Dificultades para construir en las zonas rurales

Los que aman la belleza de las Baleares están interesados en asegurarse de que no se urbanicen. Al parecer, el legislador balear y la administración de la isla lo ven de la misma manera. Esto hace que cada vez sea más difícil construir una propiedad en zonas rurales («suelo rústico») en las Islas Baleares.

Mientras que hay que pagar altos precios por metro cuadrado para el suelo urbano, los precios del suelo no urbanizado en las zonas rurales son más asequibles por metro cuadrado. Sin embargo, para obtener un permiso de construcción, hay que superar una serie de obstáculos legales y oficiales. Tanto la Ley de Construcción de las Islas Baleares de 2018 como la Ley Agraria de Baleares de 2019 han contribuido a que la construcción en las zonas rurales sea mucho más difícil.

Bajo el término genérico de «suelo rústico» se encuentran varias zonas definidas de manera diferente. El PTI (Plan Territorial Insular) del Consejo Insular ya enumera una serie de zonas de protección de la naturaleza en las que se excluye desde el principio el desarrollo de la construcción. En ciertas zonas, se requiere un tamaño mínimo de parcela de 50.000 m2. En las zonas rurales ordinarias el tamaño mínimo de la parcela es de 15.000 m2. Sólo se puede construir una casa familiar por parcela y hay restricciones sobre el tipo y la naturaleza de la propiedad. Un método de construcción típico de Ibiza es obligatorio.

De acuerdo con la disposición transitoria segunda de la ley agraria de las Islas Baleares (Ley 3/2019), la denominada zona ZAVA («Zonas de alto valor argrario») debe ser primero definida y limitada («delimitación»). Sin embargo, tal delimitación en las zonas rurales aún no se ha realizado en Ibiza, a diferencia de la vecina isla de Mallorca. Si se interpreta la disposición de la Ley Agraria, no se podrá expedir ningún nuevo permiso de construcción en la zona rural de Ibiza hasta que las autoridades no hayan llevado a cabo la limitación de la zona ZAVA mencionada en la ley.

En el caso de la ruina de un edificio antiguo, lo primero que hay que aclarar es si es realmente una casa habitable. Un granero o un establo no puede convertirse simplemente en una casa residencial. En el caso de los edificios antiguos, que a menudo ni siquiera figuran en el registro de la propiedad, el municipio responsable debe pronunciarse en primer lugar sobre la edad y el tipo de uso de la propiedad. Lo ideal es que se reciba un certificado municipal de edad en el que se describa el edificio como habitable («vivienda»). Sin embargo, si la vieja casa en ruinas no cumple con las normas de construcción actuales («fuera de ordenación»), un proyecto de reconstrucción fracasará. En el pasado, en las zonas rurales se solían construir edificios sin permiso de construcción y se esperaba que todas las infracciones de construcción prescribieran al cabo de 8 años. Sin embargo, desde la nueva ley, los pecados de construcción en las zonas rurales ya no están sujetos a prescripción y, además, el propietario está amenazado con fuertes multas.

También hay dos autoridades competentes para una solicitud de construcción relativa a un terreno en zonas rurales: Una es la autoridad de construcción del municipio donde se encuentra la propiedad y la otra es una comisión de construcción del Consejo Insular de Ibiza (Consell Insular). El hecho de que dos autoridades comprueben la solicitud de construcción significa que el procedimiento de aprobación puede ser a veces largo.

Por lo tanto, se debe tener extrema precaución cuando se compra una propiedad rural con fines de construcción. En el camino hacia la obtención de un permiso de construcción, hay que superar una serie de obstáculos legales y oficiales. Antes de la compra prevista, se recomienda encarecidamente consultar a un especialista. Traducido con la versión gratuita del Traductor de DeepL.