Fragen zur Bebaubarkeit von Grundstücken

Wer selber bauen und ein Baugrundstück kaufen möchte, ist selbstverständlich vor dem Erwerb daran interessiert zu klären, ob und was auf dem Grundstück gebaut werden darf.

In den Gemeindeverwaltungen gibt es eine Abteilung für Städtebau, „Urbanismo“, die fast immer sehr hilfsbereit ist. Dort können unter Angabe der Lage des Grundstücks die „normas urbanisticas“, die Baunormen, erfragt werden, in denen die genauen Einzelheiten der Bebaubarkeit der im Gemeindegebiet liegenden Grundstücke festgelegt sind.

Nach vorheriger Terminvereinbarung gibt der Gemeindearchitekt Auskunft bei Unklarheiten, und vor allem darüber, ob demnächst Änderungen der Bebaubarkeit geplant sind. Keinerlei Sicherheit bieten übrigens Angaben im Grundbuch wie „Baugrundstück“ oder ähnliches. Diese sind völlig unverbindlich und hindern die Gemeindeverwaltungen beispielsweise nicht, solche „Baugrundstücke“ zu Grünflächen zu erklären. Unabhängig davon sollte man sich in diesem Zusammenhang zusätzlich von einem Architekten und einem Rechtsanwalt beraten lassen.

Leider gibt die zuständige Gemeinde bei einem geplanten Grundstückserwerb keine verbindliche Auskunft über die Zulässigkeit des Bauvorhabens. Sie werden von der Gemeinde zwar irgendwann (jede Gemeinde auf Ibiza hat da ihr eigenes Tempo) eine Antwort in Form einer Bescheinigung der Gemeinde,  sog. „certificado de calificación urbanistica“, erhalten; sicher können Sie allerdings nicht sein, ob ihr späterer Bauantrag wirklich genehmigt wird. Eine Voranfrage hat nur informativen Charakter, das konkrete Bauvorhaben muss jedoch später noch genehmigt werden.

Ist die Auskunft der Gemeinde unrichtig oder überschreitet dies ihre Genehmigungskompetenz, bleibt die Gemeinde stets verpflichtet, den späteren Antrag auf Baugenehmigung ausschließlich in Übereinstimmung mit der tatsächlichen Rechtslage zu entscheiden, da sie ansonsten illegale Bauvorhaben genehmigen müsste. Möchte man also ein Baugrundstück kaufen, so ist es oftmals von Vorteil, wenn bereits eine gültige Baugenehmigung vorliegt. Gibt es noch keine Baugenehmigung kann es sinnvoll sein, sich vertraglich eine Option auf das Grundstück zu sichern, so dass vor dem Kauf die Baugenehmigung beantragt wird.

Existiert bereits eine Baugenehmigung für das Grundstück, so sollte man unbedingt prüfen, ob diese noch gültig ist, da Baugenehmigungen zeitlich befristet sind. Ist die Genehmigung abgelaufen, gibt es eventuell die Möglichkeit einer Verlängerung.

Noch ein paar Worte zu den beim Kauf eines Baugrundstückes anfallenden Steuern: Hier muss man sich den konkreten Fall anschauen, da in manchen Fällen Grunderwerbsteuer und in anderen Fällen Mehrwertsteuer zu zahlen ist. Dies hängt davon ab, ob bereits eine Baugenehmigung vorliegt und wer der Verkäufer (privater oder gewerblicher) ist.