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Kaufabwicklung2020-08-06T08:40:15+01:00

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Kaufabwicklung

100 % mehr Sicherheit für nur 1 % des Kaufpreises*

Der immobilienkauf auf Mallorca unterscheidet sich in einigen Punkten von einem Kauf in Deutschland.

Damit Sie als Immobilienkäufer auf Mallorca eine Übersicht über den Prozess des Erwerbes einer Immobilie bekommen und eine möglichst hohe Rechtsicherheit erhalten, werden nachstehend die wichtigsten Punkte vom Vorvertrag über die notarielle Kaufvertragsurkunde bis zur Eintragung derselben im Grundbuch beschrieben.

Wir empfehlen Ihnen zudem für die Prüfung der Unterlagen und die Abwicklung des Vertrages die Beauftragung eines unabhängigen lokalen Anwaltes, der Ihre Sprache versteht und gleichzeitig lokales Recht kennt.

Unsere Empfehlung für Ihre Sicherheit:

  • Gestaltung, Überprüfung und Abwicklung von Kauf – und Mietverträgen
  • Klärung von Eigentumsfragen
  • Korrektur von Grundbuch- und Katastereintragungen
  • Prozessführung in Immobilienangelegenheiten
  • Beratung bei der Bestellung und Löschung von Hypotheke

Immobilienkauf auf Mallorca

Ein Immobilienkaufvertrag kann privatschriftlich abgeschlossen und notariell beurkundet werden. Privatschriftlich abgefasste Kaufverträge über Immobilien sind in Spanien wirksam. Das spanische Rechtssystem überlässt damit den Vertragsparteien die freie Wahl der Form. Tatsächlich ist es übliche Praxis, zunächst einen privatschriftlichen Vertrag abzuschließen und ihn später notariell beurkunden zu lassen.

In vielen europäischen Ländern ist die Rechtslage eine andere. In Deutschland beispielsweise muss man zwingend jeden Immobilienkaufvertrag notariell beurkunden. Privatschriftliche Verträge über Immobilien sind dort null und nichtig.

In Spanien hingegen haben die sich aus privatschriftlichen Immobilienkaufverträgen ergebenden Verpflichtungen “Gesetzeskraft” zwischen den Parteien und müssen wortgetreu erfüllt werden. Die Rechtswirkungen eines privatschriftlichen Vertrages beschränken sich aber ausschließlich auf die Beziehungen zwischen den Vertragsparteien und entfalten Dritten gegenüber grundsätzlich keine Rechtswirkung. Dies bedeutet, dass das Eigentum an einem Grundstück Rechte Dritter solange nicht beeinträchtigen kann, wie es nicht im Grundbuch eingetragen ist. Um einem Immobilienvertrag Drittwirkung (und damit auch den Gutglaubensschutz) zu verschaffen, ist also die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Diese Eintragung im Grundbuch kann nur auf Grundlage einer öffentlichen Notarurkunde erfolgen.

Vor der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages holen die Notare eine Grundbuchauskunft über die zu verkaufende Immobilie ein. Das Grundbuchamt ist dann nach der entsprechenden notariellen Anfrage verpflichtet, unverzüglich den Notar über alle Änderungen im Grundbuch und über Grundbuchanfragen anderer Notare in Kenntnis zu setzen.

Diese Anfrage hat zur Folge, dass nachfolgende Anfragen anderer Notare sozusagen „blockiert” bleiben. Der Notar beurkundet die Erklärungen der Vertragsparteien und weist sie auf die geltende Rechtslage hin. Im Anschluss an die Beurkundung informiert er unverzüglich das Grundbuchamt über den erfolgten Verkauf.

Notare sind nicht verpflichtet, die Erklärungen zu überprüfen, die der Verkäufer bezüglich der zu verkaufenden Immobilie abgibt. Der Käufer sollte deshalb kontrollieren, ob zum Beispiel die Beschreibung der Grundstücksgrenzen richtig ist, die Gebäude auf dem Grundstück nicht vermietet sind und die in der Beschreibung der Immobilie angegebene Quadratmeterzahl mit der Realität übereinstimmt.

Das von den Parteien und dem Notar unterschriebene Original der notariellen Kaufurkunde wird Urschrift („matriz“) genannt und verbleibt im Besitz des Notars. Sie ist Bestandteil seiner Protokollbücher.

Einige Tage nach Beurkundung erhält der Käufer vom Notar die erste notarielle Ausfertigung der Urkunde („primera copia autorizada”), in gestempelter und unterschriebener Ausfertigung, um die Eintragung im Grundbuch durchführen zu können. Auf dieser Urkunde werden im Laufe des Eintragungsverfahrens die offiziellen Stempel und Nachweise aufgebracht, die die Zahlung der Steuern für die Eigentumsübertragung belegen. Diese Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch gehört nicht zum Pflichtenkreis spanischer Notare.

Die erste notarielle Ausfertigung mit ihren Stempeln, Zahlungsnachweisen und Eintragungsdaten des Grundbuchs sollte der Käufer als Nachweis des Eigentumsübergangs in seinen Unterlagen behalten.

Grundbücher sind all denjenigen offen zugänglich, die nach Ansicht des Grundbuchamtes ein berechtigtes Interesse an der Kenntnis der rechtlichen Verhältnisse von Grundstücken haben. Um eine Grundbuchauskunft zu erhalten, sind der Name des Eigentümers der Immobilie und weitere Grundbuchdaten über die Immobilie (Band, Buch, Blatt und Finca-Nummer des Grundstücks) in eindeutiger Form anzugeben. Daraufhin erhält man eine unbeglaubigte Grundbuchauskunft („Nota simple informativa”), aus der sich die Eigentümerstellung und die Belastungen der betreffenden Immobilie ergeben. In vielen Fällen reicht eine einfache Grundbuchauskunft bereits aus, um vor der Verhandlung über den Erwerb die wichtigsten Eckdaten der Immobilie zu erfahren. Anhand des Grundbuchauszuges kann überprüft werden, ob die Angaben des Verkäufers stimmen und die Immobilie belastet ist.

Illegaler Bautenstand

In kaum einem anderen europäischen Land bereitet das Thema „illegaler Bautenstand“ Immobilienkäufern nachträglich so viele Sorgen wie in Spanien. Denn in der Vergangenheit wurde sehr oft nach eigenem Ermessen und ohne Bauantrag und Bauabnahme errichtet, weil selbst Behörden dies nicht verfolgt haben.

Das Resultat sind Gebäude oder Teile davon, die heute abgerissen oder zum Teil zurückgebaut werden müssen. Prominente Beispiele aus der jüngsten Vergangenheit zeugen davon. Dies ist immer mit erheblichen Kosten verbunden, da einerseits ja bereits Eigentum erworben wurde, andererseits nun auch noch Kosten für Abriss und Neubau entstehen.

Eine Prüfung klärt für Sie unklare Bautenstände mit den Behörden und zeigen Ihnen den Bestandschutz oder die Möglichkeiten der Legalisierung Ihrer Immobilie auf.

Diese Informationen sind ein Service von:

Wozu dient das Besuchsprotokoll („hoja de visita“) bei einer Immobilienbesichtigung?2020-02-18T14:14:36+01:00

Wozu dient das Besuchsprotokoll („hoja de visita“) bei einer Immobilienbesichtigung?

Wenn ein Immobilienmakler mit einem Kaufinteressenten ein Immobilienobjekt auf Ibiza besichtigt, wird üblicherweise ein Protokoll über den gemeinsamen Besuch unterschrieben, im spanischen „hoja de visita“. Sowohl der Makler als auch der Käufer sollten sich vor Augen führen, wozu dieses Protokoll dient.

Mancher Immobilienmakler nutzt nämlich die Gelegenheit, um in diesem Protokoll dem Kaufinteressenten der Immobilie weitergehende Verpflichtungen aufzuerlegen. So kann eine typische „hoja de visita“ eine Klausel enthalten, wonach der Käufer für einen Teil der Maklercourtage aufkommen muss, sollte der Verkauf zu einem erfolgreichen Abschluss gebracht werden. Ist eine solche Klausel gültig?

Zunächst einmal hält das Besuchsprotokoll lediglich schriftlich fest, dass eine bestimmte zum Verkauf stehende Immobilie von einem Kaufinteressenten mit einem Makler besichtigt wurde. Im Zweifelsfall dient das Besuchsprotokoll dem Makler als Beweismittel bei der späteren Geltendmachung seiner Maklerkommission.

Ein Beispiel soll dies verdeutlichen: Ein Immobilienmakler unterzeichnet einen Maklerauftrag mit dem Eigentümer eines Hauses auf Ibiza. Nach der Besichtigung der Immobilie mit einem Interessenten, der das Besuchsprotokoll unterschrieben hat, beurkunden der Verkäufer und der Käufer den notariellen Verkauf hinter dem Rücken des Immobilienmaklers. Wenn der Makler nunmehr den Verkäufer auffordert, seine Kommission zu entrichten, wird dieser zum Beispiel behaupten, er habe gar keine Schlüssel für die Besichtigung der Immobilie an Dritte herausgegeben und er sei derjenige, der den Kaufinteressenten das Objekt gezeigt habe. In diesem Fall dient dem Makler die Unterschrift des tatsächlichen Käufers im Besuchsprotokoll, seine Vermittlungstätigkeit zu belegen, um gegebenenfalls bei fehlender Einigung mit dem Verkäufer seinen Anspruch auf Entrichtung der Maklerkommission gerichtlich durchzusetzen.

Die bloße Unterzeichnung des Besuchsprotokolls („hoja de visita“) durch den Käufer stellt jedoch keinerlei vertragliche Verpflichtung gegenüber der Immobilienagentur dar und ist somit von einem Maklervertrag („hoja de encargo“) abzugrenzen. Der Maklervertrag wird im Regelfall zwischen dem Verkäufer und dem Immobilienmakler abgeschlossen, so dass nur der Verkäufer und nicht der Käufer zur Zahlung der Maklergebühren verpflichtet ist. Darüber hinaus halten es viele Gerichte für eine in die Irre führende Praxis, wenn in einem Besuchsprotokoll vertragliche Verpflichtung enthalten sind. Genau aus diesem Grund werden weitergehende vertragliche Klauseln im Besuchsprotokoll zu Lasten des Käufers in der Regel als nichtig angesehen.

Verpflichtet sich ausnahmsweise der Käufer, die Maklercourtage zu bezahlen, weil er beispielsweise auf der Suche nach einer bestimmten Immobilie in einer konkreten Lage ist, so muss zwischen dem Käufer und dem Makler ein Maklervertrag mit den wichtigsten Vertragsbedingungen unterzeichnet werden. Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass der Käufer oder Verkäufer in dem privatschriftlichen Kaufvertrag zur Zahlung der Maklerkommission verpflichtet werden. In diesem Fall können die Parteien nicht zu einem späteren Zeitpunkt behaupten, dass sie über ihre Verpflichtung zur Zahlung der Maklergebühren nicht informiert worden seien, da diese Verpflichtung sich ja bereits aus dem privatschriftlichen Kaufvertrag ergibt.

Wer auf Ibiza einen Makler beauftragt, sollte ergänzend folgendes wissen: Der Maklervertrag ist in Spanien gesetzlich nicht geregelt und kann im Einzelnen unterschiedlich ausgestaltet sein. Im Regelfall trägt der Verkäufer als Auftraggeber in Spanien die Maklergebühren. In der Rechtspraxis werden die Maklergebühren aber in den Verkaufspreis mit eingerechnet. Die Maklerkommission beträgt üblicherweise 5 % bis 6 % des Verkaufspreises. Maklergebühren werden regelmäßig mit Abschluss des Notarvertrages fällig. Für ca. 1 % des Kaufpreises erhält der Käufer beim Immobilienkauf durch anwaltliche Beratung Rechtssicherheit.

Quellenangabe:

Die Inhalte dieses Beitrags stellen lediglich eine generelle Information und in keinem Fall eine rechtliche oder fachliche Beratung dar. Weder die herausgebende Kanzlei IBIZA-LEGAL noch deren Mitarbeiter übernehmen in irgendeiner Art Verantwortung für möglicherweise in Zusammenhang mit der Nutzung der Inhalte der Seite auftretende Nachteile oder Schäden.

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Worauf ist bei der notariellen Neubauerklärung zu achten?2020-02-18T14:15:12+01:00

Noch vor 30 Jahren gab es nur wenige gesetzliche Normen zur spanischen Neubauerklärung. Bedingungen für die Eintragung der notariell beurkundeten Neubauerklärung im Grundbuch waren kaum zu erfüllen.

Ein Erklärungsansatz kann man darin suchen, dass es im spanischen Zivilgesetzbuch den Grundsatz gibt, wonach der Eigentümer des Grundstücks auch gleichzeitig Eigentümer der mit ihm fest verbundenen Aufbauten ist. Damit ist gewährleistet, dass beim Verkauf eines Grundstückes auch das Eigentum an den einzelnen Gebäudeteilen auf den Käufer mit übergeht.

Viele Eigentümer, welche die mit der Eintragung im Grundbuch verbundenen Kosten scheuten, verzichteten deshalb in der Vergangenheit freiwillig auf die Eintragung der Neubauten. Die Neubauerklärung wurde jedoch seit den 90er Jahren gesetzlich stetig aufgewertet und heute gibt es neben den zentralstaatlichen Regelungen auf den Balearen ein eigenständiges Gesetz. Damit ist es nunmehr nahezu ausgeschlossen, eine Immobilie, ohne die Eintragung der Neubauerklärung zu nutzen. Gerade in den vergangenen Jahren sind die gesetzlichen und verwaltungsrechtlichen Anforderungen für die Neubauerklärung zusätzlich erschwert worden. Eine Neubauerklärung ist beispielsweise zwingende Voraussetzung, um einen Neubau an das öffentliche Strom- und Wassernetz anzuschließen.

Auf den Balearen sind folgende Dokumente zur Beurkundung einer Neubauerklärung vorzulegen: die ursprüngliche Baugenehmigung (licencia de obra), die Bescheinigung des Architekten mit Unterschriftsbeglaubigung, dass der Bau fertig gestellt ist (certificado final de obra del arquitecto), die GPS Standortdaten der Immobilie (datos georeferenciados, hier muss ein technische Architekt eine CD-ROM vorbereiten, welche dem Grundbuchamt überreicht wird), die Bescheinigung der Gemeinde über die Bau-Fertigstellung (certificado final de obra del Ayuntamiento), die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad), die Lizenz zum Erstbezug (licencia de primer ocupación), welche man nach Erhalt der Cedula bei der zuständigen Gemeinde beantragen muss, das Gebäudebuch (libro de edificio), die Zehn Jahres Versicherung (seguro decenal) und der Energiepass (certificado de eficiencia energética).

Die genannten Dokumente müssen im Original dem Notariat vorgelegt werden. Der ersten notariellen Ausfertigung der Urkunde werden beglaubigte Kopien von allen Unterlagen beigefügt.  Das sogenannte Bulletin (boletin) gewinnt erst nach der Protokollierung der Neubauerklärung große Bedeutung. Dabei handelt es sich um eine technische Abnahmebescheinigung von niedergelassenen Handwerkern, welche wiederum Voraussetzung für den Strom- und Wasseranschluss an die öffentlichen Versorger ist. Die notarielle Beurkundung einer Neubauerklärung wird mit einer Stempelsteuer von 1,2 % auf den in der Urkunde für den Neubau festgelegten Wert besteuert.

Einen Sonderfall stellt die Neubauerklärung eines sich im Bau befindlichen Gebäudes (obra nueva en construcción) dar. In diesem Fall bestätigt ein Architekt, dass die Baugenehmigung und die Planungsunterlagen übereinstimmen. Die Neubauerklärung wird dann entsprechend dem Fortschritt des Bauwerkes im Grundbuch eingetragen (Beispiel: 30 % des Baus sind bereits abgeschlossen und werden im Grundbuch vermerkt). In der Regel wird bei der Errichtung von Wohnanlagen von dieser Art von Neubauerklärung Gebrauch gemacht.

Zusammenfassend kann man feststellen, dass im Laufe der Zeit die Anforderungen an die Protokollierung einer Neubauerklärung ständig ausgeweitet wurden. Es handelt sich von daher keineswegs mehr um eine einfache, freiwillige Erklärung des Eigentümers einer Immobilie. Es müssen vielmehr eine Reihe von Nachweisen erbracht und Bedingungen erfüllt werden und für die Vorbereitung der notariellen Neubauerklärung und ihrer Eintragung im Grundbuchamt sollte man den Rat eines Fachmanns hinzuziehen.

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Wie verhält es sich mit der Gewinnsteuer beim Immobilienverkauf.2020-02-18T14:16:09+01:00

Viele Eigentümer auf Mallorca haben vor Jahren ihre Immobilien zu einem im Vergleich zu heutigen Marktwerten sehr niedrigen notariell festgelegten Kaufpreis erworben. Dementsprechend hoch fällt dann die beim Verkauf der Immobilie anfallende Gewinnsteuer aus. All diejenigen Verkäufer, die ihre Immobilie vor dem Jahr 1994 gekauft haben, können allerdings eine Reduzierung der Gewinnsteuer geltend machen.

Vorab einige steuerlich relevanten Anmerkungen zum Immobilienverkauf auf Mallorca: Bemessungsgrundlage für die staatliche Gewinnsteuer ist die Differenz zwischen dem Übertragungs- und dem Anschaffungswert der Liegenschaft. Der Anschaffungswert ergibt sich aus der letzten Notarurkunde. Hierbei kann es sich um einen notariellen Kaufvertrag, eine Erbschafts- oder Schenkungsurkunde oder einen Kauf von Gesellschaftsanteilen handeln. Der Anschaffungswert ist der Betrag, für den die Immobilie erworben wurde, zuzüglich der mit dem Erwerb einhergehenden Kosten und Steuern.

Typische Steuern sind die „Übertragungssteuern“ (auf Spanisch abgekürzt „ITP“) oder die Erbschaftssteuern, sowie die Notar- Anwalts- und Grundbuchamtskosten. Bei der Steuerart „ITP“ spricht man oft von der Grunderwerbssteuer, was aber im Grunde genommen nicht ganz korrekt ist, da das entsprechende Gesetz auch die Übertragung von Mobilien (wie zum Beispiel Autos) besteuert. Grundsätzlich können alle an der Immobilie vorgenommenen Investitionen, die die Immobilie aufwerten, in Abzug gebracht werden. Beispiel ist der Anbau eines zusätzlichen Schlaf- und Badezimmers mit gemeindlicher Baugenehmigung. Maßnahmen, die dazu dienen, die Immobilie lediglich wohnlicher zu machen (Beispiel: PVC-Fenster statt Holzfenster), werden von der Steuerbehörde steuerrechtlich nicht als Aufwertung anerkannt.

Der Übertragungswert ist derjenige Betrag, für den die Immobilie nunmehr verkauft wird, abzüglich der mit der Übertragung einhergehenden Kosten und Steuern, die vom Verkäufer getragen werden. Hierbei handelt es sich vor allem um die gemeindliche Wertzuwachssteuer (sog. „Plusvalia“), Anwaltshonorare und eine etwaig anfallende Maklerkommission.
Bis zum Jahr 2006 gab es einen Bewertungsmaßstab, welcher den erzielten Gewinn abhängig von der Anzahl der zwischen dem Erwerb und der Übertragung verstrichenen Jahre ab dem dritten Jahr um 11 % pro Jahr reduzierte. Diese steuerliche Vergünstigung besteht im Zeitraum bis 2006 für alle Immobilien fort, die vor dem Jahr 1994 erworben wurden, wobei jedoch vom Steuergesetzgeber eine Vergünstigungsgrenze von 400.000 € festgelegt wurde.

Zur Illustration ein praktischer Fall: Ein nichtresidenter Mandant verkauft seine Wohnung auf Ibiza am 2. September 2019 für 170.000 €. Er hatte die Immobilie am 10. Januar 1985 für knapp unter 6.000 €. Der Verkäufer hatte die Immobilie zwar vor 20 Jahren renovieren lassen, aber die entsprechenden Rechnungen sind nicht mehr aufzufinden. Für den Zeitraum vom 10. Januar 1985 bis zum 19.1.2006 (21 Jahre) kann die Gewinnsteuer erheblich reduziert werden. Der Zeitraum von 2006 bis zum 2. September 2019 (13 Jahre) wird mit einer Gewinnsteuer von 19 % besteuert.
Das Rechenbeispiel ergibt dann folgendes Ergebnis: Der Übertragungswert liegt bei 170.000 €. Von diesem Betrag können 6.000 € als Anschaffungswert abgezogen werden. Berechnungsgrundlage der Gewinnsteuer ist also ein Betrag von 164.000 €. Da für die Jahre von 1985 bis 2006 die Reduzierungsregel zur Anwendung kommt, beträgt die Gewinnsteuer in unserem Fall insgesamt nur rund 12.000 €, was im Vergleich zum vollen Steuersatz von 19 % (rund 31.000 €) eine erhebliche Vergünstigung (immerhin eine Differenz von 19.000 €) darstellt. Wie das Fallbeispiel anschaulich zeigt, sollten alle Eigentümer, bevor sie ihre Immobilien zum Verkauf anbieten, im Vorfeld von einem Fachmann klären lassen, wie hoch voraussichtlich die Gewinnsteuer bei einem Verkauf ausfallen wird.

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Der Erbvertrag als vorweggenommene Erbschaft2020-02-18T14:17:02+01:00

Die Planung der Erbfolge ist eines der Hauptanliegen vieler Immobilieneigentümer auf Ibiza.

Der Erbvertrag („pacto sucesorio“) ist ein interessantes Instrument, um eine Übertragung von Vermögen innerhalb der Familie zu regeln, da der Erbvertrag steuerrechtlich als eine vorweggenommene Erbschaft ausgestaltet werden kann. Teile der Erbmasse können damit bereits zu Lebzeiten mittels eines Vertrages auf die Erben verteilt werden.

Der Erbvertrag ist allerdings nur in bestimmten autonomen Regionen Spaniens zulässig, dazu gehören Aragon, das Baskenland, Galizien, Katalonien und vor allem die Balearischen Inseln. Das Testament ist anders als der Erbvertrag ein unilaterales Dokument, welches allein vom Willen des Unterzeichnenden abhängt. Falls dieser seiner Meinung ändert, kann er jederzeit ein neues Testament erstellen, welches den vorherigen letzten Willen aufhebt. Der Erbvertrag ist hingegen ein Vertrag und hängt vom Willen aller Vertragspartner ab und ist in der Regel unwiderruflich.

Der Erbvertrag kann vorsehen, dass Vermögenswerte (Immobilien, Aktien etc.) bereits zu Lebzeiten übertragen werden sollen. Man spricht deswegen bei dieser Form des Erbvertrages auch von einer vorweggenommenen Erbschaft („adelantado de la herencia“). Folgende Punkte sind für den Abschluss des Erbvertrages zwingend zu beachten: Die Vertragspartner müssen in einem Verwandtschaftsverhältnis stehen. Steuerlich gesehen liegt die Idealkonstellation bei Direktverwandten (Eltern, Kinder) vor. Der Erbvertrag muss notariell beurkundet werden. Ist einer der Unterzeichnenden Spanier, so muss dieser seit mindestens 10 Jahren auf Ibiza wohnen. Man spricht in diesem Zusammenhang von der zivilrechtlichen Gebietszugehörigkeit („vecindad civil“) Bei Nichtresidenten kommt es darauf an, ob der Erbvertrag auch in ihrem Heimatland gesetzlich geregelt ist. Das ist zum Beispiel im deutschen Zivilrecht der Fall, so dass deutsche Staatsbürger einen Erbvertrag auf Ibiza beurkunden lassen können.

Es gibt eine Reihe von Steuervergünstigungen, die nach Abschluss des Erbvertrages zur Anwendung kommen. Bei der Übertragung einer Immobilie auf Ibiza per Erbvertrag fällt bei direkten Verwandten bis zu einem Wert von 700.000 € lediglich 1 % Erbschaftssteuer an, während bei einer normalen Schenkung 7 % Schenkungssteuern anfallen würden. Der Erbvertrag wird laut der höchstrichterlichen Rechtsprechung dem Vererben gleichgestellt, so dass hier keine Gewinnsteuer im Rahmen der Einkommenssteuer anfällt (sogenannte „plusvalia del muerto“). In der Regel gibt es bei der gemeindlichen Zugewinnsteuer („plusvalia municipal“) eine Vergünstigung („bonificación“) von 95 % bei Erbschaften, wodurch nur 5 % der gesamten plusvalia-Steuern zu entrichten sind. Hier kommt es aber im Einzelfall auf die jeweilige gemeindliche Verordnung an. In der Praxis wenden bestimmte Gemeinden auf Ibiza die Vergünstigungen nur für Residente, jedoch nicht für Nichtresidente an. Diejenigen Personen, die bereits Vermögenssteuer bezahlen, können durch die Übertragung von Vermögen mittels des Erbvertrags ihre Vermögenssteuer senken. Die Vermögenssteuer kommt ab einem Vermögen von 700.000 € zur Anwendung.

Beispielsfall:  Ein residenter Hauseigentümer, der seit 30 Jahren auf Ibiza lebt, überträgt an seinen Sohn, der in Deutschland wohnt, eine in Sta. Eulalia gelegene Immobilie im Wert von 500.000 € im Wege des Erbvertrages. Der Vater hat ein Nettovermögen von 3 Millionen Euros. Die Erbschaftssteuer beträgt 1 % nach Abzug des Freibetrages von 25.000 €. Da der Sohn Nichtresidenter auf Ibiza ist, muss der Erbvertrag in Madrid versteuert werden. Auf die gemeindliche plusvalia-Steuer sollte es im Regelfall eine Ermäßigung von 95 % geben. Der Vater muss keinerlei Gewinn versteuern und er kann die jährlich anfallende Vermögenssteuer um einige Tausend Euros senken. Dieses Fallbeispiel beleuchtet eindeutig, dass man durch rechtzeitige Gestaltung und Beratung am Ende Steuergelder sparen kann.

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Warum die spanische Militärgenehmigung für EU-Ausländer immer noch wichtig ist!2020-02-18T14:18:22+01:00

Wussten Sie, dass ein kanadischer Staatsbürger ohne weiteres eine Penthouse-Wohnung in der Innenstadt von Ibiza erwerben kann, aber derselbe Kanadier einige Kilometer entfernt im Landesinneren der Insel eine Finca nur kaufen kann, wenn das Verteidigungsministerium diesem Vorhaben ausdrücklich zugestimmt hat?

Dass ein EU-Ausländer nicht erschlossene Grundstücke („suelo rustico“) auf Ibiza nur nach Einholung einer Militärgenehmigung erwerben können, ist einem Gesetz aus dem Jahre 1975 geschuldet und hat konkrete Auswirkungen auf die Gestaltung von Immobilienverträgen. Da die Balearischen Inseln zum spanischen Militärgebiet („zona militar“) gehören, hat das spanische Verteidigungsministerium („Ministerio de Defensa“) ein Mitspracherecht bei der Ansiedlung von EU-Ausländern auf Ibiza. Es handelt sich bei der Einholung der Militärgenehmigung um eine zwingende Voraussetzung für die zivilrechtliche Wirksamkeit des Kaufvertrages. Sollte die Militärgenehmigung zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung nicht vorliegen, so wird der Notar sich weigern, die Kaufvertragsurkunde zu unterschreiben. Eine Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch wird damit ohne Genehmigung unmöglich sein.

Diese Situation betrifft rund 1.500 Gemeinden spanienweit, die in dem Gesetz von 1975 definierten Zonen liegen, den sogenannten „Gebieten mit eingeschränktem Zugang für Ausländer“. Die Einschränkungen gelten auschliesslich für nicht erschlossene Grundstücke, jedoch nicht für erschlossenes Bauland („suelo urbano“).   Nach dem Beitritt Spaniens zur Europäischen Gemeinschaft wurden die Bürger der heutigen Europäischen Union den Spaniern gleichgestellt und sind seitdem von der Beantragung der Militärgenehmigung beim Verteidigungsministerium befreit. Das gleiche gilt für die Länder außerhalb der EU, die aber zum Schengenraum gehören (Island, Norwegen und Schweiz). Die Regelung betrifft auch juristische Personen:  Wenn beispielsweise eine spanische GmbH („Sociedad Limitada“) ein Grundstück erwerben will, dann dürfen nicht mehr als 50 % der Anteile natürlichen Personen gehören, die  von außerhalb der EU oder des Schengenraums kommen. Völlig offen ist derzeit Frage, was in einem Fall des Austritts Großbritanniens aus der EU („Brexit“) zukünftig für britische Staatsbürger gilt. Muss ein englischer Käufer mangels Regelung mit der EU in Zukunft eine Militärgenehmigung beantragen, wenn er vorhat, auf Ibiza ein unerschlossenes Grundstück zu erwerben?

Zwecks Beantragung der Genehmigung sollte daher ein australischer, amerikanischer oder russischer Käuferinteressent bei einem privatschriftlichen Vorvertrag über eine Immobilie auf dem Land darauf achten, mit dem Verkäufer eine möglichst lange Frist bis zur notariellen Beurkundung zu vereinbaren. Leider kann man im Einzelfall nicht vorhersehen, wie schnell der EU-Ausländer zu seiner Militärgenehmigung kommt: je nach Grundstücksgrösse kann das Genehmigungsverfahren 4 Monate dauern.

In der Regel müssen folgende Unterlagen der Behörde vorgelegt werden:
–    Eine beglaubigte Kopie des Reisepasses des Antragsstellers
–    Ein polizeiliches Führungszeugnis aus seinem Heimatland
–    Ein topografischer Lageplan mit einem Hinweis darauf, wie weit die Immobilie vom nächsten militärischen Stützpunkt entfernt liegt
–    Die genaue Beschreibung der Immobilie laut dem Grundbuch- und Katasteramt

Zusammenfassend macht es meines Erachtens heutzutage keinen Sinn, dass es in Spanien mehr als 1.500 Gemeinden gibt, die aus Gründen der Landessicherheit als Gebiete mit eingeschränktem Zugang für EU-Ausländern gelten. Der Kauf eines unerschlossenen Grundstücks auf Ibiza sollte nicht der Kontrolle des Verteidigungsministeriums unterliegen. Gegebenenfalls könnte man ein differenziertes Genehmigungsverfahren nach objektiven und vorhersehbaren Kriterien einführen.

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Wie kann man die Vermögenssteuer mindern?2020-02-18T14:18:58+01:00

Die Vermögenssteuer (“Impuesto sobre el Patrimonio”) ist vor einigen Jahren in Spanien und somit auch auf Ibiza wieder eingeführt worden, nachdem das Vermögen mit dieser Steuerart einige Jahre nicht belastet worden war. Die Vermögenssteuer fällt sowohl für Residenten als auch Nichtresidenten an, wenn der Wert des Eigentums in Spanien einen Wert in Höhe von 700.000 € übersteigt.

Zur Berechnung werden vor allem Immobilien, Konto- und Geldanlagen zusammengezählt und die entsprechende Steuerlast für den Steuerzahler ausgerechnet. Die Vermögenssteuer trifft nur natürliche Personen, nicht also Gesellschaften (juristische Personen).

Zu beachten ist, dass es für Ibiza zwei gesetzliche Regelungen zur Vermögenssteuer gibt: Einmal die zentralstaatliche Vorschrift und zum anderen ein Balearisches Gesetzesdekret aus dem Jahre 2014. Spanien musste seinerzeit aufgrund eines Urteils des europäischen Gerichtshofs seine Gesetzgebung anpassen und erkannte für Residenten und Nichtresidenten die gleichen Regeln an. Damit haben die Nichtresidenten mit Immobilieneigentum auf Ibiza den Anspruch, dass die Steuertabelle der Balearen für sie angewendet wird (so zum Beispiel im Bereich des Erbschafts- und Schenkungsrechts). Aber da die Tabelle der Balearen für die Vermögenssteuer erheblich angehoben wurde, macht es für betroffene Nichtresidenten Sinn, im Bereich der Vermögenssteuer nach der staatlichen Tabelle abzurechnen.

Ein Rechenbeispiel soll das verdeutlichen: Bei einem Vermögen von 3.000.000 € zahlt der Nichtresidente nach Abzug des Freibetrages von 700.000 € gemäß den Regeln der Balearen aufgerundet 29.000 € Vermögensteuer. Nichtresidenten, die nach der staatlichen Tabelle versteuern, zahlen hingegen nur rund 21.000 €. Der Nichtresidente kann also 8.0000 € sparen, wenn er die zentralstaatliche Tabelle anwendet. Die Abgabefrist der Steuererklärung der Vermögenssteuer von Nichtresidenten für 2018 ist Ende Juni 2019.

Es gibt verschiedene Ansatzpunkte die Vermögenssteuer zu vermeiden oder zumindest zu mindern. Eine Möglichkeit besteht darin, die Immobilie nicht im eigenen Namen als natürliche Person, sondern mittels einer Gesellschaft zu kaufen. Die steuerrechtliche Lage ist jedoch im Einzelfall genau zu prüfen: Es ist zwar richtig, dass Gesellschaften keine Vermögenssteuer zahlen, aber die dahinterstehenden Gesellschafter sind nicht zwingend von dieser Verpflichtung befreit. Den Gesellschaftern als natürliche Personen sind nämlich die Werte der in die Gesellschaft eingebrachten Werte zuzuordnen. Trotzdem kann der Kauf einer Immobilie über eine Gesellschaft je nach Sachlage sinnvoll sein, auch wenn durch die Gründung und Betreuung der Gesellschaft zusätzliche Kosten entstehen.

Eine weitere Option besteht darin, die Immobilie auf mehrere Eigentümer zu verteilen, um den für jeden Miteigentümer geltenden Freibetrag auszuschöpfen. Ein ähnlicher Gedanke steht hinter der Errichtung eines Nießbrauchsrechts, welcher den Wert des Eigentums mindert. Um sicherzustellen, dass diese Übertragungen vernünftig abgewickelt werden, sollte man auf jeden Fall einen Anwalt hinzuziehen.

Zuletzt gibt es die Möglichkeit durch die Aufnahme eines Darlehens und der Belastung der Immobilie mit einer Hypothek, den zu versteuernden Wert des Vermögens zu verringern. Die Aufnahme eines Bankdarlehens vermindert das Vermögen und kann bei der Berechnung der Vermögenssteuer in Abzug gebracht werden. Dieser Weg ist insbesondere für diejenigen Eigentümer interessant, die ein größeres Vermögen auf Ibiza zu versteuern haben. Im Idealfall können die Darlehens- und Hypothekenkosten die Steuern soweit mindern, dass das Darlehen sich selber trägt. Diese Kredit-Variante ist, wie alle anderen oben erwähnten Optionen ebenso, im Einzelfall auf ihr Kosten-Nutzen-Verhältnis zu untersuchen.

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Welche Nebenkosten einer Hypothek muss die spanische Bank erstatten?2020-02-18T14:20:24+01:00

Aktuell wird in der spanischen Tagespresse viel über die jüngsten Gerichtsentscheidungen berichtet, nach denen Banken ihren Kunden zumindest einen Teil der Nebenkosten für die Hypothekenbestellung zu erstatten haben. Die allgemeinen Geschäftsbedingungen der Hypothekendarlehen enthielten noch bis vor kurzem in der Regel eine Klausel, wonach der Kunde als Darlehensnehmer alle Nebenkosten tragen sollte. Hierzu zählen insbesondere die Kosten für Notar, Grundbuch, „gestoría“, und die sog. Stempelsteuer („actos jurídicos documentados“, abgekürzt „AJD“).

Der oberste spanische Gerichtshof („Tribunal Supremo“) hat hierzu bereits Ende 2015 festgestellt, dass das spanische Verbraucherschutzgesetz es einer Bank verbietet, dem Kunden Nebenkosten aufzuerlegen, die ihrer Rechtsnatur nach eigentlich die Bank betreffen. Diese Entscheidung bedeutet in der Praxis jedoch nicht eine automatische Kostenverurteilung der Banken. Das Gericht zieht in der Entscheidung lediglich den Schluss, dass die Banken die Nebenkosten möglicherweise schulden könnten. Hier gilt es daher im Einzelfall die entsprechende Vertragsklausel zu prüfen. Nur diejenigen Klauseln, die die Nebenkosten undifferenziert auf den Darlehensnehmer abwälzen, sind unzulässig und damit nichtig.

Die Banken argumentieren seitdem gerne, dass die Klausel in ihrem konkreten Vertragswerk transparent und unmissverständlich und damit gültig sei. Richtig ist dagegen, dass die Hypothek nur im direkten Interesse der Bank eingetragen wird und den Darlehensnehmer allenfalls indirekt interessiert. Das oberste spanische Gericht begründet das Interesse der Banken an der Eintragung der Hypothek ausdrücklich damit, dass diese hierdurch einen Vollstreckungstitel, eine dingliche Sicherheit, sowie besondere Vollstreckungsmöglichkeiten erhält. Es folgert hieraus wörtlich, dass „derjenige, der das Hauptinteresse an der Dokumentierung und Eintragung der öffentlichen Urkunde über das Hypothekendarlehen hat, zweifellos der Darlehensgeber“ (also die Bank) ist.

Während sich die Notar- und Grundbuchgebühren, sowie die Kosten der „gestoria“ bei einer Standardhypothek auf etwa 1.000 € belaufen, beträgt die „AJD“-steuer mit 1,2% des Hypothekenbetrags auf den Balearen schnell mehrere tausend Euro. Die Stempelsteuer erstattet zu bekommen ist daher für den Bankkunden wirtschaftlich besonders interessant. Die Banken argumentieren in diesem Zusammenhang, dass nach dem Gesetz der Darlehensnehmer Steuerschuldner („sujeto pasivo“) ist. Im Oktober 2018 hatte das oberste spanische Gericht entschieden, dass die Banken diese Stempelsteuer übernehmen müssen. Diese Ansicht schien von der Mehrzahl der Richter des Gerichts getragen zu werden. Eine erneute umstrittene Entscheidung des Tribunal Supremo vom 6. November 2018 stellt nunmehr jedoch fest, dass der Darlehensnehmer die Stempelsteuer für die Hypothekeneintragung bezahlen muss. Wenige Tage nach diesem Gerichtsurteil hat die spanische Regierung ein Gesetz angekündigt, wonach in Zukunft die Banken und nicht die Kunden die Stempelsteuer bei einer Hypotekenbestellung bezahlen sollen.

Jeder Darlehensnehmer sollte seine Kostenklausel genau lesen, bevor er sich zu früh über eine Rückerstattung eines Teils der Nebenkosten freut. Zwar sind Klauseln, die die Kosten der Bank auf den Privatkunden abwälzen unzulässig und damit nichtig. Aber es dürfte auch Klauseln geben, die ausreichend zwischen den Kosten der Banken und der Kunden differenzieren. In einem ersten Schritt kann der Verbraucher außergerichtlich die Erstattung aller Nebenkosten inklusive der Stempelsteuer von seiner Bank verlangen. Allerdings muss der Bankkunde angesichts der neuesten Rechtsprechung vom November 2018 größere Kompromissbereitschaft bezüglich der Stempelsteuer zeigen, falls diese nicht eh schon verjährt ist (Verjährungsfrist 4 Jahre).

Im Ergebnis ist die Geltendmachung der Nebenkosten einer Hypothek komplexer als es auf den ersten Blick erscheint. Die Banken spielen gerne auf Zeit und Gerichtsprozesse sind für sie eine Mischkalkulation. Insbesondere werden die Banken dem Kunden nicht die Arbeit abnehmen, den Sachverhalt sauber aufzuarbeiten. Es ist empfehlenswert, einen Anwalt bereits für die außergerichtliche Geltendmachung der Ansprüche gegenüber der Bank einzuschalten, um genau diese Vorarbeit zu leisten.

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Wozu dient das spanische Grundbuchamt (Registro de la Propiedad)?2020-02-18T14:20:58+01:00

Selbst ein juristischer Laie kennt die Bedeutung des Grundbuchs beim Immobilienkauf auf Ibiza. Was in diesem öffentlich geführten Register an Informationen über eingetragene Immobilien und Grundstücke steht, genießt den öffentlichen Glauben („fé publica“), kann, anders als privatschriftliche Immobilienkaufverträge, jedem Dritten entgegengehalten werden und steht jedermann ohne Einschränkungen zur Verfügung.

Bereits mit der Angabe des Namens eines Immobilieneigentümers ist es einem Berater in der Regel möglich, in kürzester Zeit einen sog. einfachen Grundbuchauszug („nota simple“) der entsprechenden Immobilie zu besorgen. Der vollständige historische Grundbuchauszug („certificación“) ist jedoch im Gegensatz zur „nota simple“ nicht ganz so einfach zu lesen. Eintragungen, wie der Kauf oder Verkauf einer Immobilie oder die Bestellung oder Löschung einer Hypothek, werden fortlaufend hintereinander eingetragen. Des Weiteren sind die Randvermerke („notas marginales“) zu beachten. Da im Grundbuchamt keine Urkunden aufbewahrt werden, müssen die dem Grundbuch präsentierten Urkunden dem wesentlichen Inhalt nach direkt in das Register eingetragen werden. Das macht die historischen Grundbuchauszüge sehr umfangreich und recht unübersichtlich.

Pläne werden im Grundbuch nicht geführt. Angaben zur Lage, Größe und Grenzen eines Grundstücks erfolgen nach den jeweiligen örtlichen Gegebenheiten wie zum Beispiel Straßenangaben oder anhand der Namen der Grundstücksnachbarn und sind dadurch nicht immer sehr präzise. Besonders bei einem nicht erschlossenen Grundstück („rustico“) lohnt es sich vor dem Erwerb einen Vermesser („topografo“) mit der genauen Vermessung des Grundstücks zu beauftragen und diesen topografischen Plan sogar als Anlage dem Vertrag beizufügen. In Spanien gibt es zwar ein bei den jeweils zuständigen Gemeinden angesiedeltes Katasteramt („catastro“), welches aber in der Regel keine wirklich verlässlichen Pläne hat. Seit einer Gesetzesänderung verlangt das Grundbuchamt bei notariellen Neubauerklärungen eine von einem Topografen gefertigte CD-ROM, welche die wichtigsten Eckdaten und die genaue Standortbestimmunge der Immobilie („coordenadas georreferenciadas“) enthält.

Der Notar und der Grundbuchrichter (im folgenden „Registrador“) sind auf Ibiza die entscheidenden Funktionsträger bei dem Eintragungsvorgang: Der Notar beurkundet die Erklärungen der Parteien und der Registrador nimmt die Eintragung im Grundbuch vor.  Der Registrador ist verpflichtet jede vom Notar protokollierte Urkunde formal, materiell und inhaltlich zu prüfen. Hat der Registrador etwas an der ihm vorgelegten Urkunde auszusetzen, kann er die Eintragung verweigern und einen Vermerk („calificación“) verfassen, in dem er die genauen Gründe angibt, weshalb er die Eintragung vorläufig verweigert. Üblicherweise können die vom Registrador festgestellten Mängel geheilt werden. Je nach Sachlage muss der Notar jedoch nochmals eingeschaltet werden und eine Ergänzungsurkunde fertigen, mit welcher die vom Registrador festgestellten Mängel behoben werden.

Der spanische Notar muss vor der Protokollierung eines Immobilienkaufvertrages beim zuständigen Grundbuchamt einen aktuellen Grundbuchauszug der Finca bestellen. Ab Zusendung der aktuellen „nota simple“ durch das Grundbuchamt beginnt eine 10-tägige Frist zu laufen, welche einer Grundbuchsperre gleichkommt. Sollte innerhalb dieser 10 Tage der notarielle Kaufvertrag nicht beurkundet werden, verfällt der vom Notar beantragte Grundbuchauszug. Leider haben die Notare aber anders als beispielsweise beim Handelsregister keinen tagesaktuellen Zugriff auf die im Grundbuchamt vorhandenen Daten, sondern sind hier auf die Zusammenarbeit mit dem Grundbuchamt angewiesen. Nach der Beurkundung informiert der Notar das Grundbuchamt umgehend über die Immobilienübertragung und es beginnt eine neue Sperrfrist von 60 Tagen zu laufen, innerhalb welcher der Käufer die Urkunde nach Zahlung der Steuern beim Grundbuch einreichen kann.

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Die lokale Wertzuwachssteuer (“plusvalía municipal”)2020-02-18T14:13:18+01:00

Es gibt in der spanischen Rechtssprache kaum einen Begriff, der so missverstanden wird wie die „plusvalía“. Es fängt damit an, dass sich der Begriff plusvalía nicht in den spanischen Gesetzestexten wiederfindet.

Die richtige Bezeichnung lautet wie folgt: Steuer auf den Wertzuwachs von erschlossenen Baugrundstücken („Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana“).

Es handelt sich bei dieser Wertzuwachssteuer um eine Gemeindesteuer, die den Wertzuwachs von Grund und Boden (aber nicht von Aufbauten) seit der letzten Übertragung besteuert. Die plusvalía wird häufig mit der Einkommenssteuer („IRPF“) des Verkäufers verwechselt. Über die staatliche Einkommenssteuer wird der beim Verkauf erzielte Gewinn, nämlich die Differenz zwischen Einkaufs- und Verkaufspreis laut der notariellen Kaufvertragsurkunde, besteuert. Berechnungsgrundlagen für die plusvalía hingegen sind der Wert von Grund und Boden und die in der Gemeindesatzung festgelegten Steuersätze.

Die plusvalía fällt bei jeder Eigentumsübertragung einer Immobilie an, die der Grundsteuer („IBI“) unterliegt und der maximale Veranlagungszeitraum beträgt 20 Jahre. Die plusvalía fällt auch bei Erbschaften und Schenkungen an, wobei die meisten Gemeindesatzungen auf Ibiza für den Fall einer Erbschaft von Erben 1. Ordnung (Eltern, Kinder) eine Steuerermäßigung („bonificación“) von 95 % vorsehen.

Ausgangspunkt für die Berechnung der plusvalía ist der Katasterwert („valor catastral“), welchen man leicht aus dem letzten Grundsteuerbescheid herauslesen kann. Der Katasterwert wird unterteilt in den Wert von Grund und Bodens („valor del suelo“) und den Wert der Aufbauten („valor de construcción“) aufgeteilt, beide Werte zusammen ergeben den Katasterwert. In Ibiza Stadt wurde der Katasterwert zuletzt 2012 stark heraufgesetzt. Damit die Immobilieneigentümer aber nicht von einem Jahr auf das andere von dieser drastischen Erhöhung überrascht werden, wird die Steuer auf einer jedes Jahr stückweise erhöhten Bemessungsgrundlage („base liquidable“) berechnet. Im zehnten Jahr der Anhebung wird dann der Katasterwert in voller Höhe zur Besteuerung herangezogen (in Ibiza Stadt im Jahr 2021).

Vereinfacht ausgedrückt wird der der Wert von Grund und Boden je nach Anzahl der Jahre seit dem letzten Eigentümerwechsel der Immobilie mit einem von der Gemeinde zu definierenden Faktor multipliziert. Daraus ergibt sich dann eine entsprechende Besteuerungsgrundlage, welche wiederum unter Anwendung eines gemeindlichen Steuersatzes die Steuerschuld ergibt. Ein Beispiel aus der Gemeinde San Josep soll das Prinzip verdeutlichen: Der Wert des Bodens liegt bei 13.642,79 €, 20 Jahre sind seit der letzten Übertragung vergangen, der Koeffizient der Gemeinde San Josep liegt bei 2,2 %, der Steuersatz liegt bei 20 %. Daraus ergibt sich folgende Rechenexempel: 2,2 % von 13.642,79 € = 300,14 € X 20 Jahre = 6.002,83 €, hiervon 20 % = 1.200,57 € plusvalía sind also zu entrichten.

Die plusvalía ist per Gesetz vom Verkäufer zu tragen. Gelegentlich versucht der Verkäufer, sie dem Käufer aufzubürden, obwohl die spanische Rechtsprechung entschieden hat, dass eine Verlagerung der plusvalía auf den Käufer unzulässig ist. Es macht Sinn von daher Sinn, im Vertrag explizit die Zahlung der plusvalía der Verkäuferseite aufzuerlegen. Alle Notare sind verpflichtet, die Gemeindeverwaltung über die protokollierten Urkunden zu informieren, die der plusvalía unterliegen könnten. Nach einem Beschluss der Generaldirektion (BOE 26. Januar 2018) ist es notwendig, dass die Gemeinde den Empfang der Notarurkunde dem Notar bestätigt. Da die Gemeinde in der Regel nicht tätigt wird, ist es nunmehr umso wichtiger, dass die Parteien ihrerseits innerhalb von 30 Tagen nach Beurkundung den Übertragungsvorgang der Gemeinde melden. Grundbuchämter dürfen seit einigen Jahren Eintragungen von Rechtsänderungen nur vornehmen, sofern zumindest der Antrag auf Begleichung der Plusvalia bei der zuständigen Gemeinde gestellt worden ist.

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Immobilienerwerb auf den Balearen 20182020-02-18T14:42:09+01:00

Im Rahmen der Abwicklung einer Immobilientransaktion wird der Erwerber einer Immobilie mit vielerlei Fragen konfrontiert:

  • Ist die Immobilie rechtlich in Ordnung?
  • Entspricht die Bebauung der seinerzeit erteilten Baugenehmigung?
  • Sind alle Steuern bezahlt?
  • Stimmt die Qualität des Hauses oder gibt es Mängel?

Die vorliegende Darstellung dient als Erstinformation für den interessierten Immobilienwerber auf den Balearen.

Bereits im Vorfeld des Immobilienerwerbs sollte der Käufer eine spanische Steuernummer beantragen.

Für ausländische natürliche Personen heißt sie NIE-Nummer (Abkürzung für „Numero de Identificación de Extranjeros“).

Jeder Ausländer, der in Spanien geschäftstätig ist, benötigt diese NIE-Nummer. Seit längerem können Rechtsanwälte für ihre Mandanten die Steuernummer schnell und unkompliziert über die Rechtsanwaltskammer bestellen.

Des Weiteren ist es sinnvoll, rechtzeitig durch persönliche Vorsprache bei einer Bankfiliale auf den Balearen ein spanisches Bankkonto zu eröffnen.

Vorsicht ist bei den Gebühren der spanischen Banken für die Entgegenahme einer Überweisung aus dem Ausland geboten. Hier sollte man sich rechtzeitig vor allem über die Kosten für die Überweisung des Kaufpreises informieren.

Wenn die richtige Immobilie gefunden wurde, sollte ein Fachmann eine sogenannte „Due Diligence“, die rechtliche und steuerliche Überprüfung der Immobilie vornehmen.

Im Einzelfall kann zusätzlich ein technischer Architekt oder Ingenieur überprüfen, ob das Haus baulich in Ordnung ist und alle Installationen mängelfrei sind.

Folgende Dokumente sollte der Käufer vom Verkäufer anfordern, wobei es sich hier um keine abschließende Auflistung handelt:

  • notarieller Kaufvertrag („escritura de compraventa“)
  • Grundbuchauszug („nota simple Registro“)
  • Katasterauszug („Extracto del catastro“)
  • Grundsteuerbescheid und Müllabfuhr („Recibo de IBI y basuras“)
  • Energieausweis („certificado de eficiencia energética“)
  • gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung („Cedula de habitabilidad vigente“)
  • Bescheinigung, dass kein Verfahren wegen Bauverstoß vorliegt („Certificado de no-infracción urbanistica“)
  • letzte Abrechnung der Versorgungsunternehmen („ultimas facturas de luz, agua y gas“)
  • Berechnung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer („calculo plusvalia municipal“)
  • Neubauerklärung („escritura de obra nueva“)
  • Baugenehmigungen („licencia de obra nueva“).

Die Checkliste muss je nach Einzelfall erweitert werden, beispielsweise wenn die Immobilie sich in der ersten Meereslinie befindet und eine Bescheinigung der Küstenbehörde notwendig ist.

In Spanien sind privatschriftliche Verträge über Immobilien anders als beispielweise in der deutschen Rechtsordnung rechtswirksam.

In der Praxis ist es in der Regel üblich und ratsam, dass die Parteien zunächst einen privatschriftlichen Vertrag abschließen, denn im Rahmen der privatschriftlichen Vereinbarungen werden die Weichen gestellt, nicht erst bei der notariellen Beurkundung.

Wenn die Parteien bereits beim Notar sitzen, gibt es nur noch wenig Verhandlungsspielraum. In dem Privatvertrag bindet sich der Verkäufer für einen bestimmten Zeitraum und erhält dafür vom Käufer eine Anzahlung, die auf den Kaufpreis angerechnet wird.

Die Verkäuferseite versichert in der Vereinbarung unter anderem, dass die Immobilie mängelfrei ist, über alle gesetzlichen Genehmigungen verfügt und mit allen Steuern und Abgaben auf dem Laufenden ist.

Der Verkäufer muss alle hierzu erforderlichen Nachweise erbringen. Sollte der Verkäufer in dem festgelegten Zeitraum an einen Dritten verkaufen, so muss er den doppelten Anzahlungsbetrag an den Käufer zurückzahlen.

Zahlt hingegen der Käufer nach Ablauf der Frist den Restkaufpreis nicht, verfällt die Anzahlung und der Verkäufer kann diese behalten.

Die Anzahlung von üblicherweise 10 % des Kaufpreises wird in der Praxis direkt an den Verkäufer gezahlt; das bringt aber erhebliche Risiken für den Käufer mit sich.

Es ist von daher empfehlenswert, die Anzahlung treuhänderisch beim Notar oder Rechtsanwalt zu hinterlegen. Der Treuhänder wird von den Parteien gemäß der privatschriftlichen Vereinbarung angewiesen, die Anzahlung nur auszuzahlen, wenn alle im Vertrag erwähnten Bedingungen erfüllt wurden.

Der anschließende notarielle Kaufvertrag ist zwingende Voraussetzung dafür, dass der Erwerber der Immobilie im Grundbuch eingetragen werden kann. Mit der notariellen Beurkundung protokolliert der Notar den lastenfreien Eigentums- und Besitzübergang:

Der Käufer erhält Zug-um-Zug gegen Zahlung des Kaufpreises die Schlüssel des Hauses.

Der Kaufpreis wird in der Regel mit einem bankbestätigten Scheck einer spanischen Bank bezahlt.

Eine Überweisung des Restkaufpreises als Zahlungsmittel ist in Spanien weiterhin die Ausnahme.

Der Käufer sollte sich darüber im Klaren sein, dass Gegenstand des notariellen Kaufvertrages ausschließlich die Beschreibung des Grundstücks und des Hauses ist, genauso wie sie im Grundbuch eingetragen ist.

Die Immobilie wird üblicherweise gekauft „wie besehen“ („cuerpo cierto“).

Nach der Protokollierung wird der Notar dem Grundbuchamt den Eigentumswechsel anzeigen, wodurch das Grundbuch für andere Eintragungen erst einmal blockiert ist. Damit ist die Tätigkeit des Notars abgeschlossen.

Neben dem Kaufpreis muss der Käufer von sich aus auch die anfallenden Steuern und Kosten bereitstellen, denn mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages beginnen die Zahlungsfristen von 30 Tagen zu laufen.

Wenn man diese versäumt, drohen Strafzuschläge.

Die Aufteilung der Kosten und Steuern sollte bereits im privatschriftlichen Vertrag zwischen den Parteien geregelt werden.

Üblicherweise übernimmt der Käufer die Kosten für Notar, Grundbuchamt und die Grunderwerbssteuer.

Die Grundsteuer („IBI“) des laufenden Jahres wird zwischen den Parteien aufgeteilt („pro rata“).

Der Verkäufer trägt die Wertzuwachssteuer („plusvalia“).

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Neues Bauordnungsgesetz in Kraft getreten2020-02-18T14:12:37+01:00

Kurz vor der Jahreswende 2017/2018 ist das neue Bauordnungs- und Flächennutzungsgesetz der Balearen (Ley Urbanistica de las Islas Baleares, „LUIB“) im offiziellen Amtsblatt („BOIB“) veröffentlicht worden. Hier werden die wichtigsten Neuerungen vorgestellt.

Das Regelwerk, welches zum 1. Januar 2018 in Kraft getreten ist, ersetzt ein Gesetzeswerk der Vorgängerregierung. Mit dem neuen Gesetz wird die Amnestie für illegale Bauten auf dem Lande endgültig ad acta gelegt, welche die aktuelle Regierung auf den Balearen bereits vor zwei Jahren mit einer vorläufigen Regelung auf Eis gelegt hatte. Dem Bauherren eines Bauprojektes drohen bei Bauvergehen aufgrund des neuen Bauordnungsgesetz zum Teil drakonische Geldstrafen. In Extremfällen können bei nicht genehmigten Bauvorhaben auf dem Land Bußgelder von bis zu 300 Prozent des Wertes eines illegalen Bauprojektes anfallen. Auch bei Bauvorhaben im Bauland können die Geldbußen bis zu 100 Prozent des Wertes der illegalen Bebauung ausmachen.

Da in der Vergangenheit viele Eigentümer über Jahre die Abrissbescheide ausgesessen haben, gibt es ab 2018 Geldstrafen für die Verschleppung von Abrissverfügungen. Im Gesetz sind als Bußgeld monatliche Strafen von zehn Prozent des Wertes des Bauprojektes festgeschrieben, falls der Abriss nachweislich herausgezögert wird. Hat das Bauvorhaben beispielsweise einen festgelegten Wert von 50.000 €, so kann die Behörde monatliche Bußgelder von 5.000 € verhängen. Zudem räumt das neue Regelwerk den zuständigen Bauämtern der Gemeinden und dem Inselrat für zukünftige Fälle 15 Jahre ein, um eine illegale Bebauung abreißen zu lassen.
Auch Beamte und öffentliche Personen können für den Fall zur Rechenschaft gezogen werden, wenn diese es zulassen, dass Verfahren verjähren oder Geldbußen nicht durchgesetzt werden. Auch hier gibt es entsprechende Bußgelder gemäß dem Wert des Bauprojektes.

Die vermutlich wichtigste Neuerung des Bauordnungsgesetzes betrifft jedoch die Verjährung von Bauvergehen im Agrarland (gilt nicht für Bauland). Nach der neuen Gesetzeslage verjähren Bauverstösse im ländlichen Gebiet nicht mehr wie bisher nach 8 Jahren und die Behörde kann jederzeit, auch nach Ablauf von 8 Jahren, den Abriss der illegalen Immobilie anordnen. Damit hängt ein Damoklesschwert über jeder Art der illegalen Bebauung im Agrarland, die ab dem 1. Januar 2018 begonnen wurde. Als Beweismittel dienen den Behörden hier die entsprechenden zeitlich geordneten Luftaufnahmen.
Bisher verjährten wie erwähnt Bauverstösse im Agrarland innerhalb von 8 Jahren nach Beendigung des Bauvorhabens, sofern die zuständige Baubehörde nicht aktiv wurde, also den Eigentümer weder Bußgeldbescheid noch Abrissverfügung zustellte.  Eine Verjährung von Bauverstössen im Agrarland war lediglich in Naturschutzgebieten (in Landschaftsschutzgebieten wie der „ANEI-Zone“) ausgeschlossen, nunmehr verjähren Bauvergehen auch im „normalem“ Argraland („suelo rustico comun“) nicht mehr.

Zwar kann der Eigentümer seine ohne gemeindliche Baugenehmigung errichtete Immobilie mit einem sogenannten Alterszertifikat („certificado de antigüedad“) eines Architekten, der den Bestand der Immobilie von mehr als 8 Jahren bestätigt, im Grundbuchamt weiterhin eintragen lassen. Aber der Grundbuchbeamte vermerkt in einem solchen Fall, dass diese Immobilie ohne Baugenehmigung erbaut wurden und die Bebauung nicht den geltenden Baugesetzen entspricht („fuera de ordenacion“). Zusammenfassend gesagt kann jedes seit Jahresbeginn ohne Baugenehmigung errichtete Gebäude im Agrarland nach der neuen Gesetzeslage nicht mehr verjähren und die Behörden haben die Möglichkeit, jederzeit ein entsprechendes Verfahren aufgrund von Bauvergehen einzuleiten. Sollte sich im Ramen dieses behördlichen Verfahren herausstellen, dass das Bauvorhaben nicht legalisierbar ist, können die ohne gemeindliche Baulizenz vorgenommenen Bauarbeiten de facto niemals legalisiert werden und müssen abgerissen werden.

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Aktuelles spanisches Mietrecht2020-02-18T14:12:10+01:00

Nicht erst, wenn die Kündigung des Mietvertrags ansteht, müssen sich Mieter mit dem spanischen Mietrecht auf Ibiza auseinandersetzen, sondern bereits bei typischen Fragenstellungen wie der Reparaturkosten, Mieterhöhungen oder der Übernahme von Nebenkosten.

Das spanische Mietgesetz stammt aus dem Jahre 1994 und wurde vor vier Jahren reformiert.

Seit Juni 2013 gelten in Spanien einige Neuerungen im Mietrecht, die für eine Flexibilisierung und der Schaffung von Anreizen auf dem Wohnungsmarkt sorgen sollen. So wurde beispielsweise die Mindestlaufzeit von Mietverträgen von 5 Jahren auf 3 Jahre reduziert.

Für den Mietvertrag ist keine Form vorgeschrieben, aus Beweisgründen sollte man aber auf einen schriftlichen Vertrag bestehen. Es ist ratsam, im Mietvertrag nicht nur die genaue Adresse und Quadratmeterzahl der Immobilie anzugeben, sondern auch deren Katasterreferenznummer.

Um die Zahlung einer Kaution kommen Mieter nicht herum. In der Regel werden Kautionen in Höhe von zwei Monatsmieten verlangt. Die Kaution kann nicht auf die Miete angerechnet werden. So kann ein Mieter beispielsweise nicht die restliche Mietzahlung zwei Monate vor Vertragsende mit Verweis auf die zu Beginn geleistete Kautionszahlungen einstellen.

Das spanische Mietrecht kennt kein Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer. Das würde das Eigentumsrecht des Eigentümers zu sehr eingrenzen. Unbefristete Verträge gelten als für ein Jahr geschlossen, seit Juni 2013 gelten Laufzeiten für langfristige Mietverträge bis zu drei Jahren. Im Fall einer stillschweigenden Vertragslaufzeit von drei Jahren, bei der weder der Mieter noch der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, hat der Mieter das Recht, ein zusätzliches Jahr zu bleiben. Wer im Fall einer jährlichen Verlängerung kündigen will, muss laut Gesetz eine Frist von mindestens 30 Tagen beachten. Der Mieter oder Vermieter ist für den Zugang der Kündigungserklärung beweispflichtig. Deshalb sollte man sich den Empfang der Kündigung unbedingt quittieren lassen oder das Kündigungsschreiben als sogenanntes „Burofax“, ein gerichtsfestes Einschreiben, verschicken.

In Spanien wird anders als vielerorts in Nordeuropa nicht zwischen Kalt- und Warmmiete unterschieden. Der Mieter zahlt je nach Verbrauch Strom, Gas und Wasser. Davon gilt es andere Kosten wie Gärtner, Swimmingpool oder Versicherung zu unterscheiden. Der Vermieter kann die Nebenkosten nur auf den Mieter abwälzen, wenn das auch ausdrücklich im Mietvertrag so vereinbart worden ist. Das gilt auch für die jährlich fällige Grundsteuer (sog. „IBI“), welche der Vermieter auf Ibiza gerne auf den Mieter umlegt.

Ein weiterer Diskussionspunkt ist der sog. Inflationsausgleich. Der Vermieter kann eine jährliche Anpassung an die Inflationsrate im Vertrag festsetzen. Grundlage dafür ist der zuletzt veröffentlichte Jahres-Index der Verbraucherpreise (sog. „IPC“).

Für Konfliktpotential sorgen auch anfallende Reparaturen. In Spanien wird danach unterschieden, ob eine Reparatur der Instandhaltung der Immobilie oder der Erhaltung der Bewohnbarkeit dient. Im letzteren Fall ist der Vermieter in der Pflicht. In der Praxis ist die Regelung allerdings nicht so eindeutig: Wenn zum Beispiel der Boiler kaputtgeht, dann müssten sich Mieter und Vermieter einig werden.

Mieter seien eindringlich davor gewarnt, Mietzahlungen wegen eines Schadens ohne Rücksprache herabzusetzen (Stichwort Mietminderung). Nach spanischem Recht hat der Mieter zwar einen Schadensersatzanspruch, aber mindert der Mieter die Miete selbstständig oder stellt die Mietzahlung sogar vollständig ein, läuft er Gefahr, dass der Vermieter eine Räumungsklage einreicht und auch die offene Miete einklagt.

Der Vermieter kann Eigenbedarf anmelden und vorzeitig kündigen. Dies gilt nur dann, wenn dies dem Mieter mit einer Frist von mindestens 2 Monaten angekündigt wird und mindestens ein Jahr seit Vertragsschluss vergangen ist.

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Neues Tourismusgesetz – welche touristische Vermietung wird in Zukunft legal sein?2020-02-18T14:10:37+01:00

Das neue Regelwerk zur Ferienvermietung ist Ende Juli 2017 von der balearischen Regierung im Gesetzesblatt veröffentlicht worden. Bislang ist auf Ibiza nur die touristische Vermarktung von freistehenden Häusern zulässig. Die Vermietung von Wohnungen, Apartments oder Reihenhäusern an Urlauber findet in der gesetzlichen Grauzone statt und war bisher nicht in der balearischen Gesetzgebung vorgesehen. Mit dem neuen Gesetzeswerk können Apartments und Reihenhäuser in bestimmten Fällen und unter Auflagen eine touristische Vermietungslizenz erhalten, bei Verstößen drohen aber saftige Geldbußen.

Die Frage, welche Immobilien man in Zukunft touristisch vermieten kann, lässt sich teilweise allerdings erst in einem Jahr beantworten. Zunächst gilt nämlich ein einjähriges Moratorium. Zunächst soll dem Inselrat (Consell) und den zuständigen Gemeinden eine Frist von bis zu einem Jahr eingeräumt werden, um zu entscheiden, in welchen Zonen überhaupt Immobilien an Urlauber vermietet werden dürfen. Erst dann werden neue Lizenzen ausgestellt. Das bedeutet, dass der Inselrat von Ibiza seit Ende Juli keinerlei Anträge zum Erhalt einer touristischen Vermietungslizenz im Falle von Einfamilienhäusern mehr annimmt. Und da bisher die touristische Vermarktung von Apartments nicht erlaubt war, kann es auf Ibiza auch noch keine offiziellen Lizenzen für Apartments geben.

Derzeit muss man deshalb folgende Differenzierungen vornehmen:
Immobilien, die bereits beim Inselrat registriert worden sind, können weiterhin normal vermietet werden. Eigentümer von freistehenden Häusern, die in den letzen Jahren die Lizenz für die touristische Vermietung von Seiten des Consell erhalten haben, werden praktisch nicht betroffen, da die Änderungen geringfügig sind. Allerdings gibt es eine Vielzahl von beantragten Lizenzen, die vom Inselrat noch bearbeitet und genehmigt werden müssen. Wenn sich bei der Überprüfung herausstellt, dass die Immobilie nicht über die erforderliche Bewohnbarkeitsbescheinung (Cedula de habitabilidad) verfügt oder nicht legalisierbare Anbauten hat, dann kann die Behörde eine Genehmigung ablehnen und der Antrag verfällt rückwirkend.

Wohnungen, die in Mehrfamilienhäusern liegen, können in Zukunft unter bestimmten Voraussetzungen touristisch vermietet werden: Zunächst einmal muss man hier auf die Aufteilung in Zonen durch die Rathäuser und den Inselrat warten. Die Behörden werden festlegen, in welchen Gebieten touristische Vermietung möglich sein wird und welche Kontingente hierfür zur Verfügung stehen. Desweiteren werden Anforderungen an Qualität und technische Ausstattung gestellt. Hervorzuheben ist, dass bei Eigentümergemeinschaften die Mehrheit der Eigentümer in der Eigentümerversammlung ihre Zustimmung zur touristischen Vermietung geben muss. Eine weitere Neuerung des Regelwerkes sieht vor, dass Eigentümer ihre ansonsten selbst genutzte Wohnung maximal 60 Tage im Jahr Urlaubern überlassen können.

Die Saisonvermietung unter Anwendung des spanischen Mietgesetzes („LAU“) wird durch das balearische Tourismusgesetz erschwert: Nach dem Gesetz der Balearen gilt die Unterbringung von Mietern in einem Zeitraum von weniger als einem Monat als touristische Vermietung. Somit muss jeder Vermieter entweder in Zukunft eine Registernummer für touristische Vermietung des Inselrates haben oder nachweisen, dass der Aufenthalt der Mieter von weniger als einem Monat nicht einem touristischen Zweck diente. Obwohl ein Saisonvermietungsvertrag im Einklang mit dem Mietgesetz erstellt wurde, darf der Eigentümer keine Vermarktung über Portale wie Airbnb oder Homeaway vornehmen. Es drohen ihm ansonsten Strafen in Höhe von bis zu 40.000 € und die Behörde kann die zeitweise Einstellung des Gewerbes anordnen. Im Bußgeldkatalog muss man unterscheiden zwischen einem Bußgeld bis zu 4.000 € wegen einfachen Vergehen („sancion leve“), einem Bußgeld von 4.001 € bis 40.000 € bei schweren Vergehen („sancion grave“). Bei besonders schweren Vergehen („sancion muy grave“) sieht das Gesetz sogar Bußgelder von bis zu 400.000 € vor.

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Die aktuellen Erbschafts- und Schenkungssteuern2020-02-18T15:55:05+01:00

Es ist vor über zwei Jahren ein gefeierter Erfolg gewesen, als der spanische Gesetzgeber auf das Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 3.9.2014 reagierte und die Nichtresidenten den Residenten im Bereich der Erbschafts- und Schenkungssteuer gleichstellte.

Aufgrund des Änderungsgesetzes  gelten in Spanien seit dem 1. Januar 2015 für erb- oder schenkungsweise erlangte Vermögenswerte die steuerlichen Sonderregelungen der jeweiligen autonomen Regionen auch für EU-Bürger mit Wohnsitz in einem EU-Staat.

Aus diesem Grund wird seit 2015 eine auf Ibiza belegene Immobilie im Erb- oder Schenkungsfall nach den Steuerregelungen der Balearen besteuert, selbst wenn Erblasser (Verstorbener) und Erben ihren Wohnsitz in einem anderen EU-Staat haben. Das hatte bis 2016 die erfreuliche Folge, dass auch Nichtresidente EU-Bürger in den Genuss der balearischen Erbschaftssteuer kamen und nur ein Prozent Erbschaftssteuern zu zahlen war, wenn es sich um eine Erbschaft aufsteigender oder absteigender Linie (Eltern, Kinder) handelte. Die Erben 1. Ordnung einer Finca auf Ibiza bezahlten vollkommen unabhängig von dem Wert des Nachlasses also nur ein Prozent Erbschaftssteuer.  Sollten die Erben jedoch in der  Schweiz, in den USA oder anderswo außerhalb der EU ihren Wohnsitz haben, gilt weiterhin als Besteuerungsgrundlage das zentrale spanische Steuergesetz mit im Vergleich zu Ibiza hohen Steuersätzen. Die Erbschafts- und Schenkungsfälle von Nichtresidenten werden in der zuständigen Behörde in Madrid bearbeitet, so dass man alle Unterlagen (den Nachweis der Erbschaftsurkunde und der gezahlte Steuern) zur Überprüfung dorthin schicken muss, obwohl die Steuertabelle der balearischen Insel zur Anwendung kommt.

Die günstige Erbschaftssteuerregelung der Balearen ist jedoch zum 1. Januar 2016  aufgehoben worden und durch eine neue Erbschaftssteuer ersetzt worden, welche abhängig von dem Wert des Nachlasses ist. Bis zu einem Betrag von 700.000 € bleibt es bei der Besteuerung von 1 Prozent.  Ab einer Erbmasse von 700.000 € bis 1.000.000 € sind 8 %, ab 1.000.000 € Erbmasse 11 %, ab 2.000.000 € Erbmasse 15 %, ab 3.000.000 € Erbmasse 20 % Erbschaftsteuern zu zahlen. Bei einem Nachlasswert von beispielsweise 1 Mio. € steigt die Steuerbelastung für die Erben nach Abzug des Freibetrages auf rund 30.000 €.

Auch bei Schenkungen von auf Ibiza belegenen Immobilien sind die Regelungen der balearischen Erbschaftssteuern anwendbar. Unter Direktverwandten (Kinder, Eltern) werden Schenkungen auf dem Balearen mit 7 %  besteuert werden. Für Ibiza gibt es die spezielle juristische Figur des Erbvertrages („pacto sucesorio“), welchen man lediglich mit 1 % versteuert muss. Das ist im Vergleich zu den normalen Schenkungssteuern eine Ersparnis von immerhin 6 Prozentpunkten. Voraussetzung für die Anwendbarkeit des ibizenkischen Erbvertrages auf Nichtresidente ist aber, dass die Figur Erbvertrag im Heimatland der Parteien ebenfalls rechtlich geregelt ist. Das ist zum Beispiel im deutschen Zivilrecht der Fall, so dass die steuerrechtlichen Vorteile des ibizenkischen Erbvertrages auch von deutschen Staatsbürgern genutzt werden können. Bei der Schenkung gilt es aber folgenden Nachteil zu beachten:  Dem Schenkenden kann ein zu versteuernder Gewinn entstehen, wenn zwischen dem Ursprungserwerb des Geschenkes (der Immobilie) und dem Übertragungswert bei Vollzug der Schenkung eine große Wertdifferenz besteht. Wurde beispielsweise die Immobilie im Jahre 1999 laut der notariellen Kaufvertragsurkunde für 100.000 € gekauft und wird diese nunmehr für 500.000 € verschenkt, dann muss der Nichtresidente Schenkende 19 % Gewinnsteuer auf den Gewinn von 400.000 € zahlen.

Was im Änderungsgesetz vom 1. Januar 2015 nicht behandelt wird, ist die Steuersituation vor dem Inkrafttreten des Gesetzes. Auch für diese Fälle gilt das für die direkten Erben günstige Erbschaftssteuerrecht der Balearen. Die Erben können also hier einen Rückforderungsanspruch gegenüber den Fiskus in Madrid geltend machen, allerdings muss eine Verjährungsfrist von vier Jahren beachtet werden. Beispielsfall: Der Nichtresidente Erbe hat am 5. Dezember 2013 mit dem Steuermodell 650 Erbschaftssteuern in Höhe von 7.500 € bezahlt. Die Erbmasse betrug 70.000 €. Dieser Erbe kann bis zum 5. Dezember 2017 (bis zu 4 Jahre nach Zahlung der Erbschaftssteuern) 6.800 € (7.500 € minus 700 €) Erbschaftssteuern zuzüglich Zinsen vom spanischen Fiskus zurückverlangen. Bei der Bewältigung des Rückforderungsanspruches sollte man auf einen in der Materie kompetenten Steuerberater oder Rechtsanwalt zurückgreifen.

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Die Erstbezugserlaubnis („licencia de primera ocupacion“) und die Bewohnbarkeitsbescheinigung („cedula de habitabilidad“)2020-02-18T14:09:33+01:00

Vor einem Immobilienerwerb auf Ibiza gibt es vieles zu beachten und zu überprüfen: Von der Baugenehmigung über die vorhandenen Belastungen im Grundbuch bis zur Zahlung der entsprechenden Steuern etc.

Die Bedeutung der Erstbezugserlaubnis („licencia de primera ocupacion“) und der Bewohnbarkeits-bescheinigung („cedula de habitabilidad“) wird hingehen sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer häufig unterschätzt wird.

Die Erstbezugserlaubnis wird auf Ibiza von der zuständigen Gemeinde für den Erstbezug und die Nutzung einer Immobilie ausgestellt. Dies ist allerdings unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau handelt oder die vorhandende Immobilie verändert oder vergrößert wurde. In dem zweiten Fall ist deshalb eine Erstbezugserlaubnis erneut von der Behörde auszustellen.

Nicht zu verwechseln ist die Erstbezugserlaubnis mit der Bewohnbarkeitsbescheinigung („cedula de habitabilidad“). Es herrscht oftmals die irrige Auffassung, dass es sich hierbei um eine Unterlage handelt, die ausschließlich für die Fertigstellung eines Neubaus benötigt wird. Bei der „cedula“ handelt es sich um ein Dokument, welches auf Ibiza vom Inselrat („Consell Insular“) ausgestellt wird. Es erbringt den Nachweis, dass ein zu Wohnzwecken dienendes Gebäude die Mindestanforderung an Größe, technische Installationen und Sanitärbereich erfüllt. Damit erfüllt die „cedula“ eine staatliche Kontrollfunktion, was man bereits daran erkennen kann, dass Wasser- und Stromanschluss bei Neubauten nur eingerichtet werden dürfen, wenn eben die „cedula“ vorhanden ist.

Aber selbst wenn die „cedula“ zu einem früheren Zeitpunkt bereits vorlag und die Anschlüsse existieren, muss man wissen, dass diese eine Laufzeit von lediglich 10 Jahren hat und nicht automatisch von den Behörde verlängert wird. Je nach Einzelfall fällt die Immobilie in einer der drei verschiedenen „cedula“-Kategorien:

-Die „cedula“ bei Erstbezug („cedula de primera ocupacion“) ist immer dann notwendig, wenn ein Gebäude erstmalig fertiggestellt oder Teile angebaut wurden. Dem Inselrat sind neben dem Eigentumsnachweis (aktueller Grundbuchauszug), auch von einem Architekten unterschriebene Pläne und Fotos einschließlich der Katasterdaten vorzulegen. Desweiteren müssen die Baugenehmigung, sowie das Baufertigstellungszertifikat („certificado final de obra“) des Architekten und der Gemeinde vorliegen.

-Die „cedula“, die bei einer Verlängerung ausgestellt wird („cedula de renovacion“), muss nach Ablauf von zehn Jahren beantragt werden. Hier sind der Behörde ein aktueller Grundbuchauszug, ein vom Architekten unterschriebenen und datieren Lageplan mit den Katasteramtsdaten und Fotos der Immobilie vorzulegen. Die Behörde hat über die Verlängerungsbescheinigung die Möglichkeit, Immobilien zu überprüfen, die in den letzten zehn Jahren möglicherweise ohne Baugenehmigung verändert wurden.

-Eine Negativbescheinigung („cedula de carencia“) kann nur beantragt werden, wenn die in Frage stehende Immobilie vor dem 1. März 1987 erbaut wurde. Auch hier muss man der Behörde einen aktuellen Grundbuchauszug zum Nachweis der Eigentümerstellung, sowie Fotos und Lageplan vorlegen. Allerdings reicht es im Unterschied zu den anderen zwei Cedula-Anträgen aus, ein Zertifikat vorzulegen („certificado de situacion urbanistica“), aus dem hervorgeht, dass das Gebäude vor dem 1. März 1987 fertiggestellt wurde und seit dem auch keine baulichen Veränderungen an der Immobilie vorgenommen worden sind.

Wie man sieht, ist insbesondere die Verlängerung einer abgelaufenen „cedula“ für den geplanten Verkauf von großer Bedeutung. Das Vorhandensein einer aktuell gültigen „cedula“ ist außerdem Voraussetzung für den Erhalt der kommerziellen touristischen Lizenz zur Vermietung von Privathäusern auf Ibiza.

Beim Kauf einer „gebrauchten“ Immobilie sollte die Käuferseite stets beachten, dass der Eintrag eines Neubaus im Grundbuchamt nicht zwingenderweise bedeutet, dass auch die „cedula“ und die Erstbezugserlaubnis vorliegen. Der Notar ist bei Errichtung der Neubauerklärung einer bereits existierenden Immobilie nicht verpflichtet, die Vorlage der Erstbezugserlaubnis und der „cedula“ zu verlangen. Bestehen Sie deshalb bei dem Erwerb einer Immobilie auf Ibiza stets auf  die Vorlage dieser Unterlagen und prüfen Sie, was Sie kaufen.

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Bauen und Umbauen auf Mallorca2020-02-18T14:30:34+01:00

Im folgenden Artikel werden die rechtlichen Rahmenbedingungen und Folgen von Bau- und Umbaumaßnahmen von Immobilien auf den Balearen dargestellt.

1. Der Bauvertrag
Das spanische Recht rechnet den Bauvertrag den Werkverträgen zu. Es gibt unterschiedliche Typen von Bauverträgen:

Entweder der Eigentümer bebaut sein Grundstück selber und bedient sich eines Architekten, Bauunternehmers und Bauhandwerker oder ein Bauträger baut auf seinem Grundstück eine Immobilie, um sie später zu verkaufen. Verkauft der Bauträger die Immobilie zur Finanzierung des Bauvorhabens schon vor Baubeginn, so spricht man vom Immobilienkauf gemäß Bauplan. Verkauft er die Immobilie nach Fertigstellung, spricht man von schlüsselfertigem Bauen („llave en mano“).

Der Inhalt von Bauverträgen kann von den Parteien frei vereinbart werden. Es ist auf den Balearen nicht ungewöhnlich, Verträge zum Bau von Einfamilienhäusern oder für größere Umbau- oder Renovierungsarbeiten mündlich ohne Angabe eines Leistungsverzeichnisses abzuschließen. Oft wird der Bauauftrag auch auf der Grundlage eines mehr oder weniger genauen Kostenvoranschlages erteilt.
Um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollte aber bereits beim Abschluß eines Bauvertrages stets ein Anwalt eingeschaltet werden, der die Bauverträge überprüft. Akzeptieren Sie keinen globalen Bauvertrag, sondern fordern Sie durch den Architekten die Liste der einzelnen Gewerke (Vorbereitung des Bauwerks, der Sanitäranlagen oder der Malerarbeiten). Bauarbeiten sollten grundsätzlich nicht ohne feste schriftliche Preisvereinbarung durchgeführt werden. In der Praxis wird jedoch oft statt eines Festpreises festgelegt, dass der Bauunternehmer als Lohn einen Prozentsatz auf die Bausumme (beispielsweise 15 %) erhält.

2. Die Bauausführung
Die Beteiligten bei der Bauausführung sind:
– der erste leitende Architekt, der die Baupläne und Leistungsbeschreibung und Baupläne erstellt hat. Er ist derjenige, der den Bau beginnt und fertigstellt.
– der zweite technische Architekt (der sog. „aparejador“), dem die konkrete Bauaufsicht und technische Überwachung obliegt.
– der Bauunternehmer, der für die Bauausführung zuständig ist.
– der Bauträger („promotor“), der ein unbebautes Grundstück erwirbt, um es zu bebauen.

Nach Beendigung des Bauwerks stellt der Architekt die Bescheinigung aus, dass der Bau endgültig fertiggestellt ist („certificación final de obra“).

Dieses Dokument ist Voraussetzung für die sog. Bewohnbarkeitsbescheinigung („cédula de habilitad“), welche vom Consell de Mallorca (Inselrat) ausgestellt wird. Anschließend stellt die zuständige Gemeinde die Lizenz zur erstmaligen Bewohnbarkeit der Immobilie („licencia de primera ocupacion“) aus.

3. Abgabe einer Neubauerklärung
Bei der sog. „Declaración de obra nueva“, der Neubauerklärung, geht es darum, die auf dem Grundstück errichteten Gebäude oder die erfolgten An- oder Umbauten unter genauer Beschreibung und Angabe ihres Wertes im Grundbuch eintragen zu lassen.
Die Eintragung wird auf Grundlage einer vor dem Notar abzugebenden und von ihm in öffentlicher Urkunde protokollierten Neubauerklärung durchgeführt. Das Grundbuchamt ist von der Existenz eines Neubaus in Kenntnis zu setzen. Der Neubau unterliegt der Dokumentensteuer in Höhe von 1,2 %, die sich auf Grundlage seines Wertes gemäß Beurkundung errechnet.

Die Neubauerklärung ist dann von rechtlicher Bedeutung, wenn die Eintragung des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes im Grundbuch notwendige Voraussetzung für nachfolgende Eintragungen ist. So kann beispielsweise die Eintragung eines Nießbrauchrechtes nicht erfolgen, wenn sich nicht aus dem Grundbuch ergibt, dass ein Gebäude existiert.

Die Neubauerklärung hat aber vor allen Dingen eine große praktische Bedeutung, wenn der Immobilienerwerb durch eine Hypothek finanziert wird. Der Käufer erhält eine Hypothek von einer spanischen Bank nur, wenn die Eintragungen des zu belastenden Hauses im Grundbuch korrekt sind, wenn also insbesondere die Neubauerklärung im Grundbuch eingetragen ist.

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Verschärfte Auflagen für Bauvorhaben auf Ibiza2020-02-18T14:00:18+01:00

Der Inselrat von Ibiza hat die Auflagen für Bauvorhaben im ländlichen Gebiert im aktuellen Bebauungsplan („PTI“) per Gesetzesänderung Ende des Jahres 2016 weiter verschärft, nachdem bereits Anfang 2016 das Gesetzesdekret 1/2016 der Balearen-Regierung in Palma der Mallorca in Kraft getreten war, mit dem u.a. das Bodengesetz der Balearen geändert wurde.

Dieses Gesetzesdekret („decreto ley“) aus Palma setzt die Anwendungen der vorhandenen Vorschriften lediglich aus.

Begründet wird das mit besonderer Dringlichkeit, um irreversible Zustände zu verhindern. Das Aussetzen der Anwendung bestimmter Vorschriften ist nur provisorisch, bis entsprechende endgültige Vorschriften erlassen werden.  Die Regierung hat sich hierfür eine Frist bis Ende 2017 gesetzt.

Die für sogenannte Schwarzbauten auf ländlichen Grund und Boden (suelo rustico) seit März 2014 bestehende Amnestie wurde damit im Januar 2016 auch für Ibiza außer Kraft gesetzt. Vorher eingereichte Unterlagen wurden seitdem weiter bearbeitet, sofern alle notwendigen Unterlagen der zuständigen Gemeinde rechtzeitig vorlagen. Etwas anderes gilt hingegen bei Bauanträgen im Schutzgebiet von besonderem Interesse, sog. zona ANEI (Areas naturales de especial interes), wo das Gesetzesdekret eine retroaktive Wirkung von 3 Monaten hat. Das bedeutet, ein Bauantrag für ein Immobilienprojekt in der ANEI-Zone wurde nur von der Gemeinde bearbeitet, wenn dieser drei Monate vor Inkrafttreten des Gesetzesdekrets eingereicht worden war.

Seit Anfang 2016 gilt damit auf Ibiza wieder der alte Status quo: Gegen illegal errichtete Bauten kann wegen der verstrichenen Zeit nicht mehr vorgegangen werden, sie werden aber dadurch nicht legal. Liegen die Immobilien hingegen im Naturschutzgebiet und wurden die Bauten nach Februar 1991 errichtet, kann die Behörde jederzeit einschreiten und im Einzelfall den Abriss verfügen.

Am 30. November 2016 hat der Inselrat von Ibiza wie eingangs erläutert die Voraussetzung für die  Bebauung in ländlichen Gebieten mit Veränderungen des Bebauungsplanes („PTI“) weiter verschärft. Ziel ist es laut der im Amtsblatt veröffentlichten Gesetzesveränderung, der Immobilien-Spekulation im ländlichen Bereich auf Ibiza ein Ende zu bereiten und besonders geschützte Zonen vor massiven Bebauungen zu bewahren.

Folgende Eckpunkte der Gesetzesänderung de Bebauungsplans auf Ibiza gilt es hervorzuheben:

– Das Bauvolumen auf normalen ländlichen Boden („suelo rustico comun“) für Einfamilienhäuser wird verringert. Die Obergrenze liegt nunmehr bei 320 Quadratmetern, was die Anbauten einschließt. Pro Einfamilienhaus darf nur ein Swimmingpool gebaut werden; die Wasserspiegel-Grösse darf nicht 35 Quadratmeter übersteigen.

– Genereller Baustopp in den Naturschutzgebieten Red Natura 2000, SRP-ARIP (Naturschutzgebiete in einzigartiger Lage), SRP-APR (feuergefährdete Zonen) und SRC-F (bewaldete Zonen).

– Auf Grundstücken, die nach dem 1. November 2016 aufgeteilt wurden, dürfen keine Einfamilienhäuser gebaut werden, es sei denn die Parzellierung erfolgte aufgrund einer Schenkung zwischen Eltern und Kinder oder einer Erbschaft unter Familienangehörigen. Damit soll eine exzessive Parzellierung und Bebauung auf dem Land verhindert werden.

– Alle Umzäunungen müssen der Natur angepasst werden und dürfen nicht höher als ein Meter sein.

– Alle Bauprojekte von Bauten in ländlichen Gebieten müssen ein Regenwasserauffangbecken von mindestens 15.000 Litern vorsehen.

Ungeklärt ist die Frage, ob die Veränderung des Bebauungsplans auch auf bereits eingereichte Bauanträge angewendet werden soll. So heisst es in der Übergangsvorschrift („Disposicion transitoria“) des Gesetzes, dass die Veränderungen nicht auf Bauanträge Anwendung findet, bei denen bereits die vollständige Dokumentation vorliegt („documentacion completa“). Ist mit der „vollständigen Dokumentation“ gemeint, dass diese vorhanden sein muss, wenn die Gemeinde die Bauakte dem Inselrat weiterleitet? Oder kann der Inselrat bis zum Erlass seines abschließenden Gutachtens („informe favorable del Consell“)  darüber entscheiden, ob eine Bauakte die komplette Dokumentation aufweist? In Rahmen der Anwendung dieser Norm wird es  immer wieder zu Fragen kommen, die nur durch die Auslegung der gesetzlichen Regelung zu lösen sind.

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Das lebenslange Nießbrauchsrecht – die Grundlagen2020-02-18T13:59:44+01:00

Die Eintragung eines lebenslangen Niessbrauchsrechts im Grundbuchamt ist eine in der Praxis recht häufig gewählte Kapitalschutz-Strategie von Immobilieneigentümern auf Ibiza, um die hohe Steuerbelastung zu mindern.

Ein klassisches Fallbeispiel sieht vor, dass die Eltern die Immobilie direkt auf den Namen ihrer Kinder erwerben oder die Immobilie an diese übertragen und sich selber ein lebenslanges Nießbrauchsrecht einräumen.

Ob die Bestellung eins Nießbrauchsrechts sinnvoll ist, muss in jedem Einzelfall geprüft werden. Hier sollen die Grundlagen des lebenslangen Nießbrauchsrechts in Spanien erläutert werden.

Das lebenslange Niessbrauchsrecht heisst auf Spanisch „usufructo vitalicio“ und es handelt sich dabei um ein dingliches Nutzungsrecht, das im spanischen Código Civil geregelt ist. Der Nießbrauch verkörpert das im Grundbuch abgesicherte Recht, eine fremde Sache dauerhaft nutzen zu können. Auch wenn der usufructo zeitlich beschränkt werden kann, liegt die praktische Bedeutung im lebenslangen Nießbrauch. Durch ordnungsgemäße Bestellung  werden die Kinder „nackte oder bloße Eigentümer“ („nuda propiedad“) der Immobilie. Die Eltern sind die Niessbrauchsberechtigten („usufructuario“) und erhalten den lebenslangen Besitz und die Nutzung der Immobilie.

Aus diesem Grund macht das lebenslange Nießbrauchsrecht vor allem im familiären Rahmen Sinn, wo zwischen dem „nackten“ Eigentümer und dem Nießbrauchberechtigten ein deutlicher Altersunterschied  vorhanden ist.  Die Eltern als Nießbrauchberechtigte wissen, dass sie bis zu ihrem Lebensende nutzen können. Zugleich haben aber die Kinder bereits jetzt das Eigentum und werden erst nach dem Tod der Eltern selber die Nutzung der Immobilie übernehmen. Beim Tod der Eltern fällt damit das Eigentum nicht in de Erbmasse und eine notarielle Erbschaftsannahme in Spanien wird dann in der Regel nicht notwendig sein (es sei denn, es gibt weitere Vermögenswerte). Wissen sollte man jedoch, dass selbst ein Nießbrauchsrecht pfändbar ist (das Wohnrecht, „derecho de habitación“, hingegen nicht) und die nießbrauchsberechtigten Eltern, die das „nackte Eigentum“ vorher an ihre Kinder übertragen haben,  können nicht mehr frei verkaufen, und sie sind also insofern abhängig von den eigenen Kindern.

Weil der Nießbrauchsberechtigte eine eigentumsähnliche Stellung innehat, wurde ihm vom Gesetzgeber die vollständige Kostentragung für die Immobilie auferlegt. Er muss die Immobilie in Schuss halten, alle laufenden Kosten (Strom, Wasser, Eigentümerumlagen) einschließlich der Steuern (Grundsteuern, Müllgebühren) zahlen, kann aber umgekehrt auch die Immobilie jederzeit vermieten und die Mieten vereinnahmen, im Gegensatz zu einem reinen Wohnrecht („derecho de habitación“), das nur zu einer Eigennutzung berechtigt. Dem „nackten“ Eigentümer („nuda propiedad“) bleibt die Pflicht, die substanzwahrenden Investitionen zu zahlen:
Beispielsweise, wenn das Dach aufgrund von Wasserdurchlässigkeit saniert werden muss.

Die Bestellung des Nießbrauchs ist steuerpflichtig, mindert aber die steuerlichen Belastungen. Das lebenslange Nießbrauchsrecht kann höchstens einen Wert von 70 % und keinen geringeren als 10 % des Eigentums haben. Den höchsten Wert von 70 % hat es bei Nießbrauchsberechtigten unter 20 Jahre und den niedrigsten von 10 % bei Nießbrauchsberechtigten über 79 Jahren. Dies bedeutet, dass der Wert des Nießbrauchsrechts ab dem Alter von 20 Jahren jedes Jahr um einen Prozentpunkt abnimmt. Es lässt sich damit mit der Formel: Nießbrauchsrecht = 89 minus Alter des Nießbrauchsberechtigten errechnen.

Der Wert des Nießbrauchs bei einem Nießbrauchsberechtigten von 64 Jahren beträgt damit beispielsweise 25 % des Gesamtwertes der Immobilie (89 – 64 = 25). Dies bedeutet folgerichtig, dass in diesem Fall das Eigentum einen Wert von 75 % hat.

Quellenangabe:

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Kennen Sie Ihren ehelichen Güterstand?2020-02-18T13:59:11+01:00

Wenn der Notar bei dem notariellen Termin zu einem Immobilienkauf auf Mallorca Sie fragt, welchen Güterstand Ihre außerhalb von Spanien geschlossene Ehe hat und er mit fragendem Blick unter anderem die Gütergemeinschaft („comunidad de bienes)“ erwähnt, dann sind Sie vielleicht versucht, zustimmend zu nicken, denn schließlich haben Sie keine Gütertrennung („separación de bienes“) vereinbart und der Begriff der Gütergemeinschaft scheint daher zu passen.

Der eheliche Güterstand ist jedoch ein in der Praxis häufig unterschätzter Fallstrick.

Vielen Ehepaaren ist nach jahrzehntelanger Ehe offensichtlich nicht bewusst, welchen Güterstand sie einst bei der Eheschließung tatsächlich gewählt haben.

Wenn die Ehe nicht in Spanien geschlossen wurde, regelt im Normalfall das Heimatrecht  der Ehegatten den Güterstand. Hier soll erwähnt werden, dass es aktuelle auf EU-Ebene gesetzliche Bestrebungen über eine verstärkte Zusammenarbeit im Bereich der ehelichen Güterstände gibt. Die Verordnung 2016/1103 soll dazu beitragen, dass es zu einer engeren Zusammenarbeit beispielsweise im Bereich der Zuständigkeit, des anzuwendenden Rechts und der Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen des ehelichen Güterstandes kommt. Die Verordnung wurde am 8. Juli 2016 im Amtsblatt der EU veröffentlicht  und muss ab dem 29. Januar 2019 von den beteiligten Mitgliedsstaaten angewendet werden.

Zurückkommend auf die eingangs geschilderte Situation im Notartermin kann man folgende eheliche Güterstände unterscheiden: Die Gütertrennung und die Gütergemeinschaft sind die beiden Extrempunkten des ehelichen Güterstandes. Die Gütergemeinschaft vereinheitlicht das Vermögen der Ehegatten, d.h. es kommt bei Eheschließung zu einer Verschmelzung der Vermögen beider Ehegatten; die Gütertrennung bewirkt das Gegenteil, also eine strikte Trennung der Vermögenswerte der Ehepartner. Diese beiden Güterstände müssen beispielsweise in Deutschland durch einen Ehevertrag notariell beurkundet werden.

Dazwischen liegt nach deutschem Recht der gesetzliche Güterstand, die sogenannte Zugewinngemeinschaft, was in der spanischen Notarurkunde folgendermaßen umschrieben wird: „separación de bienes con participación en las ganancias“. Bei der Zugewinngemeinschaft sind die Vermögen grundsätzlich getrennt und nur der nach der Eheschließung erlangte Zugewinn ist auszugleichen. So verwalten bei der Zugewinngemeinschaft die Ehegatten ihr Vermögen selbständig, allerdings ist bei Beendigung der Ehe durch Scheidung oder Ableben eines Ehegatten der Zugewinn auszugleichen. Diese Regelung hat zur Folge, dass wenn ein Ehegatte eine vertragliche Verpflichtung eingeht, dadurch der andere Ehegatte nicht notwendigerweise mit verpflichtet wird.

Ist bei der Unterzeichnung der Notarurkunde auf Mallorca nur ein Ehegatte anwesend und unterschreibt er ausschließlich im eigenen Namen und hat er irrtümlich bei der Erwähnung des Worte „comunidad de bienes“ (Gütergemeinschaft) zustimmend genickt, dann ist es in der Vergangenheit vorgekommen, dass der spanische Notar in der Urkunde davon ausgehen musste, dass unterzeichnender und der nicht anwesender Ehegatte zu gleichen Teilen Eigentum an der Immobilie auf Mallorca erwerben. Dies hatte dann zur Folge, dass beide Ehepartner im Grundbuchamt als Eigentümer eingetragen werden.

Der allein unterzeichnende Ehegatte ging natürlich davon aus, dass das Haus in seinem Alleineigentum steht und er beim Verkauf wiederum alleine vor dem Notar erscheinen kann. Will er das Haus später ohne den anderen Ehegatten verkaufen, wird ihn der spanische Notar darauf hinweisen, dass er nicht alleiniger Eigentümer der Immobilie ist und es der Zustimmung des Ehepartners bedarf. Der Irrtum kann sehr unangenehme und kostenaufwendige Rechtsfolgen mit sich bringen: Wird zwischenzeitlich die Scheidung vollzogen und geht derjenige, der beim Kauf alleine unterschrieben hat, in Unkenntnis der tatsächlichen Eigentumsverhältnisse davon aus, dass das Haus auf Mallorca von dem Scheidungsverfahren nicht betroffen ist, wird er sich die erforderliche Zustimmung zum Verkauf möglicherweise teuer erkaufen müssen. Wird die Zustimmung verweigert, dann muss gegebenenfalls auf Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft („extinción de condominio“) geklagt werden.

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Der Erbvertrag als vorweggenommene Erbschaft2020-02-18T14:36:00+01:00

Die Planung der Erbfolge ist eines der Hauptanliegen vieler Immobilieneigentümer auf den Balearen.

Der Erbvertrag („pacto sucesorio“) ist ein interessantes Instrument, um eine Übertragung von Vermögen innerhalb der Familie zu regeln, da der Erbvertrag steuerrechtlich als eine vorweggenommene Erbschaft ausgestaltet werden kann. Teile der Erbmasse können damit bereits zu Lebzeiten mittels eines Vertrages auf die Erben verteilt werden.

Der Erbvertrag ist allerdings nur in bestimmten autonomen Regionen Spaniens zulässig, dazu gehören Aragon, das Baskenland, Galizien, Katalonien und vor allem die Balearischen Inseln.

Das Testament ist anders als der Erbvertrag ein unilaterales Dokument, welches allein vom Willen des Unterzeichnenden abhängt. Falls dieser seiner Meinung ändert, kann er jederzeit ein neues Testament erstellen, welches den vorherigen letzten Willen aufhebt. Der Erbvertrag ist hingegen ein Vertrag und hängt vom Willen aller Vertragspartner ab und ist in der Regel unwiderruflich.
Der Erbvertrag kann vorsehen, dass Vermögenswerte (Immobilien, Aktien etc.) bereits zu Lebzeiten übertragen werden sollen. Man spricht deswegen bei dieser Form des Erbvertrages auch von einer vorweggenommenen Erbschaft („adelantado de la herencia“).

Folgende Punkte sind für den Abschluss des Erbvertrages zwingend zu beachten: Die Vertragspartner müssen in einem Verwandtschaftsverhältnis stehen. Steuerlich gesehen liegt die Idealkonstellation bei Direktverwandten (Eltern, Kinder) vor. Der Erbvertrag muss notariell beurkundet werden. Ist einer der Unterzeichnenden Spanier, so muss dieser seit mindestens 10 Jahren auf den Balearen wohnen. Man spricht in diesem Zusammenhang von der zivilrechtlichen Gebietszugehörigkeit („vecindad civil“).

Bei Nichtresidenten kommt es darauf an, ob der Erbvertrag auch in ihrem Heimatland gesetzlich geregelt ist. Das ist zum Beispiel im deutschen Zivilrecht der Fall, so dass deutsche Staatsbürger einen Erbvertrag auf den Balearen beurkunden lassen können.
Es gibt eine Reihe von Steuervergünstigungen, die nach Abschluss des Erbvertrages zur Anwendung kommen. Bei der Übertragung einer Immobilie auf den Balearen per Erbvertrag fällt bei direkten Verwandten bis zu einem Wert von 700.000 € lediglich 1 % Erbschaftssteuer an, während bei einer normalen Schenkung 7 % Schenkungssteuern anfallen würden.

Der Erbvertrag wird laut der höchstrichterlichen Rechtsprechung dem Vererben gleichgestellt, so dass hier keine Gewinnsteuer im Rahmen der Einkommenssteuer anfällt (sogenannte „plusvalia del muerto“). In der Regel gibt es bei der gemeindlichen Zugewinnsteuer („plusvalia municipal“) eine Vergünstigung („bonificación“) von 95 % bei Erbschaften, wodurch nur 5 % der gesamten plusvalia-Steuern zu entrichten sind. Hier kommt es aber im Einzelfall auf die jeweilige gemeindliche Verordnung an. In der Praxis wenden bestimmte Gemeinden auf den Balearen die Vergünstigungen nur für Residente, jedoch nicht für Nichtresidente an. Diejenigen Personen, die bereits Vermögenssteuer bezahlen, können durch die Übertragung von Vermögen mittels des Erbvertrags ihre Vermögenssteuer senken. Die Vermögenssteuer kommt ab einem Vermögen von 700.000 € zur Anwendung.

Beispielsfall:
Ein residenter Hauseigentümer, der seit 30 Jahren auf den Balearen lebt, überträgt an seinen Sohn, der in Deutschland wohnt, eine in Sta. Eulalia gelegene Immobilie im Wert von 500.000 € im Wege des Erbvertrages. Der Vater hat ein Nettovermögen von 3 Millionen Euros. Die Erbschaftssteuer beträgt 1 % nach Abzug des Freibetrages von 25.000 €.

Da der Sohn Nichtresidenter auf den Balearen ist, muss der Erbvertrag in Madrid versteuert werden. Auf die gemeindliche plusvalia-Steuer sollte es im Regelfall eine Ermäßigung von 95 % geben. Der Vater muss keinerlei Gewinn versteuern und er kann die jährlich anfallende Vermögenssteuer um einige Tausend Euros senken.

Dieses Fallbeispiel beleuchtet eindeutig, dass man durch rechtzeitige Gestaltung und Beratung am Ende Steuergelder sparen kann.

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Verschärfte Auflagen für Bauvorhaben2020-02-18T15:51:00+01:00

Der Inselrat von Ibiza hat die Auflagen für Bauvorhaben im ländlichen Gebiert im aktuellen Bebauungsplan („PTI“) per Gesetzesänderung Ende des Jahres 2016 weiter verschärft, nachdem bereits Anfang 2016 das Gesetzesdekret 1/2016 der Balearen-Regierung in Palma der Mallorca in Kraft getreten war, mit dem u.a. das Bodengesetz der Balearen geändert wurde.

Dieses Gesetzesdekret („decreto ley“) aus Palma setzt die Anwendungen der vorhandenen Vorschriften lediglich aus.

Begründet wird das mit besonderer Dringlichkeit, um irreversible Zustände zu verhindern. Das Aussetzen der Anwendung bestimmter Vorschriften ist nur provisorisch, bis entsprechende endgültige Vorschriften erlassen werden.  Die Regierung hat sich hierfür eine Frist bis Ende 2017 gesetzt.

Die für sogenannte Schwarzbauten auf ländlichen Grund und Boden (suelo rustico) seit März 2014 bestehende Amnestie wurde damit im Januar 2016 auch für Ibiza außer Kraft gesetzt. Vorher eingereichte Unterlagen wurden seitdem weiter bearbeitet, sofern alle notwendigen Unterlagen der zuständigen Gemeinde rechtzeitig vorlagen. Etwas anderes gilt hingegen bei Bauanträgen im Schutzgebiet von besonderem Interesse, sog. zona ANEI (Areas naturales de especial interes), wo das Gesetzesdekret eine retroaktive Wirkung von 3 Monaten hat. Das bedeutet, ein Bauantrag für ein Immobilienprojekt in der ANEI-Zone wurde nur von der Gemeinde bearbeitet, wenn dieser drei Monate vor Inkrafttreten des Gesetzesdekrets eingereicht worden war.

Seit Anfang 2016 gilt damit auf Ibiza wieder der alte Status quo: Gegen illegal errichtete Bauten kann wegen der verstrichenen Zeit nicht mehr vorgegangen werden, sie werden aber dadurch nicht legal. Liegen die Immobilien hingegen im Naturschutzgebiet und wurden die Bauten nach Februar 1991 errichtet, kann die Behörde jederzeit einschreiten und im Einzelfall den Abriss verfügen.

Am 30. November 2016 hat der Inselrat von Ibiza wie eingangs erläutert die Voraussetzung für die  Bebauung in ländlichen Gebieten mit Veränderungen des Bebauungsplanes („PTI“) weiter verschärft. Ziel ist es laut der im Amtsblatt veröffentlichten Gesetzesveränderung, der Immobilien-Spekulation im ländlichen Bereich auf Ibiza ein Ende zu bereiten und besonders geschützte Zonen vor massiven Bebauungen zu bewahren.

Folgende Eckpunkte der Gesetzesänderung de Bebauungsplans auf Ibiza gilt es hervorzuheben:

– Das Bauvolumen auf normalen ländlichen Boden („suelo rustico comun“) für Einfamilienhäuser wird verringert. Die Obergrenze liegt nunmehr bei 320 Quadratmetern, was die Anbauten einschließt. Pro Einfamilienhaus darf nur ein Swimmingpool gebaut werden; die Wasserspiegel-Grösse darf nicht 35 Quadratmeter übersteigen.

– Genereller Baustopp in den Naturschutzgebieten Red Natura 2000, SRP-ARIP (Naturschutzgebiete in einzigartiger Lage), SRP-APR (feuergefährdete Zonen) und SRC-F (bewaldete Zonen).

– Auf Grundstücken, die nach dem 1. November 2016 aufgeteilt wurden, dürfen keine Einfamilienhäuser gebaut werden, es sei denn die Parzellierung erfolgte aufgrund einer Schenkung zwischen Eltern und Kinder oder einer Erbschaft unter Familienangehörigen. Damit soll eine exzessive Parzellierung und Bebauung auf dem Land verhindert werden.

– Alle Umzäunungen müssen der Natur angepasst werden und dürfen nicht höher als ein Meter sein.

– Alle Bauprojekte von Bauten in ländlichen Gebieten müssen ein Regenwasserauffangbecken von mindestens 15.000 Litern vorsehen.

Ungeklärt ist die Frage, ob die Veränderung des Bebauungsplans auch auf bereits eingereichte Bauanträge angewendet werden soll. So heisst es in der Übergangsvorschrift („Disposicion transitoria“) des Gesetzes, dass die Veränderungen nicht auf Bauanträge Anwendung findet, bei denen bereits die vollständige Dokumentation vorliegt („documentacion completa“). Ist mit der „vollständigen Dokumentation“ gemeint, dass diese vorhanden sein muss, wenn die Gemeinde die Bauakte dem Inselrat weiterleitet? Oder kann der Inselrat bis zum Erlass seines abschließenden Gutachtens („informe favorable del Consell“)  darüber entscheiden, ob eine Bauakte die komplette Dokumentation aufweist? In Rahmen der Anwendung dieser Norm wird es  immer wieder zu Fragen kommen, die nur durch die Auslegung der gesetzlichen Regelung zu lösen sind.

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Nebenkosten und Steuern beim Immobilienkauf auf den Balearen2020-02-18T14:47:15+01:00

Im Rahmen eines Immobilienerwerbes schenken Verkäufer und Käufer den anfallenden Nebenkosten oftmals zu wenig Beachtung.

Hier soll deshalb ein Überblick über die wichtigsten Steuern gegeben werden.

Bei dem Erwerb einer Immobilie auf den Balearen fällt entweder eine Grunderwerbssteuer („ITP“) oder eine spanische Mehrwertsteuer („IVA“) an.

Ist der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie eine Privatperson, so muss der Käufer eine Grunderwerbssteuer („ITP“) entrichten.

Seit einigen Jahren gelten auf den Balearen folgende stufenförmig progressive Steuersätze: Bis zu einem Kaufpreis von 400.000 € sind 8 % Steuern zu entrichten, ab 400.000 € bis 600.000 € sind es 9 %, ab 600.000 € bis 1 Millionen € sind es 10 % und ab 1.000.000 € aufwärts sind es 11 %.

Sollte der Verkäufer Nichtresident in Spanien sein, so ist der Käufer verpflichtet, 3 % des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten (sog. „retención) und als Steuervorauszahlung des Verkäufers beim Finanzamt innerhalb von 30 Tagen nach der notariellen Beurkundung einzuzahlen.

Der Einbehalt wird mit dem Steuermodell 211 („modelo 211“) abgeführt, welches dem nicht in Spanien steueransässigen Verkäufer wiederum dient, innerhalb von 4 Monaten nach Beurkundung des Kaufvertrages den Veräusserungsgewinn mit dem Modell 210 zu deklarieren („modelo 210“).

Bitte nicht mit dem modelo 210 der jährlichen Einkommensteuererklärung für Nichtresidenten verwechseln!

Sollte ein Ausländer steuerresident auf den Balearen sein, dann muss er das mit einem aktuellen Zertifikat („certificado de residencia fiscal“) vom spanischen Finanzamt nachweisen. Der Notar ist nämlich verpflichtet, sowohl die Quellensteuer („retención“) als auch die Steueransässigkeit des Ausländers in der Urkunde aufzuführen.

Mehrwertsteuer („IVA“) fällt bei einem Verkauf einer Immobilie in der Regel nur an, wenn der Verkäufer ein Unternehmer ist.

Es gelten folgende Steuersätze: Beim Erwerb von unbebauten Grundstücken fallen 21 % IVA an, beim Erwerb von Neubauten sind es 10 % IVA. Neben der Mehrwertsteuer fällt zusätzlich eine Stempelsteuer („AJD“) von nunmehr 1,5 % (bisher 1,2 %) an. Dies ist zugleich auch die einzige wirkliche erwähnenswerte steuerrechtliche Neuerung auf den Balearen für das Jahr 2020. Die „AJD-Steuer“ fällt bei der Eintragung der unterschiedlichsten Notarurkunden an.

Um hier nur 3 Beispiele zu nennen: Bei der Neubauerklärung, der Auflösung von Gemeinschaftseigentum oder der Hypothekenbestellung.

Die gemeindliche Wertzuwachssteuer („plusvalia municipal“) besteuert den Wertzuwachs von Grund und Boden, also nicht der Aufbauten, seit der letzten Übertragung. Bitte verwechseln sie die plusvalia nicht mit der vom Verkäufer zu zahlender Gewinnsteuer. Auch die gemeindliche plusvalia ist von Gesetzes wegen vom Verkäufer zu tragen.

Um Missverständnisse zwischen den Parteien zu vermeiden, sollte aber eine ausdrückliche Regelung bezüglich der Lastentragung der plusvalia in den Vertrag aufgenommen werden.

Die Höhe der Steuer wird per Gemeindesatzung festgelegt und fällt deshalb von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich aus. Es ist ratsam, vor Vertragsabschluss bei der zuständigen Gemeinde die Höhe der plusvalia ausrechnen zu lassen. Sollte der Verkäufer Nichtresident sein, ist es sinnvoll, den zu zahlenden Betrag vom Kaufpreis einzubehalten, da bei Nichtzahlung die Immobilie, und damit letzten Endes der Käufer, haftet.

Ein Tipp zum Schluss: Das Finanzamt der Balearen („atib“) stellt allen Bürgen online ein Programm zu Verfügung, mit dem man den steuerlichen Wert einer Immobilie zur anschließenden Berechnung der Grunderwerbssteuer feststellen kann.

Es reicht aus, die Eckdaten der Immobilie online anzugeben (Quadratmeter Wohnfläche, Katasterwert etc.), um einen Wert zu erhalten. Hier finden Sie den Link zu diesem Hilfsmittel: https://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx

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6 goldene Regeln beim Immobilienkauf auf den Balearen2020-02-18T14:55:13+01:00

1. Lassen Sie sich als Käufer das Eigentumsrecht des Verkäufers der Immobilie durch Vorlage seines notariellen Kaufvertrags ( Escritura Publica de Compraventa) oder durch einen aktuellen Grundbuchauszug des Grundbuchamts ( Registro de la Propiedad) nachweisen.

Überprüfen Sie des Weiteren, ob die Eintragung der Bebauung  im Grundbuch mit den Angaben des Katasteramtes (Catastro) übereinstimmt.

2. Bevor Sie etwas schriftlich mit dem Verkäufer vereinbaren,  überprüfen Sie folgende die Immobilie betreffende Punkte:

  • Wenn Sie ein Grundstück mit Haus kaufen, vergewissern Sie sich,  dass die Immobilie mit einer gemeindlichen Baugenehmigung gebaut wurde. Viele verwechseln die Eintragung im Grundbuch mit der Genehmigungslage der betreffenden Immobilie im Bauamt der Gemeinde.  Auch wenn ein Haus im Grundbuch eingetragen wurde, handelt es sich aus Sicht der Gemeinde nur dann um ein legal errichtetes Gebäude, wenn eine entsprechende  gemeindliche Baugenehmigung und Bauabnahme vorhanden ist.
  • Lassen Sie sich die letzen Wasser- und Stromrechnungen und die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cedula de habitabilidad) vorlegen und  vergewissern Sie sich, dass es keine Probleme mit der Wasser- und Stromversorgung geben wird.
  • Überprüfen Sie, ob die tatsächliche Grundstücksgrösse mit dem im Grundbuch eingetragenen Maß übereinstimmt
  • Ist der Eigentümer allein verfügungsberechtigt oder bedarf es zur Wirksamkeit des Vertrages der Zustimmung des Ehegatten?
  • Überprüfen Sie alle Belastungen, die sich aus dem Grundbuchauszug ergeben
  • Gibt es Steuerschulden, die die Liegenschaft belasten? Es sollten insbesondere die Zahlungsbelege für die Grundsteuer (IBI – Impusto sobre Bienes Inmuebles) der letzten Jahre vorgelegt werden. Auf diese Art und Weise erfahren Sie gleichzeitig die Höhe der in Zukunft zu entrichtenden Grundsteuer.
  • Falls das Immobilienobjekt dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt, verlangen Sie den Nachweis, dass der Verkäufer mit der Bezahlung der Umlagen nicht im Rückstand ist (Bescheinigung des Präsidenten der Eigentümergemeinschaft)

3.  Bestehen Sie auf die Erstellung von Individualvereinbarung im Rahmen eines privatschriftlichen Kaufvertrages.  Lassen Sie sich auch scheinbar nebensächliche Zusicherungen schriftlich von Ihrem Vertragspartner bestätigen.  Formularverträge hingegen sorgen nur für Verwirrung zwischen den Vertragsparteien,  was anschließend zu Diskussionen bei der Beurkundung vor dem spanischen  Notar führen kann. Eine der Hauptfunktionen des spanischen Notars ist es, dem Käufer einen lastenfreien Immobilienerwerb zu garantieren. Seine Aufgabe besteht indessen nicht darin, den Käufer oder Verkäufer rechtlich zu beraten. Der Notar beurkundet vielmehr im  gesetzlichen Rahmen dessen, was die Vertragsparteien vorgeben. Auch bei auf den ersten Blick einfach gelagerten Fällen ist es deshalb ratsam einen sachkundigen Berater zu Rate zu ziehen. Sein Honorar beläuft sich lediglich auf einen Bruchteil des Schadens, welcher durch einen für eine Vertragspartei ungünstigen Vertrag verursacht werden kann.

4. Bestehen Sie als Käufer auf der zeitnahen Beurkundung eines notariellen Kaufvertrags und Ihrer Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch, selbst wenn Ratenzahlungen vereinbart wurden.

5. Wenn Sie vom Bauträger auf Raten ein im Bau befindliches, noch nicht fertiggestelltes Objekt kaufen, so muss der  Verkäufer den Nachweis erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlung eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen worden ist.

6. Informieren Sie sich über die mit dem Immobilienerwerb einhergehenden Steuern und Kosten. Grob gesprochen liegen die Nebenkosten wie Notar, Grundbuchamt und Rechtsanwalt bei ca. 3 bis 4% des notariellen Kaufpreises. Darüber hinaus fällt entweder Grunderwerbsteuer (auf den Balearen progressiv gestaffelt von 8% bis 11 % je nach Höhe des Kaufpreises) oder Mehrwertsteuer (10% bei Neubauten bzw. 21% bei gewerblichen Immobilien plus jeweils der Stempelsteuer von 1,2 %) an.

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Wie fordere ich in Spanien meine Forderung ein?2020-02-18T14:57:06+01:00

Bei der Forderungseintreibung in Spanien sollte der Gläubiger sich stets um eine außergerichtliche Regelung der Angelegenheit mit dem Schuldner bemühen, da Gerichtsverfahren in Spanien häufig langwierig, arbeits- und kostenaufwendig sind.

Daher werden in der Praxis auch etwa 90% aller Streitfälle außergerichtlich geregelt, nur in ca. 10% der Fälle ist die Einschaltung von Gerichten erforderlich.

In einem ersten außergerichtlichen Schritt kann der Gläubiger seinen Schuldner in Verzug setzen.  Ein Schuldner wird durch Zahlungsaufforderung per Einschreiben (oder durch ein sog. „Burofax“, einer speziellen Form des Einschreibens) unter angemessener Fristsetzung zur Zahlung aufgefordert und befindet sich nach Ablauf der Frist in Verzug.
Sollte ein gerichtliches Verfahren erforderlich werden, so sieht die spanische
Zivilprozeßordnung ein dem gerichtlichen Klageverfahren vorgelagertes Mahnverfahren vor. Bis zu einem Maximalbetrag von 30.000 € können fällige Geldschulden in einem vereinfachten Mahnverfahren geltend gemacht werden.

Voraussetzung für die Durchführung des gerichtlichen Mahnverfahrens ist, dass es sich um eine fällige Geldforderung handelt. In dem Antrag ist der geltend gemachte Betrag konkret zu beziffern. Der Mahnantrag ist beim Wohnsitzgericht des Schuldners zu stellen. Vorzulegen ist ein vom Schuldner unterzeichneter Auftrag, Rechnungen, Liefernachweise oder sonstige Urkunden, die das Bestehen der Forderung dokumentieren.

Für das Mahnverfahren besteht kein Anwaltszwang. Das Verfahren wird jedoch
erfahrungsgemäß durch das Hinzuziehen eines Rechtsanwaltes für den Gläubiger erheblich vereinfacht. Dies beginnt bei der Ermittlung der Adresse des zuständigen Gerichtes und der Einreichung des Mahnantragsschreibens bei Gericht. Sofern der Antrag alle Voraussetzungen erfüllt, wird dem Schuldner vom Gericht eine Zahlungsaufforderung zugestellt, mit der Aufforderung innerhalb von 20 Werktagen auf die Forderung zu zahlen oder Einspruch einzulegen.

Legt der Schuldner Einspruch ein, mündet das Mahnverfahren in ein ordentliches Klageverfahren.  Erhebt der Schuldner keinen Einspruch, so wird von Amts wegen ein Vollstreckungsbeschluss erlassen, gegen den keine Rechtsmittel mehr möglich sind. Die Erfahrung mit dem gerichtlichen Mahnverfahren ist bei unstreitigen Forderungen in Spanien recht positiv. Nur bei einem geringen Anteil der Verfahren ist die Überleitung in ein Klageverfahren erforderlich.

Sollte eine gerichtliche Geltendmachung der Forderung notwendig werden, steht dafür nur ein Verfahren auf dem ordentlichen Rechtswege („Juicio Ordinario“) zur Verfügung. Alle wesentlichen Unterlagen müssen dabei im Original vorgelegt werden. Weiterhin benötigt der beauftragte Anwalt eine detaillierte spanische notarielle Prozessvollmacht.
Die Verfahrensdauer ist von Gericht zu Gericht, selbst innerhalb derselben spanischen Provinz, extrem unterschiedlich. Mit einer Verfahrensdauer von mindestens 1 bis 2 Jahren muss jedoch stets gerechnet werden.

Nachdem Gerichtsgebühren für einige Jahre abgeschafft waren, sind für die meisten Prozesshandlungen vor 2 Jahren Gerichtsgebühren wieder eingeführt worden. Ganz aktuell sind die Gerichtsgebühren für natürliche Personen aber wieder abgeschafft worden (Stand März 2016)!
Die Anwaltshonorare für das Gerichtsverfahren orientieren sich am Streitwert. Die spanischen Rechtsanwaltskammern schreiben Mindesthonorarsätze vor. Neben dem Anwaltshonorar fallen zudem noch die Honorare des Prozessagenten („Procurador“) an. Der Procurador ist nach der spanischen Zivilprozessordnung für die Einreichung der Klage, die er neben dem Anwalt zu unterzeichnen hat, zuständig. Zu seinen Aufgaben zählt neben der fristgerechten Einreichung der vom Rechtsanwalt vorbereiteten Schriftsätze unter anderem die Annahme von Ladungen und Benachrichtigungen des Gerichts.

Zusammenfassend  kann man sagen, dass der Gläubiger zunächst bestrebt sein sollte, die Forderung aussergerichtlich zu betreiben, bevor das gerichtlichen Klageverfahren beschritten wird. Das Mahnverfahren bietet sich insbesondere für die Geltendmachung von niedrigeren Forderungen an, deren Beitreibung im Klageweg zu kostenintensiv wäre. Ein Rechtsanwalt sollte bereits im Rahmen des Mahnverfahrens eingeschaltet werden, da dieser mit den strengen Anforderungen an die Formalitäten des Antragsverfahrens und des sich eventuell anschließenden Klageverfahrens vertraut ist.

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Die Regulierung des Katasters und des Grundbuchs2020-02-18T15:00:19+01:00

Bereits Ende 2012 beschloss die spanische Regierung, die Datenbanken des spanischen Katasteramtes zu aktualisieren.

Dem Eigentümer einer Immobilie auf den Balearen wurde dadurch die Möglichkeit eröffnet, seine Eintragung im spanischen Katasteramt auf den neusten Stand zu bringen, ohne dass ein Bußgeld anfällt.

Diese Regulierung des Katasters wird deshalb auch als eine Art Katasteramnestie bezeichnet.

Für die Gemeinden, in den die im Kataster aktualisierten Immobilien liegen, bedeutet die Regulierung zusätzliche Einnahmen, da der Katasterwert der Immobilien aufgrund der Regulierung steigt und dieser Katasterwert Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer („IBI“) und der gemeindlichen Wertzuwachssteuer („Plusvalia“) ist.

Der Immobilieneigentümer ist auch bereits vor der staatlichen Regulierungsmassnahme verpflichtet gewesen, alle Veränderungen der Immobilie aufgrund von Um- oder Anbauten dem Katasteramt innerhalb von 2 Monaten mitzuteilen und auf diesem Wege zu aktualisieren. Anderenfalls ist mit einem Bußgeld von bis zu 6.000 € zu rechnen. Die Regulierung des Katasters gilt allerdings nicht automatisch in ganz Spanien, sondern beschränkt sich auf diejenigen Gemeinden, die offiziell ausgewiesen wurden.  In der Gemeinde von San Josep und San Antonio ist die Regulierung bereits im letzen Jahr abgeschlossen worden, in den Gemeinden Santa Eulalia, San Joan und Ibiza Stadt läuft diese noch.

Der Eigentümer der Immobilie kann entweder von sich aus einen Regulierungsvorschlag einreichen oder das Katasteramt fordert den Eigentümer von Amts wegen hierzu auf. Nach der Regulierung wird eine Gebühr von 60€ pro Immobilie fällig, sowie eine Steuernachzahlungen der Grundsteuer für die letzen 4 Jahre berechnet auf Grundlage des erhöhten Katasterwertes. Zur freiwilligen Verfahrenseinleitung muss der Eigentümer neben den entsprechenden Formularen (Formular 902-N) auch Pläne und Baubeschreibungen eines Sachverständigen beifügen.  Es können nur legal gebaute Immobilien im Katasteramt aktualisiert werden. Diejenigen Gebäude, die gegen baurechtliche Vorschriften verstoßen, sind von der Regulierung im Regelfall ausgenommen. Etwas anderes gilt in den Fällen, bei denen der Baurechtsverstoss bereits verjährt ist und somit Bestandsschutz vorliegt.

Die Regulierung des Katasteramtes erstreckt sich nicht auf das spanische Grundbuchamt („Registro de la Propiedad“). Es ist aber empfehlenswert auch die bis dahin nicht  im Grundbuchamt vermerkten Quadratmeter eintragen zu lassen. Eine solche Berichtigung des Grundbuchamtes erfolgt über eine notarielle Neubauerklärung, der sog. „Declaración de obra nueva“. Es geht hier darum, die auf dem Grundstück errichteten Gebäude oder die erfolgten An- oder Umbauten unter genauer Beschreibung und Angabe ihres Wertes im Grundbuch eintragen zu lassen. Die Eintragung wird auf Grundlage einer vor dem Notar abzugebenden und von ihm in öffentlicher Urkunde protokollierten Neubauerklärung durchgeführt.  Der Neubau unterliegt der Stempelsteuer in Höhe von 1,2 % des beurkundeten Wertes.

Die Neubauerklärung ist beispielsweis von rechtlicher Bedeutung, wenn die Eintragung eines Nießbrauchs nicht erfolgen kann, weil sich nicht aus dem Grundbuch ergibt, dass ein Gebäude existiert. Die Neubauerklärung hat auch eine große praktische Bedeutung, wenn der Immobilienerwerb durch eine Hypothek finanziert wird. Der Käufer erhält von einer spanischen Bank ein Darlehen in der Regel nur, wenn die Eintragungen des zu belastenden Hauses im Grundbuch korrekt vermerkt sind.
Die Regulierung des Katasters bietet zusammenfassend vielen Immobilieneigentümer auf Ibiza und den Balearen eine ausgezeichnete Gelegenheit, ihre Immobilie sowohl im  Kataster also auch im Grundbuch auf den aktuellen Stand zu bringen.

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Welche Kosten trägt der Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie auf den Balearen?2020-02-18T15:47:38+01:00

Veräußert ein Residenter oder ein Nichtresidenter seine spanische Immobilie auf Ibiza, kann dies für ihn als Verkäufer bedeuten, dass er einen Veräußerungsgewinn und einen Wertzuwachs erzielt hat, welche er beide versteuern muss.

Den Verkäufer trifft grundsätzlich die gemeindliche Wertzuwachssteuer („Plusvalía municipal”), falls zwischen Käufer und Verkäufer keine anderslautende Vereinbarung getroffen worden ist.

Eine solche  Vereinbarung ist allerdings laut der neusten Rechtsprechung  nur unter bestimmten Voraussetzungen gültig. Zudem hat der Verkäufer den Veräußerungsgewinn seiner Immobilie zwischen Erwerb und Veräußerung zu versteuern (“Staatliche Wertzuwachssteuer”), falls ihm dadurch ein finanzieller Vorteil zufließt.

Dies wird im Einkommenssteuergesetz (IRPF) als Einnahme behandelt und seinen übrigen Einnahmen hinzugerechnet.

Es sind damit zwei völlig verschiedene Steuern bei Besteuerung des Wertzuwachses bzw. Veräußerungsgewinns von Immobilien zu unterscheiden:

• Die staatliche Einkommenssteuer, die den Veräußerungsgewinn von Grundstücken und – soweit vorhanden – auf ihnen errichteten Gebäuden besteuert

• Die gemeindliche „Plusvalia“, die den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken besteuert, ohne dass bestehende Gebäude berücksichtigt werden

Durch die steuerlichen Vergünstigungen bei einem Erwerb vor dem 31.12.1986, ist die Besteuerung des Veräußerungsgewinns umso niedriger, je länger der Erwerb zurückliegt. Bei der Plusvalia ist die Steuer hingegen umso höher, je länger der Übertragende Eigentümer der Immobilie war, wobei nur die letzten  zwanzig Jahren in Ansatz gebracht werden.

Spanische (staatliche) Gewinnsteuer

Bei der staatlichen Gewinnsteuer muss man zwischen Residenten und Nichtresidenten unterscheiden. Für Nichtresidente auf den Balearen beträgt der derzeitige Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn seit Anfang 2016 einheitlich 19 %.

Überträgt ein Nichtresidenter eine auf den Balearen belegenen Immobilie, ist der Käufer verpflichtet, einen Betrag in Höhe von 3 % des beurkundeten Kauf-preises einzubehalten und innerhalb eines Monats nach Beurkundung des Kaufvertrages unter Verwendung des entsprechenden Formulars zu Gunsten des Verkäufers beim Finanzamt einzuzahlen und dem Verkäufer dann den entsprechenden Nachweis auszuhändigen. Hat der Verkäufer bei der Veräußerung keinen Gewinn erzielt, zahlt das Finanzamt dem Verkäufer auf Antrag den eingezahlten Betrag oder einen Teilbetrag nach Abzug möglicher Steuerschulden zurück.

Gemeindliche Wertzuwachssteuer – “Plusvalía municipal”

In der Regel wird jede Übertragung eines städtischen Grundstücks, welches der Grundsteuer (IBI) unterliegt, mit der Steuer auf den Wertzuwachs bei städtischem Boden, dem “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”, umgangssprachlich Plusvalia, besteuert.
Grundlage der Steuer ist der Wertzuwachs bei städtischem Grund und Boden.

Bei Erwerb eines bebauten Grundstücks zählen damit Gebäude nicht mit, sondern nur der Grund und Boden. Besteuert wird der tatsächliche Wertzuwachs während der letzten zwanzig Jahre vor der Übertragung. Die von der Gemeindeverwaltung erstellte Berechnung der genauen Höhe der Plusvalia-Steuer basiert auf dem sogenannten “Valor catastral”, dem Kataster-wert. Der Katasterwert kann dem jeweiligen Grundsteuer-Bescheid des Vorjahres entnommen werden.

Die Notare sind verpflichtet, der zuständigen Gemeindeverwaltung eine Aufstellung aller von ihnen beurkundeten öffentlichen Urkunden zu übermitteln, soweit diese für die Plusvalía-Steuer relevante Rechtsgeschäfte beinhalten.  Ohne den entsprechenden Antrag der Käufer- oder Verkäuferseite bei der Gemeinde auf die Berechnung der Plusvalia, wird heutzutage das zuständige Grundbuchamt eine Eintragung des neuen Eigentümers nicht vornehmen.

Ist der Verkäufer der Immobilie ein Nichtresidenter, so kann sich die Gemeinde bei der Beitreibung der Plusvalía-Steuer direkt an den Käufer der Liegenschaft halten. Als Folge dieser Rechtslage können Gemeinden den Erwerber in Haftung nehmen, selbst wenn dieser  in der notariellen Erwerbsurkunde nicht ausdrücklich zur Übernahme der Steuerzahlung verpflichtet wurde.

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Wie viel ist meine Immobilie wirklich wert?2020-02-18T15:05:12+01:00

Diese Frage hätten gerne die meisten Eigentümer von einer Immobilie auf Ibiza und den Balearen beantwortet.

Leider ist die Antwort darauf nicht so einfach gefunden. Im Falle eines Verkaufs oder der Vererbung einer Immobilie ist die Bewertung der Immobilie von entscheidender Bedeutung, weil der in der Notarurkunde genannte Wert der Immobilie die Grundlage für die Berechnung sowohl der Grunderwerbssteuern als auch der Erbschaftssteuern darstellt.

Es gibt mehrere Ansatzpunkte, wie man den Wert einer Immobilie bestimmen kann: Ein Anhaltspunkt ist der in der damaligen Notarurkunde deklarierte Kaufpreis. Dieser ist aber oftmals nicht mehr aktuell.
Ein Blick in den aktuellen Grundsteuerbeleg der Immobilie gibt Auskunft über den Katasterwert. Im Rahmen der Besteuerung von Immobilien mit der Grundsteuer (sog. „IBI“) bewerten die Gemeindeverwaltungen jedes in ihrem Gemeindegebiet gelegene Grundstück mit dem sogenannten „Valor catastral”, dem Katasterwert. Dieser Wert dient als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer, der Festsetzung des „wahren Wertes” bei Erbschaften und für die Berechnung der gemeindlichen Plusvalia-Steuer („Gemeindliche Wertzuwachssteuer“). Dies bedingt, dass die Katasterwerte durch die Gemeinden ständig aktualisiert werden müssen. Derzeit wird der Katasterwert in allen Gemeinden in unterschiedlicher Geschwindigkeit an den Verkehrswert angepasst. Leider gibt es auf den Balearen nicht dasselbe Berechnungs-System wie in Katalonien, wo die Verwaltung über Tabellen der Grundstückswerte verfügt, die einerseits auf dem Katasterwert und anderseits auf einem für jeden Ort erarbeiteten Koeffizienten beruhen. Diese Tabellen finden bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer, bei Grundstücksverkäufen und bei der Erbschaftssteuer Anwendung, so dass der Steuerpflichtige eine genaue Auskunft über die Bewertung seiner Immobilie von Behördenseite erhält.

Welche Richtlinien gibt die balearische Steuerbehörde den Steuerpflichtigen an die Hand, um diesen zu ermöglichen, einen Wert zu ermitteln, der anschließend unbeanstandet bleibt?
Die Steuerbehörde stellt auf ihrer Webseite eine Methodik zur Verfügung, die als orientative Berechnungsgrundlage dienen kann:
http://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx
Auf der genannten Webseite kann man die Eckdaten der zu bewertenden Immobilie eingeben: Den Katasterwert, das Alter, die Lage und die Quadratmeterzahl der Immobilie. Am Ende des Vorgangs erhält man eine Bewertung der Immobilie.

Diese Berechnung ist allerdings nicht bindend für die Steuerbehörden und stellt lediglich eine Möglichkeit dar, zu einer Wertermittlung zu gelangen, die sich dem „wahren“ Wert der Immobilie annähert. Dem Steuerpflichtigen bleibt die Möglichkeit, den aktuellen Immobilienwert über ein Sachverständigengutachten ermitteln zu lassen. Solche Gutachten werde auf Grundlage von Vergleichsparametern erstellt: Es werden zum Vergleich Verkaufspreise in ähnlicher Lage und von Objekten in ähnlicher Größe und Qualität herangezogen.

Zusammenfassend kann man sagen, dass der vom Steuerpflichtigen für die Notarurkunde ermittelte Wert durch die Finanzbehörden jederzeit überprüft werden kann. Die Finanzbehörde hat jederzeit das Recht zu einer Nachprüfung und kann eine eigene Bewertung anstellen und hat somit immer das letzte Wort. In der Praxis bleiben dem Steuerpflichtigen zwei Methoden der Wertermittlung: Zum einen die Berechnung des Wertes auf Grundlage der Webseite der balearischen Steuerbehörden, und zum anderen die Beauftragung eines externen Wertgutachtens.

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Touristische Vermietung von Privathäusern wird erleichtert2020-02-18T15:06:35+01:00

Die touristische Vermietung von Privathäusern wurde durch ein im Jahr 2012 von der Balearischen Regierung verabschiedetes Gesetz deutlich erleichtert.

Hauseigentümer auf Ibiza und Formentera, die alle im Gesetz vorgesehenen Kriterien erfüllen, erhalten nun leichter und schneller eine Erlaubnis zur touristischen Vermietung von freistehenden Häusern.

Zuständige Behörde für die Erteilung der Lizenzen zur touristischen Vermietung ist der Inselrat (Consell Insular).

Ein Hauseigentümer kann einen entsprechenden Antrag beim Inselrat von Ibiza einreichen und erhält bei Antragsstellung eine vorläufige Genehmigung, d.h. es darf bereits vermietet werden. Stellt sich später heraus, dass die Voraussetzungen für die Erteilung einer Genehmigung nicht vorliegen und wird die endgültige Lizenz nicht erteilt, ist die touristische Vermietung selbstverständlich nicht mehr erlaubt.

Hier die wichtigsten Voraussetzungen für die Erteilung einer Lizenz:

• es kann grundsätzlich nur ein Einfamilienhaus pro Parzelle touristisch vermietet werden, auf keinen Fall jedoch Wohnungen oder Wohnblöcke

• es darf nur ein Mietvertrag von einer Maximallaufzeit von 2. Monaten abgeschlossen werden, ansonsten handelt es sich nicht mehr um touristische Vermietung

• die Immobilie darf nicht mehr als 6 Schlafzimmer und maximal 12 Schlafplätze haben und muss mit mindestens einem Badezimmer für jeweils 3 Plätze ausgestattet sein.

• Desweiteren muss der Immobilieneigentümer dem Mieter bestimmte Dienstleistungen garantieren: U.a. muss das Mietobjekt regelmäßig gereinigt werden, Bettwäsche und Handtücher müssen zur Verfügung gestellt werden. Auch sollte das Haus regelmäßig gewartet werden und es muss 24 am Stunden am Tag jemand für den Mieter erreichbar sein.

Zusammen mit dem Antrag muss der Eigentümer eine Reihe von Unterlagen beim Inselrat einreichen. Neben dem Nachweis der Eigentümerstellung (z.B. durch einen aktuellen Grundbuchauszug) bedarf es eines Lageplans des Hauses und eines Planes der Innenräume und der Aufteilung der Räume. Vorgelegt werden müssen durch den Antragsteller oder einen beauftragten Fachmann zudem Ausweiskopien und Steuernummer (NIE) des Eigentümers, sowie der Nachweis über Zahlung der Grundsteuer (IBI).

Sollten diese Angaben nicht korrekt oder unvollständig sein, wird die Lizenz nicht erteilt und die vorläufige Genehmigung widerrufen.

Die Einkünfte aus der Vermietung müssen selbstverständlich versteuert werden und es muss Mehrwertsteuer abgeführt werden. Auf die reine Vermietung fallen 21 % Mehrwerststeuer an. Werden über die reine Vermietung hinausgehende Dienstleistungen angeboten, kann ein anderer Mehrwertsteuersatz anwendbar sein.

Es ist ratsam sich bezüglich des Genehmigungsverfahren und der genauen Voraussetzungen sowie in Bezug auf die anfallenden Steuern durch einen Fachmann beraten zu lassen.

Wer also die Ferienvermietung seiner Immobilie auf Ibiza für den Sommer plant, dem sei geraten, die Beantragung der Genehmigung möglichst zeitnah in die Wege zu leiten.

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Informationen zum Grundbuch- und Katasteramt auf den Balearen2020-02-18T15:09:12+01:00

Bei der Vorbereitung für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt man immer wieder fest, dass die Eintragungen im Grundbuch und Kataster nicht übereinstimmen und beide Register zudem nicht unbedingt den tatsächlichen Zustand der Immobilie wiedergeben.

Im „Registro de la Propiedad“, dem spanischen Grundbuch, werden alle Verträge und Rechte eingetragen, die mit Immobilien in Zusammenhang stehen.

Eintragungen im Grundbuch genießen den Schutz des guten Glaubens an Ihre Richtigkeit und entfalten Rechtswirkung gegenüber Dritten. Zuständig ist immer das Grundbuchamt in dessen Bezirk die Immobilie belegen ist.

Eintragungsfähig sind notarielle, vollstreckbare, gerichtliche und sonstige staatliche Urkunden. Privatschriftliche Vereinbarungen können grundsätzlich nicht eingetragen werden. Es ist nicht zwingend vorgeschrieben, dass der Eigentumswechsel im Grundbuchamt eingetragen werden muss. Trotzdem ist die Eintragung unbedingt zu empfehlen. Der Gutglaubensschutz kann zum Beispiel für den Fall des Doppelverkaufes von praktischer Bedeutung sein: Verkauft ein Verkäufer mit privatschriftlichen Vertrag seine Wohnung auf den Balearen und überträgt dem Käufer das Eigentum, wird dieser zum neuen Eigentümer. Wenn der Verkäufer die Wohnung anschließend ein zweites Mal verkauft, wird der zweite Käufer als Eigentümer geschützt, wenn er in Unkenntnis des ersten Verkaufes die Eintragung seines Rechts im Grundbuch erreicht und der erste Käufer seinerseits nicht eingetragen war.

Der gute Glaube erstreckt sich nicht auf die Grundstücksbeschreibung und Grundstücksgröße. Ist der Kaufpreis unabhängig von der Grundstücksgröße festgelegt worden, so hat der Käufer bei einer Abweichung keinerlei Rechte gegenüber dem Verkäufer. Etwas anderes gilt natürlich, wenn die Grundstücksgröße ausdrücklich von den Parteien zum Vertragsinhalt gemacht wurde.

Das Kataster ist eine Registerverwaltung, welches dem Wirtschafts- und Finanzministerium („Ministerio de Economia y Hacienda“) untersteht und in dem die Beschreibungen und Pläne der Immobilien eingetragen werden. Die Aufgaben des Katasteramtes liegen vor allem im topographischen Bereich.

Beide Register sind unabhängig voneinander und ein Abgleich der Daten fand in der Vergangenheit nur sporadisch statt, was dazu führte, dass die Daten in beiden Registern in vielen Fällen nicht übereinstimmen. Seit 1996 sind Notare und Grundbuchbeamte gesetzlich erstmals verpflichtet, in Urkunden und Grundbüchern die Katasterbezeichnung („referencia catastral“) aufzunehmen. Dies geschieht dadurch, dass die Vertragsparteien dem Notar den letzten Grundsteuerbeleg vorlegen, aus dem sich die Katasterbezeichnung ergibt. Im Jahr 2002 erhielt Spanien ein modernes Katastergesetz und die Informationen vom Grundbuchamt und Katasteramt werden nun immer mehr angeglichen.

Historisch bedingt stimmen die in den notariellen Kaufverträgen angegebenen Grundstücksgrößen oftmals nicht. Hier hilft nur die Vermessung durch ein privates topographisches Vermessungsbüro, um die tatsächliche Größe des Grundstücks festzustellen.

In folgenden exemplarisch aufgezählten Fällen ist es ratsam, sich durch einen Fachmann beraten zu lassen:

Wenn Grenzprobleme mit den Nachbarn bestehen und man keine Einigung darüber erzielt, wie die Grenze tatsächlich verläuft, dann muss man ein Gerichtsverfahren, ein sogenanntes „expediente de deslinde“ einleiten.

Sollte ein Grundstück nicht registriert sein, so gibt es zur Feststellung des rechtmäßigen Eigentümers das gerichtliche Verfahren, genannt „expediente de dominio“.

Eine andere Möglichkeit liegt darin, ein notarielles Feststellungsverfahren durchzuführen, um die Eigentümerstellung festzulegen. Wenn man die im Grundbuch eingetragene Grundstücksgröße korrigieren möchte, so kann man diese Korrektur mit einer notariellen Urkunde und anhand der Beschreibung des Katasteramtes vornehmen.

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Die Eigentümerversammlung auf Ibiza oder den Balearen2020-02-18T15:11:57+01:00

Mindestens einmal im Jahr kommen die Miteigentümer einer Wohnanlage auf Ibiza zur ordentlichen Eigentümerversammlung zusammen, um u.a. über die Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft Beschluss zu fassen.

Der Präsident ist der gesetzliche Vertreter der Eigentümergemeinschaft; er leitet die Gemeinschaft und ist für die Einberufung der Versammlung zuständig. Jeder Eigentümer hat auf der Versammlung ein Stimmrecht, solange er nicht mit Zahlungspflichten gegenüber der Gemeinschaft im Rückstand ist.

Alle Eigentümer, inklusive der säumigen Miteigentümer, haben ein Rederecht.  Die Schuldnerliste wird als Anlage zu den Einladungen verschickt. Die Versammlungen müssen auf Spanisch abgehalten werden, es sein denn, alle Eigentümer sind damit einverstanden, dass die Versammlung in einer anderen Sprache abgehalten wird. Übliche Tagesordnungspunkte der Eigentümerversammlung sind die Begrüßung und die Feststellung der anwesenden oder vertretenen wahlberechtigten Eigentümer, der Bericht des Präsidenten, die Beschlussfassung über die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft, die Wahl oder Bestätigung des  Vorstandes, sonstige Anliegen der Eigentümer.

Um einen ordnungsgemäßen Ablauf der Eigentümerversammlung zu garantieren, sollte der Präsident der Gemeinschaft dafür sorgen, dass die Tagesordnungspunkte kurz und sachlich abgehandelt werden und rechtlich umsetzbare Beschlüsse getroffen werden, die gerichtlich nicht so einfach anfochten werden können. Der Präsident wird bei der Versammlung in der Regel von einem Verwalter („Administrador“), einem Anwalt der Gemeinschaft und einem Dolmetscher unterstützt. Ziel der Verwaltung und des Anwaltes ist es,  bei Meinungsverschiedenheiten zwischen den Miteigentümern zu vermittelnd tätig zu werden und für die Mehrheit annehmbare Lösungen zu erzielen

Beschlüsse der Eigentümerversammlung erfordern je nach der behandelten Materie entweder Einstimmigkeit (Beispiel: Änderung der Statuten), eine 3/5 Mehrheit oder eine einfache Mehrheit (Annahme eine internen Hausordnung). Für die beiden zuletzt genannten Mehrheiten sind sogenannte doppelte Mehrheit vorgeschrieben: Mehrheit der Gesamtzahl der Eigentümer und zugleich  eine Quotenmehrheit (für jede  Wohneinheit gibt es eine „Quote“, die im Grundbuchamt vermerkt ist).

Der Sekretär der Eigentümergemeinschaft sollte eigentlich das Protokoll der Eigentümerversammlung aufsetzen, in der Praxis übernimmt diese Aufgabe jedoch oftmals der  Verwalter. Das Protokoll muss zwingend auf Spanisch verfasst sein, damit dieses in dem Protokollbuch vermerkt werden kann. Bei Gemeinschaften mit vielen ausländischen Eigentümern wird das Protokoll häufig zusätzlich ins Deutsche, Englische oder Französische übersetzt. Das Protokoll muss nicht wortwörtlich den Verlauf der Versammlung mit allen Diskussionsbeiträgen wiedergeben, sondern dient in vor allem der Protokollierung der Beschlüsse. Folgende Punkte sollten in dem Protokoll nicht fehlen: Ort und Datum der Versammlung, erste oder zweite Einberufung, die Name der anwesenden und vertretenen Eigentümer, die Angaben der säumigen Schuldner, die nicht abstimmungsbefugt sind, alle Punkte der Tagesordnung und die jeweiligen Abstimmungsergebnisse („dafür, dagegen, Enthaltungen“) und die genaue Formulierung der  Beschlüsse. Es ist von entscheidender Bedeutung, dass die Beschlüsse vollständig niedergeschrieben werden. Wenn das Protokoll die Beschlüsse der Versammlung nicht richtig wiedergibt, werden mancher Eigentümer Einspruch erheben und versuchen, das Protokoll anzufechten. Ein an die Verwaltung der Gemeinschaft gerichteter Einspruch hat keinerlei rechtliche Wirkung. Verstoßen die Beschlüsse gegen die Satzung, das Gesetz oder stehen im Widerspruch mit den Interessen der Allgemeinheit, können diese Beschlüsse von dem Eigentümer auf dem Gerichtsweg angefochten werden. Für die Anfechtungsklage gilt der Anwaltszwang, wobei zu beachten gilt, dass die Anfechtungsfristen sehr kurz sind.

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Tipps für den Kauf eines Neubaus2020-02-18T15:15:09+01:00

Für all diejenigen, die am Erwerb einer Immobilie in Spanien und speziell auf den Balearen interessiert ist, könnte der Kauf eines Neubaus eine interessante Option sein.

Im Folgenden weisen wir auf die wichtigsten Punkte hin, auf die ein Käufer beim Erwerb eines Neubaus zu achten hat.

Bereits der Frage, wer der Verkäufer ist, sollte Beachtung geschenkt werden. Handelt es sich um einen Bauunternehmer, ist es ratsam, die Solvenz des Unternehmens zu überprüfen. Leistet man nämlich eine Anzahlung und geht der Bauunternehmer vor der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde pleite, so kann man seine Forderung nur im Rahmen des Insolvenzverfahrens geltend machen.

Zunächst sollte bei Wohnungen geklärt werden, ob die notarielle Teilungserklärung („división horizontal”) bereits vorliegt. Bei Wohnhäusern mit mehreren Einheiten ist der Erwerb einer einzelnen Wohnung erst nach erfolgter Teilungserklärung möglich. Neben der Teilungserklärung sollten auch
die Neubauerklärung vor einem Notar („declaración de obra nueva”) und die Bauabnahme durch die Gemeinde (“final de obra”) bereits vorliegen.

Mit das wichtigste Dokument bei Erwerb eines Neubaus ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die sogenannte „cédula de habitabilidad”. Die Cédula de habitabilidad wird auf Ibiza vom Inselrat, dem Consell Insular, ausgestellt und ist 10 Jahre gültig. Ohne dieses Dokument können weder Strom- noch Wasserverträge mit den Versorgungsunternehmen abgeschlossen werden.

Wer einen Neubau erwirbt, kann deshalb vom Verkäufer die entsprechende Bescheinigung verlangen. Bauträger sollten keinen Verkauf vornehmen, solange die Cédula nicht vorliegt. Liegt beim Abschluß des notariellen Kaufvertrages die Bewohnbarkeitsbescheinigung noch nicht vor, sollte der Erwerber dem Bauträger zumindest die vertragliche Verpflichtung auferlegen, diese Bescheinigung innerhalb einer festzulegenden Frist auf eigene Kosten beizubringen.

Um den Strom- und Wasseranschluss zu bekommen, braucht man neben der Bewohnbarkeitsbescheinigung auch die Bescheinigungen der technischen Installationen, die sogenannten „boletines de instalación” für Strom und Wasser. Beim Erwerb eines Neubaus sollte des Weiteren spätestens bei Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde das „Seguro decenal” vorliegen.
Dabei handelt es sich um eine Versicherung, die der Verkäufer zwingend abschließen muss, um Mängel am Bau abzusichern. Die Versicherung gilt für 10 Jahre. Im Kaufvertrag sollte auch darauf geachtet werden, dass die gemeindliche Wertzuwachssteuer, sog. „Plusvalia” vom Bauunternehmer zu tragen ist, da diese oft nicht unbeachtlich ist.

Es gilt bei Neubauten eine Mehrwertsteuer von 10 % beim Erwerb einer Privatperson vom Unternehmer. Zu beachten ist, dass neben der Mehrwertsteuer noch 1,2% Stempelsteuer anfällt, also insgesamt 11,2 % Steuern fällig werden. Die Zahlung der Mehrwertsteuer tritt an die Stelle der sonst üblichen Grunderwerbssteuer von mindestens 8% des notariellen Kaufpreises.

Zusammenfassend kann man sagen, dass der Käufer eines Neubaus im Vertrag folgendes zu beachten hat: Die Kosten für die Neubauerklärung, sowie die Kosten für die Beschaffung der offiziellen Bescheinigungen für die Versorgungsleistungen, die Bewohnbarkeitsbescheinigung und die Wertzuwachssteuer der Gemeinde gehen auf Kosten und zu Lasten des Verkäufers.

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Das neue EU-Erbrecht2020-02-18T15:18:51+01:00

Seit August 2015 gilt das neue EU-Erbrecht, welches das gesamte Erbrecht bei Berührungen von Erbfällen in den Mitgliedstaaten der EU (außer Großbritannien, Irland und Dänemark) regeln soll.

Einer der wichtigsten Aspekte der EU-Erbrechtsverordnung betrifft auch auf Ibiza ansässige EU-Bürger. Diese Personengruppe von Residenten in Spanien sollte in einem Testament eine Rechtswahl bezüglich des anzuwendenden Erbrechts vornehmen. Wer keinen festen Wohnsitz in Spanien hat, braucht nicht notwendigerweise tätig zu werden.

Die residenten EU-Bürger haben möglicherweise bereits in der Vergangenheit von einem Notar oder Rechtsanwalt ein Testament ausarbeiten lassen und dieses Testament enthält Regelungen, die nach ihrem Tod umgesetzt werden sollen. Seit diesem Sommer hat sich aber aufgrund der EU-Erbrechtsverordnung eine entscheidende Veränderung vollzogen: Für das Testament ist nicht mehr das Heimatrecht, sondern das spanische Recht anwendbar, denn es gilt das Erbrecht des Staates, in welchem der Erblasser seinen letzten „gewöhnlichen Aufenthalt“ hatte. Da der Begriff des „gewöhnlichen Aufenthaltes“ gesetzlich nicht definiert ist, muss er in der Praxis ausgelegt werden. Wenn der Erblasser in den Jahren vor seinem Ableben zwischen Ibiza und Deutschland hin- und her pendelt, kommt es darauf an, wo er seinen Lebensmittelpunkt hat. In vielen Fällen werden die Umstände auf Ibiza als „gewöhnlichen Aufenthaltsort“ hinweisen. Das bedeutet, dass seit August spanisches Erbrecht gilt, unabhängig davon, ob ein Testament errichtet wurde oder nicht.

Das spanische Erbrecht gilt nicht für das gesamte Staatsgebiet, sondern ist je nach autonomer Region in Foralrechte aufgeteilt. Das Erbrecht fällt deshalb in Andalusien, Katalonien oder auf den Balearen sehr unterschiedlich aus. Ganz allgemein kann gesagt werden, dass nach der gesetzlichen Erbfolge in Spanien nur die Kinder erben und der überlebende Ehepartner ein Niesbrauchsrecht hat. Das für Ibiza und Formentera geltende Foralrecht sieht jedoch vor, dass der überlebende Ehepartner noch nicht mal ein Niesbrauchsrecht zusteht! Der Erblasser kann nur über einen Teil seines Nachlasses verfügen, für einen wesentlichen Anteil gelten die gesetzlichen Regelungen, die auch nicht durch ein Testament außer Kraft gesetzt werden können.

Glücklicherweise lässt die EU-Erbrechtsverordnung zu, eine Rechtswahl zu treffen. Man kann allerdings nicht jedes beliebige Recht wählen, sondern nur ein Erbrecht, zu welchem der Erblasser einen eindeutigen Bezug hat.

Was bedeutet das in der Praxis? Für fast alle residenten EU-Bürger auf Ibiza ist ein Testament mit einer Rechtswahl notwendig, wenn man verhindern möchte, dass im Erbfall spanisches Recht zur Anwendung kommt.

Bitte des Weiteren in Bezug auf das neue spanische Erbschaftssteuerrecht beachten: Anfang 2015 ist die Diskriminierung von Nichtresidenten in Spanien bei Erbschaften und Schenkungen gesetzlich aufgehoben worden. Nichtresidente auf Ibiza können nunmehr in den Genuss der Steuervergünstigungen des balearischen Erbschafts- und Schenkungsrechts kommen, falls die Immobilie, die in die Erbmasse fällt, sich auf den Balearen befindet. Für Erben 1. Ordnung (Kinder, Eltern) fallen lediglich 1 Prozent Erbschaftssteuern an, bei Schenkungen sind es 7 Prozent Schenkungssteuern. Außerdem können diejenigen Erben 1. Ordnung, die in den vergangenen Jahren zuviel Erbschaftssteuer gezahlt haben, beim zuständigen Finanzamt in Madrid einen Antrag auf Rückzahlung der Erbschaftssteuern stellen.

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Hinweise zum Verkauf einer Immobilie2020-02-18T15:20:10+01:00

In diesem Artikel wollen wir uns damit beschäftigen, was der Eigentümer, der seine Immobilie verkaufen möchte, beachten sollte und wie er es sich und dem Käufer ermöglichen kann, dass der Verkauf reibungslos abläuft.

Zunächst muss der Verkäufer sich überlegen, ob er die Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen möchte oder ob er es bevorzugt, den Käufer selber zu suchen. Die meisten Makler auf Ibiza verlangen eine Kommission von 5 % plus Mehrwertsteuer vom erzielten Kaufpreis; die Maklerkommission ist vom Verkäufer zu bezahlen. Es ist sicherlich sinnvoll, den Maklerauftrag schriftlich zu fixieren. Einen exklusiven Maklerauftrag zu erteilen ist in den seltensten Fällen vorteilhaft.

Um die Verkaufsverhandlungen mit der Käuferseite zu erleichtern, ist es sinnvoll, dass der Verkäufer im Vorfeld die notarielle Erwerbsurkunde (sog. „escritura“), beispielsweise eine notarielle Kaufurkunde oder Erbschaftsannahme-Urkunde, heraussucht. Sollte diese Urkunde nicht auffindbar sein, so kann man entweder bei dem Notar, der den Erwerb beurkundet hat, eine beglaubigte Abschrift beantragen oder beim zuständigen Grundbuchamt ein Zertifikat beantragen, welches als Nachweis über den Eigentumstitel ebenfalls ausreichend ist.

Neben der „Escritura“ sollte man auch einen aktuellen Grundbuchauszug parat haben. Dem Grundbuchauszug kann man entnehmen, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Weiterhin enthält er eine Beschreibung der Immobilie (Grundstücksgröße, bebaute Fläche etc.), und etwaige Belastungen (Hypothek, Wegerechte etc.). Der Verkäufer muss spätestens bei
Beurkundung des Kaufes nachweisen, dass die Grundsteuer (sog. „Impuestos sobre Bienes Inmuebles = IBI“) bezahlt wurde. Aus dem „IBI“ ergibt sich die Katasterreferenznummer und der aktuelle Katasterwert.

Bei Wohnungen muss der Verkäufer nachweisen, dass er der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber keine Schulden hat und immer seine Beiträge gezahlt hat. Ein Käufer fragt gegebenenfalls auch nach der Bewohnbarkeitsbescheinigung (sog. „cedula de habitabilidad“). Diese braucht man vor allem für den Abschluss von Strom- und Wasserverträgen. Es ist immer sinnvoll die „Cedula“ in den Unterlagen zu haben. Bei Neubauten sollte die „Cedula“ immer vorgelegt werden. Bei älteren Gebäuden und bestehenden Strom- und Wasserrechnungen reicht den meisten Käufern der Nachweis der letzten Rechnungen aus.

Ein gut beratener Käufer wird nicht nur die Beschreibung der Immobilie im Grundbuch, sondern auch im Katasteramt überprüfen. Für den Fall, dass die Beschreibung im Katasteramt oder im Grundbuchamt nicht mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmt, sollte der Verkäufer zum Zwecke einer reibungslosen Abwicklung erwägen, eine Korrektur im Grundbuch und Kataster vorzunehmen. Insbesondere ein Käufer, der mit Bankfinanzierung kauft, wird auf einer korrekten Eintragung bestehen. Hier kommt es auf den Einzelfall an. Für die Korrektur im Grundbuch ist in jedem Fall eine Notarurkunde notwendig.
Ein Verkäufer sollte sich im Vorfeld des Immobilienverkaufes auch immer steuerrechtlich beraten lassen. In der Regel hat er seine Gewinnsteuer und die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalia) zu tragen.
Zusammenfassend gilt für den Verkäufer: Bevor er seine Immobilie in den Verkauf gibt, sollte er auf jeden Fall einen Fachmann die Unterlagen durchsehen lassen, um eine möglichst unkomplizierte Vertragsabwicklung zu gewährleisten.

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Fragen zur Bebaubarkeit von Grundstücken2020-02-18T15:25:29+01:00

Wer selber bauen und ein Baugrundstück kaufen möchte, ist selbstverständlich vor dem Erwerb daran interessiert zu klären, ob und was auf dem Grundstück gebaut werden darf.

In den Gemeindeverwaltungen gibt es eine Abteilung für Städtebau, „Urbanismo“, die fast immer sehr hilfsbereit ist. Dort können unter Angabe der Lage des Grundstücks die „normas urbanisticas“, die Baunormen, erfragt werden, in denen die genauen Einzelheiten der Bebaubarkeit der im Gemeindegebiet liegenden Grundstücke festgelegt sind.

Nach vorheriger Terminvereinbarung gibt der Gemeindearchitekt Auskunft bei Unklarheiten, und vor allem darüber, ob demnächst Änderungen der Bebaubarkeit geplant sind. Keinerlei Sicherheit bieten übrigens Angaben im Grundbuch wie „Baugrundstück“ oder ähnliches. Diese sind völlig unverbindlich und hindern die Gemeindeverwaltungen beispielsweise nicht, solche „Baugrundstücke“ zu Grünflächen zu erklären. Unabhängig davon sollte man sich in diesem Zusammenhang zusätzlich von einem Architekten und einem Rechtsanwalt beraten lassen.

Leider gibt die zuständige Gemeinde bei einem geplanten Grundstückserwerb keine verbindliche Auskunft über die Zulässigkeit des Bauvorhabens. Sie werden von der Gemeinde zwar irgendwann (jede Gemeinde auf Ibiza hat da ihr eigenes Tempo) eine Antwort in Form einer Bescheinigung der Gemeinde,  sog. „certificado de calificación urbanistica“, erhalten; sicher können Sie allerdings nicht sein, ob ihr späterer Bauantrag wirklich genehmigt wird. Eine Voranfrage hat nur informativen Charakter, das konkrete Bauvorhaben muss jedoch später noch genehmigt werden.

Ist die Auskunft der Gemeinde unrichtig oder überschreitet dies ihre Genehmigungskompetenz, bleibt die Gemeinde stets verpflichtet, den späteren Antrag auf Baugenehmigung ausschließlich in Übereinstimmung mit der tatsächlichen Rechtslage zu entscheiden, da sie ansonsten illegale Bauvorhaben genehmigen müsste. Möchte man also ein Baugrundstück kaufen, so ist es oftmals von Vorteil, wenn bereits eine gültige Baugenehmigung vorliegt. Gibt es noch keine Baugenehmigung kann es sinnvoll sein, sich vertraglich eine Option auf das Grundstück zu sichern, so dass vor dem Kauf die Baugenehmigung beantragt wird.

Existiert bereits eine Baugenehmigung für das Grundstück, so sollte man unbedingt prüfen, ob diese noch gültig ist, da Baugenehmigungen zeitlich befristet sind. Ist die Genehmigung abgelaufen, gibt es eventuell die Möglichkeit einer Verlängerung.

Noch ein paar Worte zu den beim Kauf eines Baugrundstückes anfallenden Steuern: Hier muss man sich den konkreten Fall anschauen, da in manchen Fällen Grunderwerbsteuer und in anderen Fällen Mehrwertsteuer zu zahlen ist. Dies hängt davon ab, ob bereits eine Baugenehmigung vorliegt und wer der Verkäufer (privater oder gewerblicher) ist.

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Wo endet mein Gründstück?2020-02-18T15:37:00+01:00

Auf Ibiza kommt es vor, dass man Eigentümer einer Immobilie ist, welche zu einem großen Teil weder im Grundbuchamt noch im Katasteramt verzeichnet ist.

Zudem ist es in einigen Fällen leider nicht möglich, genau zu bestimmen, wo die Grenze eines Grundstücks verläuft. Die Betroffenen Eigentümer merken die Problematik erst im Zuge des Verkaufs oder der Vererbung der Immobilie. Viele dieser Fälle von unklaren Grundstücksgrenzen und –größen landen dann vor spanischen Gerichten.

In Spanien gibt es zum einen das Katasteramt, welches eine bei den Gemeinden angesiedelte Behörde ist, deren Hauptfunktion darin besteht, alle Steuern, die die Immobilie betreffen, insbesondere den Katasterwert festzulegen. Im Katasteramt sind Pläne der Grundstücke hinterlegt, welche aber nur eine ungefähre Vorstellung der Grundstücksflächen geben. Auf der anderen Seite gibt es das Grundbuchamt, welches Rechtssicherheit beim Kauf und Verkauf von Immobilien schaffen soll. In einer Vielzahl von Fällen stimmen die Größenangaben im Kataster und im Grundbuch allerdings nicht überein. Hinzu kommt, dass im Katasteramt weder die Pläne, noch die Größenangaben in den Plänen rechtsverbindlichen Charakter haben. In den Katasterplänen werden zwar die Hauptgebäude samt der Nebengebäude wie Garagen und das Schwimmbades aufgeführt. Die Aufzählung der vorhandende Flächen dient aber vor allem der Festsetzung der Steuerhöhe. Je mehr Quadratmeter Wohnfläche auf dem Grundstück gebaut wurden, desto mehr Grundsteuern kann die Gemeinde vom Eigentümer verlangen.

Der Eigentümer kann sich auch nicht darauf verlassen, dass die Angaben zu seinem Grundstück korrekt im Katasteramt notiert werden. Die notariellen Kaufvertragsurkunden werden zwar an das Kataster weitergeleitet, aber es können Wochen verstreichen, bis die Änderung vollzogen wird. Wenn es einen Eigentümerwechsel im laufenden Jahr gibt, so wird der üblicherweise im Spätsommer zu zahlende Grundsteuerbeleg (IBI) noch auf den Namen des alten Eigentümers lauten.

Auch beim Grundbuchamt gibt es Unsicherheiten was die Grundstücksgrössen und – grenzen angeht. Die Grundstücksgrenzen werden oftmals mit veralteten Angaben der Namen der Grundstücksnachbarn beschrieben.

Ein seit dem 25. Juni 2015 in Kraft getreten neues Gesetz „Ley Hipotecaria y del Catastro“ soll hier Abhilfe schaffen. Die im Kataster- und Grundbuchamt eingetragenen Daten sollen abgeglichen werden. Das neue Gesetz ermöglicht den Datenaustausch der beiden Institutionen, um in Zukunft widersprüchliche Informationen über ein und dieselbe Immobilie zu verhindern. Damit soll ab sofort verhindert werden, dass eine in beiden Institutionen registrierte Finca ohne genau Identifizierung seiner Grenzen, Größe und Lage bleibt. Es könnte sich bei dieser gesetzlichen Neuerung um einen großen Fortschritt für die rechtliche Bestimmung der Lage und Größe von Grundstücken in Spanien handeln.

Die Vereinigung der Goemetriker-Experten AEGEX (Asociacion Española de Geometras Expertos) ist allerdings skeptisch, ob das neue Gesetz genügend Rechtssicherheit schafft. Denn laut Aussage seines Präsidenten behält das neue Gesetz das alte Schema der Trennung zwischen Kataster, der verschiedenen Grundbuchämter, der Notare und der öffentlichen Verwaltung bei. Die verschiedenen Institutionen würden laut dem Präsidenten der AEGEX weiterhin unzureichend zusammenarbeiten, wodurch eine hohe Rechtsunsicherheit entstehen würde. Als Beispiel nennt er, dass die Pläne, welche dem Kataster zur Verfügung stehen, nicht von professionellen Topografen stammen. In der Praxis wäre es so, dass jeder von einer Privatperson eingereichte Plan in die Kartografie des Katasters mit aufgenommen werden kann.

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Tipps für den Immobilienkauf auf den Balearen2020-02-18T15:29:03+01:00

Heutzutage können sich viele Menschen ihren Traum von einer Immobilie auf Ibiza erfüllen.

Dank guter Flugverbindungen ist die „isla blanca“ schnell zu erreichen und die Sonne scheint selbst im Winter, wenn es im Norden kaum hell wird. Egal ob romantische Finca, moderne Luxusvilla oder einfaches Apartment, Ibizas Immobilienmarkt bietet alles, was das Herz begehrt.

Ist die Traumimmobilie erst mal gefunden, sollte man seinen kritischen Verstand vor Unterzeichnung eines Kaufvertrages jedoch nicht ausschalten. Gerade beim Erwerb einer Immobilie auf Ibiza, wo viele weder mit der Gesetzgebung noch mit der Sprache vertraut sind, sollte man den Rat eines unabhängigen Fachmannes einholen, womit allerdings nicht der selbsternannte Fachmann aus der Eckkneipe gemeint ist, der einem das letzte Bier ausgegeben hat und mit 20 Jahren Inselerfahrung prahlt.

Im Folgenden soll kurz aufgezeigt werden, worauf man beim Erwerb einer Immobilie auf Ibiza unter anderem achten sollte: Als erstes sollte man überprüfen, ob der Eigentümer überhaupt im Grundbuch eingetragen ist.  Manchem  Leser mag dies seltsam erscheinen, aber anders als in anderen europäischen Ländern muss der Erwerb einer Immobilie in Spanien nicht zwingend notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden.

Aus Gründen der Rechtssicherheit raten wir jedem Käufer, beim Erwerb einer Immobilie dringend dazu, den Weg der notariellen Beurkundung zu wählen und den Eigentumstitel im Grundbuch eintragen zu lassen.

Desweiteren sollte man beim Blick ins Grundbuch die Beschreibung der Immobilien beachten. Steht meine Traumfinca, für die ich viel Geld bezahle, mit allem, was dazu gehört, im Grundbuch? Sind Grundstücksfläche, Wohnfläche, Pool, Garage, etc. richtig eingetragen? Oder wird die Finca möglicherweise als Trockenland mit Bäumen und einer Ruine darauf beschrieben? Und stehen vielleicht anstatt 20.000 m² Land nur 5.000 m² im Grundbuch? Ist die Eintragung nämlich nicht nur unwesentlich falsch, sollte man sich überlegen, ob nicht der Verkäufer die zeit- und kostenintensive Korrektur der Eintragung, sofern überhaupt möglich, vornehmen sollte. Ein weiterer Punkt, den man mit Blick in das Grundbuch klären kann, ist die Frage nach bestehenden Belastungen. Bestehen Wegerechte zu Gunsten anderer Grundstücke? Muss ich in Zukunft also dulden, dass der Nachbar über mein Grundstück fährt? Oder hat möglicherweise ein Gläubiger des Verkäufers wegen einer Schuld eine Vormerkung im Grundbuch eintragen lassen? Werden solche Eintragungen nicht vor Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde gelöscht, bekommt der Käufer möglicherweise viel Ärger, da er in Anspruch genommen werden kann. Neben der Überprüfung des Grundbuches lohnt sich auch immer ein Blick ins Kataster. Das Katasteramt in Spanien ist ein eigenes, vom Grundbuch unabhängiges Register mit der Folge, dass die Eintragungen in beiden Registern nicht selten voneinander abweichen. Oftmals sind noch Voreigentümer oder – bei ländlichen Grundstücken – riesige Urparzellen, die inzwischen längst unterteilt worden sind, im Kataster eingetragen, was Schwierigkeiten bei der Bestimmung der Grundstücksgrenzen und der Bezahlung der jährlichen Grundsteuer mit sich bringen kann.

Leider ist es mit der Überprüfung von Grundbuch und Kataster nicht immer getan. Bei Neubauten gibt es einige Besonderheiten zu beachten. HiBeim Kauf einer Wohnung ist es ratsam, zu klären, ob der Verkäufer bei der Wohnungseigentümergemeinschaft seine Beiträge immer bezahlt hat, da der neue Eigentümer für noch bestehende Schulden geradestehen muss.

Neben dem bisher Gesagten, sollte man sich genau über die im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie anfallenden Kosten und Steuern informieren: Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, ggf. Plusvalia (gemeindliche Wertzuwachststeuer), um nur die Wichtigsten zu nennen.

Hat man sich vor dem Kauf einer Immobilie gut informiert, ist dies natürlich nie eine Garantie dafür, dass man mit seinem Traumhaus nicht doch irgendwann einmal Probleme hat. Man kann die Risiken jedoch deutlich minimieren, wenn man kompetenten Rechtsrat von einem Rechtsanwalt einholt.

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Die Gewinnsteuer beim Immobilienverkauf2020-05-12T17:45:38+01:00

Viele Eigentümer auf Ibiza haben vor Jahren ihre Immobilien zu einem im Vergleich zu heutigen Marktwerten sehr niedrigen notariell festgelegten Kaufpreis erworben. Dementsprechend hoch fällt dann die beim Verkauf der Immobilie anfallende Gewinnsteuer aus. All diejenigen Verkäufer, die ihre Immobilie vor dem Jahr 1994 gekauft haben, können allerdings eine Reduzierung der Gewinnsteuer geltend machen.

Vorab einige steuerlich relevanten Anmerkungen zum Immobilienverkauf auf Ibiza: Bemessungsgrundlage für die staatliche Gewinnsteuer ist die Differenz zwischen dem Übertragungs- und dem Anschaffungswert der Liegenschaft. Der Anschaffungswert ergibt sich aus der letzten Notarurkunde. Hierbei kann es sich um einen notariellen Kaufvertrag, eine Erbschafts- oder Schenkungsurkunde oder einen Kauf von Gesellschaftsanteilen handeln. Der Anschaffungswert ist der Betrag, für den die Immobilie erworben wurde, zuzüglich der mit dem Erwerb einhergehenden Kosten und Steuern.

Typische Steuern sind die „Übertragungssteuern“ (auf Spanisch abgekürzt „ITP“) oder die Erbschaftssteuern, sowie die Notar- Anwalts- und Grundbuchamtskosten. Bei der Steuerart „ITP“ spricht man oft von der Grunderwerbssteuer, was aber im Grunde genommen nicht ganz korrekt ist, da das entsprechende Gesetz auch die Übertragung von Mobilien (wie zum Beispiel Autos) besteuert. Grundsätzlich können alle an der Immobilie vorgenommenen Investitionen, die die Immobilie aufwerten, in Abzug gebracht werden. Beispiel ist der Anbau eines zusätzlichen Schlaf- und Badezimmers mit gemeindlicher Baugenehmigung. Maßnahmen, die dazu dienen, die Immobilie lediglich wohnlicher zu machen (Beispiel: PVC-Fenster statt Holzfenster), werden von der Steuerbehörde steuerrechtlich nicht als Aufwertung anerkannt.

Der Übertragungswert ist derjenige Betrag, für den die Immobilie nunmehr verkauft wird, abzüglich der mit der Übertragung einhergehenden Kosten und Steuern, die vom Verkäufer getragen werden. Hierbei handelt es sich vor allem um die gemeindliche Wertzuwachssteuer (sog. „Plusvalia“), Anwaltshonorare und eine etwaig anfallende Maklerkommission.

Bis zum Jahr 2006 gab es einen Bewertungsmaßstab, welcher den erzielten Gewinn abhängig von der Anzahl der zwischen dem Erwerb und der Übertragung verstrichenen Jahre ab dem dritten Jahr um 11 % pro Jahr reduzierte. Diese steuerliche Vergünstigung besteht im Zeitraum bis 2006 für alle Immobilien fort, die vor dem Jahr 1994 erworben wurden, wobei jedoch vom Steuergesetzgeber eine Vergünstigungsgrenze von 400.000 € festgelegt wurde.

Zur Illustration ein praktischer Fall: Ein nichtresidenter Mandant verkauft seine Wohnung auf Ibiza am 2. September 2019 für 170.000 €. Er hatte die Immobilie am 10. Januar 1985 für knapp unter 6.000 €. Der Verkäufer hatte die Immobilie zwar vor 20 Jahren renovieren lassen, aber die entsprechenden Rechnungen sind nicht mehr aufzufinden. Für den Zeitraum vom 10. Januar 1985 bis zum 19.1.2006 (21 Jahre) kann die Gewinnsteuer erheblich reduziert werden. Der Zeitraum von 2006 bis zum 2. September 2019 (13 Jahre) wird mit einer Gewinnsteuer von 19 % besteuert.
Das Rechenbeispiel ergibt dann folgendes Ergebnis: Der Übertragungswert liegt bei 170.000 €. Von diesem Betrag können 6.000 € als Anschaffungswert abgezogen werden. Berechnungsgrundlage der Gewinnsteuer ist also ein Betrag von 164.000 €. Da für die Jahre von 1985 bis 2006 die Reduzierungsregel zur Anwendung kommt, beträgt die Gewinnsteuer in unserem Fall insgesamt nur rund 12.000 €, was im Vergleich zum vollen Steuersatz von 19 % (rund 31.000 €) eine erhebliche Vergünstigung (immerhin eine Differenz von 19.000 €) darstellt. Wie das Fallbeispiel anschaulich zeigt, sollten alle Eigentümer, bevor sie ihre Immobilien zum Verkauf anbieten, im Vorfeld von einem Fachmann klären lassen, wie hoch voraussichtlich die Gewinnsteuer bei einem Verkauf ausfallen wird.

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Rechtliche Tipps Bei Neubauten2020-05-12T17:45:59+01:00

Worauf ist bei der notariellen Neubauerklärung zu achten?

Noch vor 30 Jahren gab es nur wenige gesetzliche Normen zur spanischen Neubauerklärung. Bedingungen für die Eintragung der notariell beurkundeten Neubauerklärung im Grundbuch waren kaum zu erfüllen.

Ein Erklärungsansatz kann man darin suchen, dass es im spanischen Zivilgesetzbuch den Grundsatz gibt, wonach der Eigentümer des Grundstücks auch gleichzeitig Eigentümer der mit ihm fest verbundenen Aufbauten ist. Damit ist gewährleistet, dass beim Verkauf eines Grundstückes auch das Eigentum an den einzelnen Gebäudeteilen auf den Käufer mit übergeht.

Viele Eigentümer, welche die mit der Eintragung im Grundbuch verbundenen Kosten scheuten, verzichteten deshalb in der Vergangenheit freiwillig auf die Eintragung der Neubauten. Die Neubauerklärung wurde jedoch seit den 90er Jahren gesetzlich stetig aufgewertet und heute gibt es neben den zentralstaatlichen Regelungen auf den Balearen ein eigenständiges Gesetz. Damit ist es nunmehr nahezu ausgeschlossen, eine Immobilie, ohne die Eintragung der Neubauerklärung zu nutzen. Gerade in den vergangenen Jahren sind die gesetzlichen und verwaltungsrechtlichen Anforderungen für die Neubauerklärung zusätzlich erschwert worden. Eine Neubauerklärung ist beispielsweise zwingende Voraussetzung, um einen Neubau an das öffentliche Strom- und Wassernetz anzuschließen.

Auf den Balearen sind folgende Dokumente zur Beurkundung einer Neubauerklärung vorzulegen: die ursprüngliche Baugenehmigung (licencia de obra), die Bescheinigung des Architekten mit Unterschriftsbeglaubigung, dass der Bau fertig gestellt ist (certificado final de obra del arquitecto), die GPS Standortdaten der Immobilie (datos georeferenciados, hier muss ein technische Architekt eine CD-ROM vorbereiten, welche dem Grundbuchamt überreicht wird), die Bescheinigung der Gemeinde über die Bau-Fertigstellung (certificado final de obra del Ayuntamiento), die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad), die Lizenz zum Erstbezug (licencia de primer ocupación), welche man nach Erhalt der Cedula bei der zuständigen Gemeinde beantragen muss, das Gebäudebuch (libro de edificio), die Zehn Jahres Versicherung (seguro decenal) und der Energiepass (certificado de eficiencia energética).

Die genannten Dokumente müssen im Original dem Notariat vorgelegt werden. Der ersten notariellen Ausfertigung der Urkunde werden beglaubigte Kopien von allen Unterlagen beigefügt.  Das sogenannte Bulletin (boletin) gewinnt erst nach der Protokollierung der Neubauerklärung große Bedeutung. Dabei handelt es sich um eine technische Abnahmebescheinigung von niedergelassenen Handwerkern, welche wiederum Voraussetzung für den Strom- und Wasseranschluss an die öffentlichen Versorger ist. Die notarielle Beurkundung einer Neubauerklärung wird mit einer Stempelsteuer von 1,2 % auf den in der Urkunde für den Neubau festgelegten Wert besteuert.

Einen Sonderfall stellt die Neubauerklärung eines sich im Bau befindlichen Gebäudes (obra nueva en construcción) dar. In diesem Fall bestätigt ein Architekt, dass die Baugenehmigung und die Planungsunterlagen übereinstimmen. Die Neubauerklärung wird dann entsprechend dem Fortschritt des Bauwerkes im Grundbuch eingetragen (Beispiel: 30 % des Baus sind bereits abgeschlossen und werden im Grundbuch vermerkt). In der Regel wird bei der Errichtung von Wohnanlagen von dieser Art von Neubauerklärung Gebrauch gemacht.

Zusammenfassend kann man feststellen, dass im Laufe der Zeit die Anforderungen an die Protokollierung einer Neubauerklärung ständig ausgeweitet wurden. Es handelt sich von daher keineswegs mehr um eine einfache, freiwillige Erklärung des Eigentümers einer Immobilie. Es müssen vielmehr eine Reihe von Nachweisen erbracht und Bedingungen erfüllt werden und für die Vorbereitung der notariellen Neubauerklärung und ihrer Eintragung im Grundbuchamt sollte man den Rat eines Fachmanns hinzuziehen.

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Schwierigkeiten beim Bauen in ländlichen Gebieten2020-05-12T17:51:54+01:00

Wer die Schönheit der Balearen liebt, ist daran interessiert, dass diese nicht zersiedelt wird. Das sehen offenbar der Balearische Gesetzgeber und die Inselverwaltung genauso. Damit wird es auf den Balearen immer schwieriger, eine Immobilie im ländlichen Gebiet („suelo rustico“) zu bauen.

Während man für Baugrundstücke („suelo urbano“) hohe Quadratmeterpreise zahlen muss, sind die Preise für nicht erschlossene Flächen im ländlichen Gebiet auf den Quadratmeter umgerechnet erschwinglicher. Um jedoch eine Baugenehmigung zu erhalten, sind eine Vielzahl von gesetzlichen und behördlichen Hürden zu nehmen. Sowohl das Baugesetz der Balearen aus dem Jahr 2018 als auch das Balearische Agrargesetz aus dem Jahr 2019 haben dazu beigetragen, dass die Bebauung im ländlichen Bereich wesentlich erschwert wurde.

Unter dem Oberbegriff „suelo rustico“ findet man eine Anzahl von unterschiedlich definierten Zonen wieder. Bereits der Flächennutzungsplan des Inselrates (PTI – Plan Territorial Insular) nennt eine Reihe von Naturschutzzonen, in welchen von vornherein eine Bebauung ausgeschlossen ist. In bestimmten Zonen benötigt man eine Mindestparzelle von 50.000 m2. Im gewöhnlichen ländlichen Gebiet liegt die Mindestgrundstücksgröße bei 15.000 m2. Pro Grundstück darf nur ein Einfamilienhaus gebaut werden und es gibt Beschränkungen, was die Bauart und Beschaffenheit der Immobilie angeht. Eine für Ibiza inseltypische Bauweise ist vorgeschrieben.

Nach der zweiten Übergangsbestimmung des Agrargesetzes der Balearen (Ley 3/2019) muss zunächst die sog. ZAVA-Zone (“Zonas de alto valor argrario”) definiert und begrenzt werden (“delimitación”). Eine solche Begrenzung im ländlichen Gebiet ist aber auf Ibiza im Gegensatz zur Nachbarinsel Mallorca bis heute nicht erfolgt. Wenn man die Vorschrift des Agrargesetzes auslegt, dann darf im ländlichen Gebiet von Ibiza keine neue Baugenehmigung mehr ausgegeben werden, solange die im Gesetz genannte Begrenzung der ZAVA-Zone nicht von der Behörde vorgenommen worden ist.

Bei einer alten Bauruine gilt es zunächst zu klären, ob es sich dabei überhaupt um ein bewohnbares Haus handelt. Eine Scheune oder ein Stall kann man nicht so einfach in ein Wohnhaus umwandeln. Bei alten Gebäuden, welche oftmals noch nicht einmal im Grundbuchamt stehen, muss die zuständige Gemeinde zunächst einmal Stellung zum Alter und der Nutzungsart der Immobilie beziehen. Im Idealfall erhält man ein gemeindliches Alterszertifikat, in welchem das Gebäude als bewohnbar („vivienda“) bezeichnet wird. Entspricht das verfallene alte Haus jedoch nicht den aktuell geltenden Bauvorschriften („fuera de ordenación“), wird ein Projekt zum Wiederaufbau scheitern. In der Vergangenheit wurden in ländlichen Gebieten oftmals Gebäude ohne Baugenehmigung gebaut und darauf gehofft, dass alle Bauverstöße nach 8 Jahren verjährten. Seit der neuen Gesetzeslage verjähren Bausünden im ländlichen Gebiet jedoch nicht mehr und zudem drohen dem Eigentümer hohe Bußgelder.

Bei einem Bauantrag, welches ein Grundstück im ländlichen Bereich betrifft, gibt es zudem zwei zuständige Behörden: Zum einen das Bauamt der Gemeinde, in welchem sich das Grundstück befindet, als auch eine Baukommission des Inselrates von Ibiza (Consell Insular). Dadurch, dass zwei Behörden den Bauantrag überprüfen, zieht sich das Genehmigungsverfahren bisweilen in die Länge.

Beim Kauf eines ländlichen Grundstücks zum Zwecke der Bebauung ist deswegen höchste Vorsicht geboten. Auf dem Weg zu einer Baugenehmigung sind eine Reihe von gesetzlichen und behördlichen Hürden aus dem Weg zu räumen. Es ist vor dem geplanten Kauf dringend dazu zu raten, einen Fachmann zu konsultieren.

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Nebenkosten und Steuern beim Immobilienkauf auf den Balearen2020-05-12T17:50:42+01:00

Im Rahmen eines Immobilienerwerbes schenken Verkäufer und Käufer den anfallenden Nebenkosten oftmals zu wenig Beachtung.

Hier soll deshalb ein Überblick über die wichtigsten Steuern gegeben werden.

Bei dem Erwerb einer Immobilie auf Ibiza fällt entweder eine Grunderwerbssteuer („ITP“) oder eine spanische Mehrwertsteuer („IVA“) an. Ist der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie eine Privatperson, so muss der Käufer eine Grunderwerbssteuer („ITP“) entrichten. Seit einigen Jahren gelten auf Ibiza folgende stufenförmig progressive Steuersätze: Bis zu einem Kaufpreis von 400.000 € sind 8 % Steuern zu entrichten, ab 400.000 € bis 600.000 € sind es 9 %, ab 600.000 € bis 1 Millionen € sind es 10 % und ab 1.000.000 € aufwärts sind es 11 %.

Sollte der Verkäufer Nichtresident in Spanien sein, so ist der Käufer verpflichtet, 3 % des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten (sog. „retención) und als Steuervorauszahlung des Verkäufers beim Finanzamt innerhalb von 30 Tagen nach der notariellen Beurkundung einzuzahlen. Der Einbehalt wird mit dem Steuermodell 211 („modelo 211“) abgeführt, welches dem nicht in Spanien steueransässigen Verkäufer wiederum dient, innerhalb von 4 Monaten nach Beurkundung des Kaufvertrages den Veräusserungsgewinn mit dem Modell 210 zu deklarieren („modelo 210“). Bitte nicht mit dem modelo 210 der jährlichen Einkommensteuererklärung für Nichtresidenten verwechseln!

Sollte ein Ausländer steuerresident auf Ibiza sein, dann muss er das mit einem aktuellen Zertifikat („certificado de residencia fiscal“) vom spanischen Finanzamt nachweisen. Der Notar ist nämlich verpflichtet, sowohl die Quellensteuer („retención“) als auch die Steueransässigkeit des Ausländers in der Urkunde aufzuführen.

Mehrwertsteuer („IVA“) fällt bei einem Verkauf einer Immobilie in der Regel nur an, wenn der Verkäufer ein Unternehmer ist. Es gelten folgende Steuersätze: Beim Erwerb von unbebauten Grundstücken fallen 21 % IVA an, beim Erwerb von Neubauten sind es 10 % IVA. Neben der Mehrwertsteuer fällt zusätzlich eine Stempelsteuer („AJD“) von nunmehr 1,5 % (bisher 1,2 %) an. Dies ist zugleich auch die einzige wirkliche erwähnenswerte steuerrechtliche Neuerung auf den Balearen für das Jahr 2020. Die „AJD-Steuer“ fällt bei der Eintragung der unterschiedlichsten Notarurkunden an. Um hier nur 3 Beispiele zu nennen: Bei der Neubauerklärung, der Auflösung von Gemeinschaftseigentum oder der Hypothekenbestellung.

Die gemeindliche Wertzuwachssteuer („plusvalia municipal“) besteuert den Wertzuwachs von Grund und Boden, also nicht der Aufbauten, seit der letzten Übertragung. Bitte verwechseln sie die plusvalia nicht mit der vom Verkäufer zu zahlender Gewinnsteuer. Auch die gemeindliche plusvalia ist von Gesetzes wegen vom Verkäufer zu tragen. Um Missverständnisse zwischen den Parteien zu vermeiden, sollte aber eine ausdrückliche Regelung bezüglich der Lastentragung der plusvalia in den Vertrag aufgenommen werden. Die Höhe der Steuer wird per Gemeindesatzung festgelegt und fällt deshalb von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich aus. Es ist ratsam, vor Vertragsabschluss bei der zuständigen Gemeinde die Höhe der plusvalia ausrechnen zu lassen. Sollte der Verkäufer Nichtresident sein, ist es sinnvoll, den zu zahlenden Betrag vom Kaufpreis einzubehalten, da bei Nichtzahlung die Immobilie, und damit letzten Endes der Käufer, haftet.

Ein Tipp zum Schluss: Das Finanzamt der Balearen („atib“) stellt allen Bürgen online ein Programm zu Verfügung, mit dem man den steuerlichen Wert einer Immobilie zur anschließenden Berechnung der Grunderwerbssteuer feststellen kann. Es reicht aus, die Eckdaten der Immobilie online anzugeben (Quadratmeter Wohnfläche, Katasterwert etc.), um einen Wert zu erhalten.

Hier finden Sie den Link zu diesem Hilfsmittel: https://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx

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Neuerungen bei der Versteigerung von Immobilien2020-08-18T14:12:54+01:00

Im Jahre 2015 wurde die Teilungsversteigerung gesetzlich neu geregelt und ein elektronisches Zwangsversteigerungsverfahren für Immobilien eingeführt. Das Zwangsversteigerungsverfahren wird über das Portal des staatlichen Amtsblattes (Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado) auf elektronischem Wege durchgeführt und hat zum erklärten Ziel, einer größeren Öffentlichkeit die Teilnahme an Versteigerungen ohne persönlichen Anwesenheit zu ermöglichen.

Zu diesem Zwecke wurde eine Vielzahl von Vorschriften der spanischen Zivilprozessordnung (Ley de Enjuiciamiento Civil) abgeändert. Bieter können nunmehr unter bestimmen Voraussetzungen über das Portal aktiv an einer Zwangsversteigerung teilnehmen. Alle Bieter müssen sich vorher anmelden und sich per digitaler Unterschrift ausweisen können. Weitere Details zu den Teilnahmebedingungen findet man unter: https://subastas.boe.es/infoRegistro.php.

Der Bieter ist bei der Versteigerung verpflichtet, eine Bietersicherheit in Höhe von 5 % hinterlegen. Über das Portal kann der Bieter ergänzende Informationen wie das Wertgutachten erhalten.  24 Stunden nach Veröffentlichung der Zwangsversteigerung in dem Portal beginnt die elektronische Versteigerung. Es werden nun innerhalb einer Frist von 20 Kalendertagen Gebote entgegengenommen. Nach Beendigung der Versteigerung wird von Seiten des elektronischen Portals eine Mitteilung an das zuständige Gericht gemacht, in der der Meistbietende bekannt gegeben wird; aber auch alle weiteren Bieter werden aufgeführt.  Bieter können sich nämlich vorbehalten, dass ihr Angebot auch nach dem Zuschlag Aufrecht erhalten bleibt, falls der Meistbietende den von ihm gebotenen Betrag nicht fristgerecht in voller Höhe entrichtet.

Das Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (Ley de la Jurisdicción Voluntaria) bietet des Weiteren Miteigentümern, die sich zerstritten haben, die Möglichkeit, eine sog. Teilungsversteigerung zu beantragen. Das spanische Bürgerliche Gesetzbuch (Art. 400 des Codigo Civil) sieht vor, dass kein Miteigentümer gezwungen werden kann, in einer Miteigentümergemeinschaft zu bleiben. Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Teilung der gemeinsamen Sache verlangen.

Für den Antrag auf Teilungsversteigerung zuständig ist das Gericht, in welchem die Immobilie belegen ist. In dem Verfahren muss die Immobilie genau bezeichnet werden und dem Antrag muss ein Zertifikat des Grundbuchs (certificación) beigefügt werden, woraus sich die Miteigentümerstellung des Antragstellers ergibt.  In dem Antrag werden die Rahmenbedingungen der Versteigerung definiert, der Antragsteller kann hier beispielsweise festlegen, dass ein bestimmter Mindestpreis erzielt werden soll. Ebenso muss ein Wertgutachten vorgelegt werden, wobei dieses Gutachten im Teilungsversteigerungsverfahren eine untergeordnete Rolle spielt, da es ja die Parteien selber in der Hand haben, den Wert der Immobilie bestimmen.

Nach Einreichung des Antrages wird das Gericht einen Termin für die Versteigerung festlegen. In einem regulären elektronischen Zwangsversteigerungsverfahren muss 50 % des Mindestgebotes erreicht werden, damit ein Zuschlag erfolgen kann. Diese Vorschrift der spanischen Zivilprozessordnung kommt hier aber nicht zur Anwendung, da die Interessen von etwaigen Gläubigern nicht gewahrt werden müssen. In der Regel wird es so sein, dass einer der Miteigentümer am Ende das Alleineigentum der Immobilie übernimmt.

Die Teilungsversteigerung bietet Miteigentümern, deren Partnerschaft zerbrochen ist, einen Lösungsweg, um zu verhindern, dass man sich endlos darüber streitet, wer die laufenden Kosten tragen soll und wer das Haus nutzen kann. Das elektronische Zwangsversteigerungsverfahren und die Teilungsversteigerung sind ohne Frage wichtige Neuerungen und man kann feststellen, dass das Interesse an Zwangsversteigerungen dadurch merklich gestiegen ist.

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