Innovations dans le domaine de la vente aux enchères de biens immobiliers

En 2015, la vente aux enchères divisionnaires a été réorganisée par la loi et une procédure d’enchères électroniques obligatoires pour les biens immobiliers a été introduite. La procédure de vente forcée est réalisée par voie électronique par l’intermédiaire du Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (portail des sous-commissions de l’agence officielle de l’État) et a pour objectif déclaré de permettre à un public plus large de participer aux ventes aux enchères sans présence personnelle.

À cette fin, un certain nombre de dispositions du code de procédure civile espagnol (Ley de Enjuiciamiento Civil) ont été modifiées. Les soumissionnaires peuvent désormais, sous certaines conditions, participer activement à une vente forcée via le portail. Tous les soumissionnaires doivent s’inscrire à l’avance et être en mesure de s’identifier par signature numérique. Vous trouverez de plus amples informations sur les conditions de participation sous : https://subastas.boe.es/infoRegistro.php.

L’enchérisseur est tenu de déposer une garantie d’enchère de 5 % lors de la vente aux enchères. Le soumissionnaire peut obtenir des informations supplémentaires, telles que le rapport d’évaluation, via le portail. 24 heures après la publication de l’enchère obligatoire sur le portail, l’enchère électronique commence. Les offres sont désormais acceptées dans un délai de 20 jours calendrier. Après la fin de l’enchère, le portail électronique enverra une notification à la juridiction compétente, dans laquelle le plus offrant sera annoncé ; mais tous les autres enchérisseurs seront également répertoriés. Les enchérisseurs peuvent se réserver le droit de conserver leurs offres même après que l’enchère a été remportée, si le plus offrant ne paie pas le montant total de ses offres à temps.

La loi sur la juridiction volontaire (Ley de la Jurisdicción Voluntaria) offre également aux copropriétaires qui sont en litige la possibilité de demander une vente aux enchères dite de partage. Le Code civil espagnol (article 400 du Codigo Civil) stipule qu’aucun copropriétaire ne peut être contraint de rester dans une communauté de copropriétaires. Chaque copropriétaire peut demander le partage des biens communs à tout moment.

Le tribunal dans lequel se trouve le bien est responsable de la demande d’une vente aux enchères par division. Dans la procédure, le bien immobilier doit être désigné avec précision et la demande doit être accompagnée d’un certificat du registre foncier ( certificación ), dont découle le statut de copropriétaire du demandeur. Dans la demande, les conditions générales de l’enchère sont définies ; le demandeur peut y préciser, par exemple, qu’un certain prix minimum doit être atteint. De même, une évaluation de la valeur doit être présentée, cette évaluation jouant un rôle subordonné dans la procédure d’enchères de division, puisque les parties elles-mêmes ont le pouvoir de déterminer la valeur du bien.

Après le dépôt de la demande, le tribunal fixera une date pour la vente aux enchères. Dans une procédure de vente forcée électronique normale, 50 % de l’offre minimale doit être atteinte pour être acceptée. Cette disposition du code de procédure civile espagnol ne s’applique toutefois pas ici, car les intérêts des créanciers éventuels ne doivent pas être protégés. En général, il s’agit de faire en sorte que l’un des copropriétaires prenne la propriété exclusive de la propriété à la fin.

La vente aux enchères de division offre aux copropriétaires dont le partenariat a échoué une solution pour éviter des discussions interminables sur qui doit supporter les frais de fonctionnement et qui peut utiliser la maison. La procédure de forclusion électronique et l’enchère de division sont sans aucun doute des innovations importantes et on peut dire que l’intérêt pour les enchères de forclusion a sensiblement augmenté en conséquence. Traduit avec www.DeepL.com/Translator (version gratuite)