para hacer la propiedad más acogedora (por ejemplo, ventanas de PVC en lugar de ventanas de madera) no son reconocidas por las autoridades fiscales como una mejora.

El valor de la transferencia es la cantidad por la que se vende ahora la propiedad, menos los costos e impuestos asociados a la transferencia, que corren a cargo del vendedor. Se trata principalmente del impuesto municipal sobre el valor añadido (llamado «plusvalía»), de los honorarios de los abogados y de la comisión de los corredores que pueda haber.
Hasta 2006, existía una norma de valoración que reducía el beneficio obtenido en un 11% anual a partir del tercer año, en función del número de años transcurridos entre la adquisición y la transferencia. Esta concesión fiscal sigue existiendo en el período hasta 2006 para todas las propiedades adquiridas antes de 1994, aunque el legislador fiscal ha establecido un límite de concesión de 400.000 euros.

A modo de ilustración, un caso práctico: un cliente no residente vende su apartamento en Ibiza el 2 de septiembre de 2019 por 170.000 euros. Tenía la propiedad el 10 de enero de 1985 por poco menos de 6.000 euros. El vendedor había hecho renovar la propiedad hace 20 años, pero ya no se pueden encontrar las facturas correspondientes. En el período comprendido entre el 10 de enero de 1985 y el 19 de enero de 2006 (21 años) el impuesto sobre los beneficios puede reducirse considerablemente. El período comprendido entre 2006 y el 2 de septiembre de 2019 (13 años) está gravado con un impuesto sobre los beneficios del 19%.
El ejemplo de cálculo produce entonces el siguiente resultado: El valor de transferencia es de 170.000 euros. De esta cantidad se pueden deducir 6.000 euros como valor de adquisición. Por lo tanto, la base para calcular el impuesto sobre los beneficios es una cantidad de 164.000 euros. Dado que la regla de reducción se aplica para los años comprendidos entre 1985 y 2006, el impuesto sobre los beneficios en nuestro caso es sólo de unos 12.000 euros, lo que supone una ventaja considerable (una diferencia de 19.000 euros) en comparación con el tipo impositivo completo del 19% (unos 31.000 euros). Como muestra claramente el estudio de caso, antes de ofrecer su propiedad a la venta, todos los propietarios deben hacer que un especialista aclare de antemano cuánto impuesto sobre los beneficios es probable que deba pagarse en una venta.