Wer den Traum vom eigenen Haus oder Apartment auf Mallorca verwirklichen möchte, sollte neben dem Kaufpreis auch die begleitenden Kosten und steuerlichen Verpflichtungen kennen. Als erfahrene Immobilienagentur auf der Insel begleitet Sie home4you nicht nur bei der Suche nach Ihrer Wunschimmobilie, sondern steht Ihnen auch mit fachkundiger Beratung rund um Kaufnebenkosten und Abgaben zur Seite.

Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten einmaligen und laufenden Kosten beim Immobilienerwerb und späteren Verkauf in Spanien – speziell mit Blick auf Mallorca.

Notar- und Registerkosten

Wie in Deutschland ist auch in Spanien die Beurkundung des Immobilienkaufs durch einen Notar verpflichtend. Die entstehenden Gebühren hängen vom Kaufpreis der Immobilie ab. Zusätzlich fallen Kosten für die Eintragung in das Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) an. Beide Gebühren zusammen betragen – je nach Wert der Immobilie – meist zwischen rund 800 € und 1.400 €.

Beispielhafte Orientierung:

Kaufpreis Notargebühr Registerkosten Gesamt
120.000 € 520 € 300 € 820 €
240.000 € 700 € 400 € 1.100 €
360.000 € 800 € 500 € 1.300 €
500.000 € 850 € 540 € 1.390 €

Steuern beim Immobilienkauf

Beim Erwerb einer Immobilie fallen je nach Art des Verkäufers und der Immobilie unterschiedliche Steuern an. In der Regel ist entweder die Mehrwertsteuer oder die Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Mehrwertsteuer (IVA)

Nur beim Kauf von Neubauten oder Grundstücken eine gewerblichen Verkäufers (Bauträger ect.) fällt Mehrwertsteuer (IVA) an:

  • 10 % auf neu errichtete Wohnimmobilien
  • 21 % auf unbebaute Grundstücke und Gewerbeobjekte

Seit 2012 ist der Käufer verpflichtet, die fällige Mehrwertsteuer direkt an das Finanzamt zu erklären und abzuführen.

Grunderwerbsteuer (ITP)

Kauft man hingegen von einer Privatperson eine Immobilie, ein Bauprojekt oder ein Grundstück, wird stattdessen die Grunderwerbsteuer fällig. Auf Mallorca gelten seit dem 1. Januar 2023 folgende Staffelungen:

  • Bis 400.000 € → 8 %
  • 400.001 € bis 600.000 € → 9 %
  • 600.001 € bis 1.000.000 € → 10 %
  • 1.000.001 € bis 2.000.000 € → 12 %
  • Über 2.000.000 € → 13 %

Die ersten 400.000 € des Kaufpreises einer Immobilie werden somit nur mit 8 % Grunderwerbsteuer belegt.

  • die Differenz von 400.001 € bis 600.000 € des Kaufpreises einer Immobilie wird dann mit 9 % Grunderwerbsteuer belegt.
  • die Differenz von 600.001 € bis 1.000.000 € des Kaufpreises einer Immobilie wird dann mit 10 % Grunderwerbsteuer belegt.
  • die Differenz von 1.000.001 € bis 2.000.000 € des Kaufpreises einer Immobilie wird dann mit 12 % Grunderwerbsteuer belegt.
  • die Differenz über 2.000.001 € des Kaufpreises einer Immobilie wird dann mit 13 % Grunderwerbsteuer belegt

Somit zählt nicht ein einheitlicher Steuersatz für den Gesamtbetrag, sondern er setzt sich aus v vorgenannter Staffelung zusammen. Die Steuer wird auf den beurkundeten Kaufpreis berechnet und ist innerhalb eines Monats nach dem Notartermin zu erklären und zu entrichten.

Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal)

Diese kommunale Steuer wird auf den reinen Bodenwertzuwachs zwischen dem letzten und dem aktuellen Eigentümerwechsel erhoben.

Grundlage hierfür sind:

  • Gemeindlich festgelegter Bodenwert
  • Besitzdauer der Immobilie
  • Größe der Gemeinde

Die Berechnung variiert stark je nach Ort und ist nur im Einzelfall konkret zu ermitteln. Zuständig für die Zahlung ist grundsätzlich der Verkäufer – in der Praxis wird sie jedoch oft vertraglich auf den Käufer übertragen.

Beispielrechnung

Jährlicher Bewertungsfaktor nach Besitzdauer & Einwohnerzahl:

Einwohnerzahl 1–5 Jahre bis 10 Jahre bis 15 Jahre bis 20 Jahre
bis 50.000 3,1 % 2,8 % 2,7 % 2,7 %
50.001 – 100.000 3,2 % 3,0 % 2,8 % 2,7 %
100.001 – 500.000 3,4 % 3,2 % 2,9 % 2,8 %
500.001 – 1.000.000 3,6 % 3,4 % 3,1 % 2,9 %
über 1.000.000 3,7 % 3,5 % 3,2 % 3,0 %

Diese Werte geben an, mit welchem Jahresfaktor der Bodenwert je nach Besitzdauer multipliziert wird.

Steuersatz auf die ermittelte Bemessungsgrundlage:

Einwohnerzahl der Gemeinde Max. Steuersatz auf Wertzuwachs
bis 50.000 Einwohner 26 %
50.001 – 100.000 27 %
100.001 – 500.000 28 %
500.001 – 1.000.000 29 %
über 1.000.000 30 %

 

Je nach Gemeindegröße kann dieser Steuersatz zur Anwendung kommen. Jede Gemeinde darf innerhalb gesetzlicher Grenzen eigene Sätze festlegen.

Beispielrechnungen:

Gemeindegröße Immobilienwert Besitzdauer Steuerhöhe
2.000 Ew. 30.000 € 2 Jahre 120 €
5.000 Ew. 120.000 € 5 Jahre 600 €
20.000 Ew. 215.000 € 28 Jahre 3.100 €

Je länger die Besitzdauer, desto höher die Plusvalía. Wird eine Immobilie im selben Jahr weiterverkauft, fällt keine Plusvalía an.

Einkommensteuer beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien fällt – je nach steuerlichem Wohnsitzstatus des Verkäufers – eine Einkommensteuer auf den erzielten Gewinn an. Der zu versteuernde Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis (zuzüglich bestimmter Nebenkosten) und dem aktuellen Verkaufspreis.

Besteuerung für in Spanien ansässige Personen (Residenten)

Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Spanien unterliegen der regulären Einkommensteuerpflicht. Auf den Verkaufsgewinn entfallen folgende Steuersätze (Stand ab 2016):

  • 19 % auf Gewinne bis 6.000 €
  • 21 % auf Gewinne zwischen 6.001 € und 50.000 €
  • 23 % auf darüber hinausgehende Beträge

Ist die Immobilie der Hauptwohnsitz des Verkäufers und wird der Gewinn innerhalb von zwei Jahren in eine neue Hauptwohnung reinvestiert, kann der Gewinn unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei bleiben.

Besteuerung für Nicht-Residenten

Verkäufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien unterliegen einem einheitlichen Steuersatz von 19 % auf den Veräußerungsgewinn. Zusätzlich ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des beurkundeten Kaufpreises einzubehalten und direkt an das spanische Finanzamt abzuführen – als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers. Diese Regelung soll sicherstellen, dass auch nicht-ansässige Verkäufer ihrer Steuerpflicht nachkommen.

Jährlich wiederkehrende Steuern beim Immobilienbesitz

Auch nach dem Kauf entstehen Eigentümern laufende Steuerpflichten. Diese sind unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird.

Einkommensteuer auf Eigennutzung oder Vermietung

Nicht-Residenten, die ihre Immobilie selbst nutzen (z. B. als Ferienhaus), zahlen Einkommensteuer auf einen fiktiven Nutzungsertrag. Bemessungsgrundlage ist ein pauschaler Anteil des Katasterwerts:

  • 2 % des Katasterwerts (bzw. 1,1 %, wenn der Katasterwert nach dem 01.01.1994 neu festgelegt wurde)

Darauf wird ein Steuersatz von 25 % angewendet.

Bei Vermietung gelten andere Regeln:

  • Nicht-Residenten: 24,75 % auf die Bruttomieteinnahmen
  • Residenten: Versteuerung im Rahmen der progressiven Einkommensteuer, oft mit Abzugsfähigkeit von 50 % der Mieteinnahmen

Vermögenssteuer

Zusätzlich zur Einkommensteuer unterliegen Eigentümer in Spanien unter bestimmten Voraussetzungen der Vermögenssteuer. Sie wird auf das Nettovermögen erhoben, wobei Immobilien zu ihrem tatsächlichen Marktwert angesetzt werden.

Der Steuersatz variiert je nach Vermögenshöhe und Region:

  • 0,2 % bis etwa 2,5 % (bei sehr hohem Vermögen)
  • Freibetrag: 700.000 € pro Person (zentral geregelt)
  • Für selbstgenutzte Hauptwohnungen gilt ein zusätzlicher Freibetrag von bis zu 300.000 €

Auch Nicht-Residenten mit Immobilienbesitz in Spanien müssen unter Umständen eine Vermögenssteuererklärung abgeben.

Grundsteuer (IBI)

Die jährlich zu zahlende Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) wird auf Basis des Katasterwertes berechnet und direkt von der jeweiligen Gemeinde erhoben. Die Höhe variiert je nach Kommune.

In bestimmten Jahren kann eine pauschale Erhöhung durch das Finanzministerium erfolgen, die Gemeinden individuell anwenden dürfen.

Weitere laufende Verpflichtungen

In Spanien ist es üblich, dass alle laufenden Kosten (z. B. Wasser, Strom, Abfallgebühren, Versicherungen, Steuern) per Lastschrift von einem spanischen Konto abgebucht werden. Für Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland ist ein lokales Bankkonto daher nahezu unerlässlich.

Hinweis zur Steuererklärung

In Spanien gilt das Prinzip der Selbstveranlagung. Eigentümer und Verkäufer müssen ihre Steuererklärungen eigenständig und fristgerecht einreichen – andernfalls drohen empfindliche Strafen von bis zu 20 % bei Versäumnissen. Wir empfehlen, frühzeitig einen Steuerberater mit Erfahrung im spanischen Immobilienrecht einzuschalten.

Unser Fazit für Sie

Der Kauf oder Besitz einer Immobilie auf Mallorca bringt – neben der Lebensqualität – auch steuerliche und administrative Anforderungen mit sich. Als erfahrene Immobilienagentur unterstützt Sie home4you nicht nur bei der Suche nach Ihrem Wunschobjekt, sondern begleitet Sie auch sicher durch den gesamten Kaufprozess – inklusive aller steuerlichen Fragen.

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