Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie in Spanien: Was Käufer wissen müssen

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist für viele Deutsche ein Traum – sei es zur Eigennutzung, als Ferienhaus oder Kapitalanlage.

Doch neben Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie sollten Käufer ein Thema besonders beachten: die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP). In diesem Beitrag erklären wir, wie hoch die ITP ausfällt, wann eine Ermäßigung auf 4 % oder sogar 2 % möglich ist – und worauf man als Käufer besonders achten sollte.

Allgemeiner Steuersatz: 8 %

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fällt in Spanien die Grunderwerbsteuer (ITP) an.
Der allgemeine Satz beträgt 8 % auf den Kaufpreis – oder den „deklarierten Wert“, je nachdem, welcher höher ist.
Diese Steuer wird einmalig beim Kauf fällig und muss in der Regel binnen 30 Tagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar entrichtet werden.

Wann gilt ein ermäßigter Steuersatz?

Unter bestimmten Voraussetzungen profitieren Käufer von einer reduzierten Grunderwerbsteuer – entweder 4 % oder 2 %. Entscheidend sind dabei:

• Wert der Immobilie
• Nutzung als Hauptwohnsitz
• Alter und persönliche Situation des Käufers

Ermäßigter ITP-Satz: 4 %

Käufer zahlen nur 4 % Grunderwerbsteuer, wenn alle folgenden Bedingungen erfüllt sind:

• Der Immobilienwert liegt unter 270.151,20 € (es gilt der höhere Wert zwischen Kaufpreis und Marktwert)
• Die Immobilie wird als Hauptwohnsitz genutzt (nicht als Ferienhaus oder Kapitalanlage)
• Mindestens 50 % des Eigentums wird erworben
• Der Käufer besitzt keine andere Wohnimmobilie in Spanien (zu mindestens 50 %)

Stark ermäßigter ITP-Satz: 2 %

Eine noch größere Steuerersparnis gibt es unter speziellen Voraussetzungen. Der 2 %-Satz gilt, wenn zusätzlich zu den oben genannten Punkten einer der folgenden Fälle zutrifft:

• Der Käufer ist unter 36 Jahre alt und es handelt sich um den Ersterwerb einer Immobilie
• Der Käufer oder enge Angehörige (z. B. Kinder oder Eltern) haben eine anerkannte Behinderung
• Die Immobilie wird Hauptwohnsitz einer Mehrkindfamilie oder eines Alleinerziehenden
• Maximalwert: i. d. R. 350.000 €, bei Alleinerziehenden 270.151,20 €

Vorsicht: Rückwirkende Nachversteuerung möglich

Ein besonders wichtiger Punkt:
Damit die Steuerermäßigung anerkannt wird, muss nachgewiesen werden, dass die Immobilie tatsächlich als Hauptwohnsitz genutzt wird – und zwar zum Zeitpunkt des Kaufs.
Achtung für Käufer mit Wohnsitz in Deutschland:
Wer zum Kaufzeitpunkt noch nicht in Spanien gemeldet ist, kann diesen Nachweis meist nicht erbringen. Wird die Ermäßigung dennoch beantragt, droht eine Nachversteuerung zu 8 % – zuzüglich Zinsen.

Fazit: Steuerersparnis möglich – aber nur mit klarer Planung

Die ITP-Ermäßigung bietet ein enormes Sparpotenzial – bis zu mehreren Tausend Euro. Wer jung ist, den Hauptwohnsitz auf Mallorca plant oder besonderen familiären Status hat, kann von nur 2–4 % Grunderwerbsteuer profitieren.
Aber: Die Voraussetzungen müssen vollständig erfüllt und sauber dokumentiert werden. Wir empfehlen daher, vor dem Kauf unbedingt mit einem Steuerberater oder Notar auf Mallorca zu sprechen.

Tipp:

Du bist unter 35 und willst ein Haus unter 270.000 € auf Mallorca kaufen? Dann sprich uns gerne an – wir beraten dich transparent zu den aktuellen ITP-Regeln und finden passende Objekte.