Información sobre la oficina de registro y catastro de las Islas Baleares

Cuando se prepara la compra o venta de una propiedad, a menudo se observa que las inscripciones en el registro de la propiedad y en el catastro no coinciden y, además, ambos registros no reflejan necesariamente el estado real de la propiedad.

En el «Registro de la Propiedad», el catastro español, se registran todos los contratos y derechos relacionados con los bienes inmuebles.

Las inscripciones en el registro de la propiedad gozan de la protección de la buena fe en su exactitud y tienen efectos legales contra terceros. El responsable es siempre la oficina del registro de la propiedad en cuyo distrito se encuentra la propiedad.

Se pueden registrar documentos notariales, ejecutables, judiciales y otros documentos estatales. Los acuerdos por escrito no pueden ser registrados. No es obligatorio que el cambio de propiedad se registre en el registro de la propiedad. No obstante, se recomienda encarecidamente que se registre. La protección de la buena fe puede tener una importancia práctica, por ejemplo, en el caso de una doble venta: si un vendedor vende su apartamento en las Islas Baleares con un acuerdo privado por escrito y transfiere la propiedad al comprador, éste se convierte en el nuevo propietario. Si el vendedor vende posteriormente el apartamento por segunda vez, el segundo comprador está protegido como propietario si, sin tener conocimiento de la primera venta, logra la inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad y el primer comprador no fue inscrito por su parte.

La buena fe no se extiende a la descripción y el tamaño de la propiedad. Si el precio de compra se ha determinado independientemente del tamaño de la parcela, el comprador no tiene derechos contra el vendedor en caso de discrepancia. Por supuesto, la situación es diferente si el tamaño de la parcela ha sido expresamente hecho objeto del contrato por las partes.

El catastro es una administración de registro que está bajo el control del Ministerio de Economía y Hacienda y en el que se inscriben las descripciones y planos de los bienes inmuebles. Las tareas de la oficina catastral son principalmente en el área topográfica.

Ambos registros son independientes entre sí y en el pasado sólo se ha realizado una comparación de los datos de manera esporádica, con el resultado de que en muchos casos los datos de ambos registros no coinciden. Desde 1996, los notarios y los registradores de tierras han estado obligados legalmente por primera vez a incluir la referencia catastral («referencia catastral») en las escrituras y los registros de tierras. Esto lo hacen las partes del contrato presentando al notario el último documento del impuesto sobre la tierra del que se deriva la designación catastral. En 2002, España recibió una moderna ley catastral y la información del registro de la propiedad y la oficina catastral se está alineando cada vez más.

Por razones históricas, los tamaños de las parcelas de tierra declaradas en los contratos de compraventa notariales a menudo no son correctos. La única manera de determinar el tamaño real de la propiedad es hacerla inspeccionar por un topógrafo privado.

En los siguientes casos, que se enumeran a título de ejemplo, es aconsejable pedir asesoramiento a un especialista:

Si hay problemas fronterizos con los vecinos y no se llega a un acuerdo sobre la forma en que debe trazarse realmente la frontera, se debe iniciar un procedimiento judicial, el llamado «expediente de deslinde».

Si una parcela de tierra no está registrada, existe un procedimiento judicial, llamado «expediente de dominio», para determinar el propietario legítimo.

Otra posibilidad es llevar a cabo un procedimiento de comprobación notarial para determinar la posición del propietario. Si se desea corregir el tamaño del terreno inscrito en el registro de la propiedad, esta corrección puede hacerse con una escritura notarial y sobre la base de la descripción del registro de la propiedad. Traducido con la versión gratuita del Traductor de DeepL.