Consejos para la compra de un nuevo edificio

Para todos aquellos que estén interesados en comprar una propiedad en España y especialmente en las Islas Baleares, la compra de un nuevo edificio podría ser una opción interesante.

A continuación señalaremos los puntos más importantes a los que un comprador debe prestar atención al comprar un nuevo edificio.

Ya se debe considerar la cuestión de quién es el vendedor. Si se trata de un contratista de la construcción, es aconsejable comprobar la solvencia de la empresa. Si usted hace un pago inicial y la empresa constructora se declara en quiebra antes de firmar la escritura pública de venta, sólo podrá hacer valer su reclamación en el procedimiento de insolvencia.

En el caso de los apartamentos, debe aclararse en primer lugar si ya se dispone de la declaración notarial de división («división horizontal»). En el caso de edificios de apartamentos con varias unidades, la compra de un solo apartamento sólo es posible después de la declaración de división. Además de la declaración de división, también se debe presentar
la declaración de obra nueva ante notario («declaración de obra nueva») y la aprobación de la construcción por parte del municipio («final de obra») ya están disponibles.

Uno de los documentos más importantes a la hora de comprar un nuevo edificio es el certificado de habitabilidad, la llamada «cédula de habitabilidad». La cédula de habitabilidad es emitida en Ibiza por el consejo de la isla, el Consell Insular, y tiene una validez de 10 años. Sin este documento, no se pueden firmar contratos de electricidad ni de agua con las empresas de servicios.

Cualquiera que compre un nuevo edificio puede pedir al vendedor el certificado correspondiente. Los promotores inmobiliarios no deben vender hasta que la cédula esté disponible. Si la cédula de habitabilidad no está todavía disponible en el momento de la conclusión de la escritura notarial de compraventa, el comprador debería al menos imponer al promotor la obligación contractual de presentar esta cédula a su cargo en un plazo por determinar.

Para obtener la conexión de electricidad y agua, se necesita el certificado de habitabilidad, así como los certificados de las instalaciones técnicas, los llamados «boletines de instalación» de electricidad y agua. Al comprar un nuevo edificio, el «Seguro decenal» también debe estar disponible a más tardar al firmar la escritura notarial de venta.
Esta es una póliza de seguro que el vendedor debe contratar para cubrir los defectos del edificio. El seguro es válido por 10 años. En el contrato de venta, cabe señalar también que el impuesto municipal sobre el incremento del valor, denominado «Plusvalía», debe ser sufragado por el contratista de la construcción, ya que a menudo no es insignificante.

Se aplica un impuesto sobre el valor añadido del 10 % a los edificios nuevos cuando se adquiere un particular del contratista. Cabe señalar que, además del impuesto sobre el valor añadido, se debe pagar un 1,2% de impuesto de timbre, por lo que se debe pagar un total de 11,2% de impuesto. El pago del IVA reemplaza el impuesto de transferencia de tierras, que de otro modo sería habitual, de al menos el 8% del precio de compra notarial.

En resumen, se puede decir que el comprador de un nuevo edificio debe observar lo siguiente en el contrato: Los gastos de la declaración de obra nueva, así como los gastos de obtención de los certificados oficiales de los servicios públicos, el certificado de habitabilidad y el impuesto sobre el valor añadido del municipio corren a cargo y a cargo del vendedor.