Costes e impuestos relacionados con la compraventa de inmuebles en Mallorca

Quien quiera hacer realidad el sueño de tener su propia casa o apartamento en Mallorca debe conocer, además del precio de compra, los costes adicionales y las obligaciones fiscales. Como agencia inmobiliaria con experiencia en la isla, home4you no solo le acompañará en la búsqueda de la propiedad de sus sueños, sino que también le asesorará de forma experta sobre los costes adicionales y las tasas de compra.

A continuación, le ofrecemos una visión general de los gastos únicos y corrientes más importantes en la adquisición y posterior venta de inmuebles en España, especialmente en Mallorca.

Gastos de notario y registro

Al igual que en Alemania, en España es obligatoria la certificación notarial de la compraventa de inmuebles. Los honorarios dependen del precio de compra del inmueble. Además, hay que pagar los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad. Ambas tasas juntas suelen ascender, dependiendo del valor del inmueble, a entre 800 y 1.400 euros.

Orientación a modo de ejemplo:

Impuestos en la compra de inmuebles

La adquisición de un inmueble está sujeta a diferentes impuestos en función del tipo de vendedor y del inmueble. Por lo general, hay que pagar el impuesto sobre el valor añadido (IVA) o el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles.

Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

Solo se aplica el impuesto sobre el valor añadido (IVA) en la compra de edificios o terrenos nuevos de un vendedor comercial (promotor inmobiliario, etc.):

• 10 % en inmuebles residenciales de nueva construcción
• 21 % en terrenos sin edificar y propiedades comerciales

Desde 2012, el comprador está obligado a declarar y pagar el IVA directamente a la Agencia Tributaria.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Sin embargo, si se compra un inmueble, un proyecto de construcción o un terreno a un particular, se paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. En Mallorca, desde el 1 de enero de 2023 se aplican los siguientes escalonamientos:

• Hasta 400.000 € → 8 %
• 400.001 € hasta 600.000 € → 9 %
• 600.001 € hasta 1.000.000 € → 10 %
• De 1.000.001 € a 2.000.000 € → 12 %
• Más de 2.000.000 € → 13 %

Por lo tanto, los primeros 400.000 € del precio de compra de un inmueble solo están sujetos a un impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles del 8 %.

• La diferencia entre 400.001 € y 600.000 € del precio de compra de un inmueble está sujeta al impuesto sobre transacciones inmobiliarias del 9 %.
• La diferencia entre 600.001 € y 1.000.000 € del precio de compra de un inmueble estará sujeta a un impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles del 10 %.
• La diferencia de 1.000.001 € a 2.000.000 € del precio de compra de un inmueble estará sujeta a un impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles del 12 %.
• La diferencia de más de 2.000.001 € del precio de compra de un inmueble estará sujeta a un impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles del 13 %.

Por lo tanto, no se aplica un tipo impositivo uniforme al importe total, sino que se compone de la escala mencionada anteriormente. El impuesto se calcula sobre el precio de compra certificado y debe declararse y pagarse en el plazo de un mes a partir de la fecha de la escritura pública.

Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía Municipal)

Este impuesto municipal se aplica al incremento del valor del suelo entre el último cambio de propietario y el actual.

La base imponible es la siguiente:

• Valor del suelo fijado por el municipio
• Duración de la propiedad del inmueble
• Tamaño del municipio

El cálculo varía mucho según el lugar y solo puede determinarse concretamente en casos individuales. En principio, el responsable del pago es el vendedor, pero en la práctica a menudo se transfiere contractualmente al comprador.
Ejemplo de cálculo
Factor de valoración anual según el tiempo de posesión y el número de habitantes:

Población1-5 añoshasta 10 añoshasta 15 añoshasta 20 añoshasta 50.0003,1 %2,8 %2,7 %2,7 %50.001 – 100.0003,2 %3,0 %2,8 %2,7 %100.001 – 500.0003,4 %3,2 %2,9 %2,8 %500.001 – 1.000.0003,6 %3,4 %3,1 %2,9 %más de 1.000.0003,7 %3,5 %3,2 %3,0 %

Estos valores indican el factor anual con el que se multiplica el valor del suelo en función de la duración de la propiedad.

Tipo impositivo sobre la base imponible determinada:

Dependiendo del tamaño del municipio, puede aplicarse este tipo impositivo. Cada municipio puede fijar sus propios tipos dentro de los límites legales.

Ejemplos de cálculo:

Cuanto más tiempo se posea el inmueble, mayor será la plusvalía. Si un inmueble se vende en el mismo año, no se devenga plusvalía.

Impuesto sobre la renta en la venta de inmuebles

En la venta de un inmueble en España, se aplica un impuesto sobre la renta sobre la ganancia obtenida, dependiendo del estado de residencia fiscal del vendedor. La ganancia imponible resulta de la diferencia entre el precio de compra original (más ciertos gastos adicionales) y el precio de venta actual.

Tributación para personas residentes en España

Las personas con domicilio fiscal en España están sujetas al impuesto sobre la renta ordinario. El beneficio de la venta está sujeto a los siguientes tipos impositivos (a partir de 2016):

• 19 % sobre beneficios de hasta 6.000 €
• 21 % sobre ganancias entre 6.001 € y 50.000 €
• 23 % sobre importes superiores

Si la propiedad es la residencia principal del vendedor y la ganancia se reinvierte en una nueva residencia principal en un plazo de dos años, la ganancia puede quedar exenta de impuestos bajo ciertas condiciones.

Tributación de no residentes

Los vendedores sin residencia fiscal en España están sujetos a un tipo impositivo único del 19 % sobre la ganancia de capital. Además, el comprador está obligado por ley a retener el 3 % del precio de compraventa y a ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria española como pago a cuenta del impuesto del vendedor. Esta normativa tiene por objeto garantizar que los vendedores no residentes cumplan también con su obligación tributaria.

Impuestos anuales recurrentes sobre la propiedad inmobiliaria

Incluso después de la compra, los propietarios tienen obligaciones fiscales continuas. Estas son independientes de si el inmueble se utiliza para uso propio o se alquila.

Impuesto sobre la renta por uso propio o alquiler

Los no residentes que utilizan su inmueble para uso propio (por ejemplo, como casa de vacaciones) pagan el impuesto sobre la renta sobre un rendimiento de uso ficticio. La base imponible es una parte fija del valor catastral:

• 2 % del valor catastral (o 1,1 % si el valor catastral se ha fijado de nuevo después del 01/01/1994)

A esto se le aplica un tipo impositivo del 25 %.

En el caso de los alquileres se aplican otras reglas:

• No residentes: 24,75 % sobre los ingresos brutos por alquiler
• Residentes: tributación en el marco del impuesto sobre la renta progresivo, a menudo con deducibilidad del 50 % de los ingresos por alquiler

Impuesto sobre el patrimonio

Además del impuesto sobre la renta, los propietarios en España están sujetos al impuesto sobre el patrimonio bajo ciertas condiciones. Se aplica sobre el patrimonio neto, y los bienes inmuebles se calculan a su valor de mercado real.

El tipo impositivo varía en función del patrimonio y de la región:

• 0,2 % hasta aproximadamente 2,5 % (en caso de patrimonio muy elevado)
• Exención: 700.000 € por persona (regulada a nivel central)
• Para las viviendas principales de uso propio se aplica una exención adicional de hasta 300.000 €

Incluso los no residentes con propiedades inmobiliarias en España pueden estar obligados a presentar una declaración de impuestos sobre el patrimonio.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) se calcula anualmente sobre la base del valor catastral y lo recauda directamente el municipio correspondiente. El importe varía en función del municipio.

En determinados años, el Ministerio de Hacienda puede aplicar un incremento global que los municipios pueden aplicar individualmente.

Otras obligaciones corrientes

En España es habitual que todos los gastos corrientes (por ejemplo, agua, electricidad, tasas de residuos, seguros, impuestos) se carguen mediante domiciliación bancaria en una cuenta española. Por lo tanto, para los propietarios con residencia en el extranjero es casi imprescindible tener una cuenta bancaria local.

Nota sobre la declaración de la renta

En España se aplica el principio de autoliquidación. Los propietarios y vendedores deben presentar sus declaraciones de impuestos de forma independiente y dentro de plazo. De lo contrario, se exponen a multas considerables de hasta el 20 % por incumplimiento. Recomendamos contratar a tiempo a un asesor fiscal con experiencia en derecho inmobiliario español.

Nuestra conclusión para usted

La compra o la posesión de un inmueble en Mallorca conlleva, además de calidad de vida, también requisitos fiscales y administrativos. Como agencia inmobiliaria con experiencia, home4you no solo le ayuda en la búsqueda de la propiedad deseada, sino que también le acompaña de forma segura a lo largo de todo el proceso de compra, incluyendo todas las cuestiones fiscales.

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